臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1694號原 告 黃文明被 告 林明成訴訟代理人 楊國華律師上列當事人間租佃爭議事件，於民國100 年12月1 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告申請調解，分別經桃園縣觀音鄉公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府民國100年10月28日府地用字第1000440940號函（見本院卷第3 頁）暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案全卷可憑（附於本院卷外），原告起訴之程序已合於法律規定，先此敘明。
二、本件原告起訴主張：被告所有坐落桃園縣○○鄉○○段1412、1414、1422、1423、1427、1435、1472地號土地（下稱：
系爭土地），由原告承租耕作迄今已數十年之久，並訂有耕地三七五租約在案（租約編號：觀新字第227 號，下稱：系爭耕地租約），原告均依約繳交租金。嗣系爭土地經依法編定、變更為非耕地使用，原告考量為地方發展，不要因系爭租約所限，實應依都市計畫之規劃使之地盡其用，故而業於民國100 年5 月18日以台北重南郵局第297 號存證信函通知被告終止兩造間之租賃關係。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止；終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額1/3 之補償，耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款、第2 項第3 款已規定甚明。另按耕地租約有出租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人、承租人申請終止租約，經查明屬實者，准予辦理租約終止或註銷登記，耕地三七五租約清理要點第9 點第5 款亦有明文。準此，兩造間之系爭耕地租約既經終止，原告自得依上開規定請求被告予以補償，以系爭土地公告現值減除土地增值稅後餘額1/3 計算，被告應補償原告之金額為新臺幣（下同）49,894,882元（計算式：184,726,
958 －35,042,313×1/3 ＝49,894,882，小數點以下4 捨5入；至其餘細項計算金額，詳如本院卷第35頁所示），並自
100 年5 月26日拒絕給付原告上揭補償金之日起至清償日之法定遲延利息。為此，爰依上開規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告49,894,882元，及自100 年5 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則辯稱：原告主張終止租約所憑藉之法律依據係出租人得終止租約之規定，並非承租人得用以終止租約之原因，最高法院96年度台上字第62號判決亦同採此見。另同院94年度台上字第769 號判決亦認為承租人得請求補償之前提，應為出租人依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之原因終止租約。況參司法院大法官會議釋字第580 號解釋已說明，耕地三七五減租條例第17條第2 項賦予出租人補償之義務，是在限制出租人提前終止租約之情況，立法目的是在保護佃農因出租人提前終止租約而受損害等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告與被告間就系爭土地簽定有系爭耕地租約存在，有該耕地租約在卷可佐（見本院卷第26至28頁）。
㈡系爭土地已經桃園縣政府依法編定或變更為非耕地使用，此
有桃園縣政府城鄉發展局都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書可稽（見本院卷第29頁）。
㈢原告已於100 年5 月18日寄發台北重南郵局第297 號存證信
函予被告終止系爭耕地租約並請求給付補償金，惟被告旋即於同年5 月26日以台北長春路郵局第1340號存證信函表示不同意終止租約，亦有上開2 份存證信函附卷可按（見本院卷第30至32頁）。
五、按耕地三七五減租條例第17條第1 項原規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人因遷徙或轉業放棄其耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。」，嗣於72年12月23日修訂為：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，由修正後之現行條文所規定上列各款終止事由觀之，除第5 款情事外，均係可歸責於承租人之事由，則倘認承租人亦有依該條文第1 項規定終止租約之權利者，顯非合理；而第5 款之終止事由係非可歸責於出租人及承租人之事由，於土地經政府機關依法編定或變更為非耕地使用時，出租人為利用土地作建築房屋等其他用途使用時，為保障承租人原有之耕作權利，始立法增訂同條第二項，於出租人終止租約後，給予承租人補償，以資平衡雙方權益。是上開規定係為保障耕地承租人在租賃契約存續期間，出租人不得任意終止租約所制定，出租人有上開規定情事者，係終止耕地租約之要件，而非予承租人終止租約之要件。準此，耕地租約訂立之後，若變更為其他種類用地時，應僅屬出租人得終止租約之法定事由之一，倘出租人未依法終止而繼續作耕地使用，自應認當事人依原訂租約意旨仍屬耕地租用契約。查系爭土地於簽訂系爭耕地租約後，縱有變更為非耕地使用之情事，然於耕地出租人即被告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款終止租約前，耕地承租人即原告仍應依系爭耕地租約約定繼續為原來之耕地使用，尚難逕以上開規定，並未明白揭示僅出租人得終止租約，而認承租人亦得依該規定終止租約，並得依同條第2 項規定請求出租人支付補償費。
六、再按耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及第2 項規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條規定，以促進土地之利用（最高法院85年度台上字第138 號判決要旨參照）。而對照修正當時之獎勵投資條例第65條第1 項前段、第2 項規定：「工業用地內出租耕地，於政府收購或土地所有權人自行興辦工業或出售、出租與興辦工業人時，終止租約；前項終止租約，除補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，並應以地價扣除繳納增值稅後餘額三分之一，補償原耕地承租人。其據以計算補償之地價，依土地所有權人自行興辦工業或以土地出租與興辦工業人興辦工業者，以公告土地現值計算；其出售與興辦工業人者，以出售地價計算。」（獎勵投資條例業於80年1 月30日廢除），及平均地權條例第76條第1 項：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築使用時，得終止租約。」、第77條第1 項規定：「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」等內容，亦足證工業用地內之出租耕地於政府收購、或土地所有權人自行興辦工業時；及出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築使用時，僅出租人得終止租約。耕地三七五減租條例第17條第
1 項第5 款及第2 項規定，於修正時既旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條規定，以促進土地之利用，自亦僅出租人有終止耕地租約之權利，並不及於承租人甚明。
七、另按七十二年十二月二十三日增訂之減租條例第十七條第二項第三款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，耕地出租人應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依土地法第八十三條所規定之編定使用地於其所定使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地租約既未屆滿，耕地於一定期限內，復尚得為從來之使用，如耕地出租人欲於期前終止租約，依減租條例第十七條第二項第三款之規定，即應承擔補償耕地承租人之義務，乃為彌補耕地承租人喪失耕地租賃權之損失，以平衡雙方權利義務關係（司法院大法官會議釋字第580 號解釋理由參照）。足見耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款之立法目的，係藉由賦予出租人補償耕地承租人之義務，用以保護耕地承租人之耕地租賃權，若耕地出租人因耕地經依法編定或變更為非耕地使用之原因，於期前終止租約，出租人即應彌補耕地承租人喪失耕地租賃權之損失，以平衡雙方權利義務關係。準此，出租之耕地縱依法編定或變更為非耕地使用，若耕地出租人不終止租約，耕地承租人自仍得為從來之使用，其耕地租賃權顯未受損害，則耕地出租人自無補償耕地承租人之義務。而本件被告既無終止系爭耕地租約之意，自未對原告之耕地租賃權造成損害，反觀原告即耕地承租人竟主動要求終止耕地租約，顯有自行放棄其耕地租賃權之意，若謂原告自行終止租約、放棄耕地租賃權之行為，竟仍得要求被告給付補償金，不僅有失公平，更悖於耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款之立法本意。
八、原告雖另主張依耕地三七五租約清理要點第9 點之規定，其有終止租約之權利云云，但查，耕地三七五減租條例第17條第1 項之規定，係耕地出租人得於期前終止租約之要件，與耕地承租人放棄耕地租賃權無涉，已如前述，則原告引用屬行政命令位階之上開清理要點為其請求權基礎，顯亦有所誤會，並非可採。
九、綜上所述，原告既無依耕地三七五減租條例第17條第1 項第
5 款規定，終止系爭耕地租約之權，則其於100 年5 月18日以台北重南郵局第297 號存證信函向被告聲明終止耕地租約，自不生終止系爭耕地租約之效力。又被告並無終止系爭耕地租約之意思，且仍繼續將系爭土地依租約約定由原告耕作，則依上開司法院大法官會議、最高法院見解及立法意旨之說明，系爭土地於被告未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5 款規定終止租約前，原告要無依同條第2 項規定，請求被告支付上開補償費之餘地。從而，原告請求被告給付49,894,882元，及自100 年5 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，依法無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
民事第一庭 法 官 魏于傑上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
書記官 黃瓊儀