臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第269號原 告 伸昌光電材料股份有限公司法定代理人 林暉育訴訟代理人 韓邦財律師
許惠君律師上 一 人之複 代 理人 范民珠律師被 告 余秋勇上列當事人間請求返還押租保證金事件，本院於民國100年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國95年7 月1 日向被告承租門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○ 巷○ 號房屋1 棟（以下簡稱：
系爭房屋），租賃期間自95年7 月1 日起至101 年6 月30日止，每月租金為新台幣（下同）16萬元，被告並於簽訂房屋租賃契約書（以下簡稱：系爭租賃契約）時交付押租保證金80萬元予被告。嗣原告因故不再承租系爭房屋，乃於99年11月初，以電話通知被告，原告將於99年12月31日終止系爭租賃契約，被告當時並無異議，並於99年12月間協同有意承租系爭房屋之第三人前來察看。詎原告於99年12月底搬遷後，並於100 年1 月4 日以存證信函通知被告系爭租賃契約業已終止，請被告返還押租保證金80萬元，被告置之不理。是原告爰依系爭租賃契約第5 條約定，請求被告返還押租保證金80萬元。並聲明：⑴被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯稱：原告並未以電話通知將於99年12月31日終止系爭租賃契約，故兩造間就系爭房屋之租賃關係仍然存在。又原告未將系爭屋回復原狀後交還被告，故被告不同意返還押租保證金80萬元。並聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張伊於95年7 月1 日向被告承租系爭房屋，租賃期間自95年7 月1 日起至101 年6 月30日止，每月租金為16萬元，被告並於簽訂系爭租賃契約時交付押租保證金80萬元予被告之事實，業據原告提出房屋租賃契約書影本1 份為證（見本院卷第7 頁至第11頁），並為被告所不爭執，是原告此部分主張之事實，堪信為真實可採。是本件應審究者為：
㈠系爭租賃契約是否已於99年12月31日合法終止？㈡原告是否已將系爭房屋回復原狀並遷空交還被告？
四、得心證之理由：㈠系爭租賃契約是否已於99年12月31日合法終止？
1.按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知。」民法第453 條定有明文。又「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」民法第450 條亦有明文規定。查，依系爭租賃契約第7 條之約定：「契約期間內乙方（即指原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即指被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，是本件兩造間所簽訂之系爭租賃契約雖係定期租約，惟兩造間既有原告得於租賃期間屆滿前提前終止租約之約定，則原告自得依民法第450 條第3 項之規定，於租賃契約終止期前之1 個月將終止租約之意思表示通知被告。
2.次按契約終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之（最高法院64年台上字第2294號判例意旨參照）。又對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力。民法第94條定有明文。查，原告公司於99年10月18日經主管會議決議該公司之桃園廠於99年12月31日關廠，並指示由原告公司之管理部負責，管理部之副理涂兆慶即指示總務管理師李品稼負責聯絡被告，李品稼並於99年10月20日以電話通知被告，稱原告將提前終止系爭租賃契約，並承租至99年12月31日，被告於電話中並未為反對之意思表示，且被告並曾於99年12月底陪同第三人來看系爭房屋等情，業據證人涂兆慶、李品稼分別述甚詳（見本院卷第36頁背頁、第37頁、第28頁背頁至第29頁背頁）。是原告既已將系爭租賃契約提前於99年12月31日終止之意思表示於99年10月20日通知被告，且被告未為反對之意思表示，則原告終止系爭租賃契約於法並無不合。原告主張系爭租賃契約已於99年12月31日合法終止等語，應堪採信；被告辯稱伊並未接獲原告提前終止系爭租賃契約之意思表示云云，無足採信。
㈡原告是否已將系爭房屋回復原狀並遷空交還被告？
依系爭租賃契約第7 條之約定，原告於契約期間內終止租約時，原告應無條件將該系爭房屋照原狀返還被告。另依系爭租賃契約第5 條之約定，原告如不繼續承租時，原告應於被告遷空、交還系爭房屋後無息退還押租保證金。是依系爭租賃契約第5 條、第7 條之約定可知，原告須將系爭房屋回復原狀並遷空交還被告後，被告始有返還押租保證金予原告之義務。查，證人李品稼證稱：「（問：有無整間騰空交還被告？）答：99年12月31日之前就保證金部分一直無法確定，所以當時沒有將鑰匙交還被告，也沒有跟被告作點交動作，因為被告說我們還沒有幫他復原。」、「（問：到目前為止，原告有無將房子交還被告？）答：100 年2 月16日有給被告一付鑰匙……」、「（問：房子到底有無交還被告？）答：我們沒有再過去，我們還有鑰匙。」、「（問：原告沒有當被告的面與他點清屋內情況將房屋交還被告？）答：被告有看過，但他認為有些地方還沒有復原，所以雙方還沒有達成共識。」等語（見本院卷第29頁正頁、背頁），證人涂兆慶證稱：伊曾於100 年1 月14日與被告、工程公司、李品稼至系爭房屋會勘看有那些地方需要回復原狀，並做有紀錄，後來因押租保證金問題，雙方一直未達成共識，故延宕至今，伊曾交付一付鑰匙予被告，原告目前仍持有系爭房屋之遙控器等語（見本院卷第37頁正頁、背頁），是兩造就系爭房屋如何回復原狀尚未達成共識，且原告仍持有系爭房屋之鑰匙，並未將系爭房屋交還被告而由被告占有之事實，應堪認定。從而，原告既未依系爭租賃契約第5 條、第7 條約定將系爭房屋回復原狀並交還被告，被告自無依系爭租賃契約第
5 條約定將押租保證金80萬元返還原告之義務。
五、綜上所述，本件原告主張依系爭租賃契約第5 條約定，請求被告返還押租保證金80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提出之事證，經斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 高明德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 16 日
書記官 崔青菁