臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第252號原 告 楊綉貞被 告 黃 綿上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國100 年
10 月19 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段坑底小段五三三地號土地（面積七百二十三平方公尺）所有權全部移轉登記給原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2 項定有明文。本件原告主張解除買賣契約請求回復原狀，被告請求應將坐落於桃園縣○○鎮○○段坑底小段533 地號土地（面積723 平方公尺，下稱系爭土地）移轉登記回復為原告所有，係基於債權契約請求，雖非上開法條第1 項之不動產物權涉訟，而無專屬管轄之適用。然因其請求所有權移轉登記之不動產位於本院轄區，原告向本院起訴，依民事訴訟法第10條第2 項規定，於法並無不合，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠被告於民國97年8 月15日向原告購買系爭土地，雙方約定買
賣總價金為新台幣（下同）230 萬元，並簽立不動產買賣契約書乙份（下稱系爭買賣契約）。惟被告迄未依約支付任何買賣價金，而訴外人蘇重德即系爭土地買賣承辦代書竟將該土地先移轉登記予被告。經原告多次催請嗣再以存證信函催告被告給付價金，均遭拒絕給付，原告謹依法解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 項規定請求回復原狀及依第17
9 條不當得利規定，請求被告應將系爭土地移轉登記回復為原告所有。
㈡被告雖抗辯系爭土地係伊向訴外人陳金笙購買，原告僅係陳
金笙之人頭云云。惟查，系爭土地係原告向訴外人沈素緣購買，並非陳金笙之人頭，若原告係是人頭，系爭土地所有權狀不可能交予原告，原告亦無須代償該土地之抵押債務，更無需繳納地價稅。兩造於97年8 月15日在蘇重德代書處簽訂系爭買賣契約書後，原告即表示依該買賣契約第一條買方應於當日即給付230 萬元價金全部，惟因蘇重德代書表示，需到桃園縣稅捐處繳稅及向地政事務所辦理移轉登記約需5 日，屆時會通知原告付款（付款備忘錄230 萬元由原告簽名才算數，再點交土地），原告相信蘇重德代書遂先行離去，被告稱已付100 萬元價金，並由蘇重德代為簽收，顯然不實，且系爭買賣契約亦未記載簽約金及訂金100 萬元情事。被告交付蘇重德100 萬元，顯悖常情。又蘇重德代書寫立予原告之承諾書表示，於97年10月12日前會請陳金笙、被告協商本件買賣循正常途徑解決，並有附註：「至移轉完成日，楊綉貞尚未收到錢，亦未點交土地」，可證明原告為系爭土地之所有權人並非人頭，蘇重德代書才要請陳金笙及被告等人共同協商至系爭土地買賣循正常途徑合理解決。至蘇重德代書收受被告100 萬元與本件土地買賣無關，陳金笙從中介入向被告謊稱原告是人頭收受該100 萬元，業經檢察官以詐欺罪起訴在案，足證原告為系爭土地之真正所有權人，自得請求回復登記等語。並聲明：如主文所示。
二、被告抗辯：㈠系爭買賣契約係被告於97年8 月15日在蘇重德代書事務所訂
立，當時同時交付100 萬元定金予蘇重德轉交予陳金笙。簽約時陳金笙、蘇重德均言明實際所有權人為陳金笙，惟因積欠原告債務，故借名登記於原告名下。且簽約當天原告到蘇重德代書事務所，對陳金笙所述未表示異議，在系爭買賣契約書簽章後並未收取簽約金即行離去，留下陳金笙於現場。被告遂交付100 萬元，由蘇重德代書立具收據等交付被告作為擔保；並約定餘款13 0萬元俟辦妥土地所有權移轉登記為被告名義交付新權狀同時付清。嗣被告始知陳金笙與原告間之債務關係未釐清，經二人於97年9 月中旬達成協議，原告即協同蘇代書在辦理過戶之公契上用印，並交付印鑑證明書，而於同年9 月24日完成過戶登記核發新所有權狀。但因原告與陳金笙之債務尚未解決竟誣指被告與蘇重德共同詐欺，惟業經台北地檢署檢察官98年偵字第12072 號不起訴處分在案。
㈡兩造就系爭土地所簽立之系爭買賣契約及據以過戶之物權契
約（即公契），原告均承認係其所簽立，被告為善意第三人已依約交付100 萬元定金，亦願在收受系爭土地新權狀同時再付尾款130 萬完成買賣。且新權狀現仍由蘇重德代書保管尚未交付被告。綜上可證明原告與被告間有債務尚未解決，應屬可歸責原告事由，致被告無法取得系爭土地所有權狀，原告反指被告拒付買賣價金，顯無理由，並答辯聲明；原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項㈠原告於98年7 月18日與訴外人沈素緣簽立不動產買賣契約書
乙份，並於同年7 月31日將系爭土地以「買賣」為原因移轉登記至原告名下，有不動產買賣契約、系爭土地登記謄本及所有權狀等在卷足憑（分別見卷89頁至90頁，第10頁、第27頁）。
㈡原告與被告於97年8 月15日簽訂系爭買賣契約，依該契約記
載雙方就系爭土地之買賣約定總價金為230 萬元，有該不動產契約書乙份在卷可稽（卷第7 頁至第8 頁）。
㈢系爭土地於97年9 月24日以「買賣」為原因移轉登記至被告
名下，有土地登記謄本及所有權狀各1 份在卷足憑（卷123頁、第43頁）。
㈣台北地檢署檢察官以「陳金笙詐稱其為系爭土地之真正所有
權人，向被告詐收買賣價金100 萬元」為由，對陳金笙提起詐欺罪公訴，有99年偵縜字第1178號起訴書在卷可稽（卷第109頁）。
四、本院判斷原告主張伊為系爭土地原所有權人與被告簽訂系爭買賣契約約定買賣總價金230 萬元，惟代書先將系爭土地過戶予被告，詎經多次催告後被告迄未付分文，爰依法解除契約，依民法259 條及不當得利之法律關係請求將系爭土地回復登記為原告所有等情，業據其提出系爭買賣契約為證。此為被告所拒，並以前揭情詞抗辯。是本件應予審究者厥為：
㈠原告是否系爭土地之真正權利人？⒈按民法第758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、
設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之」，98年1 月23日修正民法第758 條規定甚明。
又當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，就屬於一方之財產以他方之名義登記為所有權人或權利人者，惟出名者並不行使登記權利人之權益者，為借名契約；單純借名登記為一無名契約，並未違反法律之強制規定或公序良俗，依契約自由原則，應屬有效，其當事人間之權利義務，應先依雙方當事人之契約內容而定，如契約未約定者，則以補充解釋之方法定之，因其性質與委任契約雷同，應類推適用關於委任之相關規定，不因當事人將契約名之為信託、合資契約或備忘錄，而影響該借名登記契約終止或消滅與否之判斷，最高法院91年度臺上字第1871號判決意旨可資參照。
被告抗辯系爭土地係陳金笙信託登記（按應指借名登記）於原告名下，而證人陳金笙到庭證稱系爭土地為伊所有，僅「借名登記」於原告名下云云。故本院首應探究原告是否為系爭土地之真正所有權人。
⒉證人蘇重德即系爭土地承辦代書雖到庭證述：陳金笙為系爭
土地之真正權利人等語（見本院卷第32頁及其背面）；另證人陳金笙亦到庭證述：伊為系爭土地真正所有權人．．伊將系爭土地借名登記於原告名下等語（見本院卷第101 頁背面）。惟查，被告抗辯伊就系爭土地買賣已交付100 萬，惟依其所提出蘇重德出具收據內容記載：「茲代楊綉貞收到本買賣標的價金70萬元（後更正為100 萬元．．」等語，有收據為證（見本院卷第41頁）等語；另蘇重德將系爭土地辦妥過戶至被告名下後，更於系爭土地新所有權狀影本上註明：「98年2 月13日原賣方楊綉貞尚未收到價金」等語（見本院卷第43頁），是若陳金笙為系爭土地之真正權利人而原告僅係其借名登記人，何以代書蘇重德出具之收據須記載「代楊綉貞收到價金」；「原告尚未收到價金」等語；足見證人證詞與書證記載內容不符，且迄未有合理之說明；再細繹系爭買賣契約內容，亦無系爭土地係陳金笙借用原告名義登記之記載，有該契約在卷可參（見本院卷第7 頁至第8 頁）。足見證人蘇重德、陳金笙證述原告僅係陳金笙之借名登記人云云，委難採信。
⒊再者，證人即代書鄭志成（係原告與其前手沈素緣就系爭土
地買賣之承辦代書），於本院審理中到庭具結證稱：「．．，沈素緣與原告到我事務所說沈素緣欠原告錢，要把系爭土地過戶到原告名下，且雙方都同意，當時我問二人是否要簽訂買賣契約書，他們說不用，就直接將系爭土地過戶到原告名下。」；「（證人是否認識陳金笙？）不認識。」；「（證人認為原告只是被借名登記人還是真正所有權人？）當時沈素緣並沒有說原告只是人頭，以我自己認為原告應該是真正所有權人」（見本院卷第100 頁背面至101 頁）。查該證人為原告取得系爭土地之承辦代書，對原告是否為真正權利人，知之最稔，其證言堪予採信，足見原告確係以自己所有名義之意思向沈素緣買受系爭土地。至於，被告雖提出陳金笙與沈素緣之買賣契約（俗稱私契），欲證明陳金笙為系爭土地之真正所有權人，惟姑不論被告尚未證明此一買賣契約（私文書）之真正，縱令被告能證明此一買賣契約為真正，然沈素緣已於97年7 月31日將系爭土地移轉登記於被告【見不爭執事項㈠】，是沈素緣縱果有再與陳金笙另訂買賣契約，充其量亦僅能證明其將系爭土地一地兩賣，要難據該契約書即推認陳金笙為系爭土地之真正權利人甚明。
⒋末以，系爭買賣契約之當事人為原告與被告，並無任何陳金
笙之記載，且該契約約定買賣總價金230 萬元，則被告給付買賣價金之對象應為原告無疑。被告雖抗辯已給付買賣價金
100 萬元予陳金笙云云，惟查姑不論被告有無交付「買賣價金」予代書蘇重德或陳金笙，然因渠等兩人均非系爭買賣契約之賣方即原告亦或原告授權受領價金之人，均不生給付買賣價金之效力甚明。至被告是否對渠等兩人另訴請求返還價金，均與本件訴訟無涉，併予敘明。
㈡原告主張解除契約，有無理由？
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：．．由他方所受領之給付物，應返還之。民法第229條、第254 條、第259 條第1 款分別定有明文。查系爭土地業已辦理移轉登記過戶予被告，為被告所不爭執，並有土地所有權狀在卷可稽（見本院卷第43頁），是原告已履行契約。而系爭土地過戶予被告後，原告主張已多次催請被告給付價金，嗣再以存證信函催告給付價金暨解除契約，有存證信函可證（見本院卷第13頁、第124 至125 頁），乃被告迄今尚未給付原告任何買賣價金，應認已陷於給付遲延，則原告以上開存證信函及起訴狀解除契約，於法並無不合。而兩造間系爭土地買賣契約既經解除，原告請求回復原狀，核屬有據。
㈢原告除主張解除契約回復原狀外，尚主張不當得利返還請求
權，惟其基礎事實相同，目的無非求本院擇一而為勝訴判決。因原告就解除契約回復原狀部分已受勝訴判決，本院毋庸再論述其餘部分。
五、綜上所述，原告主張系爭買賣契約業經解除，請求被告回復原狀將系爭土地移轉登記回復為原告所有，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，於判決結果無礙，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 17 日
民事第二庭法 官 張金柱如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委託律師提起上訴，應一併繳交上訴審裁判費。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 100 年 11 月 18 日
書記官 葉靜瑜