臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第20號原 告 張秀梅訴訟代理人 許淑玲律師訴訟代理人 許啟龍律師被 告 漂亮社區管理委員會法定代理人 杜文明上列當事人間請求確認管理委員會決議無效事件，於民國100 年04月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠緣原告張秀梅為門牌號碼桃園縣桃園市○○○街○○巷○○號9
樓建物之所有權人，上開建物所在之社區即為「漂亮社區」，漂亮社區於99年7 月11日召開第十屆區分所有權人會議，原告於該次會議被選任為社區第十屆管理委員，原告與社區住戶間即存有管理委員之委任關係，先予陳明。詎料，被告於99年8 月11日新舊任委員交接時，訴外人謝仁豪（即被告社區第九屆管委會主任委員）以原告長期佔用頂樓空間，明顯違反社區規約為由，提議暫停其行使委員職務，待縣府回覆後再決定是否復職，並作成「第十屆全體委員均同意張秀梅委員暫時停止行使委員職務」決議（原證1 ）。嗣於同年11月8 日召開之第十屆管理委員會第五次委員會，經提案要解任被告委員職務，且逕行作成將原告委員資格予以解任之決議（原證6 ）；另再於100 年3 月7 日召開之第十屆管理委員會第八次委員會，以原告違反規約為由，經兩輪投票先作成同意原告復權之決議（第二次投票：五票同意復權，四票反對復權），並隨即再經兩輪投票，作成解任原告委員資格之決議（第二次投票：五票同意解任，四票反對解任）。㈡依公寓大廈管理條例第37條規定，管理委員會會議決議內容
不得違反本條例、規約或區分所有權會議決議，而被告漂亮社區之規約並無管理委員會可逕行決議暫時停止委員行使職務、解任管理委員之規定，又漂亮社區規約第6 條第3 項亦有關於表決權門檻之規定，即管理委員應有過半數以上之委員出席參加始具效力，其討論事項應經出席委員過2/3 以上之決議通過。被告前開三次決議逕自作成停權、解任、復權再解任原告委員資格，顯違反公寓大廈管理條例第37條規定，自屬無效，惟被告仍拒絕原告行使委員職務，本件當有提起確認之訴必要。
㈡對於被告之抗辯，原告另陳述略以：
1.對被告於99年8 月11日、11月8 日分別將原告停權、解任，原告多次向主管機關即桃園縣政府工務處使用管理科陳情，並經其回覆（原證2 至5 ），惟被告均置之不理。另如被告於100 年4 月27日言詞辯論所言（見本院卷第51頁）上開99年11月8 日非為解任之決議云云。如是，則被告理應在決議上記載本決議應經區分所有權人會議通過始為有效，然卻僅以括號之方式為之（管理委員解任需召開臨時區分所有權人大會決議之），嗣後亦拒絕原告出席參與會議。況被告於10
0 年3 月7 日為解任原告委員資格，竟有第二輪投票，此乃公寓大廈管理條例及社區規約所無，顯見被告為達目的而任意扭曲法律與規約之適用。
2.被告稱：原告占用屋頂平台違反規約等語，實則原告對於屋頂平台享有約定專用權，並無被告所稱違法占用之情事。依原告與佳陞建設股份有限公司簽訂之「『漂亮』房屋買賣契約書」第10條分管特約「…屋頂突出物如電梯機房、樓梯間、機房、水箱等，不得獨立使用或約定專用，屋頂平台歸頂樓住戶管理維護，但不得搭蓋違建。…」（見本院卷第64頁），是原告依據與出賣人間之房屋買賣契約書自對屋頂平台有約定專用權。被告如要變更約定專用權，依公寓大廈管理條例第33條第3 款規定，應訴請法院為變更。況且原告僅於屋頂平台之部分面積種植花草為景觀園藝之用，亦未上鎖禁止其他住戶出入，原告之行為當無違反規約規定。
㈢聲明：
1.確認被告漂亮社區管理委員會於99年8 月11日議題一「第十屆全體委員均同意張秀梅委員暫時停止行使委員職務」決議無效。
2.確認被告漂亮社區管理委員會於99年11月8 日，臨時動議：提案一「解任原告管理委員資格」決議無效。
3.確認被告漂亮社區管理委員會100 年3 月7 日議題一張秀梅委員告管委會事宜討論按決議⒉同意張秀梅委員解任案無效」。
二、被告抗辯略以：㈠原告先於99年8 月11日由管委會決議將其停權，嗣後收到縣
政府來函，才知道停權並不合法，被告希望與原告協調，等原告清除頂樓花園後就讓其復權，但因原告拒不協調，也還未將屋頂平台清除乾淨，原告遂於99年11 月8日才再依照規約第7 條第5 項第4 款以其違反規約第20 條 第1 項「各住戶應依建築法及相關法令之規定使用建築物」規定，應當然解任，並於100 年3 月7 日作成原告解任委員職務之決議。
㈡原告對於屋頂平台只是有管理維護權，並未約定專用，但原
告卻在其上種滿花，設置空中花園，影響通行且有消防安全之虞，所以住戶才向縣政府檢舉，縣政府才於99年7 月9 日、8 月19日二次發函被告管委會要求改善。因原告拒不改善，有違反本社區規約規定，被告才決議將其解任委員職務。㈢答辯聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠原告主張：其為門牌號碼桃園縣桃園市○○○街○○巷○○號9
樓建物之所有權人，上開建物位於「漂亮社區」，漂亮社區於99年7 月11日召開第十屆區分所有權人會議，原告於該次會議被選任為漂亮社區第十屆管理委員，原告與社區住戶間即存有管理委員之委任關係一情，為被告所不爭執，足信屬實。
㈡原告另主張：被告於99年8 月11日、同年11月8 日、100 年
3 月7 日之管委會會議中，分別作出將原告①停權、②解任、③復權並解任之決議，惟被告並無為上開決議之權限，其決議自屬無效；縱認被告有此權限，然被告決議之出席人數、表決數比例亦均違反社區規約等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。查：
1.觀諸被告99年8 月11日之委員會會議紀錄，其議題一記載略以「張秀梅委員因長期占用頂樓空間，明顯違反社區規約，是否暫時停止行使委員職務，依行政法處理俟縣府回覆後再決定是否復職」、「說明：依99年7 月16日委員會收到縣府來函稱：住戶於社區B 棟頂樓設置空中花園，違法占用頂樓乙案，請第十屆委員先行投票張委員（即原告）是否暫時停止行使委員職務」、「決議：第10屆委員均同意張秀梅委員暫時停止行使委員職務」（見本院卷第8 頁），是可知上開爭議係因原告在頂樓設置空中花園一事所引起。
2.原告雖主張：其為頂樓住戶，當初向建商購屋時，契約第10條分管特約第6 項已約明「屋頂突出物如電梯機房、樓梯間、機房、水箱等，不得獨立使用或約定為專用，屋頂平台歸頂樓住戶管理維護，但不得搭蓋違建」，故原告對於屋頂平台有專用權等語，並提出原告與建設公司所簽之買賣契約1份為憑（見本院卷第58至69頁，該契約第10條第6 項則詳見同卷第64頁），惟查，觀諸原告所提前開買賣契約之簽立日期為89年12 月8日，按當時公寓大管理條例早已公布施行，是自有該條例之適用，而依公寓大廈管理條例第3 條第4 款規定「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，同條例第7 條前段規定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分」，第8 條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制（第1 項）。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔」，第16條第2 項則規定「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物…」。此外，依被告所提出之漂亮社區規約，其第
2 條第2 項並約明：「本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」（見本院卷第16頁）。據上，應認漂亮社區大樓之樓頂平台應確屬共用部分無誤，則住戶對於樓頂平台之使用，自應符合公寓大廈管理條例及規約之規定；又依公寓大廈管理條例第
5 條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，則住戶對於共用部分之使用，依舉重明輕之法理，自亦應有此條文之適用，亦即原告對於頂樓平台之使用，自不得違反正常使用方式或違反其他住戶之共同利益。至原告以前開買賣契約主張其為頂樓平台之專用權人，與公寓大廈管理條例及社區規約之規定似有未合，尚非無疑（退而言之，縱認原告得依該買賣契約主張對於頂樓平台有「管理維護」權，惟依前揭公寓大廈管理條例第8 條規定，若欲於頂樓平台設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，即例如原告所為之設置空中花園等，亦應受相關法令之限制，若經管委會制止而不遵從者，應報請主管機關處理，原告並應負回復原狀之責；另依同條例第16條第2 項，原告亦不得於頂樓之開放空間堆置雜物或種植、堆放盆栽而妨礙出入，若有違反，依同條第4 項規定，管委會亦應予制止。從而，原告縱使對於頂樓平台有如其主張之管理維護專用權，其仍應受前揭法規之限制，而非毫無限制，併此敘明）。
3.被告抗辯稱：原告在其頂樓告種滿花，設置空中花園，影響通行且有消防安全之虞，經住戶向縣政府檢舉，縣政府才於99年7 月9 日、8 月19日二次發函被告管委會要求改善，惟原告遲未改善等語，核與兩造所分別提出之99年8 月11日、同年11月8 日、100 年3 月7 日被告管委會會議紀錄內容相符（原告所提出者，附於本院卷第8 至9 頁、14至15頁、36至38頁；被告所提出者，附於本院卷第40至42頁、43至44頁、45至47頁），足信屬實。原告雖表示：並沒有將頂樓種滿等語，惟按，大廈頂樓之公共空間，具有避難、救災、逃生等多重功用，本應避免放置不必要之物品，以免妨礙上開功用，而依前開歷次管委會會議紀錄，可知原告於頂樓種植花木之情形確遭住戶檢舉，並經桃園縣政府來函要求改善，足認原告縱未將頂樓種滿花，亦應已影響到頂樓前述功用之發揮，是原告前揭所辯尚無從據以為其有利之認定，附此敘明。
4.據上，原告對於頂樓之使用已違反規約及公寓大廈管理條例之相關規定（詳如前述），則依規約第7 條第5 項第4 款規定：「…管理委員有下列情事之一者，即當然解任：㈣管理委員違反本規約之規定者」（見本院卷第19頁），應認原告已有當然解任之事由，則被告管委會雖無將管理委員即原告停權、解任、復權並解任之權限，惟原告既有前述當然解任之情形，其管理委員之職務即不待區分所有權人會議之決議而即屬解任，從而，被告所為前揭決議縱雖屬無效，對原告已無影響。是以原告提起本件訴訟，請求確認被告所為上開決議無效，核屬無權利保護之必要，故無從准許，應予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
民事第三庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 7 日
書記官 楊郁馨