臺灣桃園地方法院民事判決 100年度簡上字第119號上 訴 人 世紀宮廷管理委員會法定代理人 郭立豪上 訴 人 吳元昌上二人共同訴訟代理人 許啟龍 律師複 代理人 許淑玲 律師被 上訴人 海華建設股份有限公司法定代理人 李正宗訴訟代理人 李紹雄
呂曼蓉 律師上列當事人間請求交付共用設施等事件，上訴人對於中華民國10
0 年6 月10日本院中壢簡易庭100 年度壢簡字第221 號第一審判決提起上訴，本院於102 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件上訴人世紀宮廷管理委員會之法定代理人於本院審理中由郭立豪變更為徐海章，茲經被上訴人現任法定代理人徐海章依法檢附相關會議記錄具狀向本院聲明承受訴訟（見本院卷第228 至232 頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條之規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：
㈠、被上訴人占有使用之世紀宮廷社區大樓地下1 樓停車管理室（如原審判決附圖275-Ｂ所示，面積17.78 平方公尺，下稱系爭管理室），屬世紀宮廷社區之共用設施，管理權責為上訴人世紀宮廷管理委員會，被上訴人應將系爭管理室交還上訴人及全體區分所有權人。另地下1 樓停車收費室（如附圖275-Ａ所示，面積1.67平方公尺，下稱系爭收費室）為被上訴人未經世紀宮廷社區全體區分所有權人及上訴人同意而私自設置，上訴人請求被上訴人應將系爭收費室予以拆除，並將占用之共用部分返還予全體區分所有權人，並由上訴人為管理維護。再被上訴人無權使用系爭管理室，獲有相當於租金之不當得利，而租金暫以每月新臺幣（下同）1,500 元計算，上訴人請求起訴前5 年相當於租金之不當得利90,000元。
㈡、系爭管理室與系爭收費室位於桃園縣中壢市○○段○○○段0000○號上，與同段6520建號皆屬社區之共有部分，是同段6520建號登載之設施當屬社區之共有部分，該建號為世紀宮廷社區區分所有權人共有權利範圍，上訴人吳元昌所有之建物建號為桃園縣中壢市○○段○○○段0000○號，就共用之6530建號建物亦為所有權人，其以6530建號所有權人地位訴請被上訴人拆除系爭收費室，將占有部分返還全體區分所有權人，當屬有據。
㈢、依公寓大廈管理條例第3 條第5 款之規定可知，約定專用之本質仍為共用部分，僅其約定供特定區分所有權人使用而已，而一般社區之約定專用部分常見於法定停車空間之特定停車格，區分所有權人對於特定之停車格有約定專用權，非謂對全部之停車空間有約定專用權。被上訴人主張系爭停車管理室及系爭收費室由有購買停車位之區分所有權人共有，但約定專用云云，如依被上訴人所辯，似由有購買停車位之全體享有約定專用權，不符上開公寓大廈管理條例之規定。
㈣、被上訴人提出之買賣契約書第8 條約定，本質上為敘述共用部分之範圍，而非系爭停車管理室及系爭停車收費室被上訴人取得約定專用權之依據，又汽車停車空間之分管同意書僅是對於區分所有權人買受之特定停車空間之分管約定而已，非謂有購買停車空間之區分所有權人即有共用部分之約定專用權。若如此邏輯成立，則購買該262 停車位之區分所有權人對於停車空間部分有約定專用權，是何人約定專用及如何使用？
㈤、原審僅以被上訴人提出之房屋土地預定買賣契約書、汽車停車空間分管同意書即認地下室1 樓有「約定專用權」。然系爭地下1 樓停車管理室，係屬社區之公共設施，此公共設施亦列入社區點交之範圍，上訴人並已提出點交清冊為證。又原審認定系爭地下1 樓被上訴人有所謂「約定專用權」之內涵，而「約定專用權」乃專用權人可以排除所有權人或權利人之權利行使，然原審一方面認定被上訴人有約定專用權，卻又認「…再者約定專用部分之停車場，非供全體共同使用，被告公司為約定專用權人，其於車道興建系爭收費室，係為將停車場供商場收費停車，如有侵權，則亦僅得由其他約定專用權主張，原告既非約定專用權人，是其等訴請被告公司將系爭收費室拆除，即難認有據」。既認被上訴人有地下室1 樓之約定專用權，又認其他約定專用權人可以拆除系爭收費室，則原審認定之「約定專用權」內涵、範圍為何？
㈥、依建築技術規則建築設計施工編第59條之1 、第60條第1 項第5 款規定，建築物於一定面積之上應設置一定之停車位數，而關於設置之停車空間，亦應設置車道（坡道）且隨停車位數之數目不同，應設置單車道或雙車道，是有關停車空間上之車道，既然上開建築技術規則設計施工編亦有規範，是有關車道（坡道）部分，當不得使特定區分所有權人取得約定專用權。另車道具有使用上之特殊性，依公寓大廈管理條例第7 條第5 款規定，停車空間之車道，當屬區分所有權人「其他有固定之使用方法、並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分」，而不得為約定專用。又世紀宮廷社區地下共計3 層，地面1 層之停車空間，編定為6530建號，而地下3 層之停車空間，為增設停車空間，編定為6519建號，被上訴人於另案（本院100 年度訴字第401 號）訴請上訴人交還位在地下3 層之機房，並於該案中主張該6519建號為屬區分所有權人之「專有部分」，是依被上訴人於該案之主張，而本件地面1 層之車道及汽車出入口為世紀宮廷社區地下
1 至3 層之唯一出入口及通道，依公寓大廈管理條例第7 條第1 項第2 款規定，當不得約定專用至明。
㈦、依民法第184 條第1 項前段、第767 條及公寓大廈管理條例第9 條第4 項之規定，被上訴人應將原審判決附圖275-Ｂ所示系爭管理室遷空返還上訴人及全體區分所有權人；被上訴人應將原審判決附圖275-Ａ所示系爭收費室予以拆除後將占用部分返還上訴人及全體區分所有權人。被上訴人應給付上訴人世紀宮廷管理委員會90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以下列情詞置辯：
㈠、世紀宮廷大廈地下1 樓樓層包含停車場及公共設施，其中公共設施係指經登記產權者，其餘部分則為停車場，包含「車位、車道、進排風機房、系爭管理室及系爭收費室」，由有購買停車位之區分所有權人所共有，並約定專用，被上訴人係經地下1 至3 樓汽車車位所有權人選任為地下1 至3 樓停車場管理人。本件系爭管理室及系爭收費室既位於屬約定專用之地下1 樓停車場部分，上訴人則無理由請求被上訴人遷空返還系爭管理室，拆除系爭收費室及給付不當得利。
㈡、上訴人吳元昌所有之桃園縣中壢市○○段○○○段0000○號登載其亦享有同段6520建號之共有權，根本與本件無關。系爭管理室與收費室位於同段6530建號之地下1 樓停車場內，6520建號係大公之建號，其範圍並未包括系爭管理室與系爭收費室，此觀上訴人吳元昌所有6457建號謄本有關6520建號部分，經上訴人自行以手寫註記「地下室全棟大公」足以證明。從而，上訴人執同段6457建號謄本主張上訴人吳元昌亦享有6520建號共有權乙節，及主張系爭管理室與系爭收費室係共用部分，不僅欠缺依據，且明顯張冠李戴。
㈢、原審認定系爭管理室與系爭收費室所坐落之地下1 樓停車場（即6530建號中之汽車停車空間部分），係以由汽車位購買人分管，並約定專用，其依據為被上訴人與各承購戶間之「房屋土地預定買賣契約書」及其附件「汽車停車空間分管同意書」，依據上開契約文字，已就汽車停車空間明白約定由購買本華廈汽車停車位之特定人士「專用」，且車道明顯是屬於汽車停車空間之範圍，停車收費室則位於車道之範圍，故系爭管理室與系爭收費室為約定專用，殊無爭議。又上述汽車位購買者就系爭地下1 、2 樓停車場所屬之系爭6530建號建物，其所取得之應有部分比例，均遠遠大於其所購買之停車格面積比例，換言之，汽車位購買人相較於未購買車位之其他區分所有權人，就汽車停車空間所得專用之範圍，自不僅限於停車格，而包括車道部分之專用權。另系爭地下1、2 樓停車場（建號為6530建號）所在之地下3 樓為專有產權之停車場（建號為6519建號），由95個車位購買人持分共有，由6519建號之建物謄本及測量成果圖並對照附圖，可知地下3 樓停車場之車道包含於6519建號之專有範圍，地下1樓之車道自亦得約定專用。且公寓大廈管理條例第3 條第5款明定「約定專用部分」之定義為：「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，特定區分所有權人並非指單一區分所有權人，而係指具有指定之特性之人而言。上訴人惡意限縮約定專用之定義，無視當事人間具體約定之契約文字不顧，曲解契約僅敘述共用部分之範圍，且僅就停車格為約定，更泛稱「一般社區之約定專用部分常見於法定停車空間之特定停車格」，並無依據。
㈤、被上訴人誤將停車管理室門鎖交付上訴人管委會一事，實與本件停車管理室是否約定專用無關，系爭管理室自90年完工即由被上訴人使用，91年交付門鎖後仍繼續使用至今，交付門鎖並未改變所有權歸屬，亦未改變使用狀態，更未改變分管之約定。
㈥、況且，世紀宮廷大廈地上1 樓至3 樓為商場，地下1 樓至3樓為供商場使用之停車場，則系爭管理室與收費室係就地下
1 樓之汽車停車空間提供給商場及使用商場之消費者使用所必要之設施，不僅符合停車位購買人就「約定專用」之使用目的，即使以區分所有權人之資格言之，亦符合地下1 樓作為商場之停車場之設置目的及通常使用方法，並無違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定，又系爭管理室及收費室既屬汽車停車場範圍，其使用收益之權應歸屬停車場所有權人，上訴人管委會非停車場所有權人，自亦無權要求被上訴人遷出系爭管理室、收取租金及拆除系爭收費室。縱被上訴人就系爭管理室與系爭收費室無約定專用，被上訴人依其設置目的及通常使用方法為之，上訴人亦不得依公寓大廈管理條例第9 條規定訴請處置或賠償。
㈦、此外，系爭收費室位於地下1 樓汽車停車空間之車道上，系爭管理室位於汽車停車空間，汽車停車空間業經上訴人吳元昌簽訂買賣契約書同意由汽車位購買人共同使用，並簽訂汽車停車空間分管同意書，同意由汽車位購買人分管而約定專用。上訴人吳元昌未購買地下室停車位，依上開分管契約，即無權主張業已歸由汽車停車位購買人分管之汽車停車空間之停車收費室，亦不得本於民法第767 條請求返還於全體區分所有權人。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將原審判決附圖275-Ｂ所示系爭管理室（使用面積17.78 平方公尺）遷空返還上訴人及全體區分所有權人。㈢被上訴人應將原審判決附圖275-Ａ所示系爭收費室（使用面積1.67平方公尺）予以拆除後將占用部分返還上訴人及全體區分所有權人。㈣被上訴人應給付上訴人世紀宮廷管理委員會90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本件兩造不爭執事項：
㈠、世紀宮廷大廈起造人為被上訴人海華建設股份有限公司，使用執照字號為90桃縣工建使字第壢1760號。
㈡、世紀宮廷大廈地下一樓之系爭管理室與系爭收費室坐落桃園縣中壢市○○段○○○段0000○號上。
㈢、中壢市○○段○○○段0000○號為世紀宮廷社區全體區分所有權人以持分登記，上訴人吳元昌權利範圍為10萬分之16（見原審卷第198 頁）。
㈣、上訴人吳元昌未購買世紀宮廷大樓地下1 、2 樓汽車停車位。
㈤、原審被證1 之房屋土地預定買賣契約書第8 條第5 項規定：「地上4 、5 樓及地下層之部分使用空間，例如樓電梯間、冷卻水塔、台電配電室、電錶室、網路機房、排煙室、水箱、蓄水池、發電機房、電信機房、垃圾存放室、機坑、機械室、污水機房、消防泵浦機房及其他作為共同使用之地區，已登記產權為公共設施者，係供共同使用；其餘部分規劃為汽車停車空間及進排風機房、停車管理室，另由汽車車位購買人簽立汽車車位預定買賣契約書共同使用，並取得公共面積持分所有權，甲方不得主張權利或干涉，並同意簽署附件㈩汽車停車空間分管同意書，另地下第3 層停車場為增設停車位性質，權屬專有部分依法以區分所有建物登記產權，所有權人享有其應有之權利」（見原審卷第39、40頁）。
㈥、世紀宮廷大廈起造人海華建設股份有限公司與世紀宮廷社區前營建管理單位，即台灣建築經理股份有限公司於點交時，製作如上訴人100 年10月20日爭點整理狀附件1 所示「電器工程、給排水工程、消防工程、空調工程、6 樓交誼廳設施、數量清冊表、出廠證明、試驗報告」。
㈦、房屋土地預定買賣契約書附件㈩汽車停車空間分管同意書明定：「就地下1 至3 層及地上4 、5 樓汽車停車空間分管事宜，本人同意由購買本華廈汽車停車位者約定專用，特立汽車停車空間分管同意書」、「一、本人同意本華廈地下1 至
3 層及地上4 、5 樓汽車停車空間歸各汽車停車位購買人依其購買位置分別享有管理、使用、收益之權（停車空間使用範圍詳如房屋土地預定買賣契約書第8 條第5 項規定）」（見原審卷第53頁）。
五、兩造爭執事項：
㈠、世紀宮廷大廈地下一樓之系爭管理室及停車收費室是否為約定專用？系爭6530號建物上之車道，是否為公寓大廈管理條例第7 條所定不得為專有或約定專用部分？若可約定專用，則原審被證2 即買賣附件㈩汽車停車空間分管同意書之記載，所約定之專用部分，範圍是否包括地下一樓停車空間之管理室、車道（含停車收費室），或僅是針對特定停車位約定專用？
㈡、若系爭管理室及停車收費室確為約定專用，上訴人世紀宮廷管委會以汽車停車空間為共用部分為理由，提起本件訴訟，有無理由？
㈢、上訴人吳元昌本於共有人地位，提起本件訴訟有無理由？
六、本院之判斷：
㈠、按公寓大廈之「專有部分」係指「公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」、「共用部分」係指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」、「約定專用部分」則係指「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，此觀諸公寓大廈管理條例第3 條第3 至5 款之規定至明。
㈡、又按民法第820 條第1 項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，是共有物之如何分別管理，應由全體共有人以契約為之（最高法院66年9 月26日66年度第7 次民庭庭推總會議決議㈡可參）。是以倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益（最高法院99年台上字第2397號判決要旨參照）。次按區分所有建物，依98年7 月6 日修正前土地登記規則第81條第1 款之規定：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外」，是公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，雖由區分所有權人全體共有，但如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權，就此區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年台上字第1152號判決要旨參照）。
㈢、本件系爭管理室及收費室位於系爭6530號建物之事實為兩造所不爭執，上訴人雖以系爭6530號之建物為區分所有權人共有為由，主張系爭收費室未經全體共有人同意而設置，應予拆除，並將所坐落處所返還全體共有人，且系爭管理室之管理權屬上訴人世紀宮廷管理委員會，被上訴人應將系爭管理室交還上訴人及全體區分所有權人等語。然查：
１、世紀宮廷大廈起造人即被上訴人公司與各承購戶即該世紀宮廷大廈之區分所有權人所定買賣契約第8 條第5 款約定：「地上四、五樓及地下層之部分使用空間，例如樓電梯間、冷卻水塔…及其他作為共同使用之地區，已登記產權為公共設施者，係供共同使用；其餘部分規劃為汽車停車空間及進排風機房、停車管理室，另由汽車車位購買人簽立汽車車位預定買賣契約書共同使用，並取得公共面積持分所有權，甲方不得主張權利或干涉，並同意簽署附件（十）汽車停車空間分管同意書，另地下第三層停車場為增設停車位性質，權屬專有部分依法以區分所有建物登記產權，所有權人享有其應有權利」；而前開附件（十）汽車停車空間分管同意書則有如下之記載：「就地下一至三層及地上四、五樓汽車停車空間分管事宜，本人同意由購買本華廈汽車停車位者約定專用，特立汽車停車空間分管同意書，其內容如下：一、本人同意本華廈地下1 至3 層及地上4 、5 樓汽車停車空間歸各汽車停車位購買人依其購買位置分別享有管理、使用、收益之權（停車空間使用範圍詳如房屋土地預定買賣契約書第8 條第5 項規定），未購買汽車停車位者不得異議」，有原審卷附房屋土地預定買賣契約書、汽車停車空間分管同意書可憑（見原審卷第40頁、第53頁），且為兩造所不爭執。依前開約定之文義可知，各區分所有權人間就世紀宮廷大廈之地上
4 、5 樓及地下1 至3 層之使用，已有分管之合意，約定僅購買汽車停車位之區分所有權人得就所購買停車空間管理、使用及收益，未購買汽車停車位者，即便係該建物之區分所有權人，就此亦不得主張權利或干涉。
２、至上訴人雖以被上訴人公司交付公用設施之鑰匙包括系爭管理室之鑰匙等情主張系爭管理室為公用設施等語，然系爭管理室是否為公共設施牽涉建築之設計及買賣雙方契約約定乃至主管機關登記之用途，而被上訴人為建設公司，係世紀宮廷大廈之起造人，於該建築物興建完成過戶點交時，交付共同使用區域之門鎖予上訴人世紀宮廷管理委員會保存可能為安全之因素，亦可能為點交之便或其他因素，不可僅憑被上訴人有否交付鑰匙為判斷，二者並無必然之關聯，上訴人此部分主張，難認可採。
３、準此，上訴人逕以系爭6530號建物為全體共有人共有為由，主張未經全體共有人同意不得在系爭6530號建物之車道上設置系爭停車收費室，且認被上訴人無權就系爭管理室、系爭停車收費室為管理、使用，應將系爭停車收費處拆除，並將系爭管理室及停車收費室之空間返還全體共有人，且交由上訴人世紀宮廷管理委員會管理，難認有理由。
㈣、按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院86年度台上字第3873號判決意旨可參）。
本件就前開房屋土地預定買賣契約書、汽車停車空間分管同意書之文義可知，各區分所有權人於定約時即同意「除登記產權為公共設施者，供共同使用外，其餘空間則規劃為汽車停車空間、進排風機房及系爭管理室，此部分空間則由汽車車位購買人共同使用，未購買汽車停車位之其他區分所有權人不得主張權利及干涉」，此約定與公寓大廈管理條例第3條第5 款約定專用部分之定義相符，依契約之文義觀之，就「登記產權為公共設施之共同使用部分」以外之區域，已排除未購買汽車停車位之區分所有權人之管理、使用，約定為購買汽車停車位之區分所有權人專用。
㈤、再者，所謂「登記產權為公共設施之共同使用部分」之範圍為何，查世紀宮廷大廈「登記之公共設施」乃位於桃園縣中壢市○○段○○○段○0000號建物（大公）及6523至6528號建物（分區小公），並不包括系爭6530號建物之事實，業據被上訴人提出世紀宮廷大廈地下一、二樓公共設施建物測量成果圖為憑（見原審卷第55至57頁、第65至71頁），上訴人就系爭6530號建物並未「登記產權為公共設施」之事實亦未爭執，是系爭6530號建物乃前開房屋土地預定買賣契約書、汽車停車空間分管同意書所載登記產權為公共設施之共同使用部分「以外」之區域，該建物既非登記之公共設施，即屬前開分管契約所約定購買汽車停車位之區分所有權人專用範圍，上訴人主張系爭管理室乃公共設施不得約定專用，顯然與前開分管契約之文義不符。就前開包含系爭管理室在內之停車空間既已由各區分所有權人約定屬購買汽車停車位之所有權人專用，而被上訴人係依據分管契約就地下1 至3 層汽車停車空間及系爭管理室為使用，其對於系爭管理室自有合法之專用權，上訴人以系爭管理室為建物之區分所有權人所共有，應交由上訴人世紀宮廷管理委員會管理，難認有據。
㈥、至前開買賣契約及汽車停車空間分管同意書約定專用之範圍是否包括車道即系爭收費室坐落位置，兩造雖有爭執，被上訴人主張以分管契約之文義可知，非屬「登記產權為公共設施」者即為約定專用範圍，車道自屬約定專用範圍；上訴人則主張車道係依建築技術規則建築設計施工編第59條之1 、第60條第1 項第5 款規定設置，且具有使用上之特殊性，不得約定為專用，否則有違公寓大廈管理條例第7 條第5 款之規定等語。就此爭點判斷如下：
１、查世紀宮廷大廈之區分所有權人與建商即被上訴人簽定房屋土地預定買賣契約書及汽車停車空間分管同意書真意乃約定除「登記產權為公共設施」者外，其餘地下1 至3 樓之共同使用部分，由購買汽車停車位之區分所有權人專用，已如前述，是依當事人約定之文義，車道並未排除於約定專用範圍之外。
２、惟按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公寓大廈管理條例第7 條定有明文。是區分所有權人就區分所有建物之特定區域約定為特定區分所有權人專用，其約定專用部分不得具前列5 款情形之一，否則其約定難認有效。
３、上訴人主張系爭停車收費室所在之車道乃有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分之事實，為被上訴人否認，就此事實自應由上訴人負舉證之責。然查，世紀宮廷大廈建築情形乃地下1 至3 樓為停車場，1 至3樓係商場區，4 至5 樓係住宅區停車場，6 至21樓為住宅區之事實，業經前開房屋土地預定買賣契約書載明，兩造亦不否認地下1 至3 樓為停車場係供1 至3 樓商場區客戶停車使用，住宅區之區分所有權人之停車位位於4 至5 樓停車場，足見汽車進出該大廈住宅與商場區停車場實係完全分離，即便系爭6530號建物於管理中心一側即系爭收費室之外，另設有機車停車位，該等機車之進出，不需經過系爭收費室即可自機車道進入機車停車位之事實，亦為上訴人所自承（見院卷第226 頁），是車道之部分是否必然為未購買汽車停車位之區分所有權人「生活利用上不可或缺」，而不得約定為專用，顯非無疑。
４、又縱認如上訴人所陳，車道之性質上或功能上不適合約定為專用，然就系爭房屋土地預定買賣契約書及汽車停車空間分管同意書約定之內容可知，世紀宮廷大廈各區分所有權人購買該大廈時即預見將來地下1 至3 樓停車場將供商場客戶使用，故與4 至5 樓住戶專用停車場區隔，且約定地下1 至3樓停車空間歸購買汽車停車位之區分所有權人專用並據以管理及使用收益，未購買汽車停車位之其他共有人無從干涉，此項約定縱認非關專用之約定，亦應認未購買汽車停車位之共有人有同意在合於預定使用目的之範圍內不干涉購買汽車停車位之區分所有權人就地下1 至3 樓停車場管理、使用及收益。再者，停車位之使用必然需使用到車道等相關設施，而以本件地下1 至3 樓停車場係對外開放之商場用停車場，往來人員相對複雜，較一般住家停車場更有加強管理之必要，系爭收費室之設置又為管理停車場所必須，被上訴人在車道上設置系爭停車收費室亦與公寓大廈管理條例第9 條第2項所規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」之規定相合。是以，縱認世紀宮廷大廈地下停車場之車道未經約定為購買汽車停車位之區分所有權人專用，自前開房屋土地預定買賣契約書及汽車停車空間分管同意書之約定，亦可得知區分所有權人間已同意在合於預定使用目的之範圍內，購買汽車停車位之區分所有權人得就停車場為必要之管理，該停車場預定之使用目的即在於供商場客戶停車之用，為收費或管制之目的自有在車道設置停車收費室之必要，上訴人以系爭停車收費室未經世紀宮廷社區全體區分所有權人及上訴人同意而私自設置，應予拆除，亦屬無據。
七、綜上，被上訴人等世紀宮廷大廈地下停車場汽車停車位之購買人依據分管契約得就各自所購買之汽車停車空間為專用，其他未購買汽車停車位之區分所有權人並同意不得主張權利及干涉，而系爭管理室位於停車場之停車空間內，被上訴人對於系爭管理室自有專用權。至系爭收費停車是設置於世紀宮廷大廈地下1 樓停車場之車道上，依據原審卷附房屋土地預定買賣契約書、汽車停車空間分管同意書之文義，前開車道既非「登記產權為公共設施」之共同使用部分，即為建商與購買建物之各區分所有權人合意得由購買汽車停車位所有權人約定專用之範圍，是被上訴人亦得在車道上設置系爭停車收費室。又縱認如上訴人所陳，車道之性質上或功能上不適合約定為專用，依前開契約及同意書亦可知區分所有權人間已同意在合於預定使用目的之範圍內，購買汽車停車位之區分所有權人得就停車場為必要之管理，而為收費或管制之目的，確有在車道設置停車收費室之必要，上訴人以系爭管理室為建物之區分所有權人所共有，被上訴人為無權占有，應交由上訴人世紀宮廷管理委員會管理，並以系爭停車收費室未經世紀宮廷社區全體區分所有權人及上訴人同意而私自設置，侵害上訴人世紀宮廷管理委員會之管理權及上訴人吳元昌之所有權應予拆除，且請求被上訴人返還上訴人世紀宮廷管理委員會不當得利90,000元，均無理由。原審為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 3 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 張金柱法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 4 月 8 日
書記官 楊美慧