臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1188號原 告 鄭洪麗花訴訟代理人 劉育志律師被 告 陳李鳳英
陳新良陳奕瑜上三人共同訴訟代理人 謝家伯律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年4 月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。查本件起訴時，原告聲明原為：（一）被告應將坐落於桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）如附圖所示部分，門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○○ 巷○○弄○○號、桃園縣平鎮市○○路○○○巷○○號，面積共300平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）17,628元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；並應自本訴狀送達翌日起至返還土地之日止，每人按月給付原告520 元（見本院卷第2-3頁）。嗣於民國100年3月6日民事變更聲明狀及101年4月3日本院準備程序期日，變更其聲明為：（一）被告陳李鳳英、陳奕瑜應將系爭土地上如附圖所示編號A 部分，門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○○ 巷○○弄○○號，面積共330.24平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。
（二）被告陳新良應將坐落系爭土地上如附圖所示編號C 部分，面積共95.83 平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。（三）被告陳李鳳英、陳奕瑜應各給付原告9,874元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，每人按月給付原告859 元。（四）被告陳新良應給付原告5,730 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告493 元（見本院卷第99-100、121 頁、第121 頁背面）。經核，上開變更之聲明，其請求之基礎事實與起訴之事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：（一）伊於97年10月23日以拍賣為原因，取得未分割前坐落桃園縣平鎮市○○段高山下小段351 地號土地（下稱分割前351 地號土地）應有部分5 分之1 。嗣上開土地全體共有人於99年8 月27日達成協議，由原告單獨取得分割後地號，即系爭土地，原告取得系爭土地後發現被告等人於其上無權使用如附圖所示編號A （門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○○ 巷○○弄○○號建物，被告陳李鳳英、陳奕瑜所建，下稱系爭A 建物）、C （無門牌號碼建物，被告陳新良所建，下稱系爭C 建物）部分，原告屢次要求被告等人拆屋還地均未果。（二）被告陳李鳳英雖提出不動產買賣契約書（下稱系爭契約），辯稱其曾向原土地所有權人李正光購得未分割前351 地號土地應有部分5 分之1 ，並約定指定位置交由被告管理使用，惟系爭契約，僅李正光與被告陳李鳳英之簽名，未經公證，亦未蓋有個人印鑑，且無任何買賣資金流向，無從認定買賣交易是否屬實，況縱該系爭契約為真，依系爭契約第9 條之約定，因當時法令限制無從分割，然相關限制規定業於89年修改，然直至伊拍定取得分割前351 地號土地，已經過8 年，被告仍未辦理分割移轉登記，顯有違反經驗法則。況系爭契約並無拘束原告之效力，依土地法第43條之規定，登記有絕對效力，原告信賴土地登記簿所載資料，於拍賣程序取得分割前351 地號土地，拍賣公告上亦無被告所述其為系爭土地實際所有權人等相類記載，原告自無受拘束之理。此外，伊依拍賣程序取得土地並無預見系爭A建物、系爭C 建物存在之可能，蓋伊所購得係分割前351 地號土地應有部分5 分之1 ，分別共有人未定分管契約前，本可就共有土地全部為使用，故伊於應買時無從預見其後分割取得之土地上有建物或其他負擔，自不得推論伊於拍賣程序取得分割前351 地號土地時，即可預見其上建物與系爭土地之利用關係。又351 地號土地嗣後經共有人協議分割，分割後，原土地共有人對他共有人分得部分即喪失共有權利，無占用權源，遑論被告陳李鳳英等並非原土地共有人之一，難認其占有為有權。況原土地共有人協議依照土地實際使用狀況分割，由伊單獨取得系爭土地，其餘原土地共有人亦允諾原告得依法律程序請求被告等返還、排除占用，並補貼原告部分損失。（三）又土地所有權人，遭他人無權占有土地者，可獲得相當於租金之利益，則本件被告陳李鳳英、陳奕瑜及被告陳新良占用之系爭土地面積分別為330.24平方公尺、
95.83 平方公尺，系爭土地於99年度之申報地價為每平方公尺624 元，遭占用期間為99年8 月27日（即原告取得系爭土地之日）迄今，被告等應給付相當於租金之不當得利。另依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，故主張被告陳李鳳英、陳奕瑜就99年8 月27日至100 年8 月12日（原告主張占用期間計算至起訴狀繕本送達翌日，共11.5個月）各應給付原告9,
874 元（計算式為624 ×330.24×10％÷12×11.5÷2 ＝9,
87 4，元以下四捨五入，下同），另自100 年8 月12日起，至返還上開土地之日止，被告陳李鳳英、陳奕瑜每人每月應給付原告859 元（計算式：624 ×330.24×10％÷12÷2＝859）。被告陳新良應給付之金額為5,730元（計算式為：624×95.83 ×10％÷12×11.5＝5,731，原告僅請求5,730 元），另自100 年8 月12日起，至返還上開土地之日止，被告陳新良每月應給付原告相當於租金之不當得利493 元（計算式：624 ×95.83 ×10％÷12＝498 ，原告僅請求493 元）。並聲明：（一）①被告陳李鳳英、陳奕瑜應將系爭土地上如附圖所示編號A 部分，門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○○ 巷○○弄○○號 ，面積共330.24 平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。②被告陳新良應將坐落系爭土地上如附圖所示編號C 部分，面積共95.83 平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。③被告陳李鳳英、陳奕瑜應各給付原告9,874 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，每人按月給付原告859 元。④被告陳新良應給付原告5,730 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告493 元。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）李正光於81年7 月22日將其所有分割前35
1 地號土地應有部分5 分之1 ，分割出578.2915坪土地出售予被告陳李鳳英，並約定買賣價金為9,500,000 元，而被告陳李鳳英業將該筆價金交付李正光。又依系爭契約第7 條，出售之土地已指定位置交由被告陳李鳳英管理使用；且依系爭契約第9 條，礙於訂約當時之法令不能分割，如日後得分割移轉登記時，移轉費用包括增值稅由雙方平均負擔；再依系爭契約第13條，如日後得分割移轉產權時，李正光需將出賣之土地分割過戶與被告陳李鳳英，李正光不得擅自將此土地另行出賣予他人或設定負擔。被告陳李鳳英等於購得土地後，遂於其上興建系爭A 建物、系爭C 建物，並居住使用至今。詎李正光之弟李克伸因向原告之夫鄭瑞昌借款15,000,000元，乃私自將上開土地設定抵押權予鄭瑞昌所開設之結進不鏽鋼工業股份有限公司（下稱結進公司）擔保前揭債務，嗣後無力清償所有債務，前揭土地遂於97年間遭法院強制執行拍賣予原告，原告嗣與其他共有人協議分割，由原告取得系爭土地之所有權。（二）李正光早於81年將該土地出售予被告陳李鳳英，並交付被告等使用，而被告等購得土地後不久即在其上興建系爭A 建物、系爭C 建物迄今，原告於法院拍賣並買受分割前分割前351 地號土地時，應即知悉土地上已有建物之存在，故本件應有最高法院48年臺上字第1457號判例及民法第425 條之1 適用或類推適用，被告等就系爭土地有合法使用權源。加以，被告陳李鳳英對於系爭土地原屬有權占有，如認房屋部分為無權占有而拆除，不僅影響社會經濟，亦有權利濫用背於誠信原則之情形等語，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）若受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
（一）兩造不爭執之事項：
1.原告為系爭土地所有權人。
2.系爭A 建物、系爭C 建物坐落於原告所有系爭土地，其中系爭A 建物為被告陳李鳳英與陳奕瑜於81年間出資興建（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○○ 巷○○弄○○號），現由被告陳李鳳英、陳奕瑜使用，系爭C 建物則為告陳新良於81年間出資興建（無門牌），現由陳新良使用。
（二）本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：
1.原告得否請求被告等拆除系爭A 建物、系爭C 建物、返還系爭土地占用部分：被告陳李鳳英、陳奕瑜系爭A 建物、系爭C 建物，是否有權使用系爭土地？被告等使用該土地是否基於先前分管契約？李正光是否曾於81年7 月22日將分割前351 地號土地應有部分出賣予被告陳李鳳英，並於買賣契約第7 條約定指定部分交被告陳李鳳英使用（見本院卷第42頁以下）？
2.原告得否請求被告等給付相當於租金之不當得利？
四、本院得心證理由：
（一）原告請求被告等拆除系爭A 建物、系爭C 建物、返還系爭土地占用部分，並無理由。
1.①按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」民法第425 之1 條第1 項前段定有明文。
尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。②又按所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開同時或先後出賣者，自宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地；縱使土地嗣後為一部讓與，亦可類推適用第425 條之1 第1 項前段之規定，仍不影響房屋對於坐落土地之「有權使用」，即無不當得利可言，換言之，上述房屋之使用權源，除得對抗所坐落土地之原全體共有人，且仍得以對抗嗣後受讓土地一部之其他共有人（最高法院89年度臺上字第284 號判決、87年度臺上字第686 號判決、93年度臺上字第1328號判決、臺灣高等法院97年度重上字第509 號判決意旨參照）。③且按房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，自得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用（最高法院91年度臺上字第1919號判決意旨參照）。亦即房屋之建造如曾經基地原所有人同意，核與土地及房屋同屬一人所有者相類，堪認基地所有人於房屋建造時應已認知並容許該屋於堪用之期限內繼續使用其基地，如該基地之受讓人於買受土地時，該屋已存在多年，當難諉為不知，自無不許類推適用民法第425 條之1 規定之理由，應可推斷基地受讓人已默許該屋繼續使用其基地，始與誠信原則及社會正義之要求無違。④另案所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人（最高法院99年度臺上字第
17 23 號判決意旨參照）。⑤末按執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異（最高法院67年臺抗字第129 號、60年臺上字第4615號判例意旨、臺灣高等法院臺南分院91年度上易字第208號判決意旨參照）。
2.原告雖主張：系爭契約並無法證明為真實，伊向李正光購得分割前351 地號土地時未能預見嗣後分割所得之系爭土地上會有建物，且分割時，其他土地共有人均同意伊處理拆除系爭土地上之建物云云。然查：
⑴據證人李正光到庭證稱：伊原為分割前351 地號土地共有
人，伊有將土地賣給被告陳李鳳英，系爭契約為伊與被告陳李鳳英所簽立，然當時不能分割，所以沒有移轉登記，被告陳李鳳英、陳奕瑜、陳新良後來在那邊蓋房子，當時約81年，被告陳李鳳英之所以可以使用特定之位置，是因為土地共有人有說好要使用那邊，大家有分好，所以被告陳李鳳英等蓋房子他們沒有意見，伊認識原告，他購買土地時知道土地上蓋有建物，之所以法令修改沒去分割、登記，一方面是分割要大家同意，二方面是伊不懂法律，之後土地賣出是因為李克伸將土地權狀拿去抵押等語（見本院卷第122-123 頁）；又據證人李克伸到庭證稱：系爭土地原本是李正光所有，後來賣部分給被告陳李鳳英，伊曾拿該筆土地去抵押，大約是84年的時候，當時伊與原告先生鄭瑞昌談生意，鄭瑞昌抵押給結進公司，作為貨款擔保，但抵押為形式，伊有告訴他該土地賣給被告陳李鳳英，系爭A 建物、系爭C 建物是81年蓋的，土地為數人共有，被告陳李鳳英等可以蓋房子，是因為大家口頭協議，大家選一塊來蓋，原告知悉土地賣給被告陳李鳳英之事，伊有告訴過原告等語（見本院卷第97頁- 第97頁背面），經核，證人李正光、李克伸所述內容大致相符，並有系爭契約（詳如後述）、分割前351 地號土地土地登記謄本（於84年2 月22日設定抵押權予結進公司）、李克伸手寫信函（內容記載李克伸以李正光土地設定抵押，當時有表明土地賣給被告陳李鳳英，且上面蓋有建物）（見本院卷第48-
49、46頁）可資佐證，且其等均具結而為證述，應無捏造證詞甘冒偽證重罪之理，所述應可採信。此外，被告陳李鳳英與李正光於81年7 月22日簽立之系爭契約第1 條約定：「平鎮市○○段高山下小段351 地號面積1. 7823 公頃持分1/5 內割出578.2915坪給甲方（即被告陳李鳳英）」；第7 條約定：「出賣之地已指定位置交由甲方管理使用」；第9 條約定：「目前限於法令不能分割... 」；第13條約定：「...得分割移轉產權時，乙方（即李正光）不為難將出賣之地分割過戶給甲方」（見本院卷第42-44 頁）。據此，被告陳李鳳英曾於81年7 月22日購得分割前35
1 地號土地之一部，然因法令限制而為登記為所有權人，為該土地之實際共有人之一，被告陳李鳳英於購得土地後不久之81年間，即基於土地共有人之約定，於分得之指定位置，與其子即被告陳奕瑜興建系爭A 建物，並授權其子即被告陳新良興建系爭C 建物，且原告知悉系爭土地上有系爭A 建物、系爭C 建物之情形，應堪認定。
⑵被告陳李鳳英既為分割前351 地號土地實際共有人之一，
又經其他共有人同意於81年間在土地上興建建物，而原告嗣於97年10月23日因拍賣取得分割前351 地號土地之一部，依照前揭判決意旨（參酌前述貳四（一）1.②⑤部分），應不影響建物使用土地之權源，仍可對抗嗣後受讓土地一部之原告。又縱認被告陳李鳳英等並非分割前351 地號土地登記所有權人、被告陳奕瑜、陳新良亦非該土地之實際所有權人或登記所有權人，然系爭A 建物、系爭C 建物之興建，係本於分割前351 地號土地原全體共有人之同意，被告陳李鳳英、陳奕瑜、陳新良對於分割前351 地號土地原全體共有人既已取得基地利用權，核予土地及房屋同屬一人所有者之情形相類，原告於97年10月23日拍賣取得土地，又知悉土地上有建物存在（詳如前述證人李正光、李克伸之證詞），自得依相類事實應為相同處理之法理而類推適用民法第425 條之1 第1 項前段，亦即推斷原告已默許系爭A 建物、系爭C 建物於堪用之期限內繼續使用其基地，始與誠信原則及社會正義之要求無違（參酌前述貳四（一）1.③⑤部分）。故原告縱嗣後分割取得系爭土地，仍應受系爭A 建物、系爭C 建物對該基地原有使用權之法律關係之拘束，系爭A 建物、系爭C 建物並非無權占用系爭土地。
⑶至原告主張：證人李克伸手寫之信函（即本院卷第46頁）
時間為99年9 月2 日，當時原告已取的土地並完成分割，證人李克伸卻證稱是因為原告等拿抵押權逼他，才寫那份文件，證詞不可採信云云。然查，該信函內容記載「...現在鄭董採取拆屋還地，法律上講得過，人情道理就很難講... 我希望鄭董、鄭太太心平氣和、協調解決，不要用激烈的方法拆屋還地... 」（見本院卷第46頁），既已記載鄭董等人可以拆屋還地，當係鄭董等人已取得土地所有權始得為此主張，故證人李克伸於本院作證時表示係因原告等拿抵押權相逼，應係其認為此事肇因於其將土地設定抵押所致，況證人李克伸之證述與證人李正光之證詞大致相符，又有系爭契約等件可資佐證，堪信為真實，業如前述，自不得以此瑕疵即認其證詞均不可採。
3.綜上，被告陳李鳳英、陳奕瑜、陳新良之系爭A 建物、系爭C 建物於系爭土地有使用權源，原告應受此法律關係之拘束，其請求被告陳李鳳英等拆屋還地，並無理由。
（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，亦無理由。被告陳李鳳英、陳奕瑜、陳新良於系爭A 建物、系爭C 建物使用之期限內，為合法占有使用系爭土地，既經認定如上，則原告自不得請求被告陳李鳳英等給付相當於租金之不當得利。
五、從而，原告本於民法第767 條、第179 條之規定，訴請被告陳李鳳英等拆除系爭A 建物、系爭C 建物，並將所占用之系爭土地返還予原告，且應給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊、防禦方法，核對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
民事第三庭 法 官 林宜靜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
書記官 伍幸怡