臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1756號原 告 林榮煥公嘗管理委員會法定代理人 林維榜訴訟代理人 朱昭勳律師被 告 林章臺訴訟代理人 楊敏宏律師被 告 趙世龍
黃志明上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國101 年8月1日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告林章臺應將坐落於桃園縣平鎮市○鎮段○○○○號上、如附表及附圖所示之Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｅ１、Ｇ１之建物及地上物（面積詳如附表及附圖所示）均拆除。
被告趙世龍與林章臺應共同將坐落於桃園縣平鎮市○鎮段○○○○號上、如附表及附圖所示之Ａ（不含車位部分）、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ區域之土地（面積詳如附表及附圖所示）騰空返還原告。
被告林章臺應將坐落於桃園縣平鎮市○鎮段○○○○號上、如附表及附圖所示車位部分（面積為21平方公尺）之土地騰空返還原告。
被告林章臺應給付原告壹仟伍佰台斤（折合為貳仟伍佰公斤）之蓬萊米。
被告趙世龍與被告林章臺應自民國一００年十一月二十四日起至返還本判決第二項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰玖拾元。
被告林章臺應自民國一００年十一月二十四日起至返還本判決第三項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告趙世龍、林章臺共同負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬陸仟元為被告趙世龍、林章臺供擔保後，得假執行；但被告趙世龍、林章臺如以新臺幣參佰伍拾參萬零肆佰元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行，但被告林章臺如以新臺幣伍萬零肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項得假執行；但被告林章臺如以新臺幣玖萬零伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於各該期給付清償日屆至時得假執行。但被告趙世龍、林章臺如於各該期給付清償日屆至時以新臺幣伍仟佰佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項於各該期給付清償日屆至時得假執行。但被告如於各該期給付清償日屆至時以新臺幣捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。本件原告起訴時，初為訴之聲明：㈠被告林章臺應將坐落於桃園縣平鎮市○鎮段○○○ ○號之土地（以下簡稱系爭土地）上如附圖（此係指原告起訴狀所附之附圖）B 、C 、
D 、E 、F 、G 、H 部分共計930 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地與A 部分圍牆內空地562 平方公尺，合計1,
492 平方公尺，與被告趙世龍、黃志明共同返還予原告。㈡被告林章臺應給付原告蓬萊稻穀1,500 台斤。㈢被告等3 人應給付原告自起訴狀繕本送達被告林章臺之翌日起至返還土地止，按月給付新臺幣（下同）31,570元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。㈤訴訟費用由被告負擔。嗣桃園平鎮地政事務所於民國101 年4 月6 日就系爭土地繪測現使用狀況之複丈成果圖後（即如本判決後附之附圖，附本院卷第129頁，其後之附圖均指該複丈成果圖）；原告即於101 年6 月14日以補正訴之聲明暨追加理由狀二具狀變更其訴之聲明為：㈠被告林彰臺應將系爭土地上如附圖B 、C 、D 、E 、F、G 、H 部分共計0.093 公頃之地上物拆除，並將該等地上物坐落之土地0.093 公頃與A 部分圍牆內空地0.0541公頃（
0.0562公頃扣除車位0.0021公頃即0.0541公頃），合計共0.1471 公頃，與被告趙世龍共同返還予原告。㈡被告林章臺應將如附圖所示之A 部分圍牆內之車位0.0021公頃與被告黃世明共同返還予原告。㈢被告林章臺應給付原告蓬萊稻穀1,
500 台斤。㈣被告林章臺、趙世龍應給付原告自起訴狀繕本送達被告林章臺之翌日起至返還土地之日止，按月給付31,150元。㈤被告林章臺、黃志明應給付原告自起訴狀繕本送達被告林章臺之翌日起至返還土地之日止，按月給付420 元。
㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。㈦訴訟費用由被告負擔。再於101 年6 月20日言詞辯論期日中，當庭變更訴之聲明第1 項、第2 項為：㈠被告林章臺應將系爭土地上如附圖B、C 、D 、E 、F 、G 、H 、E1、G1部分共計0.168 公頃之地上物拆除，並將該等地上物坐落之土地與A 部分圍牆內空地0.0541公頃（0.0562公頃扣除車位0.0021公頃即0.0541公頃），合計共0.1471公頃（因E1、G1所在土地亦包含在附圖
A 所示區域內，故該部分不重複計算），與被告趙世龍共同返還予原告。㈡被告林章臺應將如附圖所示A 部分圍牆內車位0.0021公頃與被告黃志明共同返還予原告。是上開追加變更部分，係就拆除部分追加E1、G1部分及對被告趙世龍、黃志明請求不當得利金額之變更，應為補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更、追加，或為擴張或減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，應予准許。
二、被告趙世龍、黃志明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地為原告林榮煥公嘗管理委員會之現任法定代理人林
維榜及其他共有人等180 多人所共有，並由原告負責管理，且於61年11月14日由之前之管理人即訴外人林漢煌等4 人，將系爭土地內如附圖所示之A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、
H 部分（共1,492 平方公尺）所在土地，出租予被告林章臺興建房屋如附圖所示E 、F 、G 部分，並訂有合約書（以下簡稱系爭合約書）乙份。原告嗣於95年10月29日召開會議，決議以訴訟方式處理解決等情，此並經本院97年度訴字第
873 號判決被告林章臺勝訴，又經臺灣高等法院98年度上字第1190號判決系爭土地共有人等107 人之上訴駁回確定在案（以下簡稱另案）。
㈡然被告林章臺迄今未依系爭合約書，將公廳後面水田部分回
復原狀，且於租賃期間，未經原告同意即擅自增建如附圖所示B 、C 、D 部分房屋（下稱第一次增建部分），嗣於97年間又再加蓋E1、G1部分之雨遮（下稱第二次增建部分），嗣被告林章臺並將該等地上物及附圖所示A 部分土地（不包括附圖車位所示區域）均轉租予被告趙世龍經營餐飲業，再將如附圖車位所示空地轉租予被告黃志明做為停放砂石車之用。準此，被告林章臺上開行為顯已違反系爭合約書約定之第
1 條、第5 條內容，原告自得依土地法第103 條第3 款及第
5 款規定收回土地。再兩造成立租賃契約以來，被告已有許久未繳付租金，故爰併依系爭合約書，請求被告給付起訴前
5 年未繳付之租金（以每年300 台斤之蓬萊稻米為計算），共計1,500 台斤之蓬萊稻米。
㈢再因被告有上開違約之情事，故原告乃以本件起訴狀繕本送
達於被告林章臺之同時為終止租賃契約之意思表示。而被告林章臺承租系爭755 地號土地之租約既已終止，自應將系爭
755 地號土地上之所有建物及地上物均拆除，而被告趙世龍、黃志明並無正當權源占用系爭755 地號土地，自應各與被告林章臺共同將土地返還予原告。另者，被告等3 人並應自本件起訴狀繕本送達被告林章臺之日（即終止租約之日）之翌日起至返還土地之日止，給付占用系爭土地相當於租金之不當得利，其計算方法如下：
⒈原告前於93年5 月間即出租前由系爭755 地號土地分割出之
755-3 、755-4 地號土地內面積208 坪之土地予訴外人桃園縣私立治平高級中學（以下簡稱治平中學），每坪每月租金為100 元。則系爭755 地號土地之租金應比照辦理。惟被告林章臺使用系爭755 地號土地已近40年之久，且約自95年起即未繳交租金，依系爭合約書第3 條規定每年租谷以300 台斤計算，合計已積欠1,500 台斤之蓬萊稻穀。惟原始租金雖以稻穀計算，但已有20、30年以上未提高租金，又合約已終止，情事有變更，其後之不當得利不宜以稻穀計算，改以新台幣計算並無不合；又念及彼此關係，則以每坪每月70元計算不當得利，並無不當。
⒉被告林章臺、趙世龍占用系爭土地之面積為0.1471公頃（不
包括附圖車位部分0.0021公頃），坪數約為455 坪，以每坪每月70元計算，則每月應給付之不當得利為31,150元【計算式：70455 ＝31,150】。
⒊被告林章臺、黃志明（原告101 年6 月14日補正訴之聲明暨
追加理由狀誤載為黃世明）占用如附圖車位面積為0.0021公頃，換算坪數為6 坪，則每坪每月之不當得利為420 元【計算式：706 ＝420 】。
⒋故依上開計算基準，被告林章臺、趙世龍即應自起訴狀繕本
送達被告林章臺之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告31, 150 元。被告林章臺、黃志明則應自起訴狀繕本送達被告林章臺之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告420 元。
㈣對被告抗辯關於系爭契約書部分：：
⒈系爭合約書並無約定租賃物之使用方法，且系爭合約書第1
條之回復原狀、第5 條之增建、第3 條係限定被告林章臺興建居住用房屋之範圍即租賃物使用之範圍等均非就租賃物之使用方法有所約定，而不適用民法第438 第2 項規定及最高法院59年台上字第4423號判例，其所稱之使用方法與合約所稱不得違法增建並不相同，因此被告所稱應適用該等法條及判例意旨等語乃屬誤會，要無可採，而應參照64年台上字第1122號判例意旨。
⒉再被告林章臺非於61、62年間，而係於10餘年前未經原告同
意擅自興建第一次增建部分，顯即違反系爭合約書第5條 規定，對於該等增建部分原告絕無默示同意，且原告前任主委林漢煌即林維榜之父，亦未同意其增建，如認原告尚須於被告林章臺增建時前往阻止，則系爭合約書第5 條形同具文；況當初即不同意被告林章臺之父為放領行為，又怎會同意被告林章臺興建增建部分。又被告所提出於67 年12 月16日為系爭755 地號土地之空拍圖並無法證明林漢煌於簽訂系爭合約書時有明示同意，且以嗣後6 年所攝之空拍圖證明61年11月14日之事實違反論理法則。
⒊另系爭合約書附有略圖，而被告林章臺於簽訂時如欲增建何
不一併訂於其中，又簽訂後如欲增建亦可要求補充增訂合約，因此可知被告林章臺簽約當時並無增建之意思。又原告係於前案即本院97年度訴字873 號判決畫複丈成果圖時始知被告林章臺興建增建部分。
㈤再對被告林章臺抗辯系爭755 地號土地是否出租予被告趙世龍部分：
⒈被告林章臺之子即證人林於盛於10餘年前及前往大陸經商，
因此被告林章臺所辯其於系爭755 地號土地上經營餐飲業均非屬實，且被告林章臺稱林於盛與被告趙世龍合夥經營，則應提出何時訂立合夥契約？出資及營利分配若干？有無營業登記？如有，以何人為登記名義等資料以為證。又被告林彰臺係將房屋基地及圍牆內空地一併租予被告趙世龍，非僅房屋之一部，自不適用最高法院79年台上字第2678號判例要旨。而林於盛於101 年3 月15日言詞辯論期日當庭證稱其與被告趙世龍合作經營，但因林於盛於大陸有電子工廠，因此一切事務交由被告趙世龍管理，且稱被告林章臺幫忙為被告趙世龍打掃，一直以來每月皆有交予其1 萬多元等語，然未住於系爭755 地號土地上之被告林章臺何以願意幫忙打掃，可知1 萬多元應為租金，況鄰居皆知租金實為2 萬多元。綜上，足證有轉租事實。
⒉再被告林章臺不可能任被告黃志明（原告於101 年2 月22日
之追加理由狀中誤載為黃世明）每天停放車輛於圍牆內空地，其實係出租予被告黃志明無疑。
⒊被告將租賃物之使用方法與土地所有權之「使用」權能二者混為一談，論理顯然不通。
㈦綜上所述，爰依法提起本件訴訟。並聲明：⒈被告林章臺應
將系爭土地上如附圖B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、E1、G1部分共計0.168 公頃之地上物拆除，並將該等地上物坐落之土地與A 部分圍牆內空地0.0541公頃（0.0562公頃扣除車位
0.0021 公 頃即0.054 1 公頃），合計共0.1471公頃（因E1、G1所在土地亦包含在附圖A 所示區域內，故該部分不重複計算），與被告趙世龍共同返還予原告。⒉被告林章臺應將如附圖所示A 部分圍牆內車位0.0021公頃與被告黃志明共同返還予原告。⒊被告林章臺應給付原告蓬萊稻穀1,500 台斤。⒋被告林章臺、趙世龍應給付原告自起訴狀繕本送達被告林章臺之翌日起至返還土地之日止，按月給付31,150元。⒌被告林章臺、黃志明應給付原告自起訴狀繕本送達被告林章臺之翌日起至返還土地之日止，按月給付420 元。⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。⒎訴訟費用由被告負擔。
二、被告林章臺則以：㈠原告主張依土地法第103 條第5 款規定終止租賃契約為無理由：
⒈參照最高法院59年台上字4423號判例、69年台上字660 號判
決、85年台上字693 號判決意旨，上開土地法之條文並未排除民法第438 條第2 項規定之適用，且依最高法院59年台上字4423號判例意旨，兩造須先就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反時，經出租人阻止仍繼續為之者，出租人始得終止租約而請求收回土地，惟原告迄今未曾阻止，提起本件訴訟亦非阻止之意思表示，況原告聲請調升租金一事亦可證明原告有同意被告林章臺興建增建部分，如仍允許原告得終止租賃契約，顯違反土地法第103 條之立法目的及民法第
148 條權利濫用及誠信原則之規定；又95年10月29日及11月19日之會議紀錄中僅提及收回土地，並未提及違法增建之情事。
⒉另原告雖主張被告林章臺違反系爭合約書第5 條增建部分，
然林漢煌先於61、62年間即明示同意被告林章臺增建，且增建部分存在已久，此有林務局農林航空量所於67年12月16日就系爭755 地號土地之空照圖以資為證，可知林漢煌確於簽訂系爭合約書時即明示同意。再者，增建部分自被告林章臺興建至今近40年，期間原告並未干涉並容忍被告對之使用收益，顯認原告已默示同意被告林章臺增建。況原告於94年第
4 次委員會時，將被告租用系爭755 地號土地一事列入討論事項並作成決議，復由現任主委即林維榜執行之，於96年5月間，以被告林章臺為相對人向法院聲請調升系爭755 地號土地之租金，惟未曾有阻止被告林章臺增建之意思表示，況林維榜於101 年3 月15日言詞辯論期日中稱其住家鄰近系爭
755 地號土地，可知被告林章臺增建時原告當然知情且未反對，況每年祭祖時必定經過系爭755 地號土地，林維榜又為主委不可能不知情，故應認原告同意被告林章臺興建增建部分。揆諸前開實務見解，原告此主張無理由。
⒊本件增建即以土地供自己建屋使用，符合所謂「使用」之定義，因此本件確就系爭755 地號土地之使用方法有所約定。
⒋又被告林章臺於61年簽訂系爭合約書簽訂之農曆年底，即依
系爭合約書第1 條之規定回復原狀，況已逾30餘年，是原告主張被告林章臺違反上開規定應負舉證責任，而非空言泛稱。再者，上開規定內容並未就租賃物之使用方法為約定，因此原告主張得依土地法第103 條第5 款之規定收回土地，容有誤會。
㈡原告依土地法第103 條第3 款規定終止租賃契約之主張為無理由：
⒈按最高法院79年台上字第2678號判例意旨，房屋與基地之所
有人於訂立基地租賃契約時，雙方除非有房屋所有人不得將其房屋供他人使用之特別約定，否則此情形發生尚難構成終止基地租約之原因。復參照最高法院50年台上字第1309號判決、70年台上字1580號判決意旨，轉租乃有償契約，須併存主觀意思及客觀事實方足當之，合先敘明。
⒉借予被告趙世龍經營餐飲業部分：
經查，被告趙世龍經營餐飲業之區域僅限於如附圖所示B 增建房屋之1 樓煮食區，且被告趙世龍係與被告林章臺之子林於盛為經營餐飲業之合夥人，被告林章臺係提供林於盛無償使用，顯與有償性質之轉租契約有間。因此原告主張被告林彰臺將系爭755 地號土地之地上物連同基地及圍牆內之部分空地轉租於被告趙世龍經營餐飲業等語，與事實不符。退步言之，縱被告林章臺將其所有、如附圖B 所示建物出租予被告趙世龍使用，亦為基於所有權人而為使用收益，依前開實務見解，尚難構成終止基地租約之原因。
⒊借予被告黃志明停車部分：
被告林章臺否認將系爭755 地號土地轉租予被告黃志明（10
0 年12月9 日之答辯狀誤載為黃世明），僅於被告黃志明無處停放車輛時暫時借予停放，被告黃志明亦稱因與被告林彰臺為好友，偶爾無處停放時始向其借用系爭755 地號土地停放，並無出租圍牆內其餘空地之事；又原告並未就被告林彰臺轉租之租金金額、租賃契約內容、承租範圍等提出任何積極證據，僅以現場照片4 張無法證明被告林章臺有轉租予被告黃志明之事實存在，參照最高法院17年上字第917 號判例意旨，自難採信。
㈢租谷部分：被告林章臺依系爭合約書按時給付租谷300 台斤
予原告，惟原告自94年決議對被告林章臺提告後，即拒收被告林章臺所提交之租谷，故係原告拒收被告之租否，而非被告拒付該部分租谷。
㈣土地法第105 條、第97條就城市地方房屋之租金定有不超過
土地及其建物申報總甲額年息百分之10之上限，而依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價即申報之地價，如為申報即依平均地權條例第16條明文以公告地價之百分之
80 為 申報地價，而系爭755 地號土地為一般農業區林業用地，99年1 月之申報地價每平方公尺為456 元，然土地附近利用價值甚低，應以申報總價額年息百分之3 為妥。惟原告卻以每坪每月70元計算，顯違反上開規定，非原告據以請求之治平中學之租地可比擬，因此原告比照上開租地之租金計算不當得利，顯有不當。
㈤綜上，原告主張被告林章臺違反土地法第103 條第3 款、第
5 款規定而終止租賃契約等語，尚無積極證據可資證明，其請求不當得利部分亦無所附麗，另係原告拒收被告所給付之租金，非被告拒不給付，故可認原告之訴顯無理由。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告趙世龍未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、被告黃志明未於言詞辯論期日到場，但據其之前提出之答辯狀意旨略以：被告黃志明所駕駛之3H27號卡車，係靠行車，被告於下班時，通常停放在住家附近，被告係在住家附近找不到停車位時，才偶爾向好友林章臺借用系爭土地停放，被告黃志明非向林章臺租用，亦未支付租金，是原告指稱被告林章臺先生將系爭土地之空地轉租予被告黃志明部分並非屬實等語，並聲明㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項：㈠原告之前管理人林漢煌、林維均、林彰萬、林彰火等4 人（
合約書之甲方）於61年11月14日，代表系爭土地之全體共有人，本於原告管理人之地位，與被告（合約書之乙方）簽立系爭合約書，載明因61年度執字第1872號（並未載明何法院之執行案件，但自證人林茂順於另案所述，應為新竹地方法院，參另案一審卷二第2 、3 頁）拆屋還地事件，於（61年）11月14日（執行當日）和解息事外，雙方另行合約條件為：⒈公廳後面水田乙方必需于農曆年底前乘土回復原狀。⒉乙方積欠租金約定于61年農10月底（即收成時）前向甲方繳清。⒊乙方現居住平鎮村142 房屋用地地號平鎮村755 號（附添略圖）議定每年蓬萊米300 台斤，分兩期收成時付清，嗣政府官租變動時....。⒌乙方居住房屋以外需再增建房屋時，需甲方之同意，但修理不在此限等情，暨該合約書所附附圖顯示當時系爭土地上已有兩段長條形狀、長短不一且互相交接呈垂直之Ｌ型狀態之建物於其上，短的部分於長的部分之右上方，有該合約書及其附圖附本院卷第11頁、第12頁可參，且為兩造所不爭執。原告並主張上開合約書之附圖，就短的長條建物部分有方向繪製錯誤之情形，實者，短的部分係於長部分建物之右下方，而非右上方，且該等Ｌ型建物即如本判決後附附圖Ｅ、Ｆ、Ｇ所示之建物，短的部分即為附圖Ｇ所示區域一情，此可參本院卷第43頁言詞辯論筆錄，被告對此亦不為爭執，堪信為真實。
㈡原告之派下員林於棵、林彰煓、林虎台三人前於97年5 月26
日，以林章臺為被告，主張其等為系爭土地之共有人之一，卻發現林章臺無權占用系爭土地，主張林章臺應將系爭土地上之地上物均拆除後，將土地返還林於棵、林彰煓、林虎台及其他全體共有人，更應給付無權占有系爭土地可獲得相當於租金之不當得利，本院並以97年度訴字第873 號案加以審理。但林章臺於當時即主張其與本案原告已訂立系爭合約書，其就系爭土地有合法之租賃權存在，嗣林虎台撤回訴訟，再經追加原告為包括林於棵、林彰煓在內共計107 人，本院並認系爭土地確設有管理人，管理人即為本案原告，並由本案原告當時之管理人林漢煌、林維榜等人，於61年間將土地以系爭合約書租予林章臺，故林章臺於當時占有系爭土地並非無據等語，於98年9 月30日判決駁回該訴訟，臺灣高等法院亦同此見解，並於100 年2 月1 日以98年度上字第1190號判決駁回上訴在案等情，而確定在案等情，詳參原告所提附本院卷第13頁至第27頁之判決此，且該部分亦經本院職權調閱上開卷案確認無誤，核屬真實。
五、爭執事項為：㈠被告林章臺有無違法增建？㈡被告林章臺是否有違法轉租系爭土地（除附圖車位所示部分
）予被告趙世龍之事實存在？㈢被告林章臺是否有違法轉租如附圖車位所示部分予被告黃志
明之事實存在？㈣原告請求被告拆屋還地，是否有據？㈤被告林章臺是否有積欠原告租金未繳？㈥原告是否可請求被告給付不當得利，是否仍應以稻米為請求
之基礎？
六、本院之判斷：㈠被告林章臺確有違約增建之情形：
⒈經查，原告之法定代理人林維榜已於另案一審審理中到庭證
稱：「於61年，因被告林章臺之兄弟分家，被告林章臺未分到房子，其父林漢煌當時即代表系爭土地全體共同之代表納稅義務人，被告林章臺跟其父親稱無房子，其父親說，土地不是其私人的，是大家100 多人的，無法一人決定，後來沒有經過大家的同意，被告林章臺就偷偷蓋房子，後來快蓋好時，宗親到其父親處說：『沒有經過大家同意，怎麼可以蓋房子』，有經過新竹地院訴訟及執行拆屋還地，已經執行期間，其後其父親說因大家同意被告林章臺沒有房子，全體就與被告林章臺訂立合約書（即系爭合約書），被告林章臺有口頭承諾，現在沒有房子，先在系爭土地上蓋房子，以後他有錢要自己買房子，將土地還給大家」等語（參另案一審卷第223 頁言詞辯論筆錄），是可認如附圖所示E 、F 、G 所示之建物，並非係兩造簽立系爭合約書後，始為建築，而係於簽立前即已存在；再參以如上開不爭執事項㈠所示之合約書內容所載，更可認係因被告林章臺未經全體共有人同意，即先於系爭土地上，無權占有並建築如附圖E 、F 、G 所示建物，且經法院判決應予拆除，並於執行處強制執行拆屋還地當日，兩造始達成和解，簽立該合約書，是該合約書實為和解書，即原告同意以基地租賃之方式，賦予上開建物占用系爭土地之合法權限。然系爭合約書雖賦予如附圖E 、F 、
G 所示建物占用系爭土地之合法權限，卻無同意被告林章臺對於系爭土地之其餘部分，亦有繼續建築之權利，否則系爭合約書不會特別約定：「乙方（即被告）居住房屋以外需再增建房屋時，需甲方之同意」等，可認兩造於訂約當時，即已協議被告林章臺不得再於系爭土地上搭建房屋或地上物使用，如有需要應得原告之同意始可為之。
⒉再查，兩造均不否認於簽立系爭合約書時，系爭土地上僅有
如附圖E 、F 、G 所示之建物，而如附圖B 、C 、D 所示之第一次增建部分，則為系爭合約書簽立後，始經被告林章臺所增建，至如附圖E1、G1雨遮部分之第二次增建，則係上開另案案件判決確定後始為增建等情。準此，可認被告林章臺於簽立系爭合約書後，於系爭土地上確有增建之情事。另查，如附圖E 、F 、G 所示之建物，本即為被告林章臺以無權占有之非法方式，占有系爭土地建築而成，故原告為避免被告林章臺再次以類似非法方式擴大建物之範圍，始於上開合約書中，記載如需增建房屋使用，仍應經原告同意，已如前述。是被告林章臺於系爭土地上再繼續增建房屋使用並非符合系爭合約書所原定土地使用之方式。另被告林章臺雖辯稱原告之原代理人林漢煌先於61、62年間即明示同意被告林章臺增建，且增建部分存在已久，並提出林務局農林航空量所於67年12月16日就系爭755 地號土地之空照圖以資為證，欲據以證明林漢煌確於簽訂系爭合約書時即明示同意，然該部分已為原告所否認，且就林漢煌有明示或默示同意被告林章臺增建部分，並無提出具體證據以實其說，至上開空照圖僅能證明該第一次增建部分係於何時建築，並無法據以推論原告是否就此有同意，是被告林章臺就該部分之辯解，顯無足採。是不論原告或其他共有人於訴請本案前，是否曾有制止被告林章臺為第一次、第二次增建之情事，被告林章臺均已違反系爭合約，而有違法增建之情形。
⒊復查，系爭土地原係登記於數人名下，並由原告負責管理，
且原告之前一直否認有與被告林章臺簽立系爭合約書，始會提起另案訴訟，嗣於另案訴訟進行中，始確定兩造應受該合約書之拘束，且確認被告林章臺有為第一次增建之情形，是原告主張其於被告林章臺為第一次增建後，因無法確認被告林章臺是否有違約增建之情形，故並無積極表示反對之意，洵為可採；是不能僅因第一次增建之建物已存在許久，卻無人加以阻止部分，即據以解為原告有默示同意被告林章臺違約增建之情事，是被告林章臺以此為辯，仍不足採。
⒋綜上，應可認兩造於簽立系爭合約書後，被告林章臺確有未
經原告同意，即違反系爭合約書規定，為第一次增建、第二次增建之情形。
㈡被告林章臺確有違法轉租之情事：
⒈承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃
物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，為民法第444條所明定。
⒉經查，被告林章臺雖辯稱其未將系爭土地及其上之建物、地
上物轉租予被告趙世龍，而係將如附圖B 、C 、D 所示增建物部分無償借予其子林於盛使用，林於盛並到庭證稱其有與被告趙世龍共同合夥經營滷味生意，其並提供如附圖B 、C、D 所示之增建物予趙世龍，作為煮食滷味使用等語。然既然證人林於盛與趙世龍係共同經營該合夥事業，證人林於盛理應對於該合夥事業有初步瞭解，並加以參與，始合情理。惟證人林於盛卻證稱：其並無管理該合夥事業，其亦未曾看過帳冊，其亦非每年均有自趙世龍處分得利潤，因為如果沒有賺錢就沒得分錢等語，足證林於盛實際上根本未參與該滷味事業之經營，其是否確有與趙世龍成立合夥契約，已有可疑。況證人林於盛亦證稱：其現於大陸開設電子加工工廠，名稱為盟特電子公司，其亦經常在大陸等語（以上證詞詳參本院卷第92頁背面至第94頁），是證人林於盛既有自己經營之事業，本無需與趙世龍共同經營上開少有利潤之滷味合夥事業。況被告林章臺既辯稱係無償提供房屋予林於盛使用，證人林於盛卻又證稱因為被告林章臺會幫被告趙世龍看前、看後、幫忙打掃房子，故每月均會給林章臺1 萬多元之款項，兩者間顯有矛盾。揆諸上開說明，可證證人林於盛根本未與被告趙世龍經營滷味事業，被告趙世龍係向被告林章臺租用系爭土地及其上之建物、地上物使用，被告趙世龍並因此給付林章臺每月1 萬餘元之租金一情無誤。
⒊又查，系爭土地實際使用狀況，業經本院系爭土地勘驗，勘驗結果詳如附本院卷第117 頁至第119 頁背面，分述如下：
①如附圖B 所示使用狀況為：現場擺設米黃色大型冷凍設備
3 個、1 個大型及小型之水塔、1 個蒸氣爐、烹煮食物之鍋具6 個，及其他烹煮設備，天花板設置軌道擺設吊車。該大型冷凍設備機具都持續運轉中，且有部分空間有供奉神明及擺放雜物。②如附圖C 所示使用狀況為：現場擺設兩床舖、一沙發、電視及冰箱。如附圖D 所示使用狀況：陽台加蓋鐵皮屋頂，現供曬衣服及養殖兩隻兔子、擺設雜物，C 、D 部分應係供趙世龍之員工居住使用。③如附圖A 所示空地與如附圖E 所示區域交界處，擺設酸菜桶及久未使用之滷味攤。
④如附圖G 所示建物及該建物之屋簷（即G1）下養殖數量眾多之狗。⑤E 、F 、G 所示區域，雖無人居住但堆放許多雜物。是由此可認，被告趙世龍烹煮滷味及經營該滷味事業之區域，確於如附圖B 、C 、D 處，此亦為被告所不否認，另外還包括如附圖A 所示之空地處。另者，參以另案於97年8月15日至系爭土地為勘驗時，亦發現系爭土地上之紅磚瓦建物內已有飼養大批狗群之情形（參另案一審卷㈠第47頁），故該飼養狗隻之情形，至少自97年8 月間迄今均無改變，而現場除B 、C 、D 所在區域有人居住之情形外，其餘區域均無人居住，是應認該狗隻確如原告所主張，係被告趙世龍所飼養無誤。故趙世龍使用系爭土地之區域，不僅包括上開A、B 、C 、D ，還包括堆放雜物之E 、F ，及飼養狗隻之G區域，該等部分之土地實均由被告趙世龍實際占有使用中。⒋末查，被告林章臺所有之建築物有占有系爭土地合法權限者
，本僅包括E 、F 、G 區域，是被告林章臺將未經原告同意即違法增建之B 、C 、D 區域及其所在之基地，與A 部分之空地，均租予被告趙世龍使用，確已符合上開法律所規定違法轉租之情形，此並非如被告林章臺所辯稱因系爭合約為基地租賃，故其縱有租用該房屋予被告趙世龍，其亦無違法之情形。
㈢原告並無法證明被告林章臺有將如附圖車位所示區域，轉租予被告黃志明之事實：
經查，原告雖主張被告林章臺有將如附圖車位所示區域，轉租予被告黃志明使用，並提出黃志明所有之車輛停放於系爭土地上之照片為證，而被告黃志明雖亦不否認其確實偶爾有停放車輛於系爭土地上之情形，但辯稱並非長期，亦無租賃關係，被告林章臺亦同為如此之表示。而查，朋友、鄰居間，因圖一時方便，暫將車輛停放在他人土地上，本屬平常，自不能因此即認停放者與土地所有權人（或如本案之被告林章臺）間，有成立租賃契約。從而，原告就此租賃契約之存在與否，亦僅提出上開照片，本院無從僅以該照片，及被告黃志明偶爾停車之行為，即認被告黃志明有租用如附圖車位所示區域。是該部分原告之主張，尚屬不能證明，不足採信，原告更不得據以請求被告黃志明返還如附圖車位所示之土地，及給付該部分相當於租金之不當得利。
㈣原告請求被告拆屋還地，是否有據部分，分述如下：
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收
回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時，為土地法第103 條所明定。是查，被告林章臺既有上開違法轉租基地於被告趙世龍，且有違反系爭合約書而違約增建之情形，已如上述，則原告自得依據上開法文規定，收回系爭土地，並終止租賃契約。是原告以起訴狀繕本送達被告林章臺（100 年11月23日，參本院卷第39頁）作為終止兩造租賃契約之意思表示，自屬有據。故系爭合約之效力，即至
100 年11月23日為止，於此之後，被告林章臺及其所有如附圖所示之地上物、建物等，對於系爭土地即無任何合法之使用權限。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明文。經查，被告趙世龍既係因向被告林章臺訂立租賃契約，始得使用如附圖B 、C 、D 、E 、F 、G 等建物及地上物與如附圖A 所示之空地，惟被告林章臺與原告間之系爭合約既經原告終止，被告林章臺亦無使用系爭土地之權利，則被告趙世龍之租賃權即無所附麗，其自無權再使用上開建物及地上物所坐落之基地及如附圖A 所示之空地，其對於原告而言，即屬無權占有。原告自得依據上開法文，請求被告趙世龍自上開建物及地上物遷出並返還該等土地。又如附圖B 、C、D 、E 、F 、G 、H 、E1、G1等建物及地上物，既均為被告林章臺所搭蓋，且自100 年11月24日起，該等建物及地上物即無占用系爭土地之合法權限，而為無權占有，則原告亦得訴請被告林章臺將該等建物及地上物拆除之，並得請求被告林章臺與被告趙世龍共同將如附圖A （不包括附圖車位所示部分）、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 所示之土地（共計1,471 平方公尺），騰空返還原告。再原告並無法證明被告黃志明有租用如附圖車位所示部分，已如前述，則原告請求被告黃志明自該區域遷出，及返還該部分土地予原告，並給付不當得利部分，均屬無據，不應准許。惟原告另請求被告林章臺騰空返還如附圖車位所示部分之土地仍屬有據。
㈤原告確得請求被告給付自起訴前5 年未繳之租金，共計1,50
0 台斤之蓬萊米：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，此為民法第439 條所明定。而系爭合約書已約定被告林章臺租用系爭土地之租金，為每年蓬萊米
300 台斤，分兩期收成時付清，已如上開不爭執事項㈠所示，合先敘明。
⒉再查，訴外人林茂順已於另案一審審理中到庭證稱系爭土地
之租金，於81年前，均由其父親林彰楫所收取，後來被告林章臺打電話要求其前往收取，即改由其去收，總計其收受自81年起至94年8 月19日為止之租金，其收受後就交給林維榜等語（參另案一審卷二第2 、3 頁），並提出如前開案卷第
7 頁至8-2 頁卷所示之收據為證，可信為真實。再原告主張被告林章臺已有多年未繳納租金，故其請求被告林章臺應給付起訴前5 年之租金，而被告林章臺對於其未繳租金部分，並不為否認，僅主張係因於另案訴訟中，原告拒收租金，其始未為繳納。然另案訴訟係於97年間始為提起，惟被告林章臺係自95年間即未繳納租金，被告林章臺復未證明原告有何拒收租金之情形，況縱原告有拒絕收受租金之情事，被告林章臺亦可以原告或全體共有人為權利人，而將每年應繳納之租金加以提存，惟被告林章臺卻未為提存，而逕予拒付租金，其確有遲延給付租金之情形。是以，原告請求被告林章臺給付起訴前5 年未繳之租金，共計1,500 台斤之蓬萊米（折合為2,500 公斤），即屬有據，應予准許。
㈥原告確可請求被告林章臺、趙世龍給付相當於租金之不當得利，詳細金額如下：
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是查，本件被告林章臺與原告間之租賃契約既經終止，則被告林章臺與被告趙世龍自起訴狀繕本送達翌日起（100 年11月24日），占用系爭土地即為無權占用，則原告依不當得利之法律關係，請求被告林章臺、趙世龍給付自100 年11月24日起至返還占用土地之日止，占用系爭土地受有相當租金之不當得利，自屬有據。
⒉關於該不當得利金額之計算，依土地法第105 條準用同法第
97 條 之規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10％為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，此於平均地權條例施行地區，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期間內自行申報之地價，土地法施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準。本院審酌被告趙世龍占用系爭土地係作為煮食滷味、養殖大量狗隻為商業之使用，被告林章臺並因此向趙世龍收取每月1 萬餘元之租金及土地所坐落之位置、面積大小、現今社會經濟狀況，暨系爭土地於99年間之土地申報地價為每平方公尺456 元等一切情狀，認被告林章臺、趙世龍自本案起訴狀繕本送達翌日起無權占有系爭土地相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報總價額10％為計算標準，始屬適當。至系爭土地原雖訂有每年蓬萊米300 台斤之租金價額，然此乃61年間所訂立，已不符現實狀況，故若以該價格為基準，顯屬過低。至原告雖主張應以鄰地租予私立治平中學之每月每坪100 元之價格為準，則有過高之情。是就被告林章臺與被告趙世龍占用如附圖A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 部分土地（除車位部分以外）之不當得利數額，則為每月5, 590元【計算式為456 元（申報地價）×1471平方公尺｛（56 2－21）＋187 ＋50＋42＋133 ＋343 ＋106 ＋69｝＝670,77
6 元，以年息10％計算占有系爭土地相當於1 年租金67,078元，每月應給付之不當得利數額為5,590 元】，至被告林章臺另占用如附圖車位所示部分土地之不當得利數額，則為每月80元【計算式為456 元（申報地價）×21平方公尺＝9,75
6 元，以年息10％計算占有系爭土地相當於1 年租金為958元，每月應給付之不當得利數額為80元】。
⒊準此，原告起訴請求被告林章臺與被告趙世龍，共同自100
年11月24日起至返還如附圖A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、
H 所示部分土地（除車位以外）系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,590 元，及請求被告林章臺自100年11月24日起至返還如附圖車位所示之系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利80元，均屬有據，應予准許。
七、從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段之規定、租賃及不當得利之法律關係，請求被告林章臺將如主文第一項所示之建物及地上物拆除，被告林章臺與趙世龍兩人並共同將如主文第二項所示之土地騰空後返還原告，及被告林章臺將如附圖所示車位部分之系爭土地返還原告，被告林章臺應給付原告1,500 台斤之蓬萊米，被告林章臺與被告趙世龍應給付原告如主文第四、五項所示之不當得利額，，均為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又本件兩造就主文所示第一項至第六項均分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，然除如主文第三項至第六項部分之金額因未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5款規定，應均依職權宣告假執行外，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金而准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第79條、第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 林靜梅附表：（以下數字之單位均為平方公尺，至Ｅ１、Ｇ１、車位部
分均於Ａ區域內）┌──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│Ａ │Ｂ │Ｃ │Ｄ │Ｅ │Ｆ │Ｇ │Ｈ │Ｉ │Ｅ１│Ｇ１│車位│├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│562 │187 │50 │42 │133 │343 │106 │69 │134 │25 │50 │21 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘附圖：複丈日期為於101 年4 月6 日之桃園縣平鎮地政事務土地
複丈成果圖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 史萱萱