臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1623號原 告 羅金土訴訟代理人 葉金德
羅美華被 告 簡詠麟原名簡昭森.
張紘綸上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國101 年4 月25日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告簡詠麟應將坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○號上、如附圖７３１⑴所示之房屋拆除，並將上開土地謄空返還原告及土地其他全體共有人。
被告簡詠麟應給付原告及土地其他全體共有人新臺幣伍萬元，及自民國一００年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告張紘綸應自坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○號上、如附圖７３１⑴所示之房屋遷出，並將上開土地返還原告及土地其他全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款、第3 款、第5 款、第7 款定有明文。再按訴之變更或追加，係指當事人、訴訟標的或應受判決事項之聲明，其訴之要素中有一項變更或追加者，即為訴之變更或追加。如原告於訴狀繕本送達被告後，得任意為訴之變更或追加，將影響被告之防禦，自應予限制。惟如失之過嚴，當事人間不能利用同一訴訟解決紛爭，亦有礙訴訟經濟，即有例外允許之必要。依民事訴訟法第255 條第1 項但書規定，「有下列各款情形之一者」，原告即得變更或追加他訴，自文義解釋及立法目的觀之，該各款所定情形係屬擇一關係，而非排斥關係，亦即無論何種訴之要素，只須有該條項但書所定情形之一者，即應許原告為訴之變更或追加。準此，該條項但書第5 款明定「該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者」，固係就追加當事人特為規定，然仍未限定追加當事人，除有合一確定之必要者外，縱符合同條但書其他各款所定情形，仍不許原告追加或變更，蓋如加以限制，恐有礙紛爭解決一次性及訴訟經濟之要求。本件原告起訴時，僅列被告簡詠麟為被告，並初為訴之聲明：㈠被告應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地上之建物拆除，並將占用之土地返還予原告。㈡被告應給付原告於雙方契約屆期後，另向第三人張紘綸所收取租金債權之等同價金，及自書狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第4 頁）。嗣於100 年9 月28日具狀追加張紘綸為被告（本院卷第15頁），並於100 年11月7 日具狀更正其訴之聲明為㈠被告等應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地上之建物拆除，並將占用之土地返還予原告。
㈡被告簡詠麟應給付原告自100 年6 月30日起至100 年11月共計5 個月，另向被告張紘綸所收取之租金210,000 元，及自書狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（本院卷第51頁）。原告嗣又於100 年12月19日具狀變更其訴之聲明為：㈠被告簡詠麟應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地上之建物拆除，並將占用之土地返還還予原告；並應返還原告相當於被告自100 年7 月11月間向被告張紘綸所收取之租金計210,000 元，及自書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告張紘綸應搬離坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地上之建物，並將占用之土地返還予原告（本院卷第101 頁）。嗣因系爭土地及建物經本院囑託桃園縣中壢地政事務所複丈及測量結果，原告遂於101 年4 月25日言詞辯論期日變更其訴之聲明為：㈠被告簡詠麟應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地上之如桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示
731 ⑴之建物拆除，並將731 地號土地返還予原告及其他共有人。㈡被告簡詠麟應給付原告及其他共有人21,000元，及自書狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢被告張紘綸應自如附圖所示731 ⑴之建物遷出，並將
731 地號土地土地返還予原告及其他共有人。查原告所為，除追加原非當事人之張紘綸為被告外，其餘或為補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更、追加，或為擴張或減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，並經被告張紘綸同意（見本院卷第105 頁），應予准許。至原告追加張紘綸為被告之部分，本件原告係依租賃契約、物上請求權等法律關係，對被告簡詠麟提起拆屋還地訴訟，而張紘綸為系爭土地之現占有人，乃追加張紘綸為被告，而本件爭點之一系爭土地是否合法轉租一節，涉及被告張紘綸是否合法占有系爭土地、原告請求拆屋還地有無理由，所涉爭點有共同性，原請求之訴訟資料及證據於相當範圍內認有同一性，得於後請求之審理時加以利用，應認其基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開法文規定及說明，原告上開追加之訴為合法，應予准許。
二、被告簡詠麟經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣坐落於桃園縣中壢市○○段○○○ ○號之土地（以下簡稱系爭土地）為已歿之羅楊六妹所有，嗣因羅楊六妹於98年3 月25日死亡，該土地即由身為配偶之原告及羅楊六妹之其他子女羅清水、羅聰明、羅博文、羅逸臣、磨羅美英、羅美華等人共同繼承（迄今仍未辦理繼承登記）。原告並於99年7 月1 日將系爭土地出租予被告簡詠麟使用，租賃期間至100 年6 月30日止，雙方約定前開土地僅能作為停車場之使用，且未經原告同意，不得私自將土地出借、轉租或以其他變相方法供他人使用，惟原告嗣後發現被告簡詠麟並未依約使用，且未經原告同意即於系爭土地上興建房屋並租予被告張紘綸作為營業使用，故原告於契約到期日時拒絕與被告簡詠麟再行續約。被告簡詠麟未依約定之方式使用系爭土地，且未經原告同意於系爭土地上興建房屋（以下簡稱系爭房屋），並擅自出租予他人收取租金，原告自得依民法第443 條規定終止租約，且原告已於租約屆滿前向被告簡詠麟表示拒為續約，被告簡詠麟於契約屆期後，當屬無權占有系爭土地，原告亦得依民法第455 條、767 條規定，向被告簡詠麟請求返還前開土地，並拆除地上建物。又被告簡詠麟與原告間租賃契約期限至100 年6 月30日止，惟被告簡詠麟另行與被告張紘綸簽訂房屋租賃契約，於與原告之租約屆期後，繼續向被告張紘綸收取每月租金42,000元，至100 年11月止，總計被告簡詠麟於該期間共向被告張紘綸收取210,00
0 元（42,000×5 個月＝210, 000元）之租金，顯係不當得利，自應返還予原告。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明：㈠被告簡詠麟應將如附圖所示731 ⑴之建物拆除，並將系爭土地返還予原告及其他共有人。㈡被告簡詠麟應給付原告及其他共有人210,000 元，及自書狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢被告張紘綸應自如附圖所示731⑴之建物遷出，並將系爭土地返還予原告。㈣訴訟費用由被告等負擔。
二、被告張紘綸則以：當初因被告簡詠麟自稱為屋主，並出具房屋稅單，其始願意承租系爭房屋，並以被告張紘綸之父親及其配偶之名義簽定該契約，且於該房屋內經營牛排館。被告張紘綸之父親並借給被告簡詠麟200 萬元，被告張紘綸亦有就此聲請支付命令。另被告張紘綸所承租之系爭建物及土地都是被告簡詠麟交付使用。另依系爭房屋之稅籍登記日期，可知應係房子先蓋好後，被告簡詠麟才向原告承租土地，被告張紘綸確實是在不知情才承租系爭土地，租賃契約期間比原告與被告簡詠麟間的租約還長，被告張紘綸確實不知情之情況下才與簡詠麟承租，希望繼續與原告承租等語置辯。並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、被告簡詠麟未於言詞辯論其日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號之系爭土地原為原告之配
偶羅楊六妹所有，羅楊六妹於98年3 月25日死亡，系爭土地即由原告及其子女羅清水、羅聰明、羅博文、羅逸臣、磨羅美英、羅美華等人共同繼承，而為公同共有，該土地迄今仍未辦理繼承登記等情，有原告所提之羅楊六妹除戶戶籍資料、戶藉謄本、土地第二類登記謄本等資料附本院卷第12頁、第13頁、第65頁至第71頁可參。
㈡原告於94年4 月27日即受原所有權人羅楊六妹授權，以原告
之名義就系爭土地與被告簡詠麟簽訂租賃契約，約明租賃期間為1 年，至95年4 月30日止，系爭土地僅供停車使用，土地可舖設水泥地，不可作任何建築使用，嗣雙方並同意延長租賃期限至96年4 月30日止。原告再於99年7 月間與被告簡詠麟續訂租賃契約，將系爭土地空地約78坪租予被告簡詠麟使用，約定租賃期限1 年，每月租金為1 萬元，租賃期間自99年7 月至100 年6 月30日止，租賃契約書第8 條並約定未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃物權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用等情，詳參原告所提附本院卷第86 至 第89頁、第28頁至第31頁之租賃契約書。
㈢被告簡詠麟在系爭土地空地上建造系爭如附圖73⑴所示之房
屋，並經桃園縣政府地方稅務局編定房屋稅籍編號為00000000000號、並自99年9月開始就房屋課稅。嗣被告簡詠麟並於99年10月1 日將系爭房屋租與被告張紘綸，且由被告父親張綜珅之配偶許嘉容出面簽立租賃契約，並由被告張紘綸之父親張綜珅任該約之連帶保證人等情，有上開房屋之稅籍證明書、租賃契約書附本院卷本院卷第84頁至第85頁。另該房屋並未曾申請合法之自來水及電力部分，亦經臺灣自來水股份有限公司第二區管理處中壢服務處、臺灣電力股份有限公司桃園區營業函覆本院在卷（參本院卷第132 、133 頁）可參。
五、爭執事項為：㈠原告請求被告簡詠麟拆除系爭房屋，並返還系爭土地予原告
及全體共有人是否有據？㈡原告請求被告張紘綸自系爭土地及房屋遷出，並返還系爭土
地，是否有據？㈢原告是否可向被告簡詠麟請求給付相當於租金之不當得利，
請求金額為何？
六、本院之判斷：㈠原告確得請求被告簡詠麟拆除系爭房屋，並返還系爭土地予原告及全體共有人：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，此為民法第45
0 條第1 項、第451 條所明定。是查，原告與被告簡詠麟最後所訂立之租賃契約，租賃期限係至100 年6 月30日止，而原告於租賃期限屆滿後，即於100 年8 月29日以中壢普仁存證號碼00248 號存證信函通知被告張紘綸：「原告並無同意被告簡詠麟興建房屋且違法轉租予張紘綸，並要求張紘綸限期搬離系爭房屋並將土地返還原告」等情（詳參本院卷第76頁至78頁），顯可見原告並無同意被告簡詠麟繼續使用系爭土地之意，況原告更已即時即於已100 年8 月30日提起本案訴訟，主張租賃期間已經屆滿，且被告簡詠麟未經原告同意即自行興建系爭房屋，並租予被告張紘綸，依據民法第455條及767 條之規定，請求被告簡詠拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利等情，該起訴狀並已於100 年9 月14日合法送達被告簡詠麟，由其母簡李寶金代為收受（詳參本案起訴狀及附卷第14頁之送達回證），故由此確可認原告並無使被告簡詠麟繼續使用系爭租賃物即系爭土地之意，故該租賃契約至100 年6 月30日止，即已屆滿，並不得視為不定期限繼續契約，先予敘明。再該租賃契約已載明租賃標的物為系爭土地之空地，且原告與被告簡詠麟原始租賃契約，即已特約該土地係供作停車使用，不得建築，是更可認本件被告簡詠麟向原告租用系爭土地時，並非為租用土地建築房屋使用，原告亦無同意被告簡詠麟得於土地上建築房屋使用，而非基地租賃，而被告簡詠麟復將此土地違約轉租予另一被告張紘綸（詳如上開不爭執事項㈢所示），是被告簡詠麟就此確有違約之情事，原告本亦得終止與被告簡詠麟間之租賃契約，附此敘明。
⒉再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於防害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820 條、第821 條及第826 條之1 規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，亦為民法第455 條、第767 條第1 項、第821 條、第828條所明定。是查：原告與被告簡詠麟間之租賃契約既至100年6 月30日即已屆滿，且原告亦未同意被告簡詠麟違約於系爭土地上建築如附圖731 ⑴所示之系爭房屋，原告自得本於出租人之地位，於租賃契約終止後，請求被告簡詠麟拆除系爭房屋，並將系爭土地返還予原告；再系爭土地原為原告之配偶羅楊六妹所有，於羅楊六妹死亡後，依民法第1138條、1139條、第1148條，即由原告及其他子女共同繼承，而為公同共有，是原告亦得本於土地所有權人之一之地位，依上開法文規定，於租賃契約期滿終止後，請求被告拆除系爭房屋，並將系爭土地返還原告及該土地之其他全體共有人，原告該部分之請求確屬有據。
㈡原告確可請求被告張紘綸自系爭房屋遷出，並返還系土地予原告及該土地其他全體共同有人：
①另查，被告張紘綸雖主張其確有與被告簡詠麟簽立系爭房屋
之租賃契約，被告簡詠麟並提出系爭房屋之稅籍證明書證明其確為房屋之所有權人。然系爭房屋稅籍證明僅為稅捐核機關為方便特定課稅標的所為之標示，與該課稅標的是否合法興建，是否有經土地所有權人之同意而為興建等毫無相涉。況如系爭房屋確有經土地所有權人同意而興建，其自可合法申請自來水及用電，惟系爭房屋確未能合法申請該等水、電，已如前述，被告張紘綸已於本院審理中自承其租用該房屋時，即為此等狀況（參本院卷第147 頁），足認被告張紘綸亦知悉該房屋確有未能合法申請水、電之情形，即被告張紘綸於租用該房屋時，即應可懷疑該房屋是否有合法占有土地之權源，然被告張紘綸卻仍繼續租用，故其自應承擔租賃標的物未有合法占有土地權利危險。又使用系爭房屋即係使用系爭土地，故縱被告張紘綸並不知悉被告簡詠麟違約於系爭土地上興建系爭房屋，亦不知被告簡詠麟不得違法轉租系爭房屋所坐落之土地予伊，然此仍不能作為對抗出租人甚或土地所有權人之藉口。即被告簡詠麟違法興建系爭房屋，並將之連同系爭土地違約轉租予被告張紘綸，並因此所訂立之租賃契約，並非被告張紘綸得合法使用系爭土地之權利。
②是以，被告張紘綸既無合法使用系爭土地之權利，則原告基
於所有權人之一之地位，本於民法第767 條第1 項及上開規定，請求被告張紘綸自系爭房屋遷出並將系爭土地返還原告及土地之其他全體共有人，即屬有據。至被告張紘綸因此無法繼續使用系爭房屋及土地經營牛排館，及損失其所謂之高額裝潢等部分，則與原告無關，該部分應由被告張紘綸另與被告簡詠麟處理。
㈢原告確可向被告簡詠麟請求給付相當於租金之不當得利予原告及全體共有人，共計5 萬元：
⒈又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉是查，被告簡詠麟與原告間之租賃契約既於100年6月30日即
已屆滿，惟被告簡詠麟卻於契約屆滿後，仍將系爭土地提供被告張紘綸使用，而繼續使用該土地，其乃無法律上原因而受有相當於租用系爭土地租金之不當得利。從而，原告請求被告簡詠麟給付自100 年7 月1 日起至100 年11月止，共計
5 個月相當於租金之不當得利予原告及全體共有人，確屬有據。
⒊又查，原告與被告簡詠麟原所訂租賃契約之租金為每月1 萬
元，已如上述，則本院衡諸系爭土地之地理位置，且原告係受有該土地遭無權占有之損害，並不包括房屋，故認原告與被告簡詠麟原訂租金，即相當於土地遭無權使用、相當於租金之不當得利額。至被告簡詠麟與被告張紘綸間之每月租金數額，乃繫於兩人間之關係，且係因被告簡詠麟提供系爭房屋予被告張紘綸使用所致，非為單純使用系爭土地之代價，故原告請求以此租金數額作為計算不當得利之標準，即屬無由。是綜上所述，原告即得向被告簡詠麟給付5 萬元予原告及土地全體共有人（1 萬元×5 ＝5 萬元），逾此部分之請求，即屬無據。
六、復按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第22
9 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。從而，原告本於民法第455 條及767 條第1 項之規定請求：①被告簡詠麟將如附圖731 ⑴所示之系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告及土地之其他全體共有人，暨給付原告及全體共有人
5 萬元，及自100 年9 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息。②被告張紘綸應自系爭房屋遷出，並將系爭土地返還原告及土地之其他全體共有人等，均屬有據，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 25 日
民事第三庭 法 官 林靜梅如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
以上正本與原本無異。
附圖：桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖（如本院卷第136
頁所示）中 華 民 國 101 年 5 月 25 日
書記官 王奐淳