臺灣桃園地方法院民事判決 100年度簡上字第102號上 訴 人 嚴培芬訴訟代理人 嚴尊德被上訴人 藍洪久惠
陳洪美容
號3樓洪素芬洪素真呂佩玲呂佩君呂佩鈺呂志清呂佩珍呂佩玫共 同訴訟代理人 呂丹琪律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國100 年5 月31日本院桃園簡易庭100 年度桃簡字第250 號第一審判決提起上訴，本院於民國100 年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段76之2 地號土地（下稱系
爭土地）為兩造所共有，被上訴人因繼承取得應有部分如附表所示，合計應有部分為7 分之5 ，並於民國82年3 月24日辦理繼承登記，上訴人則於90年5 月17日因買賣取得應有部分7 分之1 ，以及系爭土地上同段2650建號之建物（門牌號碼為桃園縣桃園市○○街9 之1 號，下稱系爭建物），惟系爭土地自89年至99年公告地價均為每平方公尺新臺幣（下同）17,600元，依土地法第97條規定之土地申報總價年息10%、系爭土地總面積126 平方公尺計算，上訴人占有系爭土地應按年給付租金158,400 元（17,600元/ 平方公尺×126 平方公尺×應有部分5/7 ×10% ＝158,400 ）予被上訴人。然上訴人於95年起至97年止僅分別按年給付121,600 元，98年給付59,340元、99年給付58,340元，總計欠繳被上訴人藍洪久惠、陳洪美容、洪素芬、洪素真租金各61,904元、被上訴人呂佩玲、呂佩君、呂佩鈺、呂志清、呂佩珍、呂佩玫租金各10,317元，被上訴人雖曾寄發存證信函通知上訴人調整租金並給付欠繳租金，惟均未獲上訴人置理，被上訴人爰依民法第442 條及類推適用民法第425 條之1 規定，請求調整租金自100 年1 月起為每年158,400 元，上訴人並應給付95年至99年止以158,400 元計算之不足額租金。
㈡於本院陳述：原審僅以系爭土地申報地價年息10% 計算，核
定租金調整為126,720 元，並判令上訴人應就以126,720 元計算之不足額租金予被上訴人，並無不當，因系爭土地位於桃園市火車站旁，附近百貨公司林立，生活機能良好，上訴人現亦將系爭建物出租他人收取租金，是系爭土地價值已逾申報地價數倍以上，原審僅以申報地價年息10% 計算，並無過高，且兩造係有租賃關係存在，僅租金數額不能協議，需法院判決加以確定，則被上訴人自仍得請求上訴人給付起訴前95年至99年之不足額租金。
二、上訴人則抗辯：㈠上訴人自91年起即每年給付租金予被上訴人，從未積欠分文
，被上訴人亦依約定收取租金，從未異議，是被上訴人豈能出爾反爾，復再追討95年至99年之租金。又系爭土地位於鐵路邊，火車經過頻繁，且附近旅館林立，時有不明人士出入，生活環境不佳，只能出租於人，且租金不高，上訴人繳納系爭建物之房屋稅、水電費及其他修繕費後，所得已剩不多，被上訴人請求調整租金為每年158,400 元，上訴人無法同意。
㈡於本院陳述：原審依土地法第97條規定，以系爭土地申報地
價年息10% 計算，判准核定兩造租金自100 年1 月起調整為每年126,720 元，實屬過高，亦與最高法院68年度台上字第3071號判例相違背，上訴人認應酌減至年息5%至8%計算始為妥當。又調整租金之訴為形成之訴，自被上訴人對上訴人為調整租金之意思表示送達或經法院宣判後，始生調整租金之效力，被上訴人並未提出存證信函之收件回執，難以計算調整租金之起算日，原審以95年為調整租金之起算日，顯有違法。
三、原審判決核定兩造租金自100 年1 月起為每年126,720 元，上訴人應分別給付被上訴人如附表所示不足額租金，及自10
0 年2 月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之請求，並就給付不足額租金部分准許被上訴人得假執行。上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯聲明為：如主文第1 項所示。
四、本院之判斷：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 第1 、2 項定有明文。經查，系爭土地為兩造所共有，系爭建物並為上訴人所有，兩造就系爭土地有租賃關係存在，上訴人自91年起按年給付租金予被上訴人，其中95年至97年給付租金為每年121,600 元、98年為59,340元、99年為58,340元等情，為兩造所不爭執，堪信為真實，則考諸民法第
425 條之1 規定本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益（最高法院95年度台上字第551 號裁判意旨可參），則為免系爭建物因兩造就系爭土地之租金數額無法達成協議，至系爭建物因上訴人未繳納足額租金，而遭被上訴人以上訴人積欠租金為由終止租賃契約，使系爭建物面臨遭拆除之命運，本院認本件兩造就系爭土地租金數額無法達成協議之爭執，應有民法第425 條之1 規定之類推適用，被上訴人得依該條第2 項規定請求法院定之，合先敘明。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。而查，系爭土地99年度之公告現值為每平方公尺45,200元、面積總計為126 平方公尺，有系爭土地登記第二類謄本在卷可稽，又系爭土地坐落桃園火車站旁、前臨3.
5 公尺寬單行道，交通堪稱便利，且附近百貨公司林立，生活機能良好、商業發展亦屬繁榮，系爭建物為地上3 層樓建築，現由上訴人以每月20,000元租金出租訴外人袁國恕等情，有原審勘驗筆錄在卷可憑，揆諸首揭法規及判例意旨，本院斟酌系爭土地之坐落位置、工商發展情形、使用人利用土地之經濟價值等因素，認核定之租金數額以系爭土地申報地價年息10% 計算，尚屬允當。上訴人固辯稱租金以申報地價年息10% 計算，與判例意旨不符云云，惟土地法第97條第1項僅就租金數額設有上限規定，而前揭判例亦僅闡釋租金數額決定之應予審酌事項，均無禁止租金數額不得為申報地價年息10% 之意，上訴人前揭所辯，顯對上開規定有所誤解，並非可採。是系爭土地99年之申報地價為每平方公尺14,080元，有系爭土地登記第二類謄本可憑，以被上訴人應有部分
7 分之5 計算，系爭土地每年租金應自100 年1 月起調整為126,720 元（計算式：126 平方公尺×應有部分5/7 ×14,080元/ 每平方公尺×10% ＝126,720），應堪認定。
㈢又按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院48年台上字第521 號判例意旨可參。經查，兩造自91年起即成立租賃關係，被上訴人自租賃關係成立後即可依兩造租約請求上訴人給付租金，上訴人雖每年均有給付租金，惟兩造就租金數額尚有歧異，被上訴人並於起訴前寄發存證信函1紙為請求給付積欠租金之表示，則系爭土地租金既經本院類推適用民法第425 條之1 第2 項規定核定為每年126,720 元，該租金數額應自兩造租賃關係成立之日起即有其適用，是被上訴人依其應有部分比例，請求上訴人給付95年至99年間不足額租金如附表所示，即為有據，逾此數額範圍部分之請求，尚非可採。上訴人固辯稱調整租金之訴為形成之訴，於法院增減租金後，出租人始有依調整後租金請求之權利，被上訴人不得追溯請求95年至99年之租金差額云云，然形成之訴雖自判決起始生形成效力，惟生形成力之範圍非即須自判決日起算，揆諸首揭判例意旨，出租人依民法第442 條請求調整租金，法院仍得溯及起訴前之租金予以調整，況本院係類推適用民法第425 條之1 規定核定租金，尚非以民法第44
2 條規定而為租金之調整，則兩造就系爭土地之租金數額既無法確定，須由法院嗣後以判決予以確定，則核定之租金數額自得溯及自起訴前之租期起算，是被上訴人請求起訴前5年即95年至99年之租金差額，尚非無理，上訴人前揭所辯，並非可採。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而未為給付，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於100 年2 月16日送達上訴人之同居人，有送達證書1 紙在卷可稽，是被上訴人請求上訴人按週年利率5%給付利息之起算日為100 年2 月17日，應堪認定。
五、從而，被上訴人請求核定兩造租金自100 年1 月起調整為每年126,720 元，上訴人並應給付被上訴人各如附表所示不足額租金，並自100 年2 月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此數額範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決（被上訴人就其敗訴部分未提起上訴），並依職權為假執行之宣告，經核尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第1項、第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 魏于傑法 官 莊佩頴附表：
┌──┬────┬────┬─────┐│編號│ 共有人 │應有部分│不足額租金│├──┼────┼────┼─────┤│ 1. │藍洪久惠│ 1/7 │ 30,223元 │├──┼────┼────┼─────┤│ 2. │陳洪美容│ 1/7 │ 30,223元 │├──┼────┼────┼─────┤│ 3. │ 洪素芬 │ 1/7 │ 30,223元 │├──┼────┼────┼─────┤│ 4. │ 洪素真 │ 1/7 │ 30,223元 │├──┼────┼────┼─────┤│ 5. │ 呂佩玲 │ 1/42 │ 5,038元 │├──┼────┼────┼─────┤│ 6. │ 呂佩君 │ 1/42 │ 5,038元 │├──┼────┼────┼─────┤│ 7. │ 呂佩鈺 │ 1/42 │ 5,038元 │├──┼────┼────┼─────┤│ 8. │ 呂志清 │ 1/42 │ 5,038元 │├──┼────┼────┼─────┤│ 9. │ 呂佩珍 │ 1/42 │ 5,038元 │├──┼────┼────┼─────┤│10. │ 呂佩玫 │ 1/42 │ 5,038元 │└──┴────┴────┴─────┘正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 黃昰澧