臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1122號原 告 鄭宏權被 告 雙子城建設開發股份限公司法定代理人 宋鴻昌（原名：宋泓貴）訴訟代理人 許淑玲律師
許啟龍律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國102年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就原告所有坐落桃園縣楊梅市○○段0000000地號土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條、第25條分別定有明文。次按，公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。又公司之經理人或清算人，股份有限公司之發起人、監察人、檢查人、重整人或重整監督人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公司法第322 條第1 項、第8 條亦有明文。是股份有限公司一經解散，除因合併、破產外，即應以董事為清算人進行清算，且於清算範圍內，公司視為尚未解散，清算人於執行清算職務內，為公司之負責人。查本件被告業經中央主管機關即經濟部以民國80年12月6 日以經商第231471號命令解散，並經臺北市政府建設局以81年4 月13日北市建一字第20400 號函公告撤銷登記在案，有公司變更登記事項卡、公司基本資料查詢結果在卷可稽（見本院卷一第27至28、79至80、100 至101 頁），是被告依法應行清算程序。又被告於開始清算時形式上所登記之董事固為宋鴻昌、宋春賢、吳睦梅、李清蘋、趙連琪、黃國祥、李淑珍7 人（見本院卷一第98頁），是被告進行清算程序依上開公司法第
322 條第1 項規定，應以宋鴻昌等7 人為清算人，但因其等間並未推定由何人代表被告，則依公司法第334 條準用第85條第1 項前段之規定，宋鴻昌等7 人各有對於第三人代表被告之權，且宋鴻昌是被告之董事兼為董事長，是宋鴻昌於本件依法自得為被告之法定代理人，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。查原告以被告所提出與訴外人呂賢通、呂賢明2 人間就坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○號土地（權利範圍為全部，重測前為桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○號，面積分別為5,095.25平方公尺、74.10 平方公尺，合稱系爭土地）所為之租賃契約係屬偽造不實，而主張該租賃關係不存在；縱存在，本件租賃權未定存續期間，以租地建屋方式卻實無建物存在，且自69年6 月8日約定迄今已逾20年，故本件租賃權應不存在，惟為被告所否認，則本件租賃權存否即有不明，致原告法律上之地位處於不安定之狀態，有受侵害之危險，而此危險狀態得以確認判決除去，揆諸上揭規定及說明，原告應有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認之訴，合先敘明。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項分別定有明文。再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意。
訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條定有明文。本件原告起訴時原聲明為：確認系爭土地之租賃關係不存在；嗣於101 年6 月21日言詞辯論期日當庭以言詞追加聲明為：
（一）確認被告就原告所有系爭土地之租賃關係不存在。（二）終止系爭租約（見本院卷二第154 頁背面）；再於101年7 月26日言詞辯論期日當庭以言詞變更聲明為：「確認被告就系爭土地之租賃關係不存在」（見本院卷二第228 頁）；又於101 年7 月26日具狀變更聲明為：確認被告就系爭土地之租賃關係不存在，並無權占用系爭土地（見本院卷二第
231 頁）；復於101 年10月15日以言詞變更聲明為「確認被告就系爭土地之租賃關係不存在」（見本院卷三第97頁）。而原告起訴時原併列華國建設股份有限公司（下稱華國公司）、被告法定代理人宋鴻昌為共同被告，然於華國公司、被告法定代理人宋鴻昌為本案言詞辯論後，原告於101 年7 月26日言詞辯論期日當庭以言詞撤回終止系爭租約之請求（見本院卷二第228 頁）；嗣於101 年10月25日言詞辯論期日當庭以言詞撤回對渠等2 人之起訴（見本院卷三第97頁正反面）。查原告所為訴之變更，被告雖於101 年6 月21日言詞辯論期日當庭表示原告追加終止系爭租約之聲明不合法（見本院卷二第154 頁背面之同日言詞辯論筆錄），惟因請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；再核原告撤回終止系爭租約之部分，被告迄今未表示異議；另撤回對華國公司、被告法定代理人宋鴻昌之起訴，因被告當庭表示同意（見本院卷三第97頁背面）是均依上開規定，原告各該部分訴之撤回及變更，自屬合法，均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告因拍賣以新臺幣（下同）2,440 萬元（不含利息）所承受前手溫明鋐之系爭土地係「楊梅都市計畫」之土地，前經以本院99年度司執字第12748 號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，惟於拍賣前手所有之系爭土地時，被告竟主張其與系爭土地之原所有權人呂賢通、呂賢明2 人間於69年6 月8 日就系爭土地有以租地建屋方式、租期為無期限之「土地租賃契約書」（下稱系爭租約）存在，作為供「福人山莊」社區居民聯外通行道路及公共設施使用，並以被告就系爭土地所支出開發整地之公共設施費用及稅捐作為租金之支付云云，執行法院亦將被告上開主張載於拍賣公告之使用情形欄中（即90地號土地部分為道路，部分為樹林；90-1地號土地現為樹林）；惟依原告提出被告與呂賢通、呂賢明、訴外人徐勝彬（原名：徐斌榮）等3 人於69年3 月21日就包含系爭租約所涉之17筆（即重測前：桃園縣○○鎮○○段318-21、318-50、324-1 、324-2 、324-3 、324-4 、324-5 、324-6 、324-8 、324-9 、324-21、324-22、324-24、327 、329、330 、330-7 地號土地），總共23筆（另包括324-7 、324-10、324-11、324-19、328 、330-6 地號土地）之土地買賣契約書（下稱69年3 月21日買賣契約）第9 條、第13條、第15條分別載明：「為配合甲方（即被告）先行開發興建，乙方（即呂賢明等3 人）應於簽約之同時，檢附本宗土地完整之土地使用權同意書，日後如需應用，亦需隨時提供」、「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義由甲方（即被告）自定，乙方（即呂賢明等3 人）不得異議」、「本宗土地將來辦理承購移轉時，如因法令規章甲方（即被告）無承購資格時（含缺乏自耕能力者）本約持續有效，乙方（即呂賢明等3 人）應俟甲方（即被告）尋覓有承購資格者或得承購時，再行辦理，惟其價款應照約繳付之」之內容，足見並未記載有租賃關係，又自68年8 月起至69年5 月間簽訂正式買賣契約時已支付7 期款，共2,
220 萬元，且於69年8 月31日之付款最後期限已就全部付款完畢（有保留50萬元）買斷，更於69年3 月21日買賣契約第12條第2 項定有明文：「地價稅、工程受益費簽約前發生部分由乙方（即呂賢明等3 人）負擔，簽約後發生部分由甲方（即被告）負擔。」，實無需再依系爭租約第6條記載：「甲方（即呂賢明、呂賢通2 人）所有前開17筆土地之地價稅及其他稅捐，由乙方（即被告）負擔，由乙方（即被告）代向稅捐稽徵處繳納，其他一切開挖整地及公共設施費用，亦由乙方（即被告）負擔，作為租金之支付，乙方（即被告）不得異議」之內容給付租金，且以上開土地使用權同意書即可於系爭土地上進行開發，何有再訂立系爭租約之必要？況系爭土地雖係○○○區○○○○○道路，從79年後始為既成道路，但僅供借他人通行使用，系爭土地上並無系爭租約存在，甚且，被告亦未曾給付租金，被告雖辯稱以開發整地及公共設施等費用作為租金之一部分，有71年8 月12日71鎮建字第13661 號之桃園縣政府建設局雜項執照為證，然其所申請開挖整地之建築地點為「都市計畫外山坡保育區」之桃園縣楊梅市○○段○○○○○○號土地（即重測後：永寧段274 地號土地，下稱274地號土地），並非系爭土地，故被告上述之抗辯，既非用於系爭土地，亦不可作為系爭土地之租金。此外，系爭租約所含17筆土地中之324-3 地號土地（即重測後：永寧段
252 地號土地，下稱252 地號土地）原所有權人為呂賢明持分5 分之1 ，徐勝彬持分5 分之4 ，但徐勝彬非系爭租約之當事人，與事實不符。故應認系爭租約為偽造無疑，被告實未與呂賢通、呂賢明2 人就系爭土地成立系爭租約。
（二）被告固稱其曾於69年6 月8 日與呂賢通、呂賢明2 人訂定系爭租約並持有正本3 份，惟原告認為被告所提出之系爭租約係屬偽造，蓋因被告法定代理人與訴外人陳永田間於78年6 月30日簽立包含系爭土地在內之不動產買賣契約書（下稱78年6 月30日買賣契約）及土地明細表，僅包含系爭租約之其中12筆土地共31筆土地，足知該2 人非全部土地之所有權人，且因系爭土地為旱地，當時被告法定代理人尚無自耕農身分而無法過戶，故於78年5 月4 日專任委託契約書第11條載明；「318-21地號土地（即系爭土地）已與地主買斷，其中250 坪（即於81年9 月24日因分割增加之楊梅段318-53地號土地，重測後：永寧段96地號土地，下稱96地號土地）俟將來變更可行分割時再行分割予業主」等語，又在78年6 月30日買賣契約第5 條亦明文：「…318-21號地（即系爭土地）應分割給原地主保留250 坪（即96地號土地），同屬農地，目前不能分割…」等語，該2 人始於83年8 月3 日就系爭土地為移轉所有權登記予華國公司為單獨所有，均可證被告法定代理人持有該2 人之土地所有權狀、印鑑章、印鑑證明，顯見其易有偽造或盜用印章之可能，更可見買賣標的並不包含為保留予原地主呂賢明之道路用地即桃園縣楊梅市○○段○○○ ○號土地（即重測後：永寧段348 地號土地，下稱348 地號土地）及自318-21地號（即系爭土地）分割增加之96地號土地。
此外，系爭租約係用電腦打字後列印，約定開發費用抵租金、租期無期限，且當時之科技技術，尚未發明中文打字系統，卻以打字代替簽名等，顯違反經驗法則，再呂賢明、呂賢通2 人真實印鑑章不同於系爭租約上所蓋，又被告在系爭租約上所蓋之印章亦不同於其於71年5 月18日之公司變更登記卡上所為，而爭執系爭租約上該2 人所蓋印文之真正性。況系爭租約檢附出租人即呂賢通、呂賢明2 人之印鑑證明影本（分別於68年6 月25日、68年11月13日申請），然並無正本且租賃契約之訂立不以印鑑證明、印鑑章為必要，則被告此之提出顯不符常情，故印鑑證明之申請時間及真正亦有疑義，益見系爭租約有偽造之嫌。
（三）又參呂賢明曾於本院100 年度偵續字第264 號偽造私文書刑事案件、99年度壢簡字第991 號民事事件（下稱另案民事事件）中證述系爭土地已賣出30幾年，未訂立系爭租約等語，況華國公司於85年2 月15日向原告借款1,200 萬元以系爭土地所設定之抵押權設定契約書，及被告法定代理人於85年5 月21日向訴外人謝龍秀借款1,100 萬元等以系爭土地所設定之最高限額抵押權設定契約書中，均載明「擔保標的物目前自用並無出租出借」等字樣；另78年6 月30日買賣契約第4 條第2 項、第5 條約定：318-21地號土地（即系爭土地）應保留250 坪（即96地號土地）以分割予原地主即呂賢明，同屬農地目前不能分割，雙方同意依前段至78年8 月5 日前應轉讓該項土地使用權同意書予陳永田之約定為處理等，因318-21地號土地（即系爭土地）為旱地，故當時無法過戶給無自耕農身分之被告法定代理人，是上開另案民事事件以96、348 地號土地所有權人仍為呂賢明而認呂賢明之證詞不可採，乃誤解買賣契約之意思，且78年5 月4 日專任委託契約書第4 條第2 項、第11條記載：「316-1 地號土地（即重測後：桃園縣楊梅市○○段○○○號土地，下稱43地號土地）租賃權列入本宗買賣之公共分攤面積」、「318-21（即系爭土地）已與地主買斷，其中250 坪（即96地號土地）俟將來變更可行分割之地目時再行分割予業主」，僅316-1 地號土地（即43地號土地）載有租賃權，若其餘土地果真皆出租予被告卻未見有相同之記載，另臺灣高等法院檢察署88年度議字第173號及本院檢察署86年度偵字第1780號不起訴處分書內容所涉之78年6 月30日買賣契約之31筆土地，除316-1 地號土地（即43地號土地）外，其他均未記載有租賃權，而被告法定代理人又經本院檢察署檢察官以101 年度偵續一字第37號起訴書認有偽造文書罪嫌提起公訴。此外，陳永田與被告法定代理人於84年5 月22日所簽訂之和解書第4 條載明：「陳永田應支付宋鴻昌（即被告法定代理人）1,000萬元購買318-21地號土地（即系爭土地）一半之所有權，該地號土地供作道路使用…雙方、福人社區及大觀天第之住戶日後均得通行使用該318-21地號土地（即系爭土地）之全部範圍」等語，可見系爭租約非真正。
（四）另臺灣高等法院第96年度抗字第1419號民事裁定中，被告法定代理人主張於70年3 月2 日自被告處讓與252 地號（重測前：楊梅段324-3 、324-4 地號）土地之租賃權，被告法定代理人再於自95年3 月28日讓與訴外人黃詠晴即被告法定代理人之配偶，然被告法定代理人與黃詠晴於96年
6 月1 日合意解除該租賃權讓與契約，是被告法定代理人就252 地號土地仍有租賃權存在，惟依上開說明，可知自95年3 月28日至96年6 月1 日止之土地「租賃權人」為黃詠晴，顯與本院95年度執字第38099 號執行事件於96年3月1 日所為第一次拍賣之公告內容記載黃詠晴為「所有權人」不同，且該裁定以形式上觀之，可認被告法定代理人既已於78年8 月17日取得重測前之324-3 地號土地所有權，縱認其確有於70年3 月2 日受讓該部分土地之租賃權，亦因混同而消滅，又重測前之324-9 地號土地於系爭租約訂立後經法院拍賣而由訴外人許紹宗取得所有權，再輾轉登記為訴外人溫明煥即訴外人溫彭瑞清（原名：溫彭瑞蝦）之子所有，而陳永田、溫明煥曾於81年間分別以上開重測前324-3 、324-9 地號土地無三七五租約為由申請核發證明，足見被告法定代理人未曾向上開土地所有權人主張有租賃權存在之事，且該裁定亦認為被告法定代理人在執行標的歷經3 次拍賣程序之後始為上開主張，顯與常情有違，是系爭租約非屬真正，且96年3 月26日律師函內容所載租賃權讓與一事顯係虛構；而系爭執行事件於99年8 月16日以桃院永99司執木字第12748 號函載明就執行標的實體法上租賃權之存否，僅得形式上認定，故非得以上開拍賣公告所載即認系爭租約之存在；再溫明煥曾對本院99年度桃金執四字第47號通知聲明異議，內容曾提及被告法定代理人杜撰拍賣標的物上有租賃一事，且溫明鋐亦曾對本院94年度執字第31686 號強制執行事件聲明異議，乃駁斥被告就系爭土地上有租賃之主張而認屬虛構不實，復參照臺灣高等法院96年度抗字第1315號裁定意旨，亦足認被告法定代理人與呂賢明、呂賢通2 人間所為之系爭租約並不存在，甚且，被告法定代理人從未告知系爭土地前手即溫明鋐本件租賃權之存在，參照臺灣高等法院95年度上更字第77號民事判決意旨，出租人將所有權讓與第三人時，租賃關係是否繼續及租賃條件為何應由承租人及受讓人合意決之；縱認系爭租約關係存在，然因系爭土地迄皆作為道路使用，而從無建物興建其上，系爭租約即不屬租用基地建築房屋之性質，故依民第449 條第1 項規定，系爭租約之期間應有不得逾20年之限制，且依被告所辯系爭租約之始期為69年6 月8 日，至今已逾30年，又318-21地號土地（即系爭土地）既已買斷，本件租賃權亦因混同而消滅，故兩造間之系爭租約已不存在。縱認有效存在，依民法第
451 條規定為出租人表示反對續租即有阻止繼續契約之效力，此與第263 條關於終止之規定具同一理由，自應類推適用而主張終止系爭租約等語。並聲明：確認被告就原告所有系爭土地之租賃關係不存在。
二、被告則以：
（一）被告與呂賢通、呂賢明2 人雖有簽訂69年3 月21日買賣契約，惟因當時法令限制，被告法定代理人無法取得土地所有權，雙方乃依系爭租約第15條約定另覓有承購資格者承繼買賣契約，被告為求保障遂有系爭租約之存在，而系爭租約係由被告法定代理人之兄即訴外人宋淵貴律師之事務所所繕打，因呂賢通、呂賢明2 人為提高土地價值，被告乃持之於69年6 月8 日與該2 人，就包含系爭土地在內之17筆土地為開發「福人山莊」社區而簽訂，否則274 地號土地（即重測前：桃園縣楊梅市○○段○○○○○ ○號土地）、系爭土地於71年8 月12日、71年9 月4 日均尚為呂賢明、呂賢通2 人所有，何以得於其上開挖整地、建屋、闢路？且69年6 月8 日之系爭租約第6 條約定由呂賢通、呂賢明2 人將該17筆土地出租予被告開發整地及興建房屋，被告以負擔相關稅捐、開發整地及公共設施等費用作為租金之支付，又租賃期限約定為「無期限」，其真意係只要土地上還有建物或道路，租賃期間即存續，而存有永久租賃權，自無每年租金多寡之問題，而上開約定並無違反法律強制或禁止規定，亦無違背公序良俗，基於契約自由，自屬合法有效，故原告不得任意終止，雖系爭土地依土地稅法第19條、土地稅減免規則第9 、11條等規定免徵地價稅，故被告未曾繳納地價稅，但已依約繳付一切開發及公共設施等費用，包括桃園縣政府建設局雜項執照71鎮建字第13661 號工程造價2,597 萬5, 320元及日後維修費用，迄今至少已支付7,077 萬6,158 元之開發整地及公共設施等費用，故被告並無原告所稱未給付租金一事。況且，被告自始知悉系爭土地供被告及福人山莊社區居民通行使用，且仍願意持續借款予溫明鋐，使溫明鋐得以共有人身分優先承買系爭土地應有部分2 分之1 ，並於溫明鋐取得全部之所有權後，遭原告聲請拍賣且經被告陳報本件租賃權之存在後而承受系爭土地，故即使原告所有權因本件租賃權存在而受限，對原告亦無不公之處。
（二）再系爭租約係以打字機繕打，而非如原告所述之以電腦打字，且辦理移轉登記之相關文件皆為該2 人親自用印後始交付被告法定代理人，被告法定代理人並未代上該2 人用印，亦無該2 人之印鑑章。又系爭租約第8 條有提及道路要讓呂賢明、呂賢通2 人通行顯係依原地主即呂賢明、呂賢通2 人之要求所訂立，是系爭租約確係真正。
（三）另系爭土地固係作為「福人山○○○區○○道路使用，而確實未興建建物於其上，惟租用基地建築房屋所稱之「基地」當然包括整體建案之道路、公共設施等用地，依建築法規之限制，建築基地本須保留一定比例之法定空地，不得興建建物，而聯外道路更係整體建案不可或缺之部分，當無將整體建案中用於興建公共設施、聯外道路等未興建房屋之土地排除於租地建屋契約範圍以外之理。準此，系爭土地既屬該社區整體建案不可或缺之聯外道路用地，且系爭執行事件亦認為被告為租屋建地之承租人，自仍有民法第449 條第3 項租地建屋規定之適用，原告主張終止仍須符合土地法第103 條之規定，不得單獨就系爭土地為終止，況系爭租約為永久租賃，亦不容原告任意終止。再者，被告與呂賢通、呂賢明2 人簽訂系爭租約後即就租賃土地進行開挖整地、闢建道路、興建房屋等工程，如未有系爭租約存在豈能為之？甚且，系爭土地係先出租予被告，嗣於70年2 月27日由被告法定代理人以個人名義購買該17筆土地，有呂賢明、呂賢通2 人出具之證明書載明：「具書人等茲證明坐落於○○鎮○○段318-21（即系爭土地）…地號等21筆土地確於69年3 月21日售予宋鴻昌（即被告法定代理人）君並辦理產權過戶中是實無訛」等語，亦依原告提出由被告法定代理人給予呂賢明之便箋記載：「…
一、請蓋妥『本人承購』…」、被告法定代理人於75年12月28日出具予呂賢明之切結書記載：「茲『本人承購』…」等為證，惟呂賢明於被告法定代理人擬將包含系爭土地等數筆土地出售予陳永田之際表示希望保留318-21地號土地（即系爭土地）東北側角落約250 坪部分（即96地號土地），被告法定代理人即同意如呂賢明以每坪1 萬5,000元計價給付被告法定代理人37萬5,000 元，則解除該部分土地之買賣契約，故被告法定代理人與陳永田間之78年6月30日不動產買賣契約書始記載：「另同段318-21號地（即系爭土地）應分割給原地主保留250 坪（即96地號土地）…」等文句，然系爭土地分割增加96地號土地後，呂賢明拒不為上開給付，故該部分土地不生解除效力，是呂賢明仍應將96地號土地移轉登記予被告法定代理人，參照最高法院96年度臺上字第976 號民事判決意旨，依民法債編施行法第24條及第1 條後段不溯及既往原則，又依修正前民法第425 條買賣不破租賃、民法第449 條第3 項等規定，原告主張系爭租約無買賣不破租賃原則之適用、20年之租賃期限已屆至，而認兩造間無租賃關係存在，自非有據。
（四）被告曾逾96年3 月26日以律師函告知黃詠晴本件租賃權之存在，然遭臺灣高等法院96年度抗字第1315號民事裁定認定該租賃權未經原地主呂賢明、呂賢通2 人同意而無效，是系爭租約仍存在於兩造間，被告曾於70年3 月2 日將本件租賃時轉讓予被告法定代理人，故本院94年執字31686號之拍賣公告始記載：系爭土地於69年6 月8 日由原地主呂賢明、呂賢通2 人出租予被告，嗣後又轉讓予被告法定代理人等語，是原告主張被告就系爭土地無租賃關係存在，即屬無據。再參以臺灣高等法院96年度抗字第1315號民事裁定及臺灣高等法院檢察署88年度議字第173 號不起訴處分書均未論及系爭土地租賃權問題，而未就實體上有無租賃權存在作認定，是不應認系爭土地無租賃關係存在，且該裁定業已認定被告法定代理人無法證明本件租賃權之轉讓經原地主即呂賢通、呂賢明2 人之同意，則本件租賃權之轉讓不生效力，故被告法定代理人並未取得系爭租賃權，系爭租約仍繼續存在於被告與呂賢通、呂賢明2 人之間，而對受讓人即原告有效。
（五）再85年2 月15日、85年5 月22日、85年9 月24日間所為之抵押權設定契約書內容確係自用，「並無出租」等字樣為依一般制式內容填載，且債務人為華國公司、被告法定代理人，均非承租人即被告，是原告不得以此認定當時之租賃關係不存在。而78年5 月4 日專任委託契約書第4 條第
2 款僅載明316-1 地號土地（即43地號土地）有永久租賃權係被告法定代理人之疏失所致，且買賣標的原本包含系爭土地，因陳永田跳票致被告法定代理人與陳永田約定土地買賣範圍減半，318-21地號土地（即系爭土地）即排除在買賣範圍之外，嗣於85年5 月22日被告法定代理人與陳永田達成和解，雙方協議為供陳永田購買系爭租約包含之324-1 等地號土地所興建之「大觀天第」社區而保留土地使用及通行權，改為僅出售給陳永田318-21地號土地（即系爭土地）應有部分2 分之1 ，陳永田並指定登記予溫明鋐，又被告法定代理人在買賣過程中確有告知陳永田出售之土地有租賃關係存在一事，否則系爭租約中之桃園縣楊梅市○○段○○○○○ ○號土地（重測後：永寧段436 地號土地，下稱436 地號土地）在78年9 月13日即移轉登記於陳永田指定之登記名義人溫明煥，被告何以至80年5 月3日仍得就324-9 （即436 地號）等地號土地進行開挖整地、取得水土保持設施維護良好證明？嗣被告法定代理人與陳永田於78年8 月8 日所簽訂之不動產買賣增修條款契約（下稱78年8 月8 日買賣增修契約）第1 條記載：「本買賣宗地上位置，大門口之拱門、警衛室、通往○○○區○○○道路、給水、路燈等公共設施雖所有權屬甲方（即陳永田），但因原住戶使用經年，甲方（即陳永田）同意無償繼續供既有社區住戶使用」等語。況被告出售系爭租約上之部分土地予陳永田，並於81年5 月16日即以律師函告知陳永田所指定登記之人溫明煥、訴外人沈清香本件租賃權存在之事實，並將系爭租約之影本寄送至該2 人，否則陳永田豈會於收受上開律師函後，仍於84年5 月22日與被告簽訂和解書購買系爭318-21地號土地（即系爭土地）應有部分2 分之1 ？且被告亦有於98年7 月29日以告知函對訴外人即證人郭育臻就本件租賃權對其繼續存在為主張，是原告徒以被告法定代理人疏漏而均未於與陳永田之78年5月4 日專任委託契約書、78年6 月30日買賣契約中提及系爭土地有租賃權，遽認系爭租約係出於偽造之主張，顯屬無據。甚且，陳永田78年始認識宋鴻昌（即被告法定代理人），陳永田購買時，道路及相關公共設施、水土保持設施已完成大部分，被告法定代理人有向陳永田表明不會對其興建之土地主張租賃權，陳永田卻稱不知上開租賃之情，縱被告法定代理人未告知或告知陳永田無系爭租約之存在，亦無法以此認定被告與呂賢通、呂賢明2 人未簽訂系爭租約；另證人陳彥臣亦對系爭土地上存有本件租賃權一事佯稱不知，然華國公司設立於81年4 月21日，陳彥臣卻稱其於77年間即任職於華國公司，並稱陳彥臣在被告法定代理人所設立之華國公司擔任經理，豈可未曾聽聞本件租賃權之存在？況系爭租約於69年6 月8 日簽訂當時陳彥臣並非締約當事人，亦未在場見證，陳永田與被告並無任何關係，故認陳永田、陳彥臣之證言均不可採。此外，被告亦有就252 地號土地與徐勝彬另行簽訂租地建屋契約，且被告預定開發範圍逾5 萬坪，然252地號土地面積僅有222平方公尺，被告並無於系爭租約中虛構之必要。故原告以324-3 地號土地（重測後：252 地號土地）為呂賢明、徐勝彬共有而認系爭租約係屬偽造之所稱，顯屬無據。
（六）再者，系爭租約上之桃園縣楊梅市○○段324-128 、324-
22、324-62地號土地（即重測後：永寧段187 、188、262地號土地）歷次拍賣公告均載有被告與呂賢通、呂賢明2人簽訂土地租賃契約用以開發整地及興建房屋，並均有送達至上該2 人，如未有系爭租約之簽訂，何以該2 人未曾主張拍賣公告內容不實？而被告業於系爭執行事件第2 次拍賣程序公告前業已載明系爭土地尚有系爭租約存在，故該租賃關係即成為拍賣契約內容之一部，原告明知上開公告內容，仍於100 年1 月4 日第2 次拍賣期日承受系爭土地，應認原告已默示同意被告與呂賢通、呂賢明2 人間就系爭土地有本件租賃權存在，而應受拍賣公告之拘束。況系爭土地供福人社區住戶通行至今已逾30年，如認無租賃權存在，將致該社區全體住戶無法通行，影響甚鉅。
（七）此外，依法務部調查局問題文書鑑識實驗室100 年11月23日調科貳字第00000000000 號鑑定書意旨，可知系爭租約上呂賢明、呂賢通2 人之印文為真正，非如原告所述係出於偽造。至於呂賢明雖於100 年12月22日到庭證稱其未曾與被告簽訂系爭租約，惟其曾以100 年3 月23日民事陳報狀表示其精神狀態非隨時處於穩定狀態，出庭作證恐有困難；且呂賢明亦曾於100 年11月17日至本院檢察署以證人身分應訊，然原告於100 年12月22日之言詞辯論期日時詢問其有無至偵查庭作證，證人卻回答沒有，足證證人因年事已高，記憶力已非健全，況買賣標的範圍包含系爭租約中現為墓地之96地號土地、道路用地之348 地號土地，且無原告所稱道路用地仍保留予原地主呂賢明之情形，係因被告法定代理人無法依約繳納土地增值稅而未能辦理土地移轉登記，嗣後呂賢明又提出時效抗辯，拒不配合，故此二筆土地目前尚為呂賢明所有，倘若呂賢明未與被告簽訂系爭租約，呂賢明即可收回上開土地自用，故亦無法排除呂賢明係因自身利害關係考量而為不實證述之可能，應認呂賢明之證詞顯不足採。甚且，另案民事事件已認定呂賢明證言為不可採信，並認定系爭租約為真正。從而，應認系爭租約仍有效存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地之變動情形如下（見本院卷二第205 頁、第231頁、卷三第99頁）：
⒈呂賢明、呂賢通2 人分別於67年12月7 日、68年4 月28日
均以買賣為原因而取得系爭土地權利範圍各為5 分之4 、
5 分之1 之所有權（見本院卷二第240 頁）。⒉呂賢明、呂賢通、徐勝彬等3 人與被告於69年3 月21日就
系爭土地簽立買賣契約（見本院卷四第35頁至第41頁、卷三第112 頁、第291 頁背面至第292 頁之102 年1 月14日言詞辯論筆錄）。
⒊被告法定代理人宋鴻昌與陳永田於78年5 月4 日簽立專任
委託契約書（見本院卷二第73頁至第75頁、第155 頁背面之101 年6 月21日言詞辯論筆錄）、78年6 月30日簽立不動產買賣契約書（見本院第二第78頁至第82頁）、78年8月8 日簽立不動產買賣增（修）訂條款契約書（見本院第二第197 頁至第199 頁） 。
⒋被告於81年4 月13日經臺北市政府撤銷登記在案，惟尚未清算完結。
⒌華國公司於81年4 月21日經經濟部核准設立，其法定代理人與被告法定代理人為同一人。
⒍系爭土地於81年9 月24日因分割增加之318-53地號土地（
即96地號土地）為78年6 月30日不動產買賣契約書第5 條所稱應分割給原地主保留之面積827.34平方公尺，約250坪之土地（見本院卷一第231頁）。
⒎華國公司於83年8 月3 日向呂賢明、呂賢通2 人購買系爭
土地，華國公司再於84年7 月27日以買賣為原因移轉系爭土地應有部分2 分之1 之所有權給溫明鋐。
⒏溫明鋐於85年2 月15日就其所有系爭土地之應有部分2 分之1 設定抵押權予原告。
⒐華國公司於85年9 月24日將其所有系爭土地2 分之1 應有
部分之所有權賣予訴外人宋佩珊，宋佩珊又於86年2 月21日賣予訴外人荊其魯，而荊其魯之子即訴外人荊其凱嗣於91年1 月8 日因分割繼承之。
⒑重測前之○○段000000地號土地於91年12月12日重測後為永寧段90地號土地（見本院卷一第10頁）。
⒒荊其凱再於92年12月30日將其因分割繼承所得系爭土地2分之1 應有部分賣予黃詠晴。
⒓90地號土地於94年10月4 日因分割增加90-1地號土地（見本院卷一第12頁）。
⒔溫明鋐於96年8 月1 日因拍賣取得黃詠晴所有之系爭土地
應有部分2 分之1 ，斯時溫明鋐取得權利範圍為全部之系爭土地所有權。
⒕原告因拍賣取得前手溫明鈜所有權利範圍全部之系爭土地，而於100 年11月8 日登記為所有權人。
（二）原告前對系爭土地之前手所有權人溫明鋐聲請強制執行，業經本院以99年度司執字第12748 號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，惟於拍賣溫明鋐所有之系爭土地時，被告主張其與呂賢通、呂賢明2 人間就系爭土地有未定期間之系爭租約存在，執行法院亦將被告上開主張載於拍賣公告之使用情形欄中；又系爭土地迄皆作為道路使用，而從無建物興建其上之事實，有系爭土地登記謄本、異動索引、土地登記簿、現場照片等在卷可稽，並經本院依職權調取系爭執行事件卷宗查核無誤。
四、本院之判斷：原告本為本院99年度司執字第12748 號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之債權人及系爭土地之抵押權人，然因被告基於其係系爭土地之承租人，而向本院執行處陳明就系爭土地有租賃關係存在，執行法院遂於拍賣公告上載明為不點交，嗣經原告因拍賣承受系爭土地成為拍定人，則被告上開主張將影響原告所有之權益，原告乃主張被告就其所有系爭土地與訴外人呂賢明、呂賢通所簽訂之系爭租約係虛偽不實不存在，且縱認有效存在，惟系爭租約係於69年6 月
8 日簽立，距今已逾民法第449 條之20年租賃期限，對原告並非繼續有效存在，且原告亦得依民法第263 條規定終止系爭租約等語，惟被告否認之，並以前揭情詞置辯。是本件爭執所在為：（一）系爭租約是否真正？（二）系爭租約對原告是否繼續有效存在？經查：
（一）系爭租約是否真正？⒈按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表
示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」，民法第87條定有明文。本件原告主張被告與呂賢通、呂賢明2 人間於69年3 月21日已有系爭土地買賣契約之存在，並提出69年3 月21日買賣契約及土地買賣部分價款協議契約書等影本1 份附卷可稽（見本院卷三第55至71、72至75頁），然被告辯稱係為確保自己權益受買賣不破租賃原則之保護，始訂立系爭租約，否則何以得於系爭土地上開發整地、建屋，只有土地使用權保障不足，且系爭土地買受人已改由宋鴻昌（即被告法定代理人），亦有原告提出之宋鴻昌給呂賢明之便箋、呂賢明、呂賢通2 人出具之證明書等件為證云云（見本院卷二第170 至171 頁、卷三第112 至113 頁、第292 頁之102 年1 月14日言詞辯論筆錄、卷四第22頁之102 年3 月27日言詞辯論筆錄）。查69年3 月21日買賣契約簽訂在系爭租約之前，並於第9 條已載明：「為配合甲方（即被告）先行開發興建，乙方（即呂賢通、呂賢明、徐勝彬等3 人）應於簽約之同時，檢附本宗土地完整之土地使用權同意書，日後如需應用，亦需隨時提供。」等語（見本院卷三第59頁），可見檢附系爭土地使用權同意書，已足使被告在系爭土地上開發整地、建屋，被告雖稱係為以租地建屋方式而為之，然既以69年3 月21日買賣契約即可達成「使用」之目的，何須在3個月後即69年6 月8 日再另行訂立系爭租約？此舉顯有違經驗法則。且可供被告確保其權益之方式眾多，何以租約為之？況69年3 月21日買賣契約賦予被告之保障更甚於系爭租約所具備之效力，而69年3 月21日買賣契約第15條又約定：「又本宗土地將來辦理承購移轉時，如因法令規章甲方（即被告）無承購資格時（含缺乏自耕能力者），本約仍持續有效，乙方（即呂賢明、呂賢通、徐勝彬等3 人）應俟甲方尋覓有承購資格者或得為承購時，再行辦理，惟其價款應照約繳付之。」等語（見本院卷三第62至63頁），可見無法立即過戶係受限於被告無自耕農之身分，而約明待日後再行為之，並沒有無法保障被告權益之處。甚且被告亦已依69年3 月21日買賣契約第六條「土地價款付款期間及金額」（詳見付款明細）所約定之時間給付買賣價金，至69年3 月21日簽訂買賣契約時已給付5 期買賣價金如下：68年8 月給付1,150 萬元、68年12月給付25萬元、69年1 月給付60萬元、69年2 月給付285 萬元、69年3月給付250 萬元，共計給付1,770 萬元等情（見本院卷三第57至第58頁），足見被告確實有買賣之真意並已事先給付1,770 萬元之買賣價金，已逾總買賣價金3,060 元之半數。再者，系爭租約第6 條約定：「甲方（即呂賢明、呂賢通2 人）所有前開17筆土地之地價稅及其他稅捐，由乙方（即被告）負擔，由乙方代向稅捐稽徵處繳納，其他一切開挖整地及公共設施費用，亦由乙方負擔，作為租金之支付，乙方不得異議」等語（見本院卷一第18頁），則被告豈不既給付買賣價金又支付租金而為雙重給付？更與常情不符。故被告之抗辯，並不足取。此外，被告上開係為確保權益而訂立系爭租約之所稱，足見被告實無租賃之意卻簽立系爭租約，顯屬虛偽之意思表示，已堪認其自認系爭租約非真正，況被告隱藏買賣契約之行為，揆諸前開之規定，應認被告與呂賢明、呂賢通2 人間應適用買賣之法律規定，且被告亦已依69年3 月21日買賣契約第6 條之約定，將買賣總價金3,060 萬元於69年8 月31日付訖（見本院卷三第58頁、第70至71頁），而為系爭土地所有人，自毋庸再訂立系爭租約，故被告所持之系爭租約，應非真正。至於被告辯稱：兩造依69年3 月21日買賣契約第15條關於無法移轉時應待另覓有承購資格者之規定，而改由被告法定代理人宋鴻昌以個人名義買受云云，並提出於70年2月27日，宋鴻昌以個人名義向呂賢明、呂賢通2 人購買69年3 月21日買賣契約所示之土地之證明書為證（見本院卷三第123 至124 頁）。然查就69年3 月21日買賣契約第15條之條文觀之，有載明「乙方（即呂賢明等3 人) 應俟甲方（即被告）尋覓有承購資格者或得承購時，再行辦理，惟其價款應照約繳付之」等語（見本院卷三第62至63頁），細譯其內容，此規定應係對無法移轉土地之情形所賦予被告之保障，為確保呂賢明、呂賢通、徐勝彬等3 人將會依約履行移轉土地所有權登記所採因應過渡時期之便宜措施，並無更改土地買受人之意，否則何需以被告為締約主體，而不逕自更改以宋鴻昌（即被告法定代理人）為之？又69年3 月21日買賣契約附件三付款明細表、土地買賣部分價款協議契約書所載之付款人均為被告（見本院卷三第68至71頁、第75頁），而非宋鴻昌（即被告法定代理人），顯見有買賣之意之人為被告，甚且，依原告提出呂賢明代表呂賢通、徐勝彬等人出具之同意書所示：呂賢明已表明包含系爭土地在內之土地均已出售予「被告」，往後被告法定代理人所為之借貸或買賣等事宜概與其本人等無關等語可資為證（見本院卷三第76頁、卷四第22頁）；另參以69年3 月21日買賣契約第13條第1 項載明：「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義由甲方（即被告）自定，乙方（即呂賢明、呂賢通、徐勝彬等3 人）不得異議。」等語（見本院卷三第61頁），即系爭土地究係移轉登記在何人名義之下，可由被告自由決定，換言之，亦有被告指定登記為其法定代理人宋鴻昌個人名義所有之可能，是被告此之所辯，要難採信。
⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，為民事訴訟法第277 條前段所明定。而民事訴訟事件如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，業經最高法院17年上字第917 號判例意旨闡述明確。次按民法第421 條規定稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。是租金為租賃契約之要素。再按債權與其債務同歸一人時，債之關係消滅，民法第344 條前段定有明文。原告主張69年3 月21日買賣契約中第12條第2 項已明定關於系爭土地地價稅均由何人負擔，並無再於系爭租約第6 條訂立關於以代租金規定之必要，且系爭租約之締約主體並無徐勝彬，而就租期、租金約定等，顯均不合理，惟被告辯稱系爭土地依土地稅法第19條、土地稅減免規則第9 、11條等規定免徵地價稅，但被告已依約繳付一切開發及公共設施等費用，包括桃園縣政府建設局雜項執照71鎮建字第1366
1 號工程造價2,597 萬5,230 元，及日後維修費用等以作為本件租之支付，並提出該雜項執造為證，然當時雙方未約定每月租金多寡，故無法精算此部分租金如何計算云云（見本院卷一第123 頁、第146 頁、卷三第292 頁之102年1 月14日言詞辯論筆錄、卷四第124 至125 頁）。查被告與呂賢通、呂賢明2 人間於69年6 月8 日所簽訂之系爭租約第2 條約定：「租賃期間：無期限。」等語（見本院卷一第17頁），可見系爭租約明定租期為無期限，造成被告無非以系爭租約即取得系爭土地之永久租賃權，則系爭土地原所有權人呂賢通、呂賢明2 人即永久不得享有系爭土地「使用」權之所有權人權利，顯不合理且有違常情。又69年3 月21日買賣契約第12條第2 款已約定：「地價稅、工程受益費，簽約前發生部分由乙方（即呂賢明、呂賢通、徐勝彬等3 人）負擔，簽約後發生部分由甲方（即被告）負擔。」等語（見本院卷三第61頁），可見有關地價稅捐等費用顯無再於系爭租約第6 條約定：「甲方（即呂賢通、呂賢明2 人）所有前開17筆土地之地價稅及其他稅捐，由乙方（即被告）負擔，由乙方（即被告）代向稅捐稽徵處繳納，其他一切開發整地及公共設施等費用，亦由乙方（即被告）負擔，作為租金之支付。」等語（見本院卷一第18頁）之必要；再雜項執造（見本院卷一第146 頁）上建築地點所載之324-1 地號土地（即274 地號土地），固為系爭租約所包含，然此雜項執照無法逕為被告有給付租金之證明，自難以此筆土地之工程造價列入本件租賃之租金為抵充之計算。縱令可為，被告對租金數額交代不清，顯無法具體說明每月租金數額，則渠等之「收益」權益，亦有混沌不明之狀態，再以租金為租賃契約之要素，難以想像締約當事人若真有訂立系爭租約，會有意疏漏約定每月租金之金額，更何況以稅捐代租金之給付以為抵充，應有每年繳交稅捐之收據或憑證，而有一定之數額方能為抵充之計算，但被告始終無法提出其他相關文件以為證明，益可見被告就系爭土地免徵地價稅之所稱，顯係為避免其需就租金繳納舉證所為之推託之詞，故單以被告片面所言能否證明系爭租約內容係屬真正，不無疑問。是本件租賃即有有無租金之約定、租金數額約定不明或是否確有繳納之疑義，則被告與呂賢通、呂賢明2 人間之系爭租約是否「成立」，已非無疑；再系爭租約中有包含一筆為呂賢明、徐勝彬2 人所共有之252 地號土地（即重測前：324-3 地號土地），但參以系爭租約之主體卻未見徐勝彬之名，何以被告獨漏未與徐勝彬訂立系爭租約？由上，益徵系爭租約之租金要素約定不明而不成立且非真正。況縱認系爭租約存在，被告既自呂賢通、呂賢明、徐勝彬等3 人購買包含系爭土地在內之土地，亦有繳付買賣價金，僅因部分土地應無自耕農身分而無法移轉所有權，但仍不失為所有權人，則被告再主張本件租賃權之存在，依上開民法第344 條之規定，本件租賃權即因混同而消滅，是系爭租約存在之影響，顯僅有侵害後手債權之作用而已。故被告上開所辯，亦不足取。
⒊原告又主張關於被告法定代理人與陳永田間之78年5 月4
日專任委託契約書、78年6 月30日訂立之不動產買賣契約書、84年5 月22日和解書等文件，均未見有系爭土地上有租約之記載，足見系爭租約之真實性有疑，應屬偽造，則被告與呂賢明、呂賢通2 人間之租賃關係不存在等語，惟被告辯稱因被告法定代理人疏忽致漏未於78年5 月4 日專任委託契約書記載本件租賃權，但有於78年8 月8 日不動產買賣增修（訂）條款契約書第1 條記載陳永田同意無償繼續供既有社區住戶使用云云（見本院卷二第155 頁背面之101 年6 月21日言詞辯論筆錄）。查，曾擔任華國公司總經理之證人陳彥臣於本院101 年9 月3 日言詞辯論期日中到庭證述：「( 原告問：當初民國78年5 月4 日他所寫的專任委託契約書（本院卷一第23頁到25頁）、78年6 月
30 日 不動產買賣契約書（本院卷二第78頁到80頁）、78年8 月8 日不動產買賣增修定條款契約書（即被證二十，本院卷二第179 到199 頁），這三份契約裡面有沒有寫租賃契約（提示）？證人答：這三份契約都沒有提到租賃契約，三份契約都是我擬稿的，專任委託契約書是我親自寫的，另兩份是我擬稿，秘書黃詠晴（是宋鴻貴的太太）所繕寫的」、「（原告問：這三份契約所要委託買賣土地上面是不是有租賃契約存在？）答：沒有提到有租賃關係，是買斷，就是談價格買賣所有權的，沒有提到租賃契約，買方沒有提到，我們董事長也沒有提到，這三份契約雙方應該都沒有談到上面有租賃關係，如果當時土地上面有存在租賃關係的話，買方就不會買了。」、「（被告訴訟代理人問：有無看過或聽說過此份契約書？）（提示系爭租約，即本院卷一第140 頁）答：沒有。」等語（見本院卷三第41頁背面至42頁），又觀諸85年5 月22日和解書第4條內容為：乙方（即陳永田）應支付甲方（即被告法定代理人）一千萬元購買318-21地號（即系爭土地）之一半所有權，該地號土地係供作道路使用，甲乙雙方、福人社區以及大觀天第之住戶日後均得通行使用該318-21地號土地（即系爭土地）之全部範圍等語（見本院卷二第237 頁），亦未載有租賃關係，並於78年5 月4 日專任委託契約書第4條 第2 項記載：「316-1 土地（即43地號土地）租賃權利列入本宗買賣…」（見本院卷一第264 頁），又被告法定代理人與陳永田間再就包含系爭土地在內31筆土地訂立78 年6月30日買賣契約，並於第5 條明定：「316- 1號地（即43地號土地）永久租賃權…」，且細譯上開內容僅316-1 地號土地（即43地號土地）載有租賃權，包含系爭土地在內之其餘土地卻未見有相同之記載；另參以上開被告法定代理人與陳永田於78年8 月8 日增訂不動產增（修）訂條款條約第1 條約定買賣宗地上等公共設施之所有權人陳永田同意無償繼續供既有社區住戶使用之內容（見本院卷二第197 頁），又債務人溫明煥於85年2 月間就系爭土地所為之抵押權設定契約書載明：「擔保標的物目前自用並無出借出租，日後非經債權人書面同意不得出租出借他人使用，擔保物土地上日後倘有地上物，均徵為本債權之附帶擔保範圍。」等語（見本院卷一第32頁），此外，債務人華國公司、被告法定代理人宋鴻昌甚於85年5 月間、85年11月間再就系爭土地為之抵押權設定契約書、他項權利變更契約書均載明：「…債務人並保證抵押物確係自用並無出租」等語（見本院卷一第33至34頁），雖上開內容均非被告所為，然係以系爭土地為標的，依形式上、客觀上判斷，系爭土地之情形並不受由何人填寫所影響，是上開文件均未見系爭土地上有系爭租約之記載，可見抵押權設定及變更當時，系爭土地上即無租賃關係存在。甚且，於85年5 月間、85年11月間所為抵押權設定契約書、他項權利變更契約書之連帶債務人均為宋鴻昌（即被告法定代理人），況上開設定、變更文件均為親筆手寫，何來參照範本制式填寫之說？再參照桃園縣政府於98年11月23日以府城規字第0000 000000 號函文，其上記載被告法定代理人陳情理由⒉所示：「本道路土地於69年3 月16日與呂賢明等所定永久成立『使用』，並經地主親自指定位置開發完成之道路。」之內容（見本院卷二第76頁、第77頁），均足徵被告法定代理人自認系爭土地上並未存有租賃契約，且更同原告就「僅316-1 地號（即43地號）有永久租賃權」之所稱，亦與上開原告所提出69年3 月21日買賣契約第9 條載有：「…檢附本宗土地完整之土地『使用同意書』…」（見本院卷三第59頁）及土地明細表所載「316-
1 （即43地號土地）備註：永久租賃」之內容（見本院卷二第81至82頁）相符。故被告所稱未為記載系爭土地有租賃權一事係屬疏漏之辯解，委無可採。
⒋再依證人陳永田於本院101 年11月19日言詞辯論期日到庭證稱：「（提示本院卷一第17頁之系爭租約）（法官問：
證人是否有看過？）答：沒有看過。當時我有跟被告法定代理人買土地，買4 萬坪，總價6 億多。6 億多的買賣，不可能上面有租賃權，且土地是被告公司法定代理人賣給我的。所有的土地都是向他買賣，過戶的。」、「（法官問：買幾筆土地？）答：一共31筆。（法官問：買的土地裡面有包括31 8-21 地號（即系爭土地）？）答：是。」、「（法官問：這個不動產買賣契約書，就是剛剛證人提到用6 億元跟宋鴻昌（即被告法定代理人）買的4 萬多坪的土地？）答：是，因為我花了6 億多，那麼大的金額，不容許有租賃關係，土地上面不可能有租賃關係存在，宋鴻昌（即被告法定代理人）跟我簽約當時，說土地上面絕對沒有租賃關係存在。那時的總經理也說土地上面絕對沒有租賃關係。所有的土地共31筆都沒有租賃關係存在，包含318-21地號土地（即系爭土地）」、「…我的31筆土地上都沒有任何的租賃關係」、「凡是我買的土地，上面都沒有租賃權存在。」、「（被告訴訟代理人問：在買賣過程中，宋鴻昌（即被告法定代理人）是沒有告訴證人土地有租賃契約，還是有告訴證人沒有租賃契約？）答：買賣過程中，宋鴻昌（即被告法定代理人）沒有告訴我土地上有租賃契約。（法官問：宋鴻昌（即被告法定代理人）有無告訴證人土地上沒有租賃契約？）答：是。宋鴻昌（即被告法定代理人）有跟我說土地上是乾淨的，不然我不會付錢。」等語（見本院卷三第176 至178 頁）。足見陳永田係以6 億多之鉅額購買包含系爭土地在內之多筆土地，系爭土地上若果真有租賃權，而陳永田又非出租人，而無法享有租金之「收益」，則豈有以如此鉅額價金購買存有系爭租約但自身卻無法受利之系爭土地之道理？⒌此外，系爭租約上其他土地之所有權人，如290 地號（重
測前：329 地號）土地所有權人黃柏輝、319 地號（重測前：324-2 地號）土地所有權人黃子潔，均於本院101 年
11 月19 日言詞辯論期日中到庭證稱：未曾見過系爭租約，並不知有租賃關係等語（見本院卷三第174 頁背面至
176 頁），另桃園縣楊梅市○○段○○○ ○○○○○○○○○○○號）、441 （重測前：324-8 地號）、240 （重測前：
330- 7 地 號）、193 地號（分割自324-1 地號，重測前：324- 146地號）等4 筆土地所有權人即證人郭育蓁亦證述：未見過系爭租約，不知其所有之土地上有租賃關係存在，亦否認之（見本院卷三第290 頁背面至291 頁之102年1 月14日言詞辯論筆錄），均可見包含系爭土地在內之系爭租約應屬偽造而不存在，即系爭土地上並無租賃關係存在。
⒍至於被告其他之抗辯：
⑴被告又抗辯：系爭租約蓋有呂賢明、呂賢通2 人之印文而
認為系爭租約係屬真正，上開2 人已有提供印鑑證明而不願簽名，被告無法強迫為之，且呂賢通、徐勝彬與被告另行訂立之租賃契約中未經呂賢通簽名或用印，可見被告並未持有呂賢通之印鑑章云云（見本院卷二第2 頁背面之10
1 年3 月5 日言詞辯論筆錄、卷四第21頁之102 年3 月27日言詞辯論筆錄、第122 頁）。然查，關於呂賢明、呂賢通2 人之印文部分是否真正，雖經法務部調查局問題文書鑑識實驗室於100 年11月23日以調科貳字第00000000000號鑑定書，認定其結果為：「一、甲1 類印文（系爭租約上之呂賢通印文）與乙類印文（68年6 月25日印鑑登記申請書上呂賢通印文）、甲2 類印文（系爭租約上之呂賢明印文）與丙類印文（68年11月23日印鑑變更、註銷登記申請書上變更登記之新印鑑欄位內呂賢明印文）分別經重疊比對，其形體均大致吻合，研判二組印文各有出於同一印章之可能性。…二、系爭租約上字跡經放大檢視，為傳統打字機製作。」等語（見本院卷一第217 至220 頁），惟系爭租約上固蓋有被告與呂賢明、呂賢通2 人之印鑑章，並附有印鑑證明為證（見本院卷一第145 頁、第146 頁），但上開大致相符之鑑定結果仍無法百分之百確認二者係屬同一，況即使為真，然租賃契約之簽立不以契約當事人蓋印鑑章為必要，更不要求檢附印鑑證明，故檢附印鑑證明一事，顯不合理；再觀諸69年3 月21日買賣契約第8 條約定；「依上述第7 條之約定，甲方（即被告）按第6 條規定給付各期價款之同時，乙方（即呂賢明、呂賢通、徐勝彬等3 人）應將該價款價值相等之土地所有權移轉登記必要文件（如所有權狀、『印鑑證明書』地籍圖謄本、土地登記簿謄本、戶籍謄本等及其他認有必要之證件）全部均齊備簽章交付甲方（即被告）及承辦代書以憑辦理土地過戶。」等語（見本院卷三第58至59頁），又依被告法定代理人於71年11月30日予呂賢明之便箋載明：「茲請施代書前來辦理以下各項移轉手續及賜下數項資料：一、請蓋妥本人承購支個筆土地移轉所須之印鑑章。…三、吾兄及賢通兄印鑑證明及戶口名簿影本各10份以憑辦理100 多筆土地移轉手續。」等語（見本院卷三第77頁），足見被告法定代理人嗣後持有呂賢通、呂賢明2 人之印鑑證明並非難事，而檢附之印鑑證明為影本，複本之取得甚為容易，且系爭土地自被告法定代理人向呂賢通、呂賢明2 人買受後，系爭土地尚未辦理移轉登記，名義上仍為呂賢通（持分5 分之1 ）、呂賢明（持分5 分之4 ）所共有，但被告法定代理人嗣於78年5 月4 日與陳永田簽訂專任委託契約書用以委託陳永田出售土地事宜，方至83年8 月3 日系爭土地始移轉予華國公司（其法定代理人與被告法定代理人為同一人）所有，可見被告法定代理人當時（即78年5 月
4 日至83年8 月3 日之期間）持有呂賢明、呂賢通2 人之土地所有權狀、印鑑證明、印鑑章等資料，乃屬當然。然上開印鑑章、印鑑證明並無法證明被告與呂賢明、呂賢通
2 人間就系爭土地有租賃之合意。縱認檢附印鑑證明係為求慎重，但既要求慎重，何不親筆簽名，卻僅以易受偽造之印章代之？實乃本末倒置，與常理有違。另參以卷附之69年3 月21 日 買賣契約、78年5 月4 日專任委託契約書，可見呂賢明、呂賢通2 人締約時均為手寫方式，並親自簽名加蓋章，何以僅有系爭租約為電腦繕打，且無親筆簽名？顯然不符渠等之交易習慣，故被告就呂賢明、呂賢通
2 人不願簽名之所稱，殊無足取，是系爭租約非屬真正。至於被告所提出其與呂賢通、徐勝彬另行訂立之租賃契約（見本院卷四第29頁至第34頁），其上並未載明日期，亦未見呂賢通之簽名或用印，自難認該份租賃契約之真實性，況該份租約與系爭租約係兩個獨立之租約，縱認被告與徐勝彬之租約為真正，惟亦難遽以推論系爭租約即屬真正，故被告上開所辯，即難憑採。
⑵被告另辯稱：呂賢明遲不辦理移轉登記，現仍為96、348
地號土地所有權人，是呂賢明於本院99年度壢簡字第991號另案證稱已將69年3 月21日買賣契約之全部土地出售之證詞顯非實在，且因其尚有上開2 筆土地未移轉，其基於自身利害關係考量而虛偽證稱與被告間並無系爭租約存在云云（見本院卷一第214 頁）。查兩造間69年3 月21日買賣契約第15條記載：「本宗土地將來辦理承購移轉時，如因法令規章甲方（即被告）無承購資格時（含缺乏自耕能力者）本約持續有效，乙方（即呂賢明等3 人）應俟甲方（即被告）尋覓有承購資格者或得承購時，再行辦理，惟其價款應照約繳付之」等語（見本院卷三第62至63頁），且被告法定代理人與陳永田於78年5 月4 日訂立之專任委託契約書第11條明定：「318-21（即系爭土地）已與地主買斷，其中250 坪（即96地號土地）俟將來變更可行分割之地目時再行分割予業主。」等語（見本院卷一第265 頁）」，復參以被告法定代理人與陳永田間於78年6 月30日買賣契約第4 條第2 項明定：「…因屬農地，目前依法不能分割，雙方同意俟完成變更為可分割之地目或法令准許分割時，乙方（即被告法定代理人宋鴻昌）負責辦理分割及移轉登記予甲方（即陳永田），乙方不得藉故阻拒或推延，乙方於簽約後至78年8 月5 日前應轉讓該項土地使用同意書予甲方，另318-21地號（即系爭土地）應該分割給原地主（即呂賢明），原地主保留之250 坪（即96地號土地）同屬農地，目前不能分割，雙方同意依前段約定處理。」等語（見本院卷一第160 至161 頁），足見，96地號土地依上開78年5 月4 日訂立之專任委託契約書第11條及
78 年6月30日買賣契約第4 條第2 項等約定係保留分割給原地主即呂賢明。至於348 地號土地，依原告於本院101年5 月23日言詞辯論期日陳稱：「依照我今天提出的原證
十三、十四地籍圖及土地謄本，可以看出，重測前○○段
000 地號，因為分割增加了330-81至330-87等七個地號，另外還保留一個330 本號，因為330 本號是道路，還是保留給原地主呂賢明，330 本號重測後變成348 地號，所以
348 地號還是保留給原地主，所以另案判決質疑348 地號為何沒有移轉，仍保留在呂賢明名下，而認為呂賢明的證詞不可採，也是誤解」等語（見本院卷二第60頁反面、第61頁），且審酌69年3 月21日土地買賣契約呂賢明等3人出售予被告之土地共計有23筆之多（見本院卷四第35頁），僅有上開96地號及348 地號等2 筆由318-21及330 地號土地分割出來之部分土地尚未移轉予被告，而扣除上開96地號係因契約已明定保留給原地主呂賢明之外，則僅剩1筆即348 地號土地未移轉予被告，而348 地號土地又係由
330 地號土地之道路用地分割出來之一部分土地，而330地號土地所分割出來之其他地號土地亦均已移轉予被告，是原告上開陳稱348 地號土地保留給原地主呂賢明等語，尚堪採信。綜上可知，就呂賢明之個人主觀認知而言，其已依69年3 月21日土地買賣契約將應移轉予被告之土地全部移轉予被告，僅剩之96地號及348 地號土地係屬於保留給予其個人之土地，並不在土地買賣契約出售之範圍內，故呂賢明於本院99年度壢簡字第991 號案件中證稱：其與宋鴻昌於30年前所買賣之土地百分之百都過戶等語（見本院卷一第225 頁、第226 頁），依證人呂賢明之個人主觀認知並無違誤，亦不能僅以96、348 地號等2 筆土地仍登記在呂賢明名下，即遽認呂賢明之證言不可採。
⑶被告又抗辯證人呂賢明對是否曾出庭記憶不清且精神狀況
不佳，無法信賴其稱未與被告訂有系爭租約之證言云云（見本院卷一第212 至214 頁）。惟查，證人呂賢明在本院
100 年度偵續字第264 號刑事案件中，於100 年11月17日至桃園地檢署以證人身分應訊時證述並無系爭租約之存在（見另案民事事件卷二第37至40頁），並在另案民事事件中於100 年12月22日之言詞辯論期日證稱：「（法官問：
你賣318-50、324-24地號土地即重測後為桃園縣楊梅市○○段○○○ ○○○○ ○號土地時，除買賣契約外，有無簽署其他文件？）答：沒有。（法官問：上開土地在你名下時，有無出租給他人使用？）答：沒有。（法官問：上開土地在你名下時，你有無簽定或蓋印於任何書面租賃契約？）答：沒有。（提示土地租賃契約原本）（法官問：你是否與被告有成立土地租賃契約？）答：沒有。（法官問：租賃契約上所蓋『呂賢明』之印文，是否你所蓋？）答：不是。那不是我的印章。（法官問：你與被告法定代理人宋鴻昌是否認識？）答：認識。（法官問：就你所有的土地，你與宋鴻昌有無簽定任何租賃契約？）答：沒有簽租賃契約，但30年前有簽定買賣上開土地之契約。」、「（另案民事事件之原告溫明煥問：有無於偵查庭作證？）答：
沒有。（法官問：今天是否是你第一次作證？）答：是。」、「（另案民事事件之被告宋鴻昌之訴訟代理人問：證人曾稱你與宋鴻昌於30年前有簽訂土地買賣契約書，你是否仍有部分土地尚未過戶？）答：百分之百都過戶了。」、「（提示卷附民事陳報狀）（法官問：你是否有向本院陳報有無法出庭之困難？）答：這不是我寫的。」、「（法官問：陳報狀上印章是否你所蓋？是否是你所陳報的？陳報內容有何意見？）答：印章不是我蓋的，陳報狀也不是我提的。（法官問：是否知道法院之前有通知你開庭？答：之前都沒有。（法官問：你家人有無跟你說過，除今天以外要來法院開庭嗎？答：沒有。」、「（提示民事陳報狀）（法官問：有何意見？）另案民事事件之被告宋鴻昌之訴訟代理人答：這不是我們陳報的。」等語（見本院卷一第222 至227 頁），因呂賢明年事已高，雖有記憶不清之可能，然其證稱一個月內未曾出庭，恐有不願陳述之考量或因年事已高而對一個月內是否出庭可能出現短期失憶，亦在所難免，故僅以一次性陳述認定，過於武斷，應認無法以呂賢明對是否曾出庭之一次性失憶陳述即推翻其證言。而參以其於上開之刑事案件及另案民事事件中，自始至終均稱無租賃契約，只有買賣契約，然除去出庭記憶部分之陳述，仍可見其前後證述並無不一致之情形，呂賢明雖稱百分之百過戶，惟細稽其意旨應為除上開分割318-21地號土地（即系爭土地）保留之250 坪（即96地號土地）及348 地號土地等2 筆土地外，買賣契約上之其餘土地均已過戶之意，已如前述，故證人呂賢明證稱：有買賣契約，無租賃契約等語之證言，堪信應無不實。
⑷被告雖又辯稱因法律不溯及既往原則而適用修法前之民法
第425 條關於買賣不破租賃之規定，且系爭租約簽訂在前，被告興建出售福人社區就相關土地有租賃權，方要求陳永田需將土地繼續無償提供給社區住戶使用，對此，被告法定代理人亦有向陳永田表明不會對陳永田主張租賃權，否則陳永田豈會在溫明煥、沈清香在收受81 年5月16日之律師函後仍願意購買318- 21 地號土地（即系爭土地）應有部分2 分之1 ，顯見陳永田明知上情始為購買云云（見本院卷四第7 頁背面至8 頁之102 年2 月20日言詞辯論筆錄、第80頁）。然查，被告於本院審理時陳稱：「（法官問：被告抗辯說有告訴陳永田有租賃關係，是否依據78年
8 月8 日不動產買賣增（修）訂條款契約書第1 條的約定？）（提示本院卷二第197 頁被證20）被告訴訟代理人答：是，另外有口頭告知。」等語（見本院卷四第7 頁正反面之102 年2 月20日言詞辯論筆錄）、「（法官問：承租人是被告公司的話，陳永田有何權利說要無償提供？）被告訴訟代理人答：因為承租人是被告公司，但要提供給住戶使用，因為住戶不是承租人，所以需要由陳永田同意住戶使用。」等語（見本院卷四第118 頁背面10 2年4 月17日言詞辯論筆錄），觀諸被告法定代理人與陳永田於78年
8 月8 日簽立包含系爭土地在內之不動產增（修）訂條款條約第1 條載明：「本買賣宗地上位置大門口之拱門、警衛室、通往○○○區○○○道路、給水、路燈等公共設施雖所有權屬甲方（即陳永田），但因原住戶使用經年，甲方（即陳永田））同意『無償』繼續供既有社區住戶使用」（見本院卷二第197 頁），而其後被告將系爭土地轉手予陳永田，且華國公司法定代理人宋鴻昌於85年5 月間以系爭土地2 分之1 作為擔保向謝龍秀設定最高限額抵押權1,100 萬元，嗣於85年9 月24日變更最高限額抵押權設定金額為1,450 萬元，再由陳永田承受，而證人陳永田亦於本院審理時到庭證稱：其不可能以6 億多元之鉅額買賣價金去購買上面仍存有系爭租約之土地等語，已如前述，故被告辯稱：陳永田明知有系爭租約始為購買云云，顯有違經驗法則而不足採。況該宋鴻昌與陳永田於78年8 月8 日簽立之包含系爭土地在內之不動產增（修）訂條款條約第
1 條係約定：「…，甲方（即陳永田））同意『無償』繼續供既有社區住戶使用」等語，係屬於無償使用性質，並非系爭租約，且與租賃契約性質屬有償契約而須有租金之存在為必要有違，故除不符租賃契約有償之性質外，此無償應屬使用借貸而無買賣不破租賃之適用，況且系爭租約之承租人為被告，若果真系爭土地欲繼續供既有社區住戶使用，亦應詢問系爭土地之承租人即被告是否同意，豈有詢問系爭土地之買受人陳永田之理？足見宋鴻昌與陳永田於78年8 月8 日簽訂上開契約書時，並無系爭租約存在之事實，出賣人宋鴻昌始會要求買受人陳永田要無償提供系爭土地供既有社區住戶使用。故被告此部分之辯解，自非可採。另溫明煥、沈清香收受律師函部分，因無法證明溫明煥、沈清香有如實收受（參見下述），是被告以此證明有告知陳永田租賃關係存在之辯解，無足憑取。
⑸至於被告辯稱被告於得知系爭租約之部分土地已移轉給溫
明煥、沈清香後，此有於81年5 月16日委由律師發函通知本件租賃權一事並寄送系爭租約影本予溫明煥、沈清香，亦有於98年7 月29日以告知函對訴外人即證人郭育臻主張本件租賃權對其繼續存在，是本件租賃權已生通知效力，另被告有於96年3 月26日以律師函告知黃詠晴本件租賃權已為轉讓一事，雖遭臺灣高等法院96年抗字第1315號裁定認定本件租賃權未經呂賢明、呂賢通2 人同意而轉讓不生效力，是租賃關係仍存在於兩造之間，但該裁定並未就系爭土地上有無租賃權存在作認定，是不應認系爭土地無租賃關係存在，則系爭租約仍繼續存在於呂賢通、呂賢明2人與被告之間，而對受讓人即原告有效云云（見本院卷一第123 至124 頁、卷二第154 頁背面、第155頁背面至156頁之101 年6 月21日言詞辯論筆錄、卷三第202 至203 頁）。惟查，被告就本件租賃權已合法轉讓一節，固以溫明煥、沈清香已於81 年5月16日以81律字第29號之存證信函及被告法定代理人、黃詠晴於96年3 月26日委請律師發函所為之租賃權讓與通知、被告於98年7 月29日對證人郭育臻主張本件租賃權對其繼續存在之告知函以為證明（見本院卷二第200 至202 頁、卷一第47頁、卷三第208 至209頁），但上開通知除告知函外，其他均未見送達回執而無法證明是否確有送達之情事，是通知系爭土地之租賃關係存在之事實是否真正，即有疑義。況上開告知函收受人即證人郭育臻於本院審理時到庭證稱：「（被告訴訟代理人：請庭上提示被告42，見本院卷三第208 頁，請問證人有無收到這份告知函？）答：我沒有收到，我的前地主也沒有跟我講這件事情。」等語（見本院卷三第291 頁之102年1 月14日言詞辯論筆錄），可見被告所稱有通知一情，猶難採信。縱令確有通知，系爭租約非屬真正，理由同前，則此租賃權之通知於法亦不生效力。另臺灣高等法院96年抗字第1315號裁定意旨固認定被告法定代理人無法證明經原地主即呂賢明、呂賢通2 人同意而不生效力，然並未對實體事項作審酌，無法遽認系爭租約真正與否，故因系爭租約非屬真正之原因，詳如上述，則被告之所辯，洵無足採。
⑹至於被告另辯稱本院94年執字31686 號之拍賣公告已記載
被告將本件租賃權轉讓予被告法定代理人，難謂被告無本件租賃權，且187 、188 、262 地號土地歷次拍賣公告均記載被告有與呂賢通、呂賢明2 人簽訂系爭租約作為開發整地、建屋，卻從未曾主張拍賣公告內容不實云云（見本院卷一第124 頁、第214 頁）。然查，執行程序為非訟程序，拍賣公告僅依被告所提出偽造之系爭租約而為不點交之記載，非就實體事項為審酌，故難據此記載內容即謂被告與呂賢通、呂賢明2 人就系爭土地有租賃關係存在。是被告並未提出其他具體事證，僅以呂賢通、呂賢明2 人從未聲明異議即謂有系爭租約之存在云云，尚難憑採。
⑺由上述之說明，被告上開所辯各情，顯不合理，亦與經驗法則有違，可徵其訂立之系爭租約並非真正。
（二）系爭租約對原告是否繼續有效存在？依前揭公司法第24條規定，公司除因合併、破產或變更組織而解散者外，應經清算程序。又公司經撤銷登記，與解散同屬公司法法人格消滅之法定事由，其未了事務，既無似自然人有繼承可言，自亦有進行清算程序之必要。而清算人之職務，為了結現務，收取債權，清償債務、分派盈餘或虧損及分派賸餘財產，清算人執行前項職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權，公司法第25條、第79條、第84條第1 項、第2 項分別定有明文。是清算程序，旨在處理公司未了事務，了結公司與第三人間之債權債務關係，除為了結現務及便利清算之目的外，清算中之公司原不得再為業務經營行為。查本件被告業於81年4 月13日經主管機關撤銷其公司登記之事實，為兩造所不爭，則依法應行清算程序，而其法人人格於清算範圍內，始仍存續；而被告縱有以公司名義於69年6 月8 日與原地主呂賢明、呂賢通2 人訂立系爭租約，依租賃契約為有償契約之性質，故系爭租約第6 條關於租金之給付約定：「甲方（即呂賢通、呂賢明2 人）所有前開17筆土地之地價稅及其他稅捐，由乙方（即被告）負擔，由乙方代向稅捐稽徵處繳納，其他一切開發整地及公共設施等費用，亦由乙方負擔，作為租金之支付。」等語（見本院卷一第17頁、第18頁），是被告顯須因系爭租約為有償之性質而另外給付租金，姑不論此租賃關係之存在究否係為重新經營業務行為或其他原因，但顯非為了結現務及便利清算所為，既非屬清算事務之進行，則自被告撤銷登記之後，事實上已無法為系爭租約之承租人而無從再履行承租人之義務，故應認系爭租約對因拍賣承受系爭土地之原告無法繼續有效存在。雖原告非以此事由主張系爭租約對其不繼續存在，惟系爭租約是否繼續有效存在於兩造之間，即被告繼續承租原告所有之系爭土地之行為，是否屬於公司法第26條規定之被告公司在清算時期中，為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務之行為，則係屬於法院應依職權審酌之範圍，並不受原告主張之事由之拘束，附此敘明。至於被告所辯系爭土地有民法449 條第3 項之適用，且依修正前民法第425 條關於買賣不破租賃之規定，仍得對原告主張本件租賃權，是系爭租約對受讓人即原告亦仍繼續存在云云（見本院卷一第125 至127 頁、卷四第69至71頁）。惟查系爭租約既非屬真正且亦已無法有效繼續存在於兩造之間，均已如上述，故本院自無須再審酌兩造就系爭土地是否有修正前之民法第425 條或民法449 條第3 項適用同條第1項就20年租賃期限之適用，併予敘明。
（三）至於被告聲請調查證據部分：⒈證人呂賢明、呂界緯2 人部分（見本院卷四第27頁、28頁
）：查呂賢明已於101 年8 月16日具狀表示：曾出庭二次，且今因年事已高，無法再次出庭等語（見本院卷三第10頁），且此2 人嗣於102 年4 月15日具狀重申上開旨意，呂界緯並表明其父呂賢明需人照顧而無法出庭，並檢附診斷證明書影本1 份附卷可稽（見本院卷四第108 頁、第10
9 頁），且呂賢明於本院99年度壢簡字第991 號另案之證詞，亦經本院審酌認定詳如前述，是本院認核無再次傳喚之必要。
⒉證人王穎川、余成部分：證人2 人均為受委託銷售系爭
土地之仲介人員，證人王穎川到庭證述：未見過呂賢明、呂界緯本人，僅在資料中看過名字，且34 8地號土地為道路用地，係呂賢明所有等語（見本院卷四第113 頁背面至
114 頁、第115 頁背面至116 頁之102 年4 月17日言詞辯論筆錄），證人余成亦於同日證稱：不認識呂賢明，34
8 地號土地好像有糾紛所以沒辦法動等語（見本院卷四第
115 頁）。是渠等2 人已出庭作證，但所稱之348 地號土地核與本件有無租賃關係存在無關聯性。
⒊證人王福漲、陳國良、謝明宏等3 人部分（見本院卷三第
241 至242 頁）：查證人王福漲、陳國良分別為永寧段19
3 地號（分割自○○段00000 地號土地，重測前：楊梅段324-14 6地號土地）、240 地號土地（縱前：楊梅段330-
7 地號土地）所有權人，均為系爭租約所包含之土地範圍，縱該等3 人有多次通知未到，惟因系爭租約並不實在故而租賃關係不存在已認定如前，故該等3 人多次未到庭，不論有無通知，均因就本院前揭判斷不生影響，應無調查之必要，故被告聲請傳喚該等3 人依民事訴訟法第286 條但書核無必要。另被告所提出之王福漲給謝明榮之傳真函（見本院卷三第285 頁），亦無法直接證明本件租賃關係是否存在，附此敘明。
⒋證人徐勝彬（見本院卷四第116 頁）：依其於102 年4 月
18日提出之陳情書所示，已明確表示其出售予被告之土地，爾後各項過戶手續全部委由呂賢明處理（見本院卷四第
106 頁）。另被告辯稱亦有與徐勝彬另行訂立租賃契約云云（見本院卷三第87頁），惟徐勝彬亦為系爭租約中部分土地之所有人，則可見另行訂立之租賃契約與系爭租約間之內容具有高度重覆性（見本院卷一17至19頁及卷四第29至30頁），何不一併為之更為省事？故被告另行訂約之說，顯不合理，況與徐勝彬另行訂立之租賃契約並未載明日期，且承租人之一之呂賢通亦未簽名，無法具體證明此份租賃契約之真實性。況縱令屬實，亦不能推論證明系爭租約之真正，已如前述，更無送鑑定之必要，故被告聲請傳喚證人徐勝彬，本院認依民事訴訟法第286 條但書規定核無必要。
五、綜上所述，系爭租約係虛偽不實，且亦無法繼續有效存在於兩造之間，故原告請求確認被告就其所有之系爭土地上之系爭租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均不影響本件判決結果，爰不再逐一詳予論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 17 日
民事第三庭法 官 黃漢權以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
書記官 江世亨