臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第198號原 告 卜文雄訴訟代理人 吳恩篤律師被 告 陳珠蘭
傅榮昌共 同訴訟代理人 蔡文燦律師上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國100 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、原告起訴主張，原告於民國93年12月22日原欲代理訴外人卜琦樟向被告陳珠蘭購買其所有坐落桃園縣八德市○○段82之39地號、79之25 地 號土地及坐落其上同段196 建號即門牌號碼桃園縣八德市○○○街○○巷○○號鋼筋混凝土造5 層樓之房屋乙棟（下稱系爭房地），惟因訴外人卜琦樟無意購買，故改由原告為買受人，約定以被告陳珠蘭積欠兆豐國際商業銀行股份有限公司（原名稱為中國國際商業銀行股份有限公司，下稱兆豐銀行）之房屋貸款新臺幣（下同）720 萬元及積欠之地價稅、房屋稅等稅捐、被告傅榮昌積欠原告之借款10萬元，合計750 萬元作為買賣價金。被告陳珠蘭並於94年
1 月10日辦妥系爭房地之所有權移轉登記予原告。原告與被告復以口頭約定，系爭房地仍暫借被告使用2 年即自94年1月10日起至96年1 月9 日止，使用期滿被告應自系爭房地遷出並騰空交還原告，如逾期不遷讓，須支付原告每月25,000元之租金。詎被告自96年1 月10日起仍繼續占有使用系爭房地，拒不遷讓，亦不依約支付租金。原告同意被告使用系爭房地2 年，兩造已成立使用借貸契約，此使用借貸關係於所定期限屆滿後消滅，則原告依民法第464 條、第470 條第1項前段之規定，請求被告遷出及返還系爭房地，自屬合法。又被告於96年1 月9日 使用借貸契約屆滿後仍繼續占有使用系爭房地，屬無權使用，且致使原告受有相當每月25,000元租金之損失，則原告得另依民法不當得利之規定，請求被告返還自96年1 月10日起至99年12月31日止共4 年，每月25,000元，合計120 萬元之租金利益。縱兩造就系爭房地無使用借貸之契約關係，原告亦得依民法第348 條之規定，請求被告陳珠蘭交付系爭房地；另被告傅榮昌則係無權占有使用系爭房地，原告得依民法第767 條之規定，請求其返還系爭房地。且被告陳珠蘭於買賣後未點交系爭房地，應屬不完全給付，致使原告受有相當每月25,000元之租金之損失，合計自96年1 月10日起至99 年12 月31日止，共4 年計120 萬元，原告得依民法第227 條不完全給付及第231 條給付遲延之法律關係，請求被告陳珠蘭損害賠償。又本件原告向被告
2 人之請求客觀上具有同一目的，然本於個別發生原因，若被告陳珠蘭或傅榮昌其中一人為給付，他債務人即應同免其責任，故被告間為不真正連帶債務。綜上所述，爰依法提起本件訴訟等語。並為先位訴之聲明：被告應自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空交還原告；被告應共同給付原告120 萬元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息：原告願提供擔保，請准宣告假執行。若先位聲明不成立，則依民法第384 條、第227 條、第231 條、第767 條及第179 條之規定為備位訴之聲明：被告陳珠蘭應將系爭房地交付原告；被告傅榮昌應自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空交還原告；被告應共同給付原告120 萬元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願提供擔保，請准宣告假執行。對被告抗辯所為之陳述略以：系爭房地之買賣價金係以賣方積欠之銀行貸款金額，由原告聲請貸款撥下後清償，以作為買賣價金，故系爭房地之買賣價金應以原告清償被告陳珠蘭積欠之原銀行貸款金額即7,039,300 元為準，尚不得以800 萬元作為買賣價款。而系爭房地係於94年1 月10日辦理所有權移轉登記給原告，同年月12日銀行撥付720 萬元貸款於原告之存款帳號，並於同日轉出7,039,300 元償還被告陳珠蘭結欠之房屋貸款，是兩造之買賣價金業已全數清償完畢無疑，並無尾款之約定。苟鈞院認原告應給付買賣價金差額80萬元，惟被告等無權占用系爭房屋獲有120 萬元之不當得利，被告陳珠蘭未將系爭房屋點交亦屬不完全給付，使原告受有損失120 萬元；被告陳珠蘭又積欠87年度至93年度之房屋稅、地價稅合計87,174元等均由原告代為繳納，依民法第176 條第1 項規定，原告得向被告陳珠蘭請求償還該款項。是原告得依民法第334 條第1項之規定，主張抵銷。
乙、被告則以：由證人即承辦本件買賣及登記之代書邱光輝之證述內容可知，系爭房地係於93年11月4 日由被告傅榮昌代理被告陳珠蘭，以800 萬元出售予訴外人卜琦樟，訴外人卜琦樟則委由原告為代理人，故系爭房地之買主為訴外人卜琦樟，被告陳珠蘭與原告就系爭房屋並無買賣之法律關係存在，之所以移轉登記予原告，係因為依被告陳珠蘭與訴外人卜琦樟所訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第10條之約定，登記名義人本來就可由買方指定，故原告不得本於買賣關係為交付系爭房地之請求。又原告未與被告約定系爭房地暫借被告使用2 年，期滿繼續使用須每月支付25,000元租金之情事。再依民法第348 條第1 項規定，出賣人固負有交付買賣標的物予買受人之義務，惟其在未交付以前，就標的物之用益，仍有占有之權限，而非無權占有；況本件原告或系爭房地之買受人既迄今仍未給付800 萬元之買賣價金，被告陳珠蘭當無交付系爭房屋之義務，亦不生給付遲延或給付不完全之問題，且非無權占有系爭房地。而被告傅榮昌既為被告陳珠蘭之夫，其經被告陳珠蘭同意占有居住系爭房地，自亦非無權占有。又系爭買賣契約第4 條約定「尾款應於償還前順序抵押權之債權同時」支付；第15條約定「本約買賣價款各款之給付甲方應依第4 條所定時間給付，否則應由乙方決定按第13條規定為終止契約之請求」；第13條約定「若甲方違反本契約各條款之義務或不履行，甲方同意乙方沒收其已交付之全部款項，並將已過戶之產權無條件返還乙方名下…」；復參酌證人邱光輝之證述「價金是照系爭買賣契約書所寫的800 萬元，而該契約書所寫的約定應該是償還賣方的全部債務後過戶再把跟800 萬元的差額付給賣方。」等語，被告陳珠蘭為此亦已以存證信函通知原告及買受人即訴外人卜琦樟等二人沒收已交付之全部款項，並請原告及訴外人卜琦樟依約將已過戶之產權無條件返還被告陳珠蘭名下，故原告所為請求自屬無理由等語，資為抗辯。並為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
丙、得心證之理由：
一、經查，原告所主張其於93年12月22日原欲代理訴外人卜琦樟向被告陳珠蘭購買系爭房地，惟因訴外人卜琦樟無意購買，故改由原告為買受人並已為移轉登記之事實，固據提出向地政機關申請移轉登記所用之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書1 份、土地所有權狀2 份、建物所有權1 份、土地登記謄本2 份、建物登記謄本、房屋稅籍證明書各1 份附卷可稽（均為影本，見本院卷第11頁、第13頁至第15頁、第21頁至第25頁）；並經本院依職權查詢原告確有與被告陳珠蘭間移轉系爭房地所有權之事實無誤，有桃園縣八德地政事務所
100 年2 月17日德地登字第1000000897號函暨所附申請移轉系爭房地之資料影本在卷可參（見本院卷第33頁至第43頁）。惟被告陳珠蘭就此否認其係與原告成立系爭房地之買賣契約，並抗辯稱其係與訴外人卜琦樟成立買賣契約等語，並經提出系爭買賣契約之影本為證（見本院卷第47頁、第48頁）。而原告就其確有與被告陳珠蘭間成立系爭房地之買賣契約乙節，並未能舉證以實其說。且依被告所提出之系爭買賣契約所載，系爭房地之買主確係記載為訴外人卜琦樟而非原告；於立買賣契約書人欄中，亦有訴外人卜琦樟之蓋印。此外，證人即受託辦理本件買賣及移轉登記事宜之代書邱光輝並於本院100 年3 月28日言詞辯論時到庭結證稱略以：「買主是卜琦樟，但是到場簽約的是原告。」、「（問：買受人是卜琦樟，為何你去辦移轉登記時是移轉登記給原告？）因為登記名義人本來就是由買方指定。」、「（問：後來買賣雙方有無說這買賣契約作廢不要了？）沒有印象。」、「（問：後來原告有無跟你說本來是卜琦樟要買，後來卜琦樟不買了，改由原告來買？）沒有印象。」等語在卷（見本院卷第71頁背面至第73頁）。是由系爭買賣契約之記載及受託辦理之代書即證人邱光輝上開證述內容互核以觀，可知本件應係原告代理訴外人卜琦樟與被告陳珠蘭訂立系爭買賣契約，由訴外人卜琦樟向被告陳珠蘭買受系爭房地甚明。至於其後是否訴外人卜琦樟有與原告另行約定，亦屬其等間另一法律關係，尚與系爭買賣契約確係成立於訴外人卜琦樟與被告陳珠蘭間之認定結果不生影響。
二、按「登記名義人由甲方（即訴外人卜琦樟）自行指定，乙方（即被告陳珠蘭）不得異議…。」系爭買賣契約第10條有明文約定（見本院卷第47頁背面），是被告陳珠蘭將系爭房地之所有權移轉登記予原告所有，與上開約定並無違背；且上開約定雖未明定登記名義人可直接請求被告陳珠蘭為移轉登記，惟參酌類此私人間所訂立之房地買賣契約，約定登記名義人由買受人指定，且出賣人不得異議，衡其真意，應認該指定之第三人對於出賣人亦應有直接請求給付即為移轉登記之權利，況本件被告並未否認訴外人卜琦樟自始至終並未出面，則被告陳珠蘭仍遵原告之請，將系爭房地移轉登記予原告所有，亦足見在本件具體情況，被告陳珠蘭亦認為原告有直接請求給付之權利，是上開約定係屬第三人利益約款，應足認定無誤。而按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權；前條債務人，得以由契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人，民法第269 條第1 項、第270 條定有明文。再按約定向第三人為給付之契約，債務人固得以由契約所生之一切抗辯，對抗該第三人。如為雙務契約，即得於要約人未為對待給付前，拒絕對該第三人為給付。惟第三人僅為債權人，究非契約當事人，債務人要不得對之請求履行要約人應為之對待給付，最高法院71年台上字第1498號判例意旨足供參照。可知本件系爭買賣契約之債務人即被告陳珠蘭得以所生對買受人即訴外人卜琦樟之同時履行抗辯，對抗受益之第三人即原告甚明。
三、原告雖主張系爭買賣契約之約定價金為被告陳珠蘭原欠之房屋貸款720 萬元及積欠之地價稅、房屋稅等稅捐、被告傅榮昌積欠原告之借款10萬元，合計750 萬元，且已經原告付清乙節，然此業為被告所否認。而查，原告係於94年1 月5 日以系爭房地為抵押物，與兆豐銀行簽訂借款契約書，兆豐銀行於同年月12日將720 萬元之借款撥入原告帳戶，原告則於同日轉帳7,039,300 元清償被告陳珠蘭原欠兆豐銀行之房屋貸款，並經兆豐銀行將原由被告陳珠蘭於系爭房地上所設定之抵押權塗銷等情，業經本院依職權查詢無誤，有兆豐銀行
100 年3 月18日提出於本院之陳報狀暨所附借款契約書、放款帳號歷史資料查詢、客戶存款資料明細表之影本在卷可參（見本院卷第59頁、第61頁至第67頁），並有原告提出之兆豐銀行會計明細分類帳2 紙、放款帳號歷史資料查詢4 紙、抵押權塗銷同意書、存款轉帳日記帳、客戶存款資料明細表各1 紙附卷可憑（均為影本，見本院卷第81頁至第89頁），足堪認定無誤。此外，原告主張代被告陳珠蘭代繳系爭房地之房屋稅、地價稅等稅金之部分，固據提出房屋稅稅額繳款書3 份、地價稅稅額繳款書2 份、房屋稅稅款及財務罰鍰繳款書2 份、地價稅繳款書1 份為證（均為影本，見本院卷第
90 頁 至第94頁），然其總金額合計僅為52,175元，故原告所主張代繳稅金之部分，即應僅以此金額為可採。另原告主張其有以對於被告傅榮昌之借款債權10萬元作為系爭房地買賣價金之一部之事實，亦經被告否認在卷。且查，被告傅榮昌於本院100 年6 月7 日言詞辯論時固坦承其之前有向原告借款10萬元未還，惟此借款與本件買賣沒有關係等語（見本院卷第117 頁）；證人邱光輝於本院100 年3 月28日言詞辯論時亦結證稱：「（問：原告有無向你提到傅榮昌有欠原告十萬元的事情並以這十萬元作為買賣價金的一部分？）沒有印象。」等語，此外，原告復未能舉證證明兩造確有約定以原告對被告傅榮昌之10萬元借款債權抵繳系爭房地之買賣價金之一部，則原告此部分之主張，自難採信。基上所陳，原告所主張其支付系爭房地之買賣價金，應以7,091,475 元之金額始為可採（計算式：清償被告陳珠蘭原欠兆豐銀行之房屋貸款7,039,300 元＋代繳稅金52,175元＝7,091,475 元）。
四、而按「買賣總價款：新台幣【捌佰萬】。」、「價款給付方法：付款條件『乙方償還前順序抵押權之債權同時』。」、「本不動產在未點交與甲方管業前如有欠稅或未繳之工程受益費、水電費及其他負擔概由乙方負責繳清，否則甲方得由未付款內扣繳並得自尾款中逕行代為支付乙方應負擔之稅費，乙方絕無異議。」系爭買賣契約第2 條、第4 條、第8 條有明文約定（見本院卷第47頁），可知系爭買賣契約就價金已明確約定為8 百萬元，且給付方法為將被告陳珠蘭原欠銀行之貸款清償後給付尾款，期間若被告陳珠蘭有積欠系爭房地之稅金或其他費用而由買方代為支付者，買方得自尾款中扣除此代繳之金額。至若被告陳珠蘭原欠銀行之貸款金額若不及8 百萬元，解釋上，其差額即當然應為上開約定所稱之「尾款」甚明；否則上開約定條款無庸提及任何關於尾款之內容，僅單純約明以清償被告陳珠蘭原欠銀行之貸款為買賣價金之全部即可。此部分之事實亦經前述證人邱光輝於上開辯論期日結證稱略以：「（問：價金是照不動產買賣契約書所寫的8 百萬元？有無其他約定？）就是8 百萬元，我是依照雙方的意思打上去的。」、「原來賣方的繳息不正常，中國商銀希望賣方自己把房子賣掉比較單純，後來買方把房子買下來，雙方約定買方用貸款下來的錢去還賣方前順位的抵押債權，這是付價金的方式。」、「（問：約定價金寫8 百萬元，如果還前順位的抵押債權不到8 百萬元怎麼辦？）我不知道確實賣方還欠銀行多少錢，雙方也沒有講到如果代償賣方的全部債務不到捌佰萬時要怎麼辦。照這樣子寫的約定應該是償還賣方的全部債務後過戶再把跟8 百萬元的差額付給賣方。」、「（問：所以買賣的價金就是確實定為8 百萬元？）是的。」、「（問：是買方還是賣方提議價金八百萬元？）是雙方同意，但是是何人提的我不記得。」、「我只知道還欠700 多萬元，確實數目不曉得。貸款還有多少與買賣價金多少是兩回事。」等語在卷可參（見本院卷第71頁背面至第73頁正面），益足徵系爭買賣契約所約定之價金及其給付方法確如上開所認定之結果。此外，原告就其所主張本件買賣價金實為750 萬元乙節，又未能舉出任何證據以資證明為真實，自無可採。又本件原告已經給付之系爭房地買賣價金既僅為7,091,475 元，已如前述，則系爭買賣契約之買方即訴外人卜琦樟自尚有908,525 元之尾款未給付（計算式：8 百萬元－7,091,475 元＝908,525 元），亦足認定明確。
五、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。本件原告為系爭買賣契約第三人利益約款中之受益第三人，故被告陳珠蘭得以由系爭買賣契約所生之一切抗辯，對抗原告，亦即被告陳珠蘭得對原告主張系爭買賣契約之同時履行抗辯，前亦論及；又系爭買賣契約之約定價金既尚有尾款908,525元未為給付，則揆諸前揭法律規定及說明，被告陳珠蘭拒絕將系爭房地交付原告，即屬有據。則被告陳珠蘭之占有系爭房地對於系爭買賣契約之買受人及利益第三人即原告而言，即非無權占有；被告傅榮昌既經由有權占有之被告陳珠蘭同意而共同占有系爭房地，自亦非屬無權占有者，同堪認定明確。
六、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。本件原告為系爭買賣契約之利益第三人，其固得請求被告陳珠蘭交付買賣標的物即系爭房地，然被告陳珠蘭得在尾款未付前主張同時履行抗辯，拒絕自己之給付，既如前述，則原告依上開法律規定，請求被告交付系爭房地，即屬無據。另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227 條、第231 條第
1 項定有明文。所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言；如債務人根本未為給付，其給付已陷於不能者，是為給付不能，給付若仍可能，則為遲延給付（最高法院82年度台上字第2364號裁判意旨可供參考）。本件被告陳珠蘭尚未將系爭房地交付買受人或原告，且此給付為可能，故此情形顯係給付遲延而非不完全給付，原告所指被告應負不完全給付責任之部分，即有曲解，要難採信；至被告陳珠蘭固有遲延給付即交付系爭房地之情事，然此既係因買受人未給付尾款，且其得主張同時履行抗辯，則此給付遲延即屬不可歸責於被告陳珠蘭，依民法第230 條之規定，被告陳珠蘭仍不負給付遲延之責任。是原告主張被告應負給付不完全、給付遲延之賠償責任，即均不可採。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第767 條第1 項、第179 條定有明文。本件被告對於原告而言，尚非無權占有系爭房地，業經認定如前；且被告陳珠蘭占有系爭房地係基於系爭買賣契約之出賣人地位，其又得主張同時履行抗辯而拒絕交付系爭房地予原告，顯見被告陳珠蘭占有系爭房地非無法律上原因，經其同意共同占有系爭房地之被告傅榮昌自亦有其占有之法律上原因，故原告依上揭法律規定，分別請求被告交付系爭房地及給付相當於租金之不當得利，核於法律規定之要件均有未備，委無足採。
七、至原告所主張兩造有合意，由原告同意被告自94年1 月10日起至96年1 月9 日止使用系爭房地，兩造成立使用借貸契約之部分，同為被告所否認，且原告仍未能就此有利於己之事實，加以舉證證明，是本件自難認為兩造間有成立原告所主張之使用借貸關係，遑論其後有期滿後應支付租金之約定。而按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第464 條、第470 條第1 項前段第421 條第1 項、第439 條固有明文。惟本件原告所主張兩造間就系爭房地有使用借貸關係及期滿後被告應給付租金之部分，既均難以採信，則原告仍遽依上揭法律規定，請求被告返還系爭房地及給付租金，自均屬於法不合，仍無足採。
八、綜上所述，原告依民法第348 條第1 項、第227 條、第231條第1 項、第767 條第1 項、第179 條之規定及使用借貸、租賃之法律關係，於先位聲明請求被告應自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空交還原告；被告應共同給付原告120 萬元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息；並於備位聲明請求被告陳珠蘭應將系爭房地交付原告；被告傅榮昌應自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空交還原告；被告應共同給付原告120 萬元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，被告所抗辯其已依系爭買賣契約第13條之約定，向原告及訴外人卜琦樟主張沒收已交付之全部款項，並請求已過戶之系爭房地產權無條件返還被告陳珠蘭之部分及兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為已均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 13 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 9 月 13 日
書記官 顏伯儒