臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1882號原 告 楊秀瑛訴訟代理人 王開泰被 告 翁春珠
陳潘月英富貴新人大廈管理委員會兼 法 定代 理 人 陳當發共 同訴訟代理人 曾國龍律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年3 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴其聲明第2 項原係主張：「富貴新人大廈民國99年3 月28日區分所有權人會議（下稱系爭99年3 月28日區分所有權人會議），所增訂大廈規約（下稱系爭規約）第2 條第1 項第3 款約定專用部分，應予撤銷」等語（見原告起訴狀）。嗣原告於101 年3 月5 日具狀主張「系爭99年3 月28日區分所有權人會議之決議內容違反法令，應自始無效」等語（見本院卷第127 頁）。惟因原告此部分請求其訴訟標的並不明確。本院於言詞辯論期日詢之原告: 「（原告聲明第
2 項，請求撤銷99年3 月28日的決議的依據，究為民法第56條第1 項或第2 項）？我是依照民法第56條第1 項請求撤銷決議，因為決議程序不合法。原先主張民法56條第2 項規定會議無效部分，不再主張」等語，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第148 頁背面），以上應係更正或補充事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更或追加。
二、又原告主張其聲明第2 項之請求權基礎為民法第56條第1 項，並聲明：「系爭99年3 月28日區分所有權人會議增訂系爭規約第2 條第1 項第3 款約定專用部分，應予撤銷」，惟依原告歷次書狀及筆錄陳述綜合觀之，其真意係請求「系爭99年3 月28日區分所有權人會議，有關增訂社區規約第2 條第
1 項第3 款約定專用部分之決議及該條款之記載，應予撤銷」，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告陳當發、翁春珠及陳潘月英為富貴新人大廈之區分所有
權人。惟被告陳當發於富貴新人大廈即中壢市○○路○○○ 號
1 樓旁之法定空地上之地上物（下稱系爭A 地上物），被告翁春珠於中壢市○○路○○○ 號7 樓頂樓地上物（下稱B 地上物）及被告陳潘月英於中壢市○○路199 之3 號7 樓頂樓地上物（下稱C 地上物），均係坐落於原告與其他共有人所有中壢市○○段○○○ ○號土地上之違章建物，被告陳當發、翁春珠、陳潘月英無合法權源而占用原告及其他共有人土地，顯係無權占用。按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，原告得依民法767 條、821 條規定，本於所有權之行使，請求被告陳當發、翁春珠、陳潘月英拆除系爭A 、B 、C地上物，將土地返還於原告及其他共有人。
㈡又被告富貴新人大廈管理委員會（下稱被告管委會）於99年
3 月28日之區分所有權人會議決議增訂系爭規約第2 條第1項第3 款，將系爭A 、B 、C 地上物列為約定專用部分並明載於規約中，因上開地上物係屬違章建物，或占用大廈屋頂避難平臺、或占用大廈之地面、或防火巷，已違反公寓大廈條例第7 條規定第2 ○○○區○巷道、防火巷弄」；及第3款「屋頂之之構造」不得為約定專用之規定；另同條例第9條亦規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。縱另有約定，亦不得不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」。足見富貴新人大廈增訂社區規約第2 條第1 項第
3 款約定專用部分，其決議程序違反法令或章程，依民法第
56 條 第1 項規定應予撤銷。㈢並聲明：⒈被告應將坐落於中壢市○○段○○○ ○號土地上之
系爭A 地上物（面積7.42平方公尺）；B 地上物（面積11.4
2 平方公尺。C 地上物（面積14 .28平方公尺）拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。⒉富貴新人大廈99年3 月28日區分所有權人會議增訂社區規約第2 條第1 項第3 款約定專用之決議及該條款之記載，應予撤銷。
二、被告抗辯㈠被告陳當發於81年間向建住建設股份有限公司（下稱建住公
司）購買中壢市○○路○○○ 號7 樓，嗣於99年間轉讓予其配偶即被告翁春珠；另被告陳潘月英購買大華路199 之3 號7樓，上開二間建物皆為富貴新人大廈之頂樓，購買當時即與建住公司約定屋頂平台之使用權係屬頂樓建物之住戶所有。且富貴新人大廈之中壢市○○路○○○ 號1 樓法定空地中被告陳當發占有部分（即系爭A 地上物部分），亦係由建住公司建築圍牆連同建物出賣予一樓之買戶即被告陳當發一併使用，此有土地房屋預定買賣契約書第9 條之約定及當時之平面圖可參。是被告所有系爭A 、B 、C 地上物，皆屬建住公司與被告買賣當時之分管協議範圍，被告陳當發、翁春珠、陳潘月英有合法使用權源。
㈡系爭A 、B 、C 地上物後經稅捐稽徵機關派員清查並核稅。
且「富貴新人大廈」於88年4 月7 日經區分所有權人會議決議，增訂按「占用面積」管理費之收費，亦經系爭99年3 月
28 日 區分所有權會議將此列為約定專用部分訂載於社區規約第2 條第1 項第3 款；且檢察官亦認定被告所有之系爭系爭A 、B 、C 地上物，並非不法竊佔「富貴新人大廈之頂樓或一樓空地，原告主張，顯無理由。況原告並非中壢市○○路○○○ 號及199 之3 號建物所屬丁區大廈之共有人或權利人，其當事人顯不適格。又原告請求撤銷系爭99年度區分所有權人會議決議亦已逾3 個月之除斥期間，其請求亦屬無據等語置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項㈠原告與被告陳當發、翁春珠、陳潘月英皆為富貴新人大廈之區分所有權人。
㈡中壢市○○路○○○ 號1 樓旁之法定空地上之增建物（即系爭
A 地上物）、大華路199 號7 樓之屋頂加蓋增建物（即系爭
B 地上物）、大華路199 之3 號7 樓之增建物（即系爭C 地上物）均為未辦保存登記之建物。
㈢被告管委會於99年3 月28日召開富貴新人大廈99年第12屆第
1 次區分所有權人會議，並經決議通過將系爭A 、B 、C 地上物及大廈其他類似情形之地上物，明文規定於大廈規約第
2 條第1 項第3 款，並列為約定專用部分，有上開會議紀錄及規約在卷可憑（見本院卷第103 頁至120 頁）。
四、本院判斷㈠當事人適格部分：
按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。經查，原告主張被告陳當發、翁春珠、陳潘月英所有之系爭A 、B 、C 地上物無權占用富貴新人大廈共有土地，請求渠等拆屋還地。被告雖抗辯原告與被告房屋於富貴新人大廈所屬棟別及門牌號、建號均不相同，原告當事人不適格云云。惟查，原告既係主張伊為基地共有人，依民法第821 條、第767 條之規定請求被告拆除A 、B 、C 地上物，並返還所占用中壢市○○段○○○ ○號土地於原告及其共有人，此為給付訴訟類型，依上說明，即為當事人適格，被告抗辯原告當事人不適格云云，顯屬誤會。
㈡原告請求拆屋還地部分：
⒈按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法
第820 條第1 項定有明文。而所謂分管即共有人間，就共有物之使用，收益或管理方法所訂定之契約，即為俗稱之「分管契約」，此種契約，即係民法第820 條第1 項所稱契約之一種。再按，契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之部分空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，最高法院91年度台上字第2477號裁判意旨可資參照。復按，集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，非不可認係共有物之分管約定，亦即區分所有建築物之出賣人，尤其係原建築商，如保留屋頂平台之專用權或一樓部分空地專用權，而分別附隨出賣予頂樓或一樓之承買戶，若於買賣契約中已有此項條款之約定，可視為已承認屋頂平台或一樓部分空地之專用權（台灣高等法院85年度重上字第374 號裁判意旨參照）。
⒉經查，富貴新人大廈之各住戶約於81年間向建商即建住公司購買集合住宅時，於土地房屋預定買賣契約第9 條已約定：
「屋頂平台除裝設水電空調、消防各項設施外，其使用權限歸頂樓住戶所有，一樓依法保留之空地，除通道及樓層出入口之外，同意由乙方（即一樓之買方）或其指定之人規劃管理及使用」，有買賣契約書在卷可稽（見本院卷第65頁）；而原告亦不否認上開契約書為富貴新人大廈興建之初，由建住公司與買方所簽訂之契約書，僅主張係屬私下協議，不能拘束其他住戶云云（見原告民事辯論狀，本院卷第123 頁至
124 頁）。惟參諸上開裁判意旨，上述建住公司與買受人買賣契約第9 條之約定，堪信係屬富貴新人社區之共有人間，有成立頂樓陽台由7 樓所有人專用及一樓依法保留之部分法定空地，在不影響社區住戶通行權範圍內由一樓住戶或其指定之人管理、使用之分管協議存在。再者，系爭A 、B 、C地上物等增建部分係於83年建住公司交屋與買受人時即已興建完成，已歷時十多年，又原告之配偶王開泰係於90年間搬入該社區，業據檢察官查證綦詳，有台灣桃園地方法院檢察署檢察官100 年度偵字第2886 3號不起訴處分書影本在卷可稽（見本院卷第75頁不起訴處分書所載），原告則於94年10月4 日買受中壢市○○段15 26 建號而為富貴新人大廈之區分所有權人，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第11頁至12頁），理應知悉該大廈大華路199 號7 樓、199 之3 號7樓之頂樓業已加蓋系爭B 、C 地上物供該頂樓住戶管理、使用，及一樓部分法定空地業已加蓋系爭A 地上物供一樓住戶管理使用中，且原告復未舉證證明其於買受富貴新人大廈上開建物時，有約定排除不受上開分管協議之拘束，是依上說明，原告自應受前開分管協議之拘束，應無疑義。
⒊系爭A 、B 、C 地上物，經桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處
於84年間派員清查，並就上開地上物面積核定現值並課稅，有桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處於84年8 月18日發函課徵房屋稅之84年桃稅壢貳字第00000000函文2 紙在卷可稽（見本院卷第101 頁至第102 頁）；又系爭A 、B 、C 地上物，經「富貴新人大廈」於88年4 月7 日區分所有權會議決議，增訂「違章面積」管理費之收費並公告，有該大廈之公告在卷可參（見本院卷第100 頁）；且系爭99年3 月28日區分所有權人會議將系爭A 、B 、C 地上物及大廈其他類似情形之地上物，均列為約定專用部分，明文規定於於大廈規約第2條第1 項第3 款，並列載約定專用名冊，有上開會議紀錄及規約暨約定專用之附圖在卷可憑（見本院卷第21頁、第103頁至120 頁）；並經台灣桃園地方法院檢察署檢察官認定被告等之系爭建物，非不法竊佔「富貴新人大廈」之建物頂樓或一樓空地，亦有檢察官之不起訴處分書及台灣高等法院檢察署駁回再議聲請之處分書在卷可參（見本院卷第73頁至84頁），是被告抗辯伊非無權占有，尚非全屬無稽。
⒋再按，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其
構造及設備安全，建築法第77條第1 項定有明文。且按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供使用人需要而言，被告雖有權管理、使用系爭平台，仍不能逾越或妨礙法定空地、屋頂平台之通常用途。經查，被告陳當發使用之法定空地及翁春珠、陳潘月英所使用其所有屋頂平台，一般用途作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，被告於屋頂平台或一樓部分空地上加蓋地上物，是否有部分變更建物原來用途或性質之虞？本院審酌被告陳當發於一樓部分空地上所加蓋之地上物，其位置係緊鄰車道旁，原告所提出之證據尚不足以證明有何影響車輛進出地下室停車場之通行；又依原告主張被告陳當發之系爭A 地上物面積為7.42平方公尺；被告翁春珠之B 地上物面積為11.42 平方公尺、被告陳潘月英之C 地上物面積為14.2 8平方公尺，衡諸被告陳當發之1580號建物面積共85.57 平方公尺（1 樓77.16 ＋平台10.41 平方公尺）；被告翁春珠之1569建號面積共103.19平方公尺（
7 樓90.41 ＋陽台12.30 ＋花台0.48平方公尺）、被告陳潘月英1590建物面積共92.72 平方公尺（7 樓82.85 ＋陽台6.48＋露台2.91＋花台0.48平方公尺），有富貴新人約定專用名冊、被告建物登記謄本等在卷可稽（本院卷21頁，第13頁至15頁），是被告將上開頂樓平台或一樓部分加蓋尚不滿五分之一，且原告亦未舉其他證據證明系爭A 、B 、C 地上物對其餘住戶之使用其餘部分及公共安全有何妨害，自難僅憑原告單方之主張，即認被告有無權占用而應予拆除。至系爭A 、B 、C 地上物係屬違章，是否有違反建築法、區域計畫法、都市計畫法等建築法規，原告是否另報請違章拆除，要屬另一問題，尚非本件所得審究，併予敘明。
㈢請求撤銷決議等部分：
⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為
其最高意思機關。區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，應適用民法第56條第1 項「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限」之關於撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。
⒉又公寓大廈管理條例第31條規定「區分所有權人會議之決議
，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，揆諸上規定可知，區分所有權人會議之法定人數原則上雖應依公寓大廈管理條例規定行之。但若規約另有規定者，則應以規約之規定為準。經查，富貴新人大廈規約第3 條第9 項載明：「區分所有權人之決議事項，應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，以出席人二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之」（見本院卷第108 頁），此一約定即屬公寓大廈管理條例第31條所稱之「另有規定」，亦即有關富貴新人大廈之區分所有權決議事項之表決權數僅以二分之一以上多數決為之即屬合法。而系爭規約第3 條第3 項第1 款亦明文「規約之變更」，應經區分所有權人會議決之（見本院卷第107 頁）。
⒊經查，富貴新人大廈之住戶共有119 人，而99年3 月28日區
分所有權人會議出席人數79人（含委託戶），持分比例共68.77 ％，且經當場投票表決，贊成65票，反對13票，嗣決議通過將包括系爭A 、B 、C 在內等地上物列為約定專用並載明於規約，有該次會議紀錄在卷可憑（見本院卷第103 頁至
104 頁）。依上說明，該決議已達規約所規定出席人數、持分比例及表決權數均達二分之一以上，尚難認於法有何不合。再者，原告係於100 年11月23日起訴請求撤銷系爭99年3月28日區分所有權人會議，有關增訂規約第2 項條第1 項第
3 款約定專用部分之決議及該條款之記載，惟自該決議於99年3 月28日成立起迄原告起訴時已逾民法第56條第1 項所定
3 個月除斥期間規定，是其請求，亦屬無據。
五、綜上，被告陳當發、翁春珠、陳潘月英所有系爭A 、B 、C之地上物有分管契約存在，且經區分所有權人會議決議列載於規約明定為約定專用部分，尚難認係無權占有；況亦無證據證明被告搭建系爭地上物有逾越分管契約之使用範圍或妨礙及逾越法定空地及屋頂平台之通常用途。從而，原告請求被告應將上開地上物拆除並返還予原告及其他全體共有人，暨請求撤銷系爭99年3 月28日區分所有權人會議，有關增訂規約第2 條第1 項第3 款記載之決議及該條款記載，均屬無據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 23 日
民事第二庭 法 官 張金柱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
書記官 葉靜瑜