臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1265號原 告 黃秋榮訴訟代理人 陳萬發律師被 告 吳日春
吳淑花吳淑娟吳淑玲吳秀味吳金來吳呂卓英吳盈璋吳建發吳璦琳吳淑鳳吳建平吳金霖陳全根陳英富呂陳素貞許陳嘉純黃陳美春陳阿好劉志勇劉芷嫻劉玉荻劉奕伶劉玉瑩陳美英吳盛錦吳春雪吳盛雄吳盛富吳美珍吳玉芬陳吳玉子吳金朝訴訟代理人 成介之律師上列當事人間租佃爭議事件，於民國101 年3 月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落於桃園縣桃園市○○段一一一九、一一六二地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法247 條第1 項定有明文。次按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間就坐落於桃園縣桃園市○○段1119、1162地號土地（即重測前為同市○路段1432、1440-3地號，以下分別稱1119、1162地號土地、合稱為系爭土地）成立土地賃貸借契約，適用耕地三七五減租條例，嗣被告荒廢耕作，有違耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定及兩造租約約定並土地法之規定，已致系爭租約無效或得終止，另原告亦依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定向被告為終止租約之意思表示等情，為被告所否認，則兩造間之租佃關係是否存在即屬不明，原告是否仍具有出租人之法律上地位有不安之狀態，且得以確認判決除去，是原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，為民事訴訟法第
255 條第1 項第3 款所定明文。本件原告起訴時係聲明：㈠確認兩造間就坐落桃園縣桃園市○○段1119、1162地號土地之耕地租賃契約不存在；㈡被告應將座落桃園縣桃園市○○段○○○○○號土地上如附圖編號K 部分面積57.1平方公尺地上物（木造鐵皮雞舍）、編號L 部分面積92.41 平方公尺之地上物（鐵絲製圍籬雞場）、編號M 部分面積633.43平方公尺之地上物（蔬菜作物）、及編號N 部分面積1000.21 平方公尺之地上物（香蕉園）均予以拆除或移除，並將上開土地、與同段第1119地號土地，全部均返還與原告；嗣於民國100年9 月19日具狀撤回上開第二項聲明，經核為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
三、復按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關」，耕地三七五減租條例第26條第1 項前段定有明文。
經查，本件兩造間就系爭土地之耕地租賃關係是否存在發生爭議，業經桃園縣桃園市公所耕地租佃委員會調解不成立，移由桃園縣政府耕地租佃委員會調處不成立，再移由本院審理，有桃園縣政府函在卷可稽，經核於法並無不合，併此敘明。
四、又被告吳淑花、吳淑娟、吳淑玲、吳秀味、吳金來、吳呂卓英、吳盈璋、吳建發、吳璦琳、吳淑鳳、吳建平、吳金霖、陳全根、陳英富、呂陳素貞、許陳嘉純、黃陳美春、陳阿好、劉志勇、劉芷嫻、劉玉荻、劉奕伶、劉玉瑩、陳美英、吳盛錦、吳春雪、吳盛雄、吳盛富、吳美珍、吳玉芬、陳吳玉子經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：㈠緣坐落於桃園縣桃園市○○段1119、1162地號土地原為祭祀
公業黃來所有，於日治昭和16年間，管理人黃中即原告之外曾祖父將之出租予被告等33人之被繼承人吳振國，該祭祀公業黃來解散前最後管理人即為原告，上開土地並於96年5 月15日以祭祀公業解散為原因登記為原告所有。而吳振國於91年11月11日死亡，被告等33人為其繼承人，依繼承關係，現租賃關係存在於兩造。然系爭1119、1162地號土地確實係荒蕪多年並由被告等人搭建房屋居住而有未自任耕作之情，原告前於96年即間對被告吳金朝等人提起拆屋還地之訴，然經臺灣高等法院以原告未先行調解、調處程序而駁回原告之訴（下稱前案），合先敘明。再由原告於前案中所提出系爭土地於90年4 月3 日經拍攝之照片所示，可證系爭土地係呈荒蕪未耕作，並違規建築房屋、車庫、鋪水泥而未供耕作使用之情，另於85年12月4 日所拍攝空照圖亦可證系爭土地上除違章建屋居住外，其餘幾乎都是長雜木雜草荒蕪未耕作。嗣被告吳金朝為圖掩飾，始於97年1 月24日雇工以怪手挖地並整地偽裝種植稀疏香蕉，惟被告吳金朝此舉並不影響系爭土地已符合兩造租約第10條第1 項「因租用人之怠慢使得土地荒廢」之得終止租約之事由。再查，系爭土地依日治時期租約，係以蓬萊穀1 千斤為約定，當然以耕種水稻為耕作，但吳振國之繼承人並無取得所有人之同意，竟擅自變更該土地之地形，致該土地目前已無法耕種水稻，嗣後偽裝略種稀疏之香蕉、部分搭寮養雞種菜，又將原有竹圍、樹林、防風林均砍伐。又被告等人無正當之理由遲延繳納租金數10年，則依系爭租約第10條第2 、3 項，原告亦得終止租約，且依土地法第114 條第1 項第7 款，就積欠地租達2 年以上，亦得終止租約。另系爭土地目前經編定為乙種工業區而非屬耕地，則依土地法第114 條第1 項第4 款規定，亦得終止租約。
或依系爭租約第12條「所有人或租用人任一方之要求於契約期間內解約」時，亦得終止租約。綜前所述，系爭土地確有荒蕪不耕作，經承租人搭建房屋、車庫及空地而居住，及建白鐵水塔、石綿瓦建物與水泥空地等不自任耕作之情，依據耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，及兩造所訂立之土地賃貸契約書第10條第1 、2 、3 、5 款及第12條，並土地法第114 條第1 項第4 、7 款規定，原告自得終止租約。且縱使被告吳朝金為原承租人吳振國之繼承人之一，其全體繼承人仍不得逕予荒廢土地不為耕作，故原告主張得主張終止租約，故以存證信函向原承租人之全體繼承人為終止租約之意思表示。
㈡關於前案複丈成果圖1162地號K 、L 、M 、N 這個位置，被
告吳建發之父吳金泉（已歿）在前案第一審於97年9 月1 日所進行之言詞辯論程序中，已經承認係其自行搭蓋的，並非已歿之吳振國所遺留下來的，另H 、J 、I 的位置在前案訴訟時才自行拆除，故即使1162地號僅有一部份不自任耕作，依三七五減租條例規定，該租約仍應全部無效。
㈢原告母親口述原告的外祖父黃妙應於光復前有向承租人收過租金，但是承租人拒絕。
㈣聲明：確認兩造間就坐落桃園縣桃園市○○段第1119、1162地號土地之耕地租賃關係不存在；訴訟費用由原告負擔。
二、被告則以：㈠被告吳金朝答辯以：
⒈系爭1162土地上之鐵皮屋確係位於前案一審判決附圖編號K
所示之位置，此乃被告之被繼承人吳振國於生前為飼養雞隻等家禽所設，嗣後曾數度整修，而目前係由被告吳金朝所繼承、管理，並仍於該鐵皮屋飼養家禽。至如附圖編號M 所示部分為種植蔬菜，編號N 部分則係以種植香蕉為主，且均為被告所耕作，被告之被繼承人吳振國在世時管理、使用情形即為如此。又系爭土地除了稻米以外，沒有原來的樹木，整片土地就只有稻田使用，而系爭土地日後漸因無水可供灌溉稻田，故無法種植水稻。且系爭土地之土地登記謄本所示，其地目為「田」，迄今尚未改變，而被告亦確實於系爭土地上種植香蕉、蔬菜，雖築有農舍，惟其係為放置農耕工具及養有數10隻雞隻之用，依農業發展條例之規定，合於農業目的，完全無違反系爭租約第10、11條之約定。原告於前案一審所提出之照片，96年空照圖中，1162地號上是菜園及香蕉園，85年空照圖中1162地號土地上也是香蕉園及菜園，至1162地號上香蕉園照片中（附前案卷第66頁至83頁）的怪手是被告雇用清理雜草之用。故依原告所提資料、照片，均無法證明被告有繼續1 年不為耕作之事實。從而，原告主張被告有不自任耕作而符合耕地三七五減租條例第16條之規定之終止租約情形，並無理由。
⒉原告並無終止租約之事由，且未依法定期催告逕為終止，在
前案二審時被告只是對於原告來函終止的部分不否認，但是原告沒有催告租金就逕行終止，不生終止效力，系爭耕地租佃關係迄今仍合法存在，被告使用系爭土地自屬有據。
⒊系爭土地之租金，依契約約定，係用稻米為給付，並以每年
十石稻谷計算，又系爭土地原所有人祭祀公業之管理人死亡後久未改選，且從未確定選派收租人，使得被繼承人吳振國不知交付對象為何而無從繳交，非無故不繳交租金。況被告父親確曾給付出租人租金，並持續繳交5 年的米，後來換給錢，之前是由被告父親將租金送去給出租人，但不清楚最後一次給錢是什麼時候。又被告在繼承系爭租約後，在86、87年曾給過1 次1 年7 千元的租金，當時是由該公業莊姓管理人來收錢，直至94年兩造開始就系爭土地發生爭議，被告始未再繼續給付，但被告曾給付的租金確實未留收據以為憑證。爾後，於兩造就系爭土地進行爭議程序中，被告有寄發存證信函請原告前來收租，但原告並未前來領取⒋聲明：請求駁回原告之訴。
㈡被告陳吳玉子未於最後言詞辯論期日到庭，然據其曾到庭之
答辯略以：系爭土地前曾由一位比我父親年長之人出租，並向我們收取稻子為租金，更有一、兩次係來拿錢，後來收租者又請一個比我父親年輕的人來收，而於50幾年被告出嫁時，都還有在收取租金，但其出嫁以後就不瞭解相關情形。並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
㈢被告吳日春答辯略以：伊與家人包括吳淑花、吳淑娟、吳淑
玲、吳秀味從來都沒有使用系爭土地，也沒有在土地上蓋建物，則究竟系爭土地租賃契約是否不存在與伊沒有關係。並聲明：原告之訴駁回。
㈣被告吳淑花、吳淑娟、吳淑玲、吳秀味、吳金來、吳呂卓英
、吳盈璋、吳建發、吳璦琳、吳淑鳳、吳建平、吳金霖、陳全根、陳英富、呂陳素貞、許陳嘉純、黃陳美春、陳阿好、劉志勇、劉芷嫻、劉玉荻、劉奕伶、劉玉瑩、陳美英、吳盛錦、吳春雪、吳盛雄、吳盛富、吳美珍、吳玉芬等未曾到庭亦未為任何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭1119、1162地號土地原為祭祀公業黃來所有，嗣因該祭
祀公業解散，而將公業所屬之土地均分配予派下成員，而屬派下員之一之原告，即獲分配系爭土地，並於96年5 月15日以「解散」為原因登記為土地所有權人，而該1119地號土地之地目為「旱」、1162地號土地之地目則為「田」，此有系爭土地之土地登記第二類謄本附本院96年度重訴字第322 號案（以下簡稱前案一審）卷一第10頁、第11頁及本完卷第17頁至19頁可參。
㈡再系爭土地於日治昭和16年6 月26日由該祭祀公業當時之管
理者黃中（即原告之曾祖父）將之出租予被告等之被繼承人吳振國（即被告等人之父或祖父），雙方約定租賃期間係自昭和15年12月20日起至昭和20年12月20日止，但若期滿當年之至農曆8 月15日為止，除當事人之任何一方提出契約解除之意思時，本契約視同以同一條件進行續約；租金則為每年蓬萊種稻米1,000 斤，此亦有該租賃契約書1 份附前案一審案卷一第12頁至第16頁暨本院卷第21頁至25頁可參。吳振國並於91年11月11日死亡，由被告等33人繼承或再轉繼承系爭土地之租賃關係，亦有被告等人之繼承系統表、戶籍謄本等資料附本院卷第84頁、第154 頁至第186 頁在卷可憑。
㈢原告前於96年9 月12日，起訴請求被告吳金朝、吳日春、吳
淑花、吳淑娟、吳淑玲、吳秀味等人應將無權占用系爭土地上及同段1105地號上之建築物拆除，並將系爭土地返還原告，本院則以96年度重訴字第322 號案加以審理，本院並於97年7 月11日勘驗現場，並囑請桃園縣中壢地政事務所派員協助指界、測量，地上物現況如附圖（即桃園縣桃園地政事務97年7 月22日函所附土地複丈成果圖）所示，其中被告吳金朝占有使用1162地號土地，並為如附圖編號K 、L 、M 、N所示木造鐵皮建物（雞舍）、雞場、菜園、香蕉園之所有人。系爭土地如附圖編號I 所示之木造石綿瓦建物，編號C 、
D 、E （占用地號為同段1105、1107地號，非本案之系爭土地）之磚造石綿建物、磚造瓦房建物係被繼承人吳川灶所出資興建取得所有權之未經所有權第一次登記之建物，其全體繼承人為被告吳日春、吳淑花、吳淑娟、吳淑玲、吳秀味。至於J 部分（面積為549.46平方公尺，包括附圖所示I 、H部分) 之水泥空地前經被告吳建發等人之父吳金泉蓋有房屋，後經吳金泉於前案一審程序後自行拆除，現僅遺留拆除後之水泥地面。嗣本院即於於98年9 月30日以96年度重訴字第
322 號判決就1162地號土地部分，以兩造間之租約未經合法終止而消滅，被告占有1162地號土地自非無權占有而駁回原告之訴，另判決被告吳日春、吳淑花、吳淑娟、吳淑玲、吳秀味應將同段1105地號土地上、如附圖編號CDE 部分所示位置、面積之地上物拆除，並將土地返還原告。惟經台灣高等法院於100 年3 月15日以99年度重上字第111 號判決（下稱前案二審）認系爭租約有耕地三七五減租條例之適用，原告於起訴前未依該條例第26條第1 項規定先經調解、調處程序，逕行提起本件訴訟，其起訴不合程式，而以裁定駁回原告之訴等情，此業經本院依職權調取上開案卷審認無誤，並有該勘驗筆錄、附圖、96年10月29日言詞辯論筆錄附前案一審卷第138 頁至第142 頁、第39頁可參暨該案判決書附本院卷第28頁至第38頁。
㈣原告曾於98年11月4 日以存證信函（桃園成功路郵局存證號
碼05327 號）通知被告等人，因系爭土地遭搭建鐵皮屋、鋪水泥等不法使用、放棄耕作而荒廢多年，並積欠地租達2 年以上，且該土地已依法變更為乙種工業區，故以該信函通知終止租約之意思表示，原告並提出除被告吳日春以外之被告收受該存證信函之回執，附本院卷第39頁至第55頁。另被告吳日春部分，原告於前案第二審中並主張其係親自送達上開存證信函予吳日春本人，並經吳日春於該存證信函之正本簽收無吳，該簽收姓名部分則經前案第二審被上訴人吳金朝之訴訟代理人成介之律師（亦為本案被告吳金朝之訴訟代理人）之複代理人王瀚興律師確認無誤（參前案二審卷第131 頁），且經成介之律師之另一名複代理人袁婷婷於前案二審準備程序中陳述被告吳日春確有收受該存證信函無誤（參前案二審卷第161 頁背面），堪信為真實。
㈤系爭土地於83年3 月26日依桃園縣政府都市計畫土地使用分
區編定為乙種工業區，此有該土地使用分區（或公共設施用地）證明書1 份附前案一審卷一第84頁可稽。
四、本件爭點為：㈠被告是否就系爭土地有不自任耕作，而致系爭租約無效之情
形？㈡原告可否以被告就系爭土地之地租有積欠達二年總額之情形
，而終止系爭租約？㈢系爭土地經編定為乙種工業區是否適用耕地三七五減租條例
第17條第1項第5 款規定而得終止租約？㈣原告之訴是否有據？
五、本院之判斷：㈠被告確有未自任耕作情形，依耕地三七五減租條例第16條第
1 項、第2 項規定，系爭租約確為無效：⒈按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人（第1 項）。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租（第2 項）。」，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因，此有最高法院64年度台上字第571 號、70 年 度台上字第4637號判例可資參照。
⒉是查，如附圖I 、J 、H 所示部分之土地，原係被告吳盈璋
、吳呂卓英、吳建發、吳淑鳳、吳璦琳、吳建平等人之被繼承人吳金泉所占有，並由吳金泉本人或其父親吳振國在土地上搭建房屋、木造石棉瓦建物、白鐵製水塔（總使用面積為
549.46平方公尺，包含木造石棉瓦建物8.86平方公尺、白鐵製水塔1.13平方公尺），以為居住使用，該部分土地上之地上物並於前案一審判決前，即已拆除等情，另關於如附圖L、K 所示部分之土地，則為養雞場與雞舍，占用面積達149.51平方公尺，此亦為被告吳金朝到庭所不否認，且經前案承辦法官到場勘驗無誤，詳如上開不爭執事項㈢所示。而系爭1162地號之土地總面積為2,342.60平方公尺，惟經吳振國或吳金泉及被告吳金朝建築房屋及相關設施使用之面積即達69
8.97平方公尺（549.46＋149.51＝698.97），非屬小區域，是可認系爭土地就此等部分，確有未經承租人自己從事耕作之用之情形，確已符合上開說明所謂有「不自任耕作」之情形。至系爭1119地號之土地與系爭1162地號之土地均同屬系爭租約之一部，則1162地號既有上開不自任耕作之情形，不論1119地號之土地究從事何用，系爭三七五租約均應認有未自任耕作之情節，而已構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因。從而，原告主張系爭租約有此無效之情形，確屬無據。
㈡原告並未依法催告被告繳納租金，自不得據以終止租約：
⒈按民法第440 條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租
人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第3 款終止契約時亦適用之，此乃最高法院45年台上字第205 號裁判意旨所採之意見。
⒉是查，縱認系爭租約未因吳振國、吳金泉及被告吳金朝等人
建築上開房屋及相關設施一事而為無效，惟依原告所提出寄予被告之存證信函內容（附本院卷第39頁）可知，原告係告知被告因被告等人不自任耕作、積欠租金、系爭土地已變更為乙種工業用地，故欲直接終止系爭租賃契約，並無任何催告被告等人限期繳納租金之意，原告就此部分亦無提出其他資料證據以供本院參考，故可認原告並未於為終止租約之意思表示前，先依上開法條之規定，催告被告限期繳納租金，是不論被告究竟有無遲繳租金，原告主張被告未繳租金而據以終止租賃契約部分，於法均有未合，原告該部分主張，實屬無據。
㈢原告可以系爭土地經編定為乙種工業區，而依耕地三七五減租條例第17條第1項第5 款規定終止租約：
⒈耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止
：五、經依法編定或變更為非耕地使用時，此為耕地三七五減租條例第17條第1項第5款明定。
⒉再查，縱認系爭租約未有上開未自任耕作而無效之情形，然
系爭土地既已於83年3 月26日依桃園縣政府都市計畫土地使用分區編定為乙種工業區，此有該土地使用分區（或公共設施用地）證明書1 份附前案一審卷一第84頁可稽，誠如前開不爭執事項㈤所示，縱系爭1162地號土地及1119地號之地目仍為「田」及「旱」。但該土地既經編定為乙種工業區，自不得再為農業使用，是原告據以寄發前揭存證信函終止與被告間之系爭租約，確屬有據。故縱該契約未有如上述之無效情形，亦因原告主張該土地已編寪非耕地使用，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約而不存在。
六、綜上所述，本件原告依據耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項等規定，以被告未自任耕作而主張系爭租約已為無效，確為可採，故其請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在一節，即屬有據，應予准許。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，爰不另一一論述。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第78 條 、第85條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
書記官 王奐淳