臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第350號原 告 林清山
林清祥林廷煌林陳金鑾林博友林明志林明輝林明裕廖林秋香林益賢林益璋林愛珠林彩雲上十三人共同訴訟代理人 簡長輝律師被 告 徐春金訴訟代理人 陳鼎正律師
廖克明律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，於民國100 年6 月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾柒萬元，及自民國一００年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，若原告以新台幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新台幣柒拾柒萬元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴略以：㈠緣原告林清山前為自己兼代理林清郎（於民國98年10月過世
，其繼承人即原告林陳金鑾、林博有、林明志、林明輝、林明裕及廖林秋香等6 人）、原告林清祥、林廷煌並代理林清華之繼承人（即林清華之子女即原告林益賢、林益璋、林愛珠及林彩雲等4 人），於98年6 月26日與被告就桃園縣○○鄉○○段田寮小段802 地號等9 筆土地（下稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新台幣（下同）7 千萬元出售上開土地予被告。依系爭契約第4 條所約定，買方即被告於土地產權登記完畢（按即99年5 月28日）
3 日內，支付剩餘尾款。詎被告於履約保證專戶銀行即兆豐商銀思源分公司將履約保證專戶之買賣價金支付予原告後，卻拒付剩餘買賣尾款100 萬元。另依系爭契約第12條第2 項前段約定：「甲方（即買方）若有遲延給付之情形，如…給付購屋款…應賠償乙方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價每日千分之0.5 計算之違約金至甲方完全給付時為止。」。據此，被告本應於99年5 月31日付清尾款，卻違約拒付100 萬元價款，被告即應自99年6 月1 日起，按日賠償原告35,000之違約金（計算式：7 千萬×0.5/1000＝35,000），至買賣價金完全給付為止。
㈡對於被告之抗辯，原告另陳述略以：
1.被告稱：原告應負擔伊所支出之土地增值稅差額952,154 元、鑑界費32,000元及整地費23萬元等金額，業足供抵扣100萬元價款等語。惟查，依系爭契約內容，並無如被告所述需由原告給付土地增值稅差額之約定，況本件買賣亦無產生如被告所稱之土地增值稅差額存在，又系爭土地於99年5 月28日已辦畢所有權移轉登記並由被告占有使用，則其所稱於99年11月27日整理系爭土地及種植作物之相關費用，乃係被告取得土地所有權占有後自行使用收益土地所支出，與原告即土地出賣人之契約義務，顯不相關，被告所述應屬無據。
2.被告所舉兩造於99年9 月2 日所簽協議書（下稱系爭協議書）第1 條約定，顯係指被告應於簽立協議書之日起2 個月內配合代書完成805 地號土地前次移轉現值更正事宜而言，然被告並未能於2 個月內完成上開事宜，被告自應將剩餘買賣價金100 萬元依約給付原告。縱認原告就系爭土地之增值稅差額有給付義務（原告否認之），惟依被告所述，被告嗣後再將系爭土地售予第三人時並未繳納土地增值稅，則被告又有何增值稅差額之損害？既兩造於簽訂系爭契約時，未就土地增值稅差額有任何約定，而實際上又未致被告受有增值稅差額之損害，則被告辯稱已以增值稅差額之損害與買賣價金之債務為抵銷，自屬無據。
㈢聲明：1.被告應給付原告100 萬元，及自99年6 月1 日起至
清償日止，按日計算每日35,000之違約金。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠被告與原告簽訂系爭契約後，發覺系爭土地於98年間曾遭地
主堆置及掩埋垃圾，也因此無從依法以89年農業發展條例修正時之地價調高前次移轉現值，致被告受有損害，被告因此找原告交涉，原告遂由林清山代表與被告簽立系爭協議書，第1 條約明「…甲方（即被告）尚有現金100 萬元整尚未支付，乙方（即原告）同意前揭款項甲方先不給付，惟甲方應配合代書於簽立本協議書之日起2 個月內處理土地前次移轉現值更正事宜完成，俟處理後扣除其相關費用後（代書費或增值稅），餘額款項支付予乙方，但無法更正且應納增值稅超過100 萬元時，超過部分乙方應於通知後7 日內補貼甲方。…」，依此，原告就系爭土地之增值稅差額及代書費用之給付義務即附有「未於系爭協議書簽立之日起2 個月內處理土地前次移轉現值更正事宜完成」之停止條件，停止條件成就時，被告並得以原告對被告之給付義務所生債權抵銷系爭契約之剩餘價金，如尾款不足部分仍得向原告求償。詎原告竟未於2 個月期限內完成更正事宜，依法停止條件成就，原告應負擔土地增值稅差額952,154 元、鑑界費32,000元、整地費23萬元，經扣抵後，被告已無需支付買賣價金之尾款。
㈡原告固不爭執未於前開2 個月內完成系爭土地前次移轉現值
更正事宜，惟稱：被告嗣後再行出售系爭土地予第三人時並未繳納增值稅等語，然依兩造於系爭協議書之特約，原告未於2 個月完成更正前次移轉現值之義務時，即有負擔增值稅差額之義務，至於其後被告另委任其他代書出售系爭土地時是否繳納增值稅，與兩造上開約定無關。況系爭協議書簽立當時並無預期被告將再次移轉系爭土地作為更正前次移轉現值之方法，且被告亦無預期出售土地，故系爭協議書第1 條所載「應納增值稅」實指2 個月無法更正土地移轉現值所產生之相當於增值稅之差額，原告稱係為實際繳納之增值稅再予扣除一節，與事實不符。又若被告遲未出售系爭土地，豈非永遠不能處理尾款結算？且被告嗣於100 年1 月5 日出售系爭土地時，原告給付整地費及相當增值稅差額之義務既已發生，亦不因而解免原告依系爭協議書之給付義務。
㈢答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：原告林清山前為自己及兼代理林清郎（於98年10
月過世，其繼承人即原告林陳金鑾、林博有、林明志、林明輝、林明裕及廖林秋香等6 人）、原告林清祥、林廷煌並代理訴外人林清華之繼承人（即原告林益賢、林益璋、林愛珠及林彩雲等4 人），於98年6 月26日與被告就系爭土地簽訂系爭契約，以總價7 千萬元出售上開土地予被告。依系爭契約書第4 條所約定，買方即被告於土地產權登記完畢（按即99年5 月28日）3 日內，支付剩餘尾款。詎被告於履約保證專戶銀行將履約保證專戶之買賣價金支付予原告後，卻拒付剩餘買賣尾款100 萬元，迄今仍未給付，另雙方嗣於99年9月2 日曾另簽立系爭協議書1 份等情，業據提出系爭契約、台灣省桃園縣戶籍登記簿、戶籍謄本、系爭土地之土地登記謄本等在卷為憑，且為被告所不爭執，並有被告提出之系爭協議書1 份（見本院卷第62頁）為憑，故上情均足信屬實。
㈡原告另主張：依系爭契約及系爭協議書之約定意旨，被告應
將尚欠之買賣尾款100 萬元給付予原告一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.觀諸兩造所簽立系爭協議書，於第1 條約明：「甲、乙雙方確認，…，甲方（即被告）尚有現金100 萬元整尚未支付，乙方（即原告）同意前揭款項甲方先不給付，惟甲方應配合代書於簽立本協議書之日起2 個月內處理土地前次移轉現值更正事宜完成，俟處理後扣除其相關費用後（代書費用或增值稅），餘額款項支付予乙方，但無法更正且應納增值稅超過100 萬元時，超過部分乙方應於通知後7 日內補貼甲方。
另乙方對於前述土地前次移轉現值更正事宜結果不負擔保責任。」（見本院卷第62頁）。
2.證人葉坤益證稱略以：我沒有處理兩造間買賣的問題，我是處理後來稅金的問題；當初是原告之一林廷煌來找我，後來雙方委託我辦理調升系爭土地之原地價，簽立系爭協議書時我有在場，本件代辦費（報酬）是由賣方給付給我；當時因為系爭土地有一部分原來的佃農做非農業使用（即嗣後分割出來的804-1 地號），導致系爭土地之原地價無法調升到89年1 月6 日（農業發展條例施行日）當期的公告現值，所以要把非農業使用的土地部分分割出來，這樣其他的土地就可以調升原地價；本來稅捐處的主管（地價稅科的科長）說我這樣的分割就可以，但後來實際申請後承辦的主管（土地增值稅股的股長）說要再次移轉才可以調升；當初我去申請時，兩造買賣已經完成，買方要求把原地價調升到89年1 月6日當期的公告現值，所以才委託我辦理調升原地價，如果是農地做農用要申請調升原地價是允許的，但因為系爭土地有一部分非農業使用，所以有問題，不准調升，所以我才會把非農業使用的一小部分分割出來，後來有分割完成，分割完成後要申請調升原地價時，前述股長卻說將來土地再次移轉時，才可以申請調升。我有將此情形跟買賣雙方說明，後來買方說目前沒有要再移轉，所以就沒調升，這件事後來就擱著沒有辦理，之後我將權狀交還買方。因為我已將非農業使用的部分分割出來，買方日後若再行移轉，非農業使用那部分土地是沒有辦法調升原地價，但做農業使用的土地，就可以辦理調升原地價。要辦理調升的目的，是因為如果地價調升，則日後土地若做非農業使用，將來移轉時增值稅可以依89年1 月6 日當期公告現值為基準，這是土地稅法第39條之
2 第4 項有規定。當初雙方在簽立系爭協議書之前，我有事先問過地價稅科的科長，說我的規劃，即把非農業使用土地割出來，調升地價後該部分繳稅，做農業使用部分申請調升地價，這部分不繳稅，我就跟賣方做上述說明，買賣雙方就訂立系爭協議書，結果在執行時，稅捐處的土地增值稅股股長又做不一樣的解釋，說再次移轉才可辦理調升地價。但依我的理解，股長做這樣的解釋，實在沒有必要。在簽系爭協議書當時，據我了解買方還有尾款未付；依我當時估算，如整筆土地（非農業使用＋農業使用）調升（原地價登記為66年，調升到89年1 月6 日當期的公告現值）要繳稅的話，約要繳92萬餘元；若依照我原先的規劃，將非農業使用分割出來，要繳的稅金約15萬元左右，賣方也願意付15萬元，之後買方就願意把尾款繳清，但當時並沒有說到如無法辦理時，該尾款要如何解決，至關於賣方當初願意負擔的15萬元增值稅，是否包含在尾款內，這點我不知道；另外，在雙方簽訂系爭協議書後，因為買方提供給我資料的時間有晚一些，所以我辦理的期間就往後延，所以有跟買方說辦理期限要展延20日，買方也同意等語（見本院卷第89至91頁之100 年6 月27日言詞辯論筆錄）。另證人吳瑞宏則證稱略以：我是雙方簽立系爭協議書之見證人，當初是因為土地增值稅的問題，無法調升到取得土地的時間點，我計算過稅金大約為90幾萬元，我不是代書，買賣的代書是另外一位，我是居中買賣的經紀人；一般買賣在移轉時，會有前次移轉現值及取得現值，取得現值就是買賣當時的現值，前次現值應該是調整到買賣當時的現值，但本件買方後來發現其中有4 筆土地的前次移轉現值還是停留在66年，無法做調升，後來才知道是因為有非農業使用，之後林廷煌說知道葉坤益代書可以處理，就由林廷煌找葉代書處理，之後買賣雙方才簽協議書，才同意撥剩餘2 千多萬元履約保證的金額，有預留100 萬元做稅金的處理，因為當時估算是90幾萬元，另還有整地等的費用。
系爭協議書有記載2 個月的辦理期限，我們依照系爭協議書的內容結案、撥款，但沒有提到2 個月沒有辦成要如何處理，但如果沒有辦成，就以預留的100 萬元把稅金繳掉，及支付整地費用、雜費等，有剩餘的才給賣方，這是雙方當時口頭的協議。當時訂2 個月的時間，是原告林廷煌跟葉代書溝通的時間，後來雙方都同意等語（見本院卷第91頁背面至第92頁之同日言詞辯論筆錄）。按前開2 位證人與兩造均無特殊情誼或仇怨，而其2 人之證詞亦互核相符，故應均堪採信。
3.另查，本件兩造就系爭土地之買賣及移轉，實際上並未繳納土地增值稅，又被告嗣於100 年1 月5 日將系爭土地再次移轉予第三人，而該次移轉實際上亦無須繳納土地增值稅等情，業經本院向桃園縣政府地方稅務局查詢屬實，有該局100年5 月10日、同年5 月27日函文各1 份（本院卷第75、87頁）在卷可憑，並為兩造所不爭執，足信屬實。
4.則依前開證人所述，可知兩造雖曾委請證人葉坤益辦理調升地價以求減免土地增值稅之金額，惟嗣因稅捐機關人員的解釋方法，以致於該次實際上（無法）並未辦理調升地價，而兩造對於上情亦均已知悉並且接受該結果。復按諸系爭協議書之約定內容係謂「甲方（被告）應配合代書…處理土地前次移轉現值更正事宜完成，俟處理後扣除其相關費用後（代書費用或增值稅），餘額款項支付予乙方（原告），但無法更正且應納增值稅超過100 萬元時，超過部分乙方應於通知後7 日內補貼甲方。另乙方對於前述土地前次移轉現值更正事宜結果不負擔保責任」等語，再參酌證人葉坤益、吳瑞宏之證詞，應認兩造簽立系爭協議書之主要目的，係為辦理調升原地價以解決系爭契約此次交易應納土地增值稅的問題，至於委託代書辦理的期限雖記載為2 個月，惟依相關事證綜合以觀，應認此項期限並非系爭協議書的約定重點（非如被告所稱之停止條件），且原告對於兩造委託代書辦理之「土地前次移轉現值更正事宜」的結果亦不負擔保之責。而如前所述，兩造間之買賣及被告事後另出售系爭土地予第三人時，實際上既均無須繳納土地增值稅，應認被告即應依約將系爭契約之價金尾款給付予原告，是原告請求被告給付買賣價金尾款一節，即屬有據。惟依被告所述：後來連15萬元稅金都不用繳的原因，是因為被告把非農業使用的土地也花錢整地成農用，所以全部以農用移轉，才不需要繳稅，整地及種植芭樂等，總共花費23萬元等語（見本院卷第93頁之100 年
6 月27日言詞辯論筆錄），並有被告所提出金額總計為23萬元之收據影本1 份在卷為憑（見本院卷第65頁，收據日期載為99年11月27日，按此日期係於被告買受系爭土地、簽立系爭協議書之後，而於被告出售系爭土地予第三人之前），堪信屬實，從而，被告抗辯稱：其將非農用土地整成農地所花費之整地及種植芭樂等費用23萬元，應予扣抵一節，足信有據，堪予憑採。至被告另稱：尚應扣抵土地增值稅差額952,
154 元、鑑界費32,000元等節，惟如前所述，本件實際上係無須繳納土地增值稅，故自無土地增值稅之差額可言，至於鑑界費部分，經查被告並未提出任何支出單據，亦未敘明該筆費用與本件有何相關，是被告此部分抗辯均屬無據，不足憑採。
㈢據上，原告基於系爭契約、系爭協議書之約定，請求被告給
付買賣價金尾款77萬元（100 萬元－23萬元＝77萬元），即屬有據，應予准許。至原告另依系爭契約第12條第2 項前段約定，另請求自99年6 月1 日起至清償日止按日計算每日35,000之違約金一節，惟按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，有最高法院49年台上字第
807 號判例可資參照。如前所述，被告就系爭契約之買賣價金已給付大部分之數額（總價7 千萬，尚欠尾款經計算後為77萬元），且因系爭土地有前述部分農地非農用之問題，是以應認被告之違約情節尚非重大，故本院認為系爭契約所約定之違約金，尚屬過高，應以民法第233 條、第203 條所定之法定遲延利息即週年利率5 ％為宜，且應自本件起訴狀繕本送達翌日即100 年3 月11日起算上開遲延利息為適當，併此敘明。
四、末以，關於原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核要無不合，爰分別酌定相當之金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回致失所附麗，故應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條，第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 19 日
民事第三庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
書記官 楊郁馨