臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1949號原 告 庚○○訴訟代理人 鄭世脩律師被 告 丁○○
乙○○丙○○子○○（原名吳秀英丑○○（原名吳秀蓮壬○○癸○○辛○○甲○○謝○○（真實姓名年上列 一人法定代理人 新北市政府社會局訴訟代理人 己○○上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國101 年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 款、第5 款分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：「被告應就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號，面積5001.51 平方公尺，持分862/100,000 土地暨其上建物，門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○號8 樓，所有權全部暨汽、機車停車位之約定專用權利辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。」等語，並僅列訴外人吳簡芳秀之繼承人丁○○、乙○○、丙○○、子○○及丑○○為被告，惟吳簡芳秀尚有其餘繼承人，故原告遂於民國101 年2 月17日追加壬○○、癸○○、辛○○、甲○○及謝○○為被告，並變更聲明為：「被繼承人吳簡芳秀全體繼承人即全體被告，應將坐落如民事起訴狀所載訴之聲明所示之房地於辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。」等語（見本院卷一第82頁），復於101 年3 月
16 日 變更聲明為：「一、被告等應就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號，面積5001.51 平方公尺，持分862/100,000土地暨其上建物，門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○號8 樓，所有權全部暨汽、機車停車位即編號90之約定專用權利（下稱系爭不動產）辦理繼承登記。二、原告於同時給付新臺幣（下同）500,000 元時，由被告等共同移轉登記予原告。」等語（見本院卷一第118 頁）。核原告上開所為聲明之變更及被告之追加，本屬請求之基礎事實同一，且訴訟標的對於數人必須合一確定，合於首揭法律之規定，應予准許。
二、被告丁○○、丙○○、丑○○、壬○○、謝○○、癸○○、甲○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告之被繼承人吳簡芳秀前於95年7 月13日將渠所有之系爭
不動產出賣予原告，且簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），並由原告依約陸續給付買賣價金，而依系爭契約約定吳簡芳秀於依國軍老舊眷村改建條例第24條第1 項規定自產權登記日起屆滿5 年時應將系爭不動產所有權移轉予原告，詎吳簡芳秀於移轉期限屆滿前即死亡，然被告等迄未就系爭不動產所有權辦理繼承登記，為此，爰依買賣契約及繼承之法律關係提起本訴。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈吳簡芳秀於過世前授權予被告丁○○與原告簽訂系爭契約，
故原告依據有效成立之系爭契約與確定給付買賣價金之事實，請求吳簡芳秀之繼承人即被告等移轉系爭不動產之所有權予原告即屬有據，至被告間就系爭不動產之買賣價金如何分配，則與本件無涉。又原告於起訴狀所提出之系爭契約版本為訴外人即戊○○代書於尚未全部用印完成時，即行影印，故與原告於101 年2 月17日言詞辯論期日時提出之系爭契約正本略有不同。
⒉原告確已給付系爭不動產買賣價金之頭期款，並負擔系爭不
動產之貸款，且戊○○於101 年5 月11日言詞辯論期日時證稱系爭契約確係合法無誤，而被告丁○○亦到庭陳稱被告子○○確亦知悉系爭不動產買賣事宜等語，又原告所提之吳簡芳秀授權書（下稱系爭授權書）及被告丁○○、乙○○、丙○○、子○○、丑○○之切結書（下稱系爭切結書）均為真正，並無偽造情事，是原告已盡系爭契約買受人應盡之義務甚明。
⒊原告與吳簡芳秀簽訂系爭契約時並未論及系爭不動產買賣價
金尾款500,000 元分期攤付，係嗣後被告丁○○表示吳簡芳秀年事已高，故要求原告每年給付10,000元之利息，是於96年時，原告確有給付吳簡芳秀10,000元，吳簡芳秀及其孫子、被告丁○○及其配偶均在場可證，然隔年即97年因吳簡芳秀過世，被告丁○○稱不好意思遂未向原告請求給付利息10,000元等語。
㈢並聲明：⒈被告應就系爭不動產辦理繼承登記。⒉原告於同
時給付500,000 元時，由被告共同將系爭不動產移轉登記予原告。
二、被告丁○○、乙○○、丙○○、子○○、丑○○、謝○○、癸○○、辛○○等則分別以下列情詞置辯：
㈠被告丁○○陳稱：
⒈吳簡芳秀於過世前委託被告丁○○將系爭不動產出賣予原告
，故原告於95年時即為系爭不動產之所有權人。又被告丁○○確有將系爭不動產買賣價金之頭期款交予吳簡芳秀及被告子○○，而被告子○○表示其之系爭不動產第2 期買賣價金部分欲給予吳簡芳秀，故被告丁○○遂於全體兄弟姊妹面前併同吳簡芳秀分得部分交予吳簡芳秀。
⒉系爭契約為一式三份，其中一份有塗改應屬原告所有。又當
時係被告丁○○及其配偶與原告協商給付系爭不動產買賣價金尾款之利息，然未約定1 年給付10,000元，僅表示多少給付一些利息，而原告確有給付第1 年之利息10,000元，惟自吳簡芳秀過世即第2 年後即未曾給付利息。第2 次分配系爭不動產買賣價金時，被告乙○○亦有收受300,000 元，因吳簡芳秀及被告丁○○各向被告乙○○借款100,000 元，故當時吳簡芳秀表示系爭不動產買賣價金之尾款500,000 元由被告乙○○分得200,000 元，餘300,000 元則由吳簡芳秀之長孫即被告丁○○之子收受，是原告給付系爭不動產買賣價金尾款500,000 元後，被告丁○○即同意移轉系爭不動產所有權，原告無須再支付利息，另原告已繳清系爭不動產之貸款。
㈡被告乙○○則以：
⒈被告乙○○確有簽名於系爭切結書，且印鑑證明亦係被告乙
○○所申請，然被告乙○○係將系爭切結書及印鑑證明交付予被告丁○○，而非原告。又當時被告乙○○申請印鑑證明係因被告丁○○表示要協助吳簡芳秀買賣系爭不動產，故被告乙○○即將印鑑證明交予被告丁○○，以作為買賣契約之附件，然被告乙○○未曾看過系爭契約。
⒉吳簡芳秀確係於95年時出售系爭不動產，有被告等歷次陳述
可為證，而原告卻係於96年間支付系爭不動產買賣價金第 1期利息及就系爭不動產設定擔保物權，足證原告與吳簡芳秀於95年間出售系爭不動產無因果關係，則本於債之相對性，原告自不得要求被告等移轉系爭不動產之所有權。又系爭契約多處內容均以立可白塗改變造，非原始買賣契約書，且戊○○於101 年5 月11日言詞辯論期日證稱交付予被告丁○○之切結書上買方部分係空白，迄至買賣雙方簽約時始填寫買方之姓名云云，是系爭切結書買方姓名部分遭塗改為原告，亦足證系爭切結書買方原非原告即明。再者，被告丁○○雖稱系爭授權書上之指印為吳簡芳秀所按捺，然被告丁○○就系爭契約簽訂時吳簡芳秀是否在場之陳述，與戊○○所為證述顯有不同，且吳簡芳秀並未授權被告丁○○與原告簽訂系爭契約，況戊○○證稱系爭契約係由原告與被告丁○○及其配偶所簽訂，而非吳簡芳秀，故原告當不得向被告請求移轉系爭不動產之所有權亦明。另系爭契約及切結書均為偽造變造之文件，業如上述，則依原告、戊○○代書及被告丁○○提出及自承之事證，足證該3 人確已涉及偽造文書、不當得利、使公務員登載不實及偽證等罪，亦造成被告權益受侵害等語，資為抗辯。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告丙○○陳稱：
系爭不動產於95年時確係出賣予原告，惟原告應給付系爭不動產買賣價金尾款500,000 元予被告，且當時原告確有表示
1 年給付被告100,000 元，共計5 年，至利息每年10,000元部分，被告丙○○則不知悉。是以，倘原告給付被告系爭不動產買賣價金尾款500,000 元後，被告丙○○則同意辦理系爭不動產所有權移轉事宜。
㈣被告子○○則以：
⒈吳簡芳秀係因眷村改建，而依國軍老舊眷村改建條例於95年
7 月11日取得系爭不動產之所有權，然因吳簡芳秀不識字，是系爭授權書及其上吳簡芳秀之手印及蓋章均非真正，蓋吳簡芳秀之手很大，然系爭授權書上之指印卻很小，且系爭授權書並未載明系爭不動產之基本資料，亦無受任人個人資料及簽字，更未提出特別授權委任書。又被告子○○確有簽名於系爭切結書，且印鑑證明亦係被告子○○所申請，然被告子○○係將系爭切結書及印鑑證明交付予被告丁○○，而非原告，且系爭不動產所有權狀、其餘被告之印鑑證明及被告等之戶籍謄本亦均未交付予原告，況被告等所簽立之切結書並非「…出售於『庚○○』…」，顯見系爭切結書遭人變造。另當時係因被告丑○○負債甚鉅，吳簡芳秀遂表示欲買賣系爭不動產以協助被告丑○○清償債務，並要求被告子○○交出印鑑章及印鑑證明，惟依系爭契約第5 條約定系爭不動產買賣價金由吳簡芳秀及其子女均分，然吳簡芳秀及被告子○○、壬○○、癸○○、辛○○、甲○○、謝○○均未收訖分文，故原告違反系爭契約甚明，且系爭契約第1 條係載由於產權尚未辦理，詳細資料以辦竣之登記簿所載為準等語，然系爭不動產產權早於95年7 月11日即已辦竣，原告卻遲至同年月26日始支付第1 筆買賣價金。況系爭契約違反國軍老舊眷村改建條例第24條規定，故原告未取得系爭不動產之所有權，且原告請求鈞院判決移轉系爭不動產所有權登記係違反民法第757 條規定，自不生物權之效力，則原告之主張顯無理由。
⒉原告於起訴狀所附之系爭契約版本中立約人欄庚○○即原告
之指印僅有1 個，惟原告於101 年2 月17日言詞辯論期日提出之系爭契約正本立約人欄庚○○即原告之指印卻有2 個，則系爭契約是否真實存在，即屬有疑。又系爭切結書所載原告姓名部分係有更改過，惟卻未於變更處蓋印，且系爭切結書塗改部分原本應非記載原告之姓名，是系爭切結書係為偽造而無效。另系爭契約應不僅只有3 份，且該3 份系爭契約上之姓名、日期、價金、印章等部分均經變造，甚而立約人部分書寫之位置亦不相同，故系爭契約亦為變造而無效，再者系爭不動產之貸款係屬軍眷之優惠貸款，未具軍人身分不能還款，故原告繳納系爭不動產之貸款純係貪圖利息之優惠而詐取國防部之基金等語，資為抗辯。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
㈤被告丑○○陳稱：
被告丑○○確有簽名於系爭切結書，且印鑑證明亦係被告丑○○所申請，然被告丑○○係將系爭切結書及印鑑證明交付予被告丁○○，而非原告。又當時係被告丁○○提議買賣系爭不動產，嗣後吳簡芳秀亦表示同意，而被告丑○○確有收受系爭不動產買賣價金之分配款項。
㈥被告癸○○陳稱：
關於系爭不動產買賣一事不甚知悉，惟倘確要移轉系爭不動產所有權，則原告亦應支付系爭不動產買賣價金尾款。
㈦被告辛○○則以：
吳簡芳秀並未將系爭不動產出賣予原告，然原告卻以偽造之系爭契約提起本件訴訟等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈧被告謝○○則以：
被告謝○○未曾參與系爭不動產買賣，亦不知情，且未從中獲取任何利益，故請求鈞院斟酌未成年人之最佳利益為考量等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告壬○○、甲○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事實：㈠被繼承人吳簡芳秀因眷村改建，於95年7 月11日依國軍老舊
眷村改建條例配售取得系爭不動產之所有權，此有桃園縣「陸光二村改建基地」原眷戶眷舍改（遷）建申請書（見本院卷一第26頁）、認證書（見本院卷一第27頁）、「陸光二村改建基地C 區」新建住宅社區交屋程序表（見本院卷一第29頁）、建物登記第二類謄本（見本院卷一第42-43 頁）、土地登記第二類謄本（見本院卷一第45-46 頁）附卷可稽。
㈡系爭不動產曾於96年11月13日經設定登記400 萬元之最高限
額抵押權予原告，擔保債權種類及範圍登記為「擔保雙方因民國95年7 月26日買賣本設定標的所付價金新臺幣1,965,99
2 元」之債權，此有上開土地及建物登記謄本在卷足憑。㈢原告已於99年7 月26日匯款833,470 元至合作金庫銀行文化
簡易分行之建改基金—總政政局405 專戶，將系爭不動產之貸款結清，此有郵政跨行匯款申請書附卷可稽（見本院卷一第183 頁、本院卷二第13頁）。
㈣被繼承人吳簡芳秀於97年3 月28日過世，被告為其全體繼承
人，均未聲明拋棄或限定繼承，就系爭不動產迄未辦理繼承登記，此有除戶謄本（見本院卷一第41頁）、繼承系統表、戶籍謄本、全戶資料查詢結果列印畫面（見本院卷一第12、
14、15、18、21、24、49 -53、102-114 頁）、財政部臺灣省北區國稅局遺產稅免稅證明書（見本院卷一第68頁）、本院家事紀錄科查詢表（見本院卷一第54頁）及上開土地及建物登記謄本在卷足憑。又繼承人謝○○（真實姓名年籍詳卷）現為未成年人，刻由新北市政府社會局安置輔導中，依法為其法定代理人，此有該局101 年5 月15日北社工字第1011760874號函暨所附之個案處理報告在卷足憑（見本院卷一第176-177 頁）。
五、本件之爭點厥為（見本院卷二第8頁反面）：㈠系爭契約是否真正？㈡系爭契約是否經吳簡芳秀合法授權？㈢系爭契約是否已經成立生效？是否因違反國軍老舊眷村改建
條例第24條而無效？㈣原告是否已經依約給付買賣價金？
六、系爭契約是否真正？㈠按私文書應提出其原本。但僅因文書之效力或解釋有爭執者
，得提出繕本或影本。私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。當事人就其本人之簽名、蓋章或按指印為不知或不記憶之陳述者，應否推定為真正，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第352 條第2 項、第357 條、第358 條分別定有明文。
上開關於私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印者推定為真正之規定，須其簽名、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年上字第10號判例、71年度台上字第2635號裁判意旨參照）。
㈡原告於起訴狀所附之買賣契約係影本（見本院卷一第6-8 頁
），於101 年2 月17日提出買賣契約書正本1 份（見本院卷一第87-89 頁），經比對略有不符。原告主張系爭買賣契約書當初是一式三份，是因為代書在打第一次指模的時候，就先列印契約影本，後來因為有打第二次指模，所以另一份契約正本原告庚○○的部分才會有兩個指印。起訴狀所附的買賣契約書影本，與101 年2 月17日庭期所提出的買賣契約書，一份是代書的，一份是原告本人的，但已無從區辨（見本院卷一第9 頁及反面本院101 年3 月16日言詞辯論筆錄）。
另經本院於101 年3 月16日當庭勘驗原告於100 年2 月17日庭後所提出之買賣契約書影本，與庭呈之買賣契約書相符（見本院卷一第101 頁）。被告丁○○則於101 年4 月17日庭呈另份買賣契約書正本（見本院卷一第131 頁）。
㈢證人即經手系爭契約之代書戊○○則於101 年5 月11日到庭
證稱：「（問：當時簽買賣契約的情況為何？）是被告丁○○夫婦過來，他說他媽媽不曉得生病或是怎樣，所以才沒有辦法過來，所以他就提出授權書，授權書買方單看授權書覺得很不安心，所以要有印鑑證明、身分證影本、切結書才願意付錢，所以這件等他提供這些資料就等了差不多2 個禮拜，後來就簽約了。」「（問：確定簽約當時只有被告丁○○夫婦到你那裡簽約而已？吳簡芳秀沒有去？）我印象中丁○○有來的話，他老婆也都有來，我確定沒有看過吳簡芳秀。」「（問：當時買賣契約書總共簽了幾份？）是一式三份，我留一份，另外買方及賣方各留一份。」「（問：提示一式三份買賣契約書正本予證人戊○○閱覽，當時所簽的契約書是否就是這三份？）就是這三份，其中一份在收款的部分有蓋章，那份就是給買方保留，沒有蓋章的就是我和賣方留的。…買方的因為買方有付錢，所以買賣契約書上會加蓋印章，另外兩份我沒有辦法確定哪份是我的。」「（問：簽約當時吳簡芳秀是否有到場？）沒有，從頭到尾本件就是丁○○夫婦來跟我談的，一開始不是在我這裡談的，是他們都已經講得差不多了以後，才到我這裡來簽約。」「（問：買賣契約書是否是證人所擬？）是的，因為這個沒有辦法定型化，所以我就是曾經有用過的契約立可白塗改，就是一樣的部分延用，不一樣的我們就會再加上去。」、「（問：塗改的買賣契約的原稿是否就是現在所提示的？）是的，相同的部分我就留著不會改。」「（問：本件來找你簽約的時候，買方是否已經確定了？）他們確定才來找我要簽約的，簽約不代表所有權移轉，只是簽約而已。」、「（問：為何本案的買賣契約書塗改前買方是寫司徒玩璽，賣方還是吳簡芳秀？）契約沒有合致，就沒有簽約了，所以賣方也沒有跟人家拿錢。我有印象之前是有一位司徒玩璽也是要跟賣方買這個房子，後來因為條件談不成，所以就沒有簽約了。不記得從司徒玩璽沒有簽約成，到原告來簽約大概有多久。司徒玩璽有來過事務所，至於是何人介紹的我不清楚。」「我寫切結書的稿讓丁○○拿回去，我記得過了一段時間通通弄好後，他們才過來。…（問：寫稿的時候，買方的名字有無寫？）買方的名字簽約的時候再補就好了。（問：上面有立可白的地方是否是證人所塗的？）是的，通常名字不一樣就會用立可白塗掉，用立可白塗掉以前是寫什麼我也忘記了。（問：塗改後上面庚○○的字跡是何人寫上去的？）這應該是我寫的，因為這對於買方沒有利害關係的影響，因為只要有付錢，我們通常的作業都是這樣。」「（問：當時證人在擬切結書的時候，買主是否已經確定了？）這個我忘了，因為是丁○○拜託我擬的，我本來是跟他說他可以自己擬，可是他要求我幫他擬，所以我就好心幫他弄，有什麼增刪變更的就由他們自己改。」「授權書是丁○○拿過來的。沒有去跟吳簡芳秀確認過授權書是否是她擬的。」、「（問：如何確定授權書就是吳簡芳秀授權的？）因為後來那些切結書、印鑑證明都補出來了，我們一般都是合理的判斷，嚴格來說，就算沒有寫什麼文件，要簽約的話，還是可以簽約，並不會違反什麼規則。」、「（問：當時丁○○有無拿吳簡芳秀的身分證正本給你？）沒有，是拿影本，我判斷那個應該是丁○○自己寫的。」、「（問：本件吳簡芳秀是否有提出印鑑證明？）沒有，只有授權書而已。」、「（問：為何沒有要吳簡芳秀提出印鑑證明？）因為已經有她授權丁○○的授權書了，而且吳簡芳秀人也還在沒有死。」「買賣契約書上藍色筆跡有關買賣價金、日期的部分是我所寫，第1 頁的立約人是我寫的，末頁的簽名就不是我寫的了。」「（問：為何買方的名字有塗改過，而賣方的名字沒有塗改過？而且都是用影印的？）有變的就用立可白塗改，沒有變的就沒有改。」「（問：買賣契約書乙方賣方吳簡芳秀的部分都是影印，那手簽字的正本在哪裡？）總共就是三份而已，我的那一份原告訴訟代理人就向我借去了。」（見本院卷一第154 頁反面至第15
8 頁）。㈣系爭契約上並未載明訂約日期，就系爭買賣契約簽約之時間
及簽約時被繼承人吳簡芳秀是否在場等節，被告丁○○於10
1 年4 月17日辯論期日陳稱：「（問：買賣契約當時，你母親吳簡芳秀是否有到場？）第一次我母親沒有到場，代書說我母親一定要到，所以第二次我就有帶我母親去。」、「（問：簽系爭買賣契約書是在第一次還是第二次簽的？）是第二次原告付100 多萬元的時候簽的。」、「（問：賣方吳簡芳秀、丁○○是何人寫的？）是我寫的。」、「（問：這份契約書是哪時簽立的？）沒有印象了。」、「（問：上面吳簡芳秀的章是何人蓋的？）是代書扶著我母親的手去蓋印章的，因為那時我母親的手已經不方便了。」（見本院卷一第
131 頁反面）。㈤原告本人則於101 年9 月11日到庭陳稱：「當時簽系爭買賣
契約書之時間、地點是95年7 月在代書事務所，是在桃園市○○路的 1樓，我記得有丁○○、丁○○的太太、我、我先生、還有一位熊燕雲小姐。我並沒有見到吳簡芳秀。我沒有見過吳簡芳秀本人，都是丁○○與我聯繫的。丁○○有提出一張他母親的全權委任書，當場也有提出該份委任書。我的部分是當天我親自簽名蓋印、吳簡芳秀的部分應該是丁○○簽名、蓋章的，熊燕雲的部分也是熊燕雲親自簽名蓋印的。
」（見本院卷二第5-6頁）。
㈥互核上開兩造及證人陳述內容，就系爭契約簽訂之日期，原
告於起訴狀主張係「95年7月13日」（見本院卷一第5頁），於系爭不動產登記謄本上卻又載為「擔保雙方因『民國95年
7 月26日』買賣本設定標的所付價金新臺幣1,965,992 元」（見本院卷一第43、45頁）。被告丁○○表示係「是第二次原告付100 多萬元的時候簽的。」（見本院卷一第131 頁反面），依系爭契約上之記載，即應為95年8 月20日（見本院卷一第6 頁）。然原告本人到庭卻表示係「95年7 月」簽立，係簽約後始依約於95年7 月26日給付買賣價金55萬元、於95年8 月20日給付1,415,992 元（見本院卷二第5-6 頁反面），時間、順序已有齟齬。又就系爭契約之買賣標的，系爭契約上雖載有「車位汽、機各一」（見本院卷一第6 頁），然上開停車位究竟係法定停車位、自行增設停車位抑或獎勵停車位？是否得辦理所有權登記取得獨立之產權？抑或只能以公共設施登記為全體住戶所共有（即大公情形），或另編建號單獨登記為全部或部分住戶所共有，准其隨同主建物移轉登記於同一人，不可分割或外賣給非住戶？是否即為原告訴之聲明所載之「編號90」之停車位？原告均未能提出任何書面資料以資佐證（見本院卷二第54頁）。且就簽訂系爭契約時吳簡芳秀本人是否有到場、系爭契約上之印章是否為吳簡芳秀親自蓋用等節，被告丁○○表示「第二次吳簡芳秀有到場，是代書扶著我母親的手去蓋印章的，因為那時我母親的手已經不方便了。」，然原告與證人戊○○均稱吳簡芳秀未曾到現場，吳簡芳秀的部分應該是丁○○簽名、蓋章的，此與上開丁○○所陳顯然大相逕庭，自尚難僅憑被告丁○○之陳述遽認系爭買賣契約上之印文係吳簡芳秀本人親自用印。
㈦又經勾稽比對三份買賣契約書正本、證人戊○○庭呈之契約
書稿（見外放證物袋），該契約書稿上正面甲方、乙方買賣雙方姓名、價金、日期等欄位均以修正液抹去成為空白，但猶可辨識原本買方姓名欄位係載為「司徒玩璽」。三份契約書正本契約條款部分均是手寫字原本之影印本，買賣契約書上「買方庚○○」、價款金額以及付款方式的部分，筆跡的色澤則明顯與契約其餘條款不同。依證人戊○○之證述內容，其應係將舊有書約之中之相關欄位以修正液抹去，成為空白例稿，再根據到場人商議之條件後重新以藍色筆填載 1份、影印2 份，交由到場人簽署。三份契約書正本有藍筆填載欄位之該份，最末頁買方即原告有兩個指印，其他兩份均僅有1 個指印。其中兩份在第二期款項即95年8 月20日付新臺幣1,415,992 元部分有載明「現金收訖」及丁○○之簽章，另一份則無，其餘內容大致相符。然系爭契約之賣方簽名欄位係由被告丁○○代簽並註明「丁○○代」，系爭契約上之印文亦難認吳簡芳秀本人親自用印，已如前述（詳上㈥），揆諸首揭判例意旨，自尚無民事訴訟法第358 條推定真正之適用，是本院自應續為審究被告丁○○代吳簡芳秀簽立系爭契約是否業經吳簡芳秀合法授權。
七、系爭契約是否經吳簡芳秀合法授權？㈠按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法
應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：「
一、不動產之出賣或設定負擔。…」民法第531 條、第 534條第1 款分別定有明文。又查代理人所為意思示直接對本人發生效力者，係指代理人於代理權限內以本人名義所為之意思表示而言，苟未能舉證證明為本人之代理人，以本人名義與之訂約，自不能主張對本人發生效力（最高法院69年度台上字第3098號判決意旨可資參照）。法定代理人通常固有受領清償之權限，惟如為意定代理人，受領權之有無，尚應依代理權之範圍定之（最高法院90年度台上字第1774號裁判意旨可資參照）。
㈡原告固提出授權書1 紙為證（影本見本院卷一第9 頁，正本
置於外放證物袋），依其文義記載為就系爭不動產「有關買賣、簽約、過戶等用印事宜」全權委託丁○○代理辦理，尚不及於受領清償買賣價金之權限。且該授權書上之吳簡芳秀簽名係被告丁○○所書而非吳簡芳秀本人親簽，業據被告丁○○自承在卷（見本院卷一第132 頁反面），該授權書上之「吳簡芳秀」印文與系爭買賣契約之印文已有不符（見本院卷一第8 頁），又與吳簡芳秀之印鑑證明不符（見本院卷一第28頁），原告及證人戊○○均自承並未見到吳簡芳秀本人親書該授權書（見本院卷一第156 頁反面、本院卷二第6 頁），該授權書上雖有裝釘吳簡芳秀之身分證影本，然身分證影本之取得原因多端，證人戊○○並表示當天被告丁○○僅有提出吳簡芳秀之身分證影本，並未提出身分證正本或印鑑證明，依其判斷授權書應係丁○○自己寫的等語。被告丙○○、丑○○雖表示吳簡芳秀有同意要賣房子，但渠等亦非於簽立系爭授權書及買賣契約時親身在場見聞之人（見本院卷一第154 頁反面）。且倘若吳簡芳秀確已全權授權被告丁○○辦理系爭買賣簽約事宜，則被告丁○○於授權範圍內，本有替吳簡芳秀代為意思表示之權限，又何須由「代書扶著吳簡芳秀的手去蓋印章」（見本院卷一第131 頁反面）？被告丁○○之陳述亦尚有矛盾之處，自尚難單以被告丁○○之陳述遽認該授權書確係吳簡芳秀自行蓋章、捺指印而符合吳簡芳秀之真意。
㈢被告乙○○、子○○、丑○○雖亦曾於101 年2 月3 日言詞
辯論期日時自承吳簡芳秀確曾表示要出售房子，渠等亦曾配合出具印鑑證明、切結書交予被告丁○○等語（見本院卷一第64-65 頁）。然縱吳簡芳秀曾有出售系爭不動產之計畫，其對於系爭契約之買受人、價金及內容是否均已明瞭而互相表示意思一致？仍非無疑。按雙務契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之，最高法院69年台上字第2183號判例意旨可資參照。本件三份買賣契約書係由證人戊○○將原本書稿上之買方姓名欄位「司徒玩璽」以修正液抹去後重行影印製作，已如前述，而被告被告丁○○、被告乙○○、被告丙○○、被告子○○（原名吳秀英）、被告丑○○（原名吳秀蓮）配合出具之切結書正本（均於外放證物袋）上之「出售於…」欄位，亦原本記載為「司徒玩璽」後以修正液抹去再用藍色筆填載為「庚○○」，證人戊○○亦稱「有印象之前是有一位司徒玩璽也是要跟賣方買這個房子，後來因為條件談不成，所以就沒有簽約了。」是吳簡芳秀究竟係同意將系爭不動產售予何人？是否即為本件原告抑或司徒玩璽？本件涉及契約主體由司徒玩璽更換為本件原告之重大變更，是否亦為吳簡芳秀本人明瞭且同意？系爭契約書及切結書上均未註明增減、塗改之處所及字數，亦未由吳簡芳秀及被告等人在該塗改處另行簽章確認，形式上顯有可疑之點，尚難認定吳簡芳秀確有授權被告丁○○與原告簽立系爭契約。
八、綜上所述，本件依原告所舉之證據，尚難證明當初被告等之被繼承人吳簡芳秀確有委託被告丁○○與原告簽訂系爭契約，因此，原告主張基於買賣及繼承之法律關係請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，尚不足採，應予駁回。原告就上開爭點㈠、㈡既已無法就其有利於己之事實盡舉證責任，而經本院認其訴為無理由，就上開爭點㈢、㈣及兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 11 月 29 日
民事第二庭法 官 游智棋上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書記官 洪千棻