臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1906號原 告 魏金財
魏金明魏騰芳上列三人共同訴訟代理人 王如后律師被 告 千頃建設有限公司
1號1樓法定代理人 黃建熹
1號訴訟代理人 林清漢律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101 年4 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰參拾柒萬元，及自民國100 年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾玖萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳佰參拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告魏金財、魏金明、魏騰芳於民國100 年2 月19日，將共
有之坐落於桃園縣楊梅市○○段727 、730 地號土地（以下簡稱：系爭土地）出售予被告，約定買賣價金為新臺幣（下同）3,800 萬元，兩造並簽訂有不動產買賣契約書（以下稱：系爭買賣契約書）。依系爭買賣契約書第5 條第2 項付款方法之約定，第1 期款（簽約款）500 萬元，被告應於簽約時給付，第2 期款（備證用印款）500 萬元，被告應於100年2 月25日原告備齊過戶所需證件及完成用印時給付，第3期款（完稅款）2,800 萬元，被告應於稅單核發後5 日內給付，預定日期為100 年3 月31日，並預定於100 年4 月12日點交系爭土地。被告於簽約後已依約給付第1 、2 期款共1,
000 萬元，惟本件買賣稅單於100 年3 月21日核發後，被告卻遲不依約給付剩餘尾款2,800 萬元。原告曾多次發函予被告請求依約給付上開尾款，惟被告一再藉故推拖，並遲至10
0 年8 月2 日始支付1,000 萬元，及同年10月13日再支付1,
800 萬元。依系爭買賣契約第5 條第3 項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方」。被告依約定最遲應於100 年
3 月31日前給付尾款2,800 萬元，卻遲至同年10月13日始付清全部尾款，依上開約定，被告即應給付原告按日依遲延價金萬分之5 計算之違約金。依此計算，被告應給付原告之違約金共計237 萬元。
㈡系爭買賣契約書第5 條約定：「楊梅市○○段○○○ ○號，乙
方（即原告）收取甲方約新台幣96萬元整，乙方同意永久供同段727及730地號及其繼受人通行使用並得為道路必要措施…」，係為本件買賣標的即系爭727 、730 地號土地之通行使用目的而約定，上開供通行使用之系爭729 地號土地為計劃道路，現況為空地，本件買賣標的即系爭727 、730 地號土地並無不能通行使用之情形，故被告辯稱因訴外人黃鈞緯搭建圍籬，致被告通行受阻，並非事實。又訴外人黃鈞緯為被告公司法定代理人黃建熹之子，其父子二人感情不睦，訴外人黃鈞緯屢次於系爭729 地號土地之邊界搭建鐵皮圍籬，故意妨礙被告施作「桃縣工建執照字第會楊第78號」新建房屋之工程，被告如認其權益受損，自得依法向該行為人依法請求排除或賠償，但與本件買賣契約無涉。況訴外人黃鈞緯於系爭729 地號土地之邊界搭建鐵皮圍籬，事實上並未妨礙或影響系爭727 、730 地號土地之通行使用，是被告主張同時履行抗辯權云云，實屬無據。又被告雖遲延給付尾款價金，惟其已於100 年8 月2 日及同年10月13日分別支付1,000萬元及1,800 萬元，付清全數款項。倘若訴外人黃鈞緯搭建圍籬占用系爭729 地號土地，構成同時履行抗辯之事由，則被告何以仍願意給付全部尾款2,800 萬元？據此亦證被告所稱同時履行抗辯之事由，並不存在。
㈢原告同意訴外人黃鈞緯人通行使用系爭729 地號土地之原因
，係因訴外人黃鈞緯佯稱上開「桃縣工建執照字第會楊第78號」新建房屋工程為其所承攬施作，為便於施工，有通行使用系爭729 地號土地之必要，原告不疑有他，乃同意其通行使用，並告知系爭729 地號土地亦已授權他人通行使用之事。惟訴外人黃鈞緯事後未依約定通行使用，擅自於系爭729地號土地邊界搭建鐵皮圍籬，阻礙被告公司上開建案工程之施作。原告因訴外人黃鈞緯違反通行使用之約定，已撤銷同意其通行使用之意思表示，並依法提存其已給付之權利金50萬元。原告因遭訴外人黃鈞緯之欺暪，而同意其通行使用系爭729 地號土地乙事，本與被告公司無關，被告據此主張同時履行抗辯，於法不合。
㈣依系爭買賣契約書第5 條約定：第3 期款2,800 萬元，應於
買賣稅單核發後（預定100.3.31）給付，而買賣標的土地則預定於100 年4 月12日點交。依上開買賣契約可知，被告依約有先為給付買賣價金之義務，原告則於被告給付價金後，負有點交土地之義務。故被告於尚未履行給付價金義務前，原告並無點交買賣土地之義務。從而、不論訴外人黃鈞緯占用系爭729 地號土地之行為，是否妨礙被告依買賣契約約定之通行使用權，被告於付清買賣價金之前，並無主張同時履行抗辯之權利。
㈤被告另抗辯稱本件違約金過高，請求酌減云云。惟查、本件
買賣價金共3,800 萬元，被告僅給付1,000 萬元，即藉故拖延付款。原告曾多次催討均無效果，其間亦有第三人有意購買系爭土地，惟原告顧及被告利益，未予解除契約沒收價金，然被告明知違約，卻一再拖延付款，遲至6 個多月後始付清全部款項。原告對於被告故意違約之行為，依系爭買賣契約書第5 條第3 項約定主張懲罰性之違約金，並無過高情形，被告抗辯違約金過高，自屬無理。
㈥被告主張系爭買賣契約第15條特約事項為契約之附隨義務云
云，惟查，系爭729 地號土地之通行使用權，如係契約之附隨義務，依契約第5 條第2 項付款方式之約定，被告亦有先為給付價金之義務，被告於未付清全部價金前，即主張同時履行抗辯權，於法不合。
㈦兩造簽訂買賣契約後，即委由證人溫春玉於100 年3 月3 日
申報系爭土地之土地移轉現值，並經核定應納土地增值稅共865,165 元。惟上開稅單核發後被告並未依約給付尾款2,80
0 萬元。被告曾於100 年3 月28日來函表示拒絕給付尾款，惟觀諸信函內容可知，當時並未發生訴外人黃鈞緯建築圍籬之情事，被告卻藉故拒絕支付尾款，其顯係故意違約。
㈧並為聲明：⑴被告應給付原告237 萬元，及自100 年10月14
日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑵願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯稱：㈠兩造於系爭買賣契約書中約定，由被告以96萬元為代價，原
告同意提供系爭729 地號土地供被告通行後，又以50萬元將系爭729 地號土地提供給訴外人黃鈞緯永久使用，並於100年2 月28日定有同意書：
本件原告為圖得利益，於100 年2 月28日與訴外人黃鈞緯訂有同意書，該同意書主要內容略以「同意黃鈞緯先生使用楊梅市○○段○○○ ○號（八米計劃道路及四米計劃道路）使用權永久使用，若政府徵收仍歸魏金明、魏騰芳、魏金財等三人領取，黃鈞緯無異議同意，並支付729 地號道路使用權，價金50萬元正。」。訴外人黃鈞緯事後以有前開同意書，就系爭729 地號土地有通行權為由圍籬占有使用系爭729 地號土地迄今。原告並未依買賣契約約定，提供系爭729 地號土地予被告使用，被告遂於100 年11月9 日代位原告對訴外人黃鈞緯無權占有使用系爭729 地號土地乙事，向 鈞院提起拆除地上物之訴訟，並經 鈞院100 年度司壢簡調字第709號審理在案。
㈡原告提供系爭729 地號土地供被告通行使用為附隨之契約義
務，原告未依約履行，被告行使同時履行抗辯權，並無違約問題：
依件系爭買賣契約書第5 條約定：「楊梅市○○段○○○ ○號，乙方（即原告）收取甲方約新台幣96萬元整，乙方同意永久供同段727 及730 地號及其繼受人通行使用並得為道路必要措施…」，詎料原告事後竟將道路使用權同意訴外人黃鈞緯使用，訴外人黃鈞緯便於100 年3 月初竟圍籬阻止被告通行。被告亦多次向原告抗議及表達不再付款，故原告於100年3 月14日經由王如后律師向訴外人黃鈞緯請求不得妨害他人之行使。然原告皆無法排除被告通行，被告不得已於100年3 月28日委由陳慶尚律師發函予原告，請原告排除通行使用問題，否則被告無法依約給付買賣價款，並主張行使同時履行抗辯權。故本件買賣價金2,800 萬元未給付前，原告依約應提供系爭729 地號供被告永久通行，此為買賣契約上之義務，且該義務業經兩造約定，為準備、確定、支持及完全履行土地買賣土地之主給付義務之獨立性附隨義務而成為從給付義務。原告有不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成，依民法第264 條之規定，被告自得主張同時履行抗辯權，且因原告未履行前開義務，被告對之獨立訴請履行或債務不履行之損害賠償，亦非法所不許。故本件被告主張系爭729 地號土地供被告通行使用為附隨之契約義務，原告未依約履行，被告行使同時履行抗辯權利，並無違約問題，自屬有據。
㈢並為答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100 年2 月19日就系爭727 、730 地號土地簽訂有不動產買賣契約書。
㈡依系爭買賣契約書第2 條第1 項約定，買賣總價款為3,800
萬元；第2 項付款方法如下：第1 期款（簽約款）500 萬元，第2 期款（備證用印款）500 萬元，第3 期款（完稅款）2,800萬元，並另加註預定日期為100 年3 月31日。
㈢被告除依約分別給付第1 期款、第2 期款各500 萬元外，並
於100 年8 月2 日給付第3 期款中之1,000 萬元，100 年10月13日給付第3 期款之餘款1,800 萬元。
㈣依系爭買賣契約書第2 條第2 項第4 期款欄位之手寫加註部分之約定，系爭土地之預定點交日期為100 年4 月12日。
㈤依系爭買賣契約書第5 條第3 項約定：甲方（即被告）若有
遲延給付價金之情事，每逾1 日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方（即原告）。若被告有違約，計算違約金方式：其中2,800 萬元自100 年4 月1 日至100 年8 月1 日止，共123 日，違約金為1,722,000 元；其中1,000 萬元自10
0 年8 月2 日至100 年10月12日，共72日，違約金為648,00
0 元；以上合計237 萬元。㈥依系爭買賣契約書第15條其他特約事項之約定：乙方（即原
告）收取甲方（即被告）96萬元，原告同意提供系爭729 地號土地永久供系爭土地及其繼受人通行使用，並得為道路必要措施等一切使用行為。
㈦原告於100 年2 月28日向訴外人黃鈞緯收取50萬元，並與訴
外人黃鈞緯簽立同意書，原告同意提供系爭729 地號土地供訴外人黃鈞緯通行使用。
四、兩造爭執事項：㈠訴外人黃鈞緯有無在系爭729 地號土地上圍籬並妨害系爭土
地之通行使用？㈡訴外人黃鈞緯若有前開圍籬情事，則被告主張原告提供系爭
729 地號土地供被告通行使用為其附隨之契約義務，原告未依約履行，被告主張行使同時履行抗辯權利，是否有理由？㈢被告未依約給付第3 期款，是否為可歸責於被告之事由？若
是，原告請求之違約金是否過高？
五、本院判斷如下：㈠訴外人黃鈞緯有無在系爭729 地號土地上圍籬並妨害系爭土
地之通行使用？
1.訴外人黃鈞緯有無在系爭729 地號土地上圍籬？證人莊育琳於101 年3 月12日言詞辯論期日證稱：「（問：被告未如期付款你是知道原因？）答：我知道，當時原告把土地道路使用權簽給一位叫黃鈞瑋，黃鈞偉先生設路障，讓現在正在蓋房子的人通行困難。」、「（問：你是否有親自看到黃鈞瑋有圍籬之事實？）答：有。」、「（問：你是否有代理被告向原告表示請求排除黃鈞瑋圍籬之行為？）答：有。」、「（問：原告有無具體行為？）答：原告有寄律師函給黃鈞瑋，但黃鈞瑋拒不拆除。」、「（問：黃鈞緯共圍過幾次）答：四次到五次。」等語（見本院卷第51頁至第52頁），證人溫春玉於101 年3 月12日言詞辯論期日證稱：「（問：本件買賣後來被告為何未依約付款？）答：我們有依約通知被告付款，被告說729 地號通路現已被人圍路，所以被告覺得是糾紛，希望地主先行排除圍路的糾紛，所以被告沒有付款，被告有跟我說他已經發律師函將這個情形通知賣方。」等語（見本院卷第49頁背頁），並有原告委請王如后律師於100 年3 月10日發函請訴外人黃鈞緯不得在系爭729 地號土地放置不當物品而為通行以外之使用之行為之律師函影本1 份在卷可參（見本院卷第41頁、第42頁）。是被告辯稱訴外人黃鈞緯在系爭729地號土地上圍籬之事實，應堪採信。
2.訴外人黃鈞緯前開圍籬行為有無妨害被告就系爭土地之通行使用？證人莊育琳雖證稱：訴外人黃鈞緯在系爭729 地號土地上圍籬設置路障行為會造成施工困難及工程損失，並影響銀行撥款云云（見本院卷第51頁背頁），惟依系爭買賣契約書第5 條第2 項付款方式中第4 期款欄位之記載，兩造係約定如被告未依約給付全部買賣價金完畢，兩造均同意代書不辦理繳稅及系爭土地所有權移轉登記手續，且點交日期更訂在被告給付尾款之後。自上開約定可知，被告在未給付全部買賣價金之前，並無法取得系爭土地之所有權，亦無從經由點交手續取得系爭土地之占有；則被告既未取得系爭土地之占有，如何在系爭土地上進行施工，而妨害其就系爭土地之通行使用？又觀諸系爭買賣契約，並無兩造協議以系爭土地向銀行辦理抵押借款用以支付尾款之約定，自亦無影響被告辦理抵押貸款之情。是證人莊育琳前開證稱訴外人黃鈞緯在系爭729 地號土地上圍籬設置路障行為會造成施工困難及工程損失，並影響銀行撥款云云，不足採信。從而，訴外人黃鈞緯雖在系爭729 地號土地上有圍籬等設置路障之行為，惟所影響者與系爭土地無關。㈡訴外人黃鈞緯若有前開圍籬情事，則被告主張原告提供系爭
729 地號土地供被告通行使用為其附隨之契約義務，原告未依約履行，被告主張行使同時履行抗辯權利，是否有理由？依上所述，訴外人黃鈞緯雖在系爭729 地號土地上有圍籬等設置路障之行為，惟該行為與系爭土地無關，被告仍應依系爭買賣契約書之約定按約定日期給付尾款，是被告主張同時履行抗辯云云，洵屬無據。
㈢被告未依約給付第3 期款，是否為可歸責於被告之事由？若
是，原告請求之違約金是否過高？
1.證人溫春玉證稱：「（問：尾款2,800 萬元要付款時買方是否要求以系爭土地抵押借款來支付尾款？）答：有，但是賣方不同意，買方後來用其他方式來籌款。」等語（見本院卷第50頁背頁），證人莊育琳證稱：「（被告是否有要求用系爭土地去抵押借款來支付尾款2,800 萬元？）答：有，我有跟原告連絡這件事，但原告不同意，被告最後以其他方式向銀行借款支付尾款。」等語（見本院卷第51頁背頁），另觀諸系爭買賣契約亦無兩造協議以系爭土地向銀行辦理抵押借款用以支付尾款之約定，則原告即無配合被告辦理抵押借款之義務，被告仍應依爭買賣契約之約定於100 年3 月31日給付尾款2,800 萬元。是縱訴外人黃鈞緯於系爭729 地號土地上圍籬而有妨害被告使用系爭土地之情，惟並不構成被告得以作為延遲給付本件買賣系爭土地尾款2,800 萬元之事由，被告無正當理由，未依約定於100 年3 月31日給付尾款2,800 萬元，自屬可歸責於被告之事由。
2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨、93年度台上字第909 號判決意旨參照）。經查，依系爭買賣契約書第5 條第3 項約定：甲方（即被告）若有遲延給付價金之情事，每逾1 日應按遲延價金萬分之5 計算違約金給付乙方（即原告）；依1 日萬分之5 之比率換算年息為18％〔計算式：5/10000 ×30（日）×12（月）＝18/100〕，前開違約金之約定，並未違反民法第
205 條年息不得超過20％之規定。次查，系爭買賣契約既係經兩造磋商後而簽訂，則被告於訂約時，顯已盱衡自己履約之意願、經濟能力、違約時對方所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，被告自應受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘被告於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將被告不履行契約之不利益歸由原告分攤，不僅對原告難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。況兩造關於違約金所約定金額並未違反民法第205 條之規定，自難認系爭買賣契約關於違約金之約定有過高之情。是被告辯稱違約金過高云云，無足可採。
3.依系爭買賣契約書約定尾款2,800 萬元至遲應於為100 年
3 月31日全部付清，惟被告遲至100 年8 月2 日始給付尾款2,800 萬元中之1,000 萬元，100 年10月13日再給付餘款1,800 萬元之事實為兩造所不爭執，以此計算違約金：
其中2,800 萬元自100 年4 月1 日至100 年8 月1 日止，共123 日，違約金為1,722,000 元（計算式：2,800 萬元×5 /10000×123 ＝1,722,000 元）；其中1,000 萬元自
100 年8 月2 日至100 年10月12日，共72日，違約金為648,000 元（計算式：2,800 萬元×5/10000 ×72＝648,00
0 元），以上合計237 萬元。是原告依系爭買賣契約請求被告應給付違約金237 萬元，洵屬有據，應予准許。
六、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第
1 項、第203 條分別明文規定。本件原告雖主張被告應自
100 年10月14日起負遲延給付之責，惟原告並未提出伊有催告被告給付違約金之證明，是其請求遲延利息自100 年10月14日起算，洵屬無據。從而，本件遲延利息應自起訴狀繕本送達被告翌日即100 年12月15日起算。
七、綜上所述，本件原告依系爭買賣契約書第5 條第3 項之約定，請求被告給付237 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即
100 年12月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾前開範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
八、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提出事證，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 高明德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 7 日
書記官 陳秀鳳