臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1655號原 告 莊仁俊訴訟代理人 邱清銜律師複 代理人 鍾詠聿律師被 告 恆陞精密科技股份有限公司法定代理人 卓換奎訴訟代理人 王正德
蕭明哲律師上 一 人複 代理人 賴傳智律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國101 年1 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自桃園縣○○鄉○○段三一一建號及三二七建號建物即門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○段六六之九號及六六之十號房屋遷出。
被告應給付原告新台幣貳拾壹萬伍仟肆佰貳拾陸元，及自民國一百年十二月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百年七月八日起至其自上項建物遷出之日止，按月給付原告新台幣貳萬柒千伍佰叄拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第二項，原告以新台幣柒萬貳仟元供擔保得假執行。
被告以新台幣貳拾壹萬伍仟肆佰貳拾陸元預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第三項，原告於每期到期日時以新台幣玖仟貳百元供擔保得假執行。被告於每期到期日時以新台幣貳萬柒仟伍佰叄拾貳元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 、2 款定有明文。
又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第1項亦有明文。而原告於本院民國101 年1 月17日言詞辯論期日，撤回對許嘉惠( 原名許獻蕙) 之訴，復許嘉惠均未為本案之言詞辯論，依法自生撤回對許嘉惠訴訟之效力。又原告起訴之聲明本係請求被告應自坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之同段311 、327 建號建物（門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○ 段66之9 號及66之10號，下稱系爭建物）遷出。嗣於100 年12月2 日以書狀變更訴之聲明為：被告應自系爭建物遷出。被告應給付原告新台幣（下同）230,813 元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年7 月22日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告應自100 年7 月8 日起，至返還前開建物止，按月給付原告27,532元。復於本院101 年1 月17日言詞辯論期日，變更其訴之聲明為：被告應自系爭建物遷出。被告應給付原告215,42
6 元及自民事聲明追加狀送達翌日即100 年12月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告應自100 年
7 月8 日起，至返還前開建物之日止，按月給付原告27,532元。關於金錢部分數額及利息起算日等之變更，核屬擴張及縮減其訴之聲明，關於相當於租金之損害之請求係就原訴為附帶請求之追加，與原來訴訟之事實並無明顯差異，核屬請求之基礎事實同一，均合於法律規定，應予准許。
二、原告提起本件訴訟，列載被告公司之法定代理人為陳茂嘉，嗣於本院100 年8 月5 日調解期日，更正被告之法定代理人為卓換奎。而依被告公司之最新變更登記表所示( 見本院卷第22至第24頁) ，原告提起本件訴訟時，被告之法定代理人即係卓換奎，故原告僅為更正誤載被告公司之法定代理人，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地、建物係原告於民國99年10月26日向鈞院拍定買受，執行法院並於99年11月6 日核發權利移轉證書。訴外人許嘉惠與系爭房地原所有權人即訴外人興碟科技股份有限公司（下稱興碟公司）於92年5 月29日訂有合約書，興碟公司同意將系爭房地出租予許嘉惠使用，嗣因興碟公司將系爭房地出售予訴外人和彰環科股份有限公司（下稱和彰環科公司），興碟公司並與和彰環科公司於桃園縣蘆竹鄉公所就上開租約成立調解，將該租約期限由原定之7 年6 個月延長為8 年6 個月，即自93年12月1 日起至102 年5 月30日止，是原告買受系爭房地時，執行法院即註明「拍定不點交」，而許嘉惠竟又將上開租賃契約轉讓予被告，然該租約既未經公證，租期又長達8 年6 個月，依民法第425 條規定，並無買賣不破租賃之適用，被告占有系爭房屋並無正當權源，原告係系爭房屋所有權人，自得依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告自系爭房屋遷出。又因被告無權占有系爭房屋，除受有占用之利益外，亦造成原告受有相當租金之損害，原告爰依民法第179 條規定請求被告返還相當租金之利益，並依土地法第97條規定，及以100 年度房屋課稅現值即3,303,800 元為計算基礎，請求被告給付自99年11月12日起至100 年7 月8 日止，以年息百分之10計算之不當得利合計215,426 元，並自100 年7 月8 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損失27,532元等語。並聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、被告則以：系爭土地、建物原係興碟公司所有，因興碟公司向許嘉惠借貸115 萬元，遂同意將系爭房地出租予許嘉惠直至搬遷為止。嗣因興碟公司將系爭房地出售予和彰環科公司並辦妥所有權移轉登記，惟因發生買賣糾紛，經其等於桃園縣蘆竹鄉公所調解委員會調解成立，和彰環科公司同意將系爭房地返還登記予興碟公司，而興碟公司則同意將系爭房地出租予和彰環科公司，租期為8 年6 個月，和彰環科公司應自行與許嘉惠協商處理租賃物之使用。而被告係於95年7 月
21 日 與許嘉惠簽訂承租權轉讓契約書，並經和彰環科公司派員到場同意前開承租權轉讓契約書，由民間公證人古瑞玉作成公證，是系爭承租轉讓契約既無發生無效、被撤銷之情形，則系爭承租轉讓契約自屬有效成立，由被告取得系爭承租轉讓契約上之權利義務。且系爭房地既由興碟公司出租予許嘉惠、和彰環科公司，渠等租賃關係並經調解成立作成調解書且經法院核定，則當事人間之權利義務內容即屬合法明確，並無虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人強制執行之虞，該調解合約依法可視為具有「公證」之同等效力，而有買賣不破租賃之適用，故受讓系爭房地承租權之被告亦得據此主張買賣不破租賃，是被告占有系爭房地自有合法權源，並非無權占有等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於本院民事執行處99年度司執字第33469 號強制執行一案中，得標買受系爭土地、建物，現為系爭土地、建物之所有權人。另系爭土地、建物前所有權人興碟公司，將系爭建物出租予訴外人許嘉惠，嗣許嘉惠將系爭房地之承租權轉讓予被告，系爭土地、房屋現由被告占有使用等情，為兩造所不爭執，復有系爭土地、建物之土地、建物登記第二類謄本、本院不動產移轉證書等影本( 見本院卷第7 頁、第
26 頁 、第27頁、第30頁及第31頁) ，並經本院依職權調閱本院99年度司執字第33469 號案卷，核閱屬實，均堪信為真實。
四、原告主張被告無權占用系爭房地，請求被告自系爭建物遷出，並給付相當於租金之不當得利。被告則以前開情詞置辯，則本件首應審究之爭點係被告係否有權占有系爭建物？若屬無權占有系爭建物，原告得否向其請求相當於租金之不當得利？若得請求相當於不當得利之租金，得請求之金額為何？經查：
㈠ 原告主張被告無權占用系爭建物。對此，被告則抗辯，因興碟公司前將系爭土地、建物出售予和彰環科公司，並辦妥系爭土地、建物之所有權移轉登記，後因渠等間就前揭系爭土地、建物之買賣發生爭執，遂至蘆竹鄉公所調解，並達成和解，約定由和彰環科公司將系爭土地、建物之所有權返還移轉登記予興碟公司，另興碟公司同意將系爭土地、房屋出租予和彰環科公司，並訂立8 年6 月之租賃契約，同時並約定由和彰環科公司自行與許嘉惠處理，後許嘉惠於95年7 月21日將系爭土地、建物出租予被告，復和彰環科公司亦同意由被告承租使用系爭土地、建物等節，要為原告所不爭執，復有蘆竹鄉調解委員會調解書在卷可考（見本院卷第8 頁），並經本院依職權調閱本院桃園簡易庭94年度桃核字第499 號卷宗及本院99年度司執字第33469 號卷，有該卷卷附之系爭土地、建物登記第二類謄本（見本院99年度司執字第33469號卷第14至第19頁），核閱屬實，堪信為真實。再被告抗辯，因和彰環科公司與興碟公司就系爭土地、建物之租賃契約係經桃園縣蘆竹鄉公所調解成立，並經本院民事簡易庭核定，依法自有與確定判決之效力，故前揭租賃契約顯無虛偽成立之虞，似應符合民法第425 條買賣不破租賃之立法意旨，應認對原告亦有效力，故被告實為有權占有系爭建物云云。惟按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者不適用之。」民法第425 條第1 項、第2 項定有明文。觀之興碟公司與許嘉惠簽立之合約書( 見本院卷第7 頁)，其上約定興碟公司將系爭土地、系爭建物出租予許嘉惠，租賃期間並約定直至許嘉惠搬遷為止，顯見興碟公司與許嘉惠就系爭土地、建物所簽立之租賃契約係一不定期之租賃契約。又渠等簽立前揭租賃契約係於92年5 月9 日，嗣興碟公司因與和彰環科公司就系爭土地、建物簽立買賣契約，而於
93 年9月7 日，將前揭土地、建物之所有權移轉登記予和彰環科公司，此有系爭土地、建物之登記第二類謄本附於本院99年度司執字第33469 號案卷可考（見本院99年度司執字第33469 號卷第14至第19頁）。是依前開法律規定，既興碟公司於92年5 月9 日與許嘉惠就系爭土地、建物簽立不定期租賃契約，嗣興碟公司於93年9 月7 日即將系爭土地、建物之所有權移轉登記予和彰環科公司，是縱興碟公司確將系爭土地、建物交予許嘉惠占有使用，惟兩造既就許嘉惠與興碟公司簽立之前開不定期租賃契約未經公證一節，並不爭執，是許嘉惠與興碟公司簽立之租賃契約，自無民法買賣不破租賃規定之適用，而得對抗和彰環科公司。故許嘉惠自93年9 月
7 日和彰環科公司取得系爭土地、建物之所有權之日起，即屬無權占有系爭土地、建物，應堪認定。
㈡ 再興碟公司與和彰環科公司於其後雖就系爭土地、建物之買賣契約有所爭議，而於桃園縣蘆竹鄉公所調解成立，約定和彰環科公司應將系爭土地之所有權移轉返還登記予興碟公司，此外，為弭補和彰環科公司就買賣系爭土地、建物所支出費用之損害，另約明興碟公司應另行將系爭土地、建物出租予和彰環科公司，並以前揭損害充作租金，並約定租賃期間係8 年6 月。另因系爭土地、建物，興碟公司與許嘉惠定有租賃契約，故約明就許嘉惠與興碟公司之租賃契約部分，由和彰環科公司另行與許嘉惠磋商、解決，而前揭蘆竹鄉公所之調解，並經本院桃園簡易庭94年度桃核字第499 號核定在案，如於前述。惟和彰環科公司與興碟公司因前開調解內容之約定，就返還移轉系爭土地、建物之所有權登記，未敘明原因，因而於辦理所有權轉登記時有所疑義，故再次於桃園縣蘆竹鄉公所調解，並約明係因系爭土地、房屋之買賣契約解除，故和彰環科公司應將前揭土地、房屋之所有權移轉登記予興碟公司。前開調解復經本院桃園簡易庭以94年度桃核字第676 號於94年5 月16日准予核定，並於同年5 月24日函知桃園縣蘆竹鄉公所等節，業經本院依職權調閱本院桃園簡易庭94年度桃核字第676 號案卷，核閱相符，堪予認定。又系爭土地、建物於94年5 月27日經本院民事執行處以桃院興執94年執三字第13482 號函函請桃園縣蘆竹地政事務所辦理查封登記，並經桃園縣蘆竹地政事務所於94年6 月1 日就系爭土地、建物辦理查封登記，此有本院99年度司執字第3346
9 號卷卷附之系爭土地、建物登記第二類謄本可憑（見本院
99 年 度司執字第33469 號卷第14至第19頁），故因系爭土地、建物遭本院執行處查封，故和彰環科公司無從依前揭調解內容履行，且至系爭土地、建物經本院99年度司執字第33
469 號執行案件拍賣，並由原告於99年11月12日取得本院民事執行處核發之系爭土地、建物權利移轉證書前，系爭土地、建物之所有權人仍係和彰環科公司等節，復經本院依職權調閱本院99年度司執字第33469 號卷宗，核閱相符，亦堪認定。而被告雖辯，其係於95年7 月21日自許嘉惠受讓對興碟公司之承租權，且當時和彰環科公司亦有同意其使用系爭土地、建物，故其係合法取得承租權云云。然於93年9 月7 日和彰環科公司因買賣取得系爭土地、建物之所有權時，因許嘉惠前與興碟公司所簽立之租賃契約係未定期限且未經公證之租賃契約，故不符合民法第425 條買賣不破租賃之規定，因而對和彰環科公司而言，許嘉惠係屬無權占有等情，如於前述。是被告縱於95年間自許嘉惠受讓對興碟公司之承租權，然既許嘉惠無從對和彰環科公司主張租賃關係，則被告自亦無從對和彰環科公司主張其就系爭土地、建物具有租賃關係；再和彰環科公司雖同意被告使用系爭土地、建物，惟被告與和彰環科公司並無另行定有租賃契約，要屬兩造所不爭執。基此，既被告與和彰環科公司所有之系爭土地、建物並無租賃關係存在，故和彰環科公司所有之系爭土地、建物嗣經拍賣，而由原告應買取得所有權，即與民法第425 條第1項規定之「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人」之法律適用要件不符，被告自無從援引前揭規定，主張對原告所有之系爭土地、建物具有租賃關係，而得有權占有、使用系爭土地、建物。至被告抗辯和彰環科公司與興碟公司之租賃約定，業經桃園縣蘆竹鄉公所調解成立，復經本院核定，依法具有確定判決之效力云云，應認其效力等同公證，故有民法第425 條之適用云云，惟本件被告無從主張民法第425 條第1 項之適用，業於前述。甚而和彰環科公司與興碟公司之調解亦與本件被告是否有權占用原告所有之系爭土地、建物無涉，其上開所辯，亦無可採。此外，被告復無舉證證明，其有何權限占用系爭土地、建物，是被告占用系爭建物，對現在所有權人即原告而言，係屬無權占有，即堪認定。
㈢ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條前段、中段定有明文。原告主張被告自許嘉惠受讓，其對興碟公司之承租權，且嗣後興碟公司將系爭土地、建物之所有權移轉予和彰環科公司，並因買賣契約有所爭議，故興碟公司、和彰環科公司嗣後達成調解，同意將租予許嘉惠之租期由7 年
6 月延長為8 年6 月，故因租期已逾5 年，且未經公證，故無民法第425 條之適用云云。雖其就前揭主張與本院認定之事實不符，復因本件被告與和彰環科公司間並無租賃關係，本與民法第425 條第1 項之要件不符，自無原告主張租賃契約已逾5 年，應適用民法第425 條第2 項之規定之理。惟被告確係無權占用系爭建物，如於前述，且被告占用系爭建物亦未曾舉證對原告有何占用之權源；縱然被告占用系爭建物係因受讓許嘉惠原有之租賃權，且係許嘉惠與和彰環科公司之協商，而得認被告與和彰環科公司或興碟公司間具有租賃關係存在，且租賃期間已為8 年6 月屬實，然因前揭租賃關係仍屬未經公證，應無買賣不破租賃規定之適用，仍屬無權占有。故原告依民法第767 條前段、中段之規定，請求被告自系爭建物遷出，尚屬有據。
㈣ 次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。此有最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。被告無權占用原告所有之系爭建物，致原告受有無法使用、出租系爭建物之損害，而被告受有無需支付租金，卻得使用系爭建物之利益。是原告主張依民法上之不當得利，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。惟市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。此有最高法院54年度台上字第1528號判例要旨可參。原告主張以系爭建物100 年度之課稅現值，再參考前開土地法97條之規定，以系爭建物課稅現值年息百分之10為基準，計算本件相當於不當得利之租金。而系爭建物之課稅現值係3,303,800元，業據原告提出桃園縣政府地方稅務局100 年度房屋稅繳款書影本2 紙為證( 見本院卷第28、第29頁) ，且為被告所不爭執，堪以信實。審酌房屋之課稅現值僅係我國稅務機關用以核課房屋所有權人，每年所應繳納房屋稅之基準，其所認定之房屋價值，通常遠低於房屋交易之市值；再被告前於本院調解程序中，即表明因目前未有他處廠房可供使用，故被告公司之搬遷期間未定，此有調解委員調解單在卷供參(見本院卷第42頁、第48頁) ，堪認被告占用系爭建物係供作公司營運使用。既被告占用系爭建物係用於營業之用，則揆之前開判例要旨，自無土地法第97條就城市地房租規定之限制。是原告僅以系爭建物之100 年度課稅現值，再參考土地法第97條之規定，以年息百分之10計算之，尚屬合理，此外，被告對原告前揭計算基準、方式，亦不爭執。故本件之相當於租金之不當得利計算方式，應以系爭建物之課稅現值，再以年息百分之10計之。是原告自99年11月12日取得系爭建物之權利移轉證書起算，至提起本件訴訟之前1 日即100 年
7 月7 日止( 合計238 日) ，其得請求之金額應係215,426（3, 303,800×0.1 ×238 ÷365 ＝215,426 ，小數點以下四捨五入）；另原告每月得請求被告給付相當租金之不當得利應係27,532元(3,303,800×0.1 ÷12＝27,532，小數點以下四捨五入) 。
㈤ 從而，原告主張被告無權占用系爭建物，請求其自系爭建物遷出，並給付自99年11月12日取得系爭建物之所有權起，至其提起本件訴訟之前1 日即100 年7 月7 日止，原告應給付相當於租金之不當得利215,426 元，暨被告自原告提起訴訟之日即100 年7 月8 日起，至被告自系爭建物遷出之日止，按月給付27,532元之相當於租金之不當得利，洵屬有據。
五、綜上所述，原告主張被告無權占用系爭建物，並致其受有相當於租金之損害，主張依民法第767 條前段、中段及民法第
179 條之規定，請求被告自系爭建物遷出，並給付215,426元及自民事聲明追加狀送達之翌日即100 年12月9 日( 見本院卷第91頁中華郵政掛號郵件回執影本) 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，另自100 年7 月8 日起至被告自系爭建物遷出之日止，按月給付原告27,532元，為有理由，應予准許。又兩造就上開相當於租金之不當得利部分，分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由。依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 2 月 7 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉克聖
法 官 袁雪華法 官 陳彥年以上正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 7 日
書記官 黃盈菁