臺灣桃園地方法院民事判決 100年度簡上字第99號上 訴 人 吳春燕
許清和共 同訴訟代理人 紀亙彥律師複 代理人 紐則慧律師被 上訴人 林錦田訴訟代理人 陳俊翰律師被 上訴人 葉清妹上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於民國
100 年5 月11日本院中壢簡易庭99年度壢簡字第581 號第一審判決提起上訴，於102 年7 月16日辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人就坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○○號建號，權利範圍一萬分之九三八之優先承買權存在。
被上訴人間就坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○○○號，權利範圍一萬分之九三八於民國98年11月6 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被上訴人葉清妹於上訴人共同給付新台幣參拾萬元後，應將坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○○○號權利範圍一萬分之九三八所有權移轉登記予上訴人，權利範圍各一萬分之四六九。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人葉清妹經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254 條第1 項前段定有明文。此所謂移轉，祇問有移轉事實，不問移轉之原因究係基於法律行為抑法律規定，且無論權利移轉或義務移轉或請求標的物之占有移轉，均包括在內。本件上訴人於民國99年3 月31日起訴時為桃園縣平鎮市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上建號為同地段第1066號（含公設第1087建號）、第1490號之建物及前開第1490號建物增建部分之所有權人（前開第1066號及1490號建號之建物之門牌號碼為桃園縣平鎮市○○街○○巷○○號，下稱第34號房屋，又第34號房屋及系爭土地下合稱系爭房地，相關權利範圍則如附表一之所示）。其雖於99年7 月21日原審審理程序中將系爭房地所有權移轉登記與訴外人劉得梭，有系爭房地不動產買賣契約書、第34號房屋建物謄本及異動索引在卷可稽（見本院卷第204 頁至第208 頁、第222 頁至第227 頁），惟參諸前開法條規定，此對於本件訴訟並無影響，且由於系爭房地之受讓人並未聲請承當訴訟，故本件仍以吳春燕及許清和為上訴人，先予說明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠、上訴人於92年間向鈞院民事執行處，拍定取得原被上訴人葉清妹所有之系爭房地，並於93年2 月10日完成所有權移轉登記。詎99年初遭被上訴人林錦田以其業已取得被上訴人葉清妹所有之位於第34號房屋下方之地下儲藏室及第34號房屋所在大樓所使用之地下室停車位之所有權為由，禁止上訴人使用上開停車位【即儲藏室及停車位，下各別稱系爭儲藏室及系爭停車位，合稱系爭建物（權利範圍938/10000 ）。又系爭建物所在之地下室為建號與第34號房屋同地段之第1086號建號建物，下稱系爭1086號建物】。惟據伊所查知，系爭1086號建物之主要用途登記為防空避難室、停車場，且其使用執照之用途亦載為「防空避難室兼停車場」，故系爭1086號建物應為系爭大樓之共同使用部分，依法不得與主建物分離而讓與不同所有人。此外，因系爭1086號建物所涵蓋之系爭建物客觀上亦無法獨立於基地之外，且其相對應之基地持分，本即包含在被上訴人葉清妹前所有之系爭土地內，是於被上訴人葉清妹所有之系爭土地經上訴人拍定取得時，即發生土地及土地上之房屋同屬一人所有，惟僅將土地讓與他人之情況，按民法第425 條之1 之規定意旨，本件應推定上訴人與被上訴人葉清妹間，就系爭建物存有租賃關係存在。復按房屋出賣時，基地之所有權人有優先承買權，土地法第104條第1 項亦定有明文。是於被上訴人葉清妹出售系爭建物之所有權與被上訴人林錦田時，上訴人依法即享有行使優先承買之權利，然被上訴人葉清妹卻無此通知，致上訴人未能行使優先承買，則其與被上訴人林錦田就系爭建物所為之買賣及讓與登記所有權之行為，自不得對抗上訴人。承前，爰依民法第425 條之1 第1 項及土地法第104 條第2 項之規定提起本件訴訟等語，並主張：⒈確認上訴人就系爭1086號建物權利範圍938/10000 有優先承買權存在。⒉被上訴人間就系爭1086號建物權利範圍938/10000 ，於98年11月6 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⒊被上訴人葉清妹於上訴人給付新台幣（下同）72,000元後，應將1086號建物權利範圍938/10000 之所有權移轉登記予上訴人吳春燕及許清和各469/10000 。
㈡、上訴後補充：⒈原審雖以內政部72年6 月16日(72)內地字第159690號函及80
年9 月18日台(80)內營字第0000000 號函所揭之見解為據，認於80年9 月3 日竣工，於同月17日發給使用執照之系爭1086號建物得為單獨交易之客體。惟據1086號建物之建築藍圖及其使用執照可知，系爭1086號建物係供系爭大樓全體區分所有權人防空避難或停車之用，為區分所有建物之公共設施，其於構造上及使用上並無獨立性，應屬共同使用部分，故按最高法院88年度台上字第1553號判決所揭示之意旨，系爭1086號建物在性質上應不得為單獨之所有權客體，而屬全體區分所有權人共有，且縱各區分建物於辦理第一次所有權登記時，未就系爭1086號建物辦理公共設施之登記，仍無礙其附屬於全體區分所有建物之所有權人共有之本質。故承上開說明，系爭1086號建物既不得單獨為交易之客體，則原審以1086 號 建物所屬之系爭建物亦屬得獨立移轉登記之交易客體為由，認被上訴人得以單獨就系爭建物簽訂之買賣契約並移轉其所有權利，其適法性已非無疑。
⒉原審雖另謂土地法第104 條第1 項所定之優先承買權，其適
用之前提必須具備「租地」與「建屋」二要件方得行使，惟民法第425 條之1 、同法第425 條之2 及土地法第104 條等規定之立法意旨，均為解決基地及基地上之房屋所有權歸屬問題及促進經濟上之效用而設，故解釋上不應限於租地後而建屋之情況方有該等規定之適用，即租地上建有房屋者，亦應認有該等規定之適用。本件系爭建物與經上訴人拍定所取得之系爭土地存有民法第425 條之1 之法定租賃關係，既為原審所肯認，則依上開說明，並揆諸臺灣高等法院暨所屬法院98年11月11日法律座談會民執類提案第18號審查意見、最高法院62年度台上字第2962號判例及最高法院97年度台上字第2219號判決所闡明之意旨，因上訴人對於系爭建物得主張土地法第104 條第1 項所定之優先承買權利，且被上訴人間就系爭建物以買賣為原因所為之權利移轉登記亦不得對抗上訴人，則上訴人依土地法104 條之規定訴請確認對於系爭建物之優先承買之權利存在，並同時主張被上訴人間於98年11月6 日就系爭建物所為之所有權移轉登記應予塗銷並協同辦理登記為上訴人所有，經核於法應無違誤。況系爭建物所屬之系爭地下儲藏室，經鈞院履勘結果，除上訴人前所有之第34號房屋外，別無其他通路可供出入，故客觀已足認其構造上及使用上與第34號房屋存有不可分離之利用關係，是縱系爭建物先前與第34號房屋為分離之登記，惟依上開說明，依法仍不得准許分離而成為單獨所有權之客體，是被上訴人葉清妹出賣系爭建物時，為促進經濟效用及避免第34號房屋之利用遭受妨礙，更應給予上訴人就系爭建物行使優先承買之權利甚明。
⒊被上訴人林錦田雖謂上訴人僅為區分所有建物之共有人之一
，且登記取得所有之權利較其為後，故上訴人不得主張優先承買權利或縱主張優先承買權利，被上訴人林錦田就系爭建物所取得之優先承買權利亦較上訴人為優先云云，惟土地法第104 條規定並無限制承租人對於共有之基地之優先承買權利須該地之共有人全體出售方得行使，且若因基地共有人之應有部分分別或先後出售即排除上開規定之適用，將使承租人無法取得基地之所有權，造成土地法第104 條之立法目的不彰。又出租之共有基地之共有人出售其應有部分時，基地承租人之優先承買權利較土地法第34條之1 第4 項所定之優先承買權利為優先，有最高法院68年度第5 次民事庭庭推總會決議可參，是本件被上訴人林錦田縱為系爭建物所屬基地之共有人之一，惟其主張優先承買之依據既應為土地法第34條之1 第4 項所謂之共有人優先承買權，則依上開說明，自較上訴人依同法第104 條主張所取得之優先承買權利劣後，故被上訴人此等辯詞自非可採。又被上訴人林錦田雖另謂系爭建物應無相對應之基地云云，惟任何建物客觀上均不可能懸空立於土地之上，且系爭建物確有其相對應之基地所有權應有部分，有伊所提出之原證四附表一在卷可按，故被上訴人林錦田此等陳詞自與經驗法則及建築法中所定建築行為應有土地使用同意書之出具等常理相違而未可取。末雖被上訴人主張系爭建物之買賣價金為300,000 元，然其等買賣契約既載明交易金額為72,000元，且被上訴人亦未就其所謂給付300,000 元價金乙事，提出相關事證以實說明，故渠等就系爭建物之所定之買賣價金應認為72,000元，方為可採。然若鈞院認渠等就系爭建物之買賣價格應為300,000 元，伊亦願以此價格行使優先承買權利，併此敘明。
二、被上訴人林錦田則以：
㈠、上訴人雖援引最高法院88年度台上字第1553號判決為據，主張系爭1086號建物係屬系爭大樓之共同使用部分，故其所屬之系爭建物之所有權亦不得與主建物分離而讓與不同之所有人，惟系爭1086號建物係於79年間取得建築執造，並於80年
9 月3 日竣工為兩造所不爭，則依內政部80年9 月18日台內營字第0000000 號函釋之第1 點及第2 點說明，並參酌建物所有權第一次登記法令補充規定第11條規定可知，於前開80年9 月18日函釋公佈前已取得建築執照及使用執照之系爭1086號建物，自得單獨辦理建物所有權之第一次登記，而毋須與其所在之系爭大樓強制登記為共有關係，則既系爭1086號建物係屬得單獨辦理所有權移轉登記之交易客體，伊以買賣關係為由，自被上訴人葉清妹取得系爭建物之所有權利於法自無疑義。況對照具系爭1086號建物所有權利之相關登記資料，可知若僅有地下停車位之所有權登記者，其權利之登記為386/10000 ，至包含地下儲藏室如系爭建物者，始登記為938/10000 ，再衡酌系爭建物之所有權狀之主要用途亦載明為防空避難室及停車等情，是若鈞院未納上開系爭建物得以單獨移轉所有權利之見解，惟系爭建物既得以上開登記之方式區分，且伊又屬善意信賴上開登記而與被上訴人葉清妹就系爭建物完成權利移轉登記之第三人，則依民法第759 條之
1 善意受讓之規範意旨，伊基於信賴系爭建物公示登記而取得之權利，自不因被上訴人葉清妹就系爭建物之處分權利是否有上開瑕疵，而有所影響。
㈡、上訴人既於99年7 月21日將其名下所有之系爭房地讓與訴外人劉得梭，則其本件優先承買權之主張，其適法性已非無疑。另為民法及土地法之特別法規定之公寓大廈管理條例既無法定租賃關係及優先承買權之相關規定，則上訴人主張係屬區分所有建物一部之系爭建物亦有民法及土地法相關租賃及優先承買規定之適用云云，其合法性亦難謂無議。又系爭建物之所在基地係屬系爭大樓之全體住戶分別共有，而所謂之分別共有，係指應有部分依比例抽象的存在於共有物之全部之謂，是於區分所有之建物中，客觀上應無從界定某建物係坐落於何人之土地上，故上訴人主張系爭建物坐落於前被上訴人葉清妹名下所有之系爭土地，本件應有土地及其上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋之所有權讓與他人之情況，故系爭建物與系爭土地間應有法定租賃關係云云，即有誤解，尚非可取。再者，土地法第104 條第1 項規定適用之前提，應指基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先承買之權或房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先承買之權利，且前開權利之優先性，以登記之前後順序定之之謂。惟本件系爭建物係與其坐落之土地一併讓售與被上訴人，核此已與上開規定適用之情形相違，且本件上訴人至多僅為系爭建物所在基地之共有人，而上開規定亦未將共有人明示在內，顯見本件爭執仍與土地法第104 條所定優先承買權利之要件未合，則上訴人據此為由，主張其就系爭建物應有優先承買權利云云，仍屬無據，自不可採。況若認上訴人前開主張為有理由，無異認定所有區分所有建物所在土地之共有人均有行使優先承買之權利，則豈非表示區分所有建物之任一住戶出賣該建物之不動產時，其他全體住戶均有主張優先承買之權利？此等見解無疑與一般交易習慣有間，更有造成交易秩序破壞之虞。且若復縱認上訴人前開論述均屬有理，惟伊亦為系爭建物所在基地之共有人，且取得權利登記之順序亦早前於上訴人，則按前開土地法第10
4 條規定意旨，豈非伊就系爭建物所取得之優先承買權利相較於上訴人更應受保障？更證上訴人此等主張之無據。
三、被上訴人葉清妹未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：
㈠ 原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭1086號建物權利範圍938/10000 之優先承買權存在。㈢被上訴人間就系爭1086號建物權利範圍938/10000 於98年11月6 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被上訴人葉清妹於上訴人共同給付72,000元後，應將系爭1086號建物權利範圍938/10000之所有權移轉登記予上訴人吳春燕及許清和各469/10000 。
被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人於92年間向本院民事執行處拍定取得原被上訴人葉清妹所有之如附表一所示之系爭房地。另系爭房地其中第1066號、第1490號建號之建物係門牌號碼為桃園縣平鎮市○○街○○巷○○號之房屋（即第34號房屋），而第1087建號部分，則屬該屋所在大樓（即系爭大樓）之公設部分。此外，系爭房地係本院於92年12月11日發給不動產權利移轉證書與上訴人，並經上訴人於93年2 月10日完成所有權移轉登記在案。
㈡、被上訴人林錦田亦為坐落於桃園縣平鎮市○○段○○○○○○號土地及其上建號為同地段第1081建號建物之所有權人（權利範圍分別為：468/10000 及全部，且包含系爭1086號建物之應有部分956/10000 ）。而被上訴人葉清妹前於98年11月2日另以其名下所有之系爭建物與被上訴人林錦田簽訂買賣契約，雙方並於同年11月6 日完成所有權移轉登記。
㈢、1086號建物位於系爭大樓之地下一層，其起造人為訴外人林江西，其登記之主要用途係供「防空避難室、停車場」使用。此外，系爭1086號建物係於79年間取得建築執照，於同年
3 月2 日施工、於80年9 月17日建築完成並發給使用執照，且於同年10月24日完成建物第一次登記。另除坐落之土地包含上開第1440地號之土地外，其尚與同地段第1087號、第1088號建號等建物（權利範圍各為391/10000 、626/10000 ）存有共用關係，且其建物之所有權相關登記，部分詳如附表二1086號建物持分欄之所示。又系爭1086號建物尚包含地下停車位及地下儲藏室兩部分。
㈣、系爭建物亦包含系爭地下停車位及系爭儲藏室兩部分，而第34號房屋之屋內某處可由樓梯通往地下一樓，至系爭儲藏室，且該處部分目前供第34號房屋之受讓人即劉得梭作為儲藏室使用。另門牌號碼為桃園縣平鎮市○○街○○巷○○號之房屋（下稱第36號房屋）亦有某處可由樓梯通往地下一樓，而該處現則為被上訴人林錦田供作推放雜物使用，並置有一張床舖。又第36號房屋所在大樓即門牌號碼為同巷第32號、34號、36號之系爭大樓，亦有一樓梯可直接通往該大樓共同之地下停車場，且該停車場僅有一車道出入口。及系爭大樓住戶前有協議，由第34號房屋之所有人取得編號為第18號地下停車場停車位之使用權、第36號房屋之所有人則取得編號為第14號之地下停車場停車位之使用權。又第34號、第36號房屋下方之地下室，均僅能由第34號、第36號房屋內部之樓梯進出，並無其他出入口。及92年間上訴人取得系爭房地之所有權後，即由上訴人使用被上訴人葉清妹前所使用之上開編號第18號之系爭停車位至99年間本件爭執發生。
㈤、本院前以101 年3 月15日桃院永民溫100 年度簡上字第99號函委請桃園縣平鎮地政事務所就「1086號建物，權利範圍938/10000 ，於98年11月6 日登記與林錦田名下部分，所對應之同段1440地號土地權利範圍有多少？」、「上述1086號權利之移轉範圍，是否包含第34號房屋所附屬地下室及地下停車位一個停車位之範圍（即系爭建物）？若已含上開兩部分，則該地下室及停車位所分別占有之權利範圍各有多少？可否再辦理分割登記？」及「系爭建物謄本所記載之537.68㎡，是否有包含第34號房屋及第36號房屋所附屬之地下室空間？」等事項函覆本院，經該所於101 年3 月27日以平地登字第0000000000號函覆本院以「…按同一所有權人於同一土地上有數個區分所有建物時，其應分擔之基地權利應有部分，得依申請人之申請分別發給權利書狀。…倘建物所有權人於90年11月土地豋記規則修正前發布施行前辦理建物標示部其他登記事項欄註記建物坐落權利（種類）範圍（代碼為DC），請於辦理上項…時填註該項資料…，為土地登記規則第66條暨內政部91年9 月23日台內地字第00000000000 號函所明定。即申請人因應實際需要，得依上項規定辦理各區分所有建物加註記所對應土地所有權人之登記次序，先予說明。查本所地籍歸戶資料，登記名義人林錦田先生，於80年10月申辦廣北段1081建號第一次登記，復於同年11月買賣取得該基地1440地號土地所有權範圍468/10000 ，另於同年12月買賣取得系爭1086號建物之所有權（權利範圍956/10000 ），並於91年將上揭不動產辦理共同擔保設定抵押權在案後，再於98年11月買賣取得系爭1086號建物之所有權（權利範圍938/10 000），未與前揭不動產共同擔保設定抵押權登記，亦未依前項規定辦理區分所有建物所對應土地所有權人之記次序（即權利範圍）及未主張各個停車位之編號及其範圍。至於可否再辦理分割登記情事乙節，按區分所有建物，共同使用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關區分所有建物移轉、登記或為限制登記，土地登記規則第94條定有明文。」等語。
六、本院判斷：上訴人主張系爭房地暨系爭1086號建物原皆屬被上訴人葉清妹所有，然因本院民事執行處於92年間拍賣時，並未將系爭1086號建物併附拍賣，故上訴人僅取得系爭房地之所有權，系爭1086號建物之所有權仍屬原所有權人即被上訴人葉清妹所有，然系爭1086號建物之土地應有部分應為上訴人所取得，原屬被上訴人葉清妹所有之系爭土地，嗣後建物與土地分屬上訴人及葉清妹所有，依法自應推定租賃關係存在，被上訴人葉清妹再於93年間另將系爭1086號建物出售予被上訴人林錦田，因系爭1086號建物與系爭房地在構造與使用上並不具有獨立性，故無法單獨出售，再依據土地法第
104 條第1 項規定，上訴人應於被上訴人間出售系爭1086號建物所有權時，就系爭1086號建物有優先承買權存在等情，然此為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠被上訴人葉清妹所有之系爭1086號建物所有權，得否與系爭房地分離而出售？有無公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定之適用？㈡上訴人依據本院拍賣程序拍定取得被上訴人葉清妹所有系爭土地之持分，則被上訴人葉清妹所有之系爭1086號建物與系爭土地間是否得推定成立租賃關係？㈢被上訴人葉清妹出售所有系爭1086號建物持分時，上訴人得否依土地法第
10 4條規定，主張有優先承買權？如上訴人得主張優先承買權，其優先承買條件應為何？茲分述如下：
㈠、被上訴人葉清妹所有之系爭1086號建物所有權，得與系爭房地分離而出售，且本件並無公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定之適用。
1、按凡經中央主管建築機關指定之適用地區，有新建、增建、改建或變更用途行為之建築物或供公眾使用之建築物，應依建築技術規則建築設計施工編第141 條附建標準之規定設置防空避難設備；又建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，為建築技術規則建築設計施工編第140 條、建築法第
102 條之1 所明定，是建築物依上開規定設置之避難設施，為「法定」防空避難設備。該法定防空避難空間原依登記主管機關即內政部以72年6 月16日(72)內地字第159690號函釋，建築物地下層供防空避難設備或停車位使用，如使用執照記載「非屬共同使用性質」，或由使用執照之起造人依民法合意協議分配並具結確屬非共同使用性質，且已取得該號門牌地下室之證明者，得依修正前土地登記規則第73條規定，就該法定防空避難設備，視同一般區分所有建物另編建號，辦理建物所有權第一次登記。故建物之起造人請領建造執照建築完成，依區分所有之意思將建物各部為區分登記後，其中法定避難設備，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號碼者，得依修正前土地登記規則之規定辦理建物所有權第一次登記，先予敘明。
2、雖按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」公寓大廈管理條例第4 條定有明文。然因公寓大廈管理條例係於84年06月28日以總統（84）華總（一）義字第4316號令制定公布，本件系爭1086號建物則在公寓大廈管理條例公佈施行之前即已辦理登記完畢，故系爭1086建物之移轉自應無前述公寓大廈管理條例之適用，本件上訴人雖主張系爭1086號建物應仍有公寓大廈管理條例之適用，即共有部分不得單獨為所有權之客體等語，然依據80年9 月18日內政部作成之台(80)內營字第0000000 號函釋，雖亦將法定停車空間認定應屬共有部分，並於81年5 月30日訂定「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11點規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分」，嗣於85年6 月4 日增訂第11點之4 ：「區分所有建物依公寓條例第3 條第4 款所稱共用部分及第5 款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：…（三) 法定防空避難室。…」將法定防空避難室空間明定應依據公寓大廈管理條例（以下簡稱公寓條例）第3 條第
4 款及第5 款辦理共用部分登記。然因公寓大廈管理條例之公佈施行既為前述之84年間，且揆諸整部法令，並未有溯及既往之條文規定，因此法定防空避難設備在登記簿上係自80年9 月18日後始因不能獨立編定建號、且嗣後強制規定僅能依「共用部分」登記，而無法成為獨立之交易客體，反面言之，若區分所有建物係完成於80年9 月18日前，其法定防空避難設備因獨立編定建號，且完成所有權保存登記，即無不能為單獨交易客體之理，故上訴人此部分主張，即屬無據。
3、本件上訴人另主張系爭建物主要用途登記為防空避難室、停車場，而其使用執照之用途亦為「防空避難室兼停車場」，是系爭建物確為全棟建物之共同使用部分，且無構造及使用上之獨立性，故依法不得與系爭房地分離移轉云云，被上訴人對於上訴人該部分之主張則以：系爭建物是於70年間取得建造執照，並於80年9 月3 日竣工，應屬內政部公佈台(80)內營字第0000000 號函釋前竣工，並不受該號函釋之拘束，得獨立買賣等語置辯。經查，系爭建物是在80年9 月3 日竣工，於同月17日發使用執照，此有上訴人所提使用執照存根在卷可參（參見原審卷宗第10頁），又系爭建物不僅具有獨立建號即編定為系爭1086建號，且是由有停車位之區分所有權人所共有，亦為兩造所不爭執，足認該建物於辦理登記斯時，應有基於單獨區分所有之意思，為建物之起造人申請登記並獲主管登記機關之允准，且全體區分所有權人於購買當時亦逐一表示同意而成立分管契約，依上揭規定意旨，自應依其獨立建號之登記認定為獨立之不動產物權（所有權客體）而得為買賣交易之標的，是上訴人抗辯系爭建物因不具備使用上與構造上之獨立性，應為全棟建物之共同使用部分，而不得與系爭房地分離而為買賣，顯有誤會。
㈡、上訴人依據本院拍賣程序拍定取得被上訴人葉清妹所有系爭土地之持分，應類推適用民法第425 之1 第1 項規定，與被上訴人葉清妹間推定成立租賃關係。
1、本件上訴人主張：系爭1086號建物不可能單獨立於基地之外，而其相對應之基地持分，本即包含在被上訴人葉清妹所有之系爭土地持分內，而於被上訴人葉清妹所有系爭土地持分被拍賣，並由上訴人拍定取得該持分時，即發生土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人，依民法第42
5 條之1 第1 項之規定，推定上訴人與被上訴人葉清妹間有租賃關係等語。被上訴人就此，則辯以：系爭1086號建物是有獨立相對應的土地權狀，被上訴人葉春妹當時就系爭1086號建物之所有權及其相對應的土地持分一併讓與被上訴人林錦田，並無上訴人所稱土地及土地上之建物同屬一人所有，而僅將土地或土地上之房屋所有權讓與他人之情形云云，並提出被上訴人林錦田所有第1086號建物、權利範圍1 萬分之
956 之建物所有權狀，及系爭土地、權利範圍1 萬分之468之土地所有權狀影本各1 份為憑（見原審卷第76、77頁）。
經查，被上訴人就系爭土地之持分，自80年11月買受系爭土地後，均為1 萬分之468 ，此有土地登記謄本在卷可憑（參見原審卷第47頁），是被上訴人林錦田就系爭土地之持分，並未因買受被上訴人葉春妹所讓與之系爭1086號建物持分，而有所增加，是其辯稱：被上訴人葉春妹當時就系爭1086號建物之所有權及其相對應的土地持分一讓與被上訴人林錦田云云，洵屬無據，不足採信。本院審酌該社區區分所有權人就系爭土地之持分，因是否所有系爭1086號建物之所有權（即是否有停車位）而有所不同，例如：區分所有權人莊德才並未擁有系爭1086號建物之所有權，其就系爭土地之應有部分僅為1 萬分之250 、但訴外人即區分所有權人梁景寶、梁秀玉、江長雄、林聰慶、葉木清、溫仁彥、張宸熏、正陽營造有限公司、黃文宜、張麗君、楊文英、陳龍聖、古豐明、李秀子、張善行、歐陽怡、許駿逸、鍾蓉珍等人就第1086號建物均有1 萬分之386 之權利範圍，其等之土地持分亦相對應的增加，或為1 萬分之333 、或為1 萬分之378 、或為1萬分之464 （均參見附表所示），至於上訴人2 人及區分所有權人陳月梨之土地持分，雖分別為1 萬分之409 及1 萬分之443 ，但並未有系爭1086號建物之應有部分所有權，乃係因系爭1086號建物之應有部分，並未於前述執行程序中併附拍賣，故上訴人並未依拍賣取得系爭1086號建物之應有部分，此有上訴人所提出系爭1086號建物登記謄本、系爭土地登記謄本在卷可參（參見原審卷第42~59 頁），是上訴人主張系爭第1086號建物相對應的的土地持分，應包含在被上訴人葉清妹原所有之系爭土地持分內，應為可採。
2、再按個別存在物及事理間皆有其一致性與差異性，而所謂「類推適用」則係指相類似事實，應為相同之處理。又「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」民法第425 條之1 第1 項定有明文。其立法理由在於土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，其立法之原意乃在於側重房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變更而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。本件系爭1086號建物雖非屬房屋之概念所得涵攝，然因系爭1086號建物之構造體，現為系爭地下停車位及系爭儲藏室二部分，雖與房屋之概念不盡一致，然在使用此項類型概念上，應屬相同。而系爭地下停車位及系爭儲藏室就登記為系爭1086建號部分皆為應有部分，就分別共有之使用狀態而論，因民法第818 條規定，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。故若共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重，縱使各共有人依該協議實際可使用或收益之範圍超過或小於應有部分，亦屬契約自由範圍（98年1 月23日修正理由參照）。上訴人所主張之系爭地下停車位及系爭儲藏室既係透過共有人間之分管契約而達成得就特定部分為使用之目的，就系爭停車場及系爭儲藏室而言，確實即有建物與土地之使用權與所有權原同屬一人所有，其後因分別讓與相異之人而造成使用權與所有權歸屬不同之情。繼按強制執行法上之拍賣，是買賣之一種，亦即以拍賣機關代替債務人立於出賣人地位，與拍定人即買受人成立之買賣契約。因此，本院既認被上訴人葉清妹所讓與系爭1086號建物持分，其所相對應之土地持分，係包含在被上訴人葉清妹原所有之系爭土地持分內，已如前述，則本件應類推使用民法第425 條之1 第1 項規定，在被上訴人葉清妹所有系爭土地持分被拍賣，並由上訴人拍定取得該持分時，即已發生土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人，應推定上訴人與被上訴人葉清妹間有租賃關係存在。至被上訴人抗辯民法第425 之1 規定在分別共有之狀態下不得適用，蓋因分別共有係指應有部分依比例抽象的存在於共有物之全部，適於區分所有之建物中，客觀上應無從界定某建物係坐落於何人之土地上等語，然系爭1086號建物之使用範圍以透過共有人之分管契約加以使用，且系爭1086號建物就系爭土地原有相對應之土地應有部分，且該應有部分土地與系爭1086號建物皆屬被上訴人葉清妹所有，已如前述，則系爭1086建號建物在與系爭房地分別讓與後，已無系爭土地之應有部分所有權，雖就建物概念本身得依據共有人間之分管契約而特定其應有部分，然就系爭土地而言因無相對應之部分，故無從認定其係屬有權坐落，應屬無疑，就此而論，即與民法第425 之1 第1 項規定之立法意旨相符，為避免既有建物面臨拆除之境，胥認有類推適用民法第425 之1 第1 項規定之餘地。
㈢、被上訴人葉清妹出售所有系爭建物持分時，上訴人得依土地法第104 條規定，主張有優先承買權。其優先承買條件如下：按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104 條定有明文。前述法文旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。再按土地法第104 條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。經查，上訴人與被上訴人葉清妹間，依民法第42
5 條之1 第1 項之規定，已推定有不確定期限租賃，皆如前述。本件系爭1086號建物坐落系爭土地既存有推定租賃關係，則房屋出賣時，基地所有權人自有依同樣條件優先購買之權。而系爭1086號建物於99年間，由被上訴人葉清妹以30萬元之價值出售予被上訴人林錦田，且並未於出售前將相同條件通知上訴人，此為被上訴人所不爭執，則揆諸前揭說明，被上訴人葉清妹出售系爭1086號建物之買賣契約，對上訴人自不生效力，依法上訴人就系爭1086號建物之優先承買權存在。而上訴人雖主張被上訴人間之買賣契約價金應依照公契所載為72,000元等語，然因民間買賣行為，公契所載之金額通常與當事人雙方實際買賣金額有異，本件被上訴人既陳稱渠等相互間就系爭1086號建物之買賣價金為30萬元，且上訴人亦以若本院認系爭1086號建物之買賣價金為30萬元，上訴人亦不爭執等語，故本院認被上訴人所稱系爭1086號建物之買賣價金為30萬元，應屬可採。從而，上訴人主張被上訴人間就系爭1086號建物，權利範圍1 萬分之938 於98年11月6日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被上訴人葉清妹於上訴人共同給付30萬元後，應將系爭1086號建物，權利範圍1 萬分之938 所有權移轉登記予上訴人，權利範圍各1 萬分之469 ，即屬於法有據。
七、綜上所述，本件上訴人主張系爭1086號建物就系爭土地間依據民法第425 條之1 規定有推定租賃關係存在，而被上訴人葉清妹將系爭1086號建物出售予被上訴人林錦田時，上訴人就系爭1086號建物有優先承買權存在，被上訴人葉清妹於上訴人共同給付30萬元後，應將系爭1086號建物，權利範圍1萬分之938 所有權移轉登記予上訴人，權利範圍各1 萬分之
469 ，均屬有理，應予准許。原審就上訴人之請求為敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就原判決之不當求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文所示。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
民事第一庭審判長法 官 陳清怡
法 官 莊佩穎法 官 王兆飛附表一：
┌─┬─────────────────┬──┬─────┐│編│ 土 地 坐 落 │ │ ││ ├───┬────┬──┬──┬──┤地目│ 權利範圍 ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地號│ │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼──┼─────┤│１│桃園縣│ 平鎮市 │廣北│ │1440│ 建 │ 449/10000│├─┼───┴────┴──┴──┴──┼──┼─────┤│編│ 基 地 坐 落 │ │ ││ │----------------------------------│建號│ 權利範圍 ││號│ 門 牌 號 碼 │ │ │├─┼─────────────────┼──┼─────┤│ │桃園縣平鎮市○○段○○○○○號 │ │ ││ │----------------------------------│1066│ 全部 ││１│桃園縣平鎮市○○街○○巷○○號 │ │ ││ ├───┬─────────────┴──┴─────┤│ │備 考│含公設同地段第1087建號建物 │├─┼───┴─────────────┬──┬─────┤│ │桃園縣平鎮市○○段○○○○○號 │ │ ││ │----------------------------------│1490│ 全部 ││２│桃園縣平鎮市○○街○○巷○○號 │ │ ││ ├───┬─────────────┴──┴─────┤│ │備 考│含增建部分 │└─┴───┴──────────────────────┘附表二：以下地段均為桃園縣平鎮市○○段┌──┬───────────┬──┬────┬─────────┬───────┬────────────┐│編號│桃園縣平鎮市○○街○○巷│建號│所有權人│第1440地號土地持分│1086號建物持分│ 備註 │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│ １ │ 第32號 │1075│ 莊德才 │ 250/10000 │ 無 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│ ２ │ 第32號2F │1076│ 梁景寶 │ 333/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│ ３ │ 第32號3F │1077│ 梁秀玉 │ 333/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│ ４ │ 第32號4F │1078│ 江長雄 │ 333/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│ ５ │ 第32號5F │1079│ 林聰慶 │ 333/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│ ６ │ 第32號6F │1080│ 陳月梨 │ 443/10000 │ 無 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┤ 經強制執行拍賣程序取得 ││ ７ │ 第32號7F │1080│ 陳月梨 │ 443/10000 │ 無 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│ ８ │ │ │ 吳春彥 │ 409/20000 │ 無 │ 經強制執行拍賣程序取得 │├──┤ 第34號 │1066├────┼─────────┼───────┤ ：已於99年7 月2 日移轉 ││ ９ │ │ │ 許清禾 │ 409/20000 │ 無 │ 所有權登記與劉得梭。 │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１０│ 第34號2F │1067│ 葉木清 │ 378/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１１│ 第34號3F │1069│ 溫仁彥 │ 378/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１２│ 第34號4F │1070│ 張宸熏 │ 378/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１３│ 第34號5F │1071│正陽營造│ 378/10000 │ 386/10000 │ ││ │ │ │有限公司│ │ │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１４│ 第34號6F │1072│ 黃文宜 │ 378/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１５│ 第34號7F │1074│ 張麗君 │ 378/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１６│ 第36號 │1081│ 林錦田 │ 468/10000 │ 956/10000 │分別於80年12月17日及98年││ │ │ │ │ │ + 938/10000 │11月6日取得所有權登記。 │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１７│ │ │ 楊文英 │ 232/10000 │ 193/10000 │ │├──┤ 第36號2F │1068├────┼─────────┼───────┼────────────┤│１８│ │ │ 陳龍聖 │ 232/10000 │ 193/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│１９│ 第36號3F │1082│ 古豐明 │ 464/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│２０│ 第36號4F │1083│ 李秀子 │ 464/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│２１│ 第36號5F │1084│ 張善行 │ 464/10000 │ 386/10000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│２２│ │ │ 歐陽怡 │ 464/20000 │ 386/20000 │ │├──┤ 第36號6F │1073├────┼─────────┼───────┼────────────┤│２３│ │ │ 許駿逸 │ 464/20000 │ 386/20000 │ │├──┼───────────┼──┼────┼─────────┼───────┼────────────┤│２４│ 第36號7F │1085│ 鍾蓉珍 │ 464/10000 │ 386/10000 │ │└──┴───────────┴──┴────┴─────────┴───────┴────────────┘正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
書記官 沈佩霖