臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第470號原 告 黃香公法定代理人 黃睿遜訴訟代理人 徐曉宣被 告 楊美珠被 告 曾美蓮上 1 人訴訟代理人 黃柏承律師複 代理人 湯其瑋律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國101 年2 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告曾美蓮應將門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○○○號房屋，如附圖所示編號Ｂ，面積五十一平方公尺部分清空，將房屋交還原告。
被告楊美珠應自桃園縣○○鎮○○段○○○○號土地，如附圖所示編號Ａ，面積四十九平方公尺部分遷出，將土地交還原告。
被告曾美蓮應自桃園縣○○鎮○○段○○○○號土地，如附圖所示編號Ｂ，面積五十一平方公尺部分遷出，將土地交還原告。
被告楊美珠應給付原告新臺幣壹拾壹萬肆仟肆佰零肆元，及自民國一○○年四月一日起至交還上開第二項土地，暨門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○○○號房屋，如附圖所示編號Ａ，面積四十九平方公尺部分房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟玖佰貳拾肆元。
被告曾美蓮應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟壹佰陸拾肆元，及自民國一○○年四月一日起至交還上開第一項及第三項房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰叁拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊美珠負擔百分之四十，被告曾美蓮負擔百分之五十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹萬壹仟肆佰貳拾捌元為被告曾美蓮供擔保後，得假執行。但被告曾美蓮如以新臺幣肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾萬壹仟元為被告楊美珠供擔保後，得假執行。但被告楊美珠如以新臺幣壹佰貳拾萬零伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣肆拾壹萬柒仟元為被告曾美蓮供擔保後，得假執行。但被告曾美蓮如以新臺幣壹佰貳拾肆萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項前段於原告以新臺幣叁萬玖仟元為被告楊美珠供擔保後，得假執行。但被告楊美珠如以新臺幣壹拾壹萬肆仟肆佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項前段於原告以新臺幣叁萬玖仟元為被告曾美蓮供擔保後，得假執行。但被告曾美蓮如以新臺幣壹拾壹萬伍仟壹佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項後段於原告每月以新臺幣壹仟元為被告楊美珠供擔保後，得假執行。但被告楊美珠如每月以新臺幣壹仟玖佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項後段於原告每月以新臺幣壹仟元為被告曾美蓮供擔保後，得假執行。但被告曾美蓮如每月以新臺幣貳仟伍佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照）。本件原告原起訴聲明為㈠被告楊美珠應將門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），如附圖所示編號A ，面積49平方公尺部分清空，將房屋交還原告。㈡被告曾美蓮應將系爭房屋，如附圖所示編號B ，面積51平方公尺部分清空，將房屋交還原告。㈢被告曾美蓮應給付原告新臺幣（下同）780,000 元，及自民國100 年1 月4 日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告13,000元（參見本院卷第
4 頁及第54頁）。嗣於本院審理中，原告就被告占用系爭房屋所坐落之土地請求返還，另追加請求楊美珠給付相當租金之損害賠償，並將聲明變更為㈠楊美珠應將系爭房屋，如附圖所示編號A ，面積49平方公尺部分清空，將房屋交還原告。㈡曾美蓮應將系爭房屋，如附圖所示編號B ，面積51平方公尺部分清空，將房屋交還原告。㈢楊美珠應將桃園縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），如附圖所示編號
A ，面積49平方公尺部分清空，將土地交還原告。㈣曾美蓮應將系爭土地，如附圖所示編號B ，面積51平方公尺部分清空，將土地交還原告。㈤楊美珠應給付原告780,000 元，及自100 年4 月1 日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告13,000元。㈥曾美蓮應給付原告780,000 元，及自100 年4月1 日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告13,000元（參見本院卷第108 至109 頁）。其後，再將上開聲明變更為㈠楊美珠應將系爭房屋，如附圖所示編號A ，面積49平方公尺部分清空，將房屋交還原告。㈡曾美蓮應將系爭房屋，如附圖所示編號B ，面積51平方公尺部分清空，將房屋交還原告。㈢楊美珠應自系爭土地，如附圖所示編號A ，面積49平方公尺部分遷出，將土地交還原告。㈣曾美蓮應自系爭土地，如附圖所示編號B ，面積51平方公尺部分遷出，將土地交還原告。㈤楊美珠應給付原告681,246 元，及自100 年4 月
1 日起至交還上開第㈠項房屋之日止，按月給付原告11,334元。㈥曾美蓮應給付原告677,184 元，及自100 年4 月1 日起至交還上開第㈡項房屋之日止，按月給付原告11,266元。
㈦楊美珠應給付原告98,784元，及自100 年4 月1 日起至交還上開第㈢項土地之日止，按月給付原告1,666 元。㈧曾美蓮應給付原告102,816 元，及自100 年4 月1 日起至交還上開第㈣項土地之日止，按月給付原告1,734 元（參見本院卷第225 至226 頁）。經核原訴與上述追加之訴間有相當之關連性，且原訴之證據資料得於追加之訴審理時予以利用，揆諸前開規定，可認原訴與追加之訴之請求基礎事實係屬同一，原告所為訴之追加，於法有據，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告所有之系爭房屋屬未辦建物第1 次保存登記之增建物，
係自日據時代大正年間，由原告先祖即訴外人黃希隆、黃玉麟、黃石添所出資興建，並成立原告公號祖織祭祀先賢黃香公，詎被告趁原告管理人未注意，占用系爭房屋達10年之久，經原告屢次催討請求返還，被告均置之不理。被告無任何法律上權源可使用系爭房屋及土地，屬無權占有，故原告請求被告將系爭房屋及土地騰空返還予原告。又被告無權占有系爭房屋及土地，獲有相當於使用系爭房屋及土地應給付租金之利益，致原告受有損害，原告請求依被告無權占用系爭房屋，依每月13,000元計算租金，請求賠償本件起訴前5 年之租金，其中被告楊美珠無權占有迄今，每月受有占有系爭房屋之利益為11,334元（扣除土地部分之每月1,666 元租金）；曾美蓮無權占有迄今，每月受有占有系爭房屋之利益為11,266元（扣除土地部分之每月1,734 元租金），爰依民法第76 7條及第179 條規定，提起本件訴訟。
㈡損害金之計算固含土地及房屋，退步言，若僅就土地部分有
理由，則系爭土地之不當得利損害賠償金之計算，以土地申報地價為每平方公尺4,080 元，楊美珠占用面積為49平方公尺，原告每月所受相當租金之損害為1,666 元（4,080X49÷10÷12=1,666），本件起訴前5 年之損失合計為99,960元。
曾美蓮占用面積為51平方公尺，原告每月所受相當租金之損害為1,734 元（4,080X 51 ÷10÷12= 1,734 ），本件起訴前5年之損失合計如附表所示。
㈢聲明：
⒈楊美珠應將系爭房屋，如附圖所示編號A ，面積49平方公尺部分清空，將房屋交還原告。
⒉曾美蓮應將系爭房屋，如附圖所示編號B ，面積51平方公尺部分清空，將房屋交還原告。
⒊楊美珠應自系爭土地，如附圖所示編號A ，面積49平方公尺部分遷出，將土地交還原告。
⒋曾美蓮應自系爭土地，如附圖所示編號B ，面積51平方公尺部分遷出，將土地交還原告。
⒌楊美珠應給付原告681,246 元，及自100 年4 月1 日起至交
還上開第⒈項房屋之日止，按月給付原告11,334元。⒍曾美蓮應給付原告677,184 元，及自100 年4 月1 日起至交
還上開第⒉項房屋之日止，按月給付原告11,266元。⒎楊美珠應給付原告98,784元，及自100 年4 月1 日起至交還上開第⒊項土地之日止，按月給付原告1,666 元。
⒏曾美蓮應給付原告102,816 元，及自100 年4 月1 日起至交
還上開第⒋項土地之日止，按月給付原告1,734 元。⒐上開8項，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告楊美珠則抗辯：㈠系爭房屋為舊式三合院房屋，其中1 間現為被告占有，該房
屋係經三位發起人之一黃玉麟（被告之五太叔公）同意提供土地之情形下，再由被告配偶黃育才（已歿）之祖母即訴外人黃簡秀玉出資興建，黃簡秀玉過世後，由其子即訴外人黃賜卿（即被告配偶黃育才之父親）繼承繼續居住，之後，再由被告配偶黃育才繼承居住，黃育才過世後，由被告繼承而合法占有居住，且系爭房屋之門牌號碼原為桃園縣○○鎮○○路○○號，嗣經整編為桃園縣○○鎮○○路○○○ 號，被告自89年迄今，均有向居住於該三合院之訴外人黃肇業繳地價稅，並自行繳交水電費，原告對此早已知悉，並無異議，依民法第943 條及第944 條規定，被告占有土地而行使權利者，推定其適法有此權利，依同法第962 條規定，被告之占有應受保護。
㈡伊自72年結婚後居住迄今，爰依法主張時效取得系爭房屋所
有權，且原告之本件請求已罹於時效。又原告請求損害金之計算標準亦乏依據。
㈢答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告曾美蓮則抗辯：㈠原告所提出之修譜序及族譜等文件皆未能證明其為系爭房屋
之出資建築者，又鈞院100 年度桃簡字第625 號確認判決僅有確認「黃香公與社團法人桃園縣黃姓宗親會之間，黃香公具有系爭房屋所有權」之既判力，尚不得以之拘束被告。原告既未能舉證其為房屋所有人，自不得請求被告返還系爭房屋。退步言，縱認原告為系爭房屋之所有人，因系爭房屋為未經保存登記之建物，被告自84年6 月起即向黃肇業承租系爭房屋，並占用至本件原告起訴時，已逾15年，依民法第12
5 條規定，原告之所有物返還請求權亦罹於時效。再者，曾美蓮係直接占有系爭房屋，占有權源依附在黃肇業間接占有之權源上，故沿用黃肇業占有系爭房屋之15年時效期間。㈡原告為祭祀公業，長年未設管理人，而黃肇業占有系爭房屋
甚久，顯見原告對系爭房屋未有管理、使用或計畫，原告既未受有損害，自無返還不當得利可言。退步言，縱認原告受有損害，惟曾美蓮未獲有利益，依實務見解，共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對承租人為返還利益之請求。曾美蓮雖為系爭房屋之直接占有人，然伊係向黃肇業承租系爭房屋，且已支付租金予間接占有人黃肇業，從而，曾美蓮並未受有利益，原告自不得向曾美蓮請求不當得利，而應向黃肇業主張不當得利。
㈢縱認曾美蓮獲有利益，惟曾美蓮係善意占有人，依法得為物
之使用及收益，並無不當得利。因租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952 條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益。另學者謝在全則認為民法第952 條係善意占有人享有占有物使用收益之法律上原因，故無不當得利可言。原告為祭祀公業，長年未設管理人，對所有財產均未有何管理、使用或計畫，而黃肇業長期占有系爭房屋並行使權利，曾美蓮因相信黃肇業占有之外觀而向渠承租系爭房屋，並給付租金予黃肇業，曾美蓮為善意占有人，自得享有系爭房屋之使用及收益，且有法律上原因，原告不得向曾美蓮主張不當得利。退步言，縱認原告得對曾美蓮主張不當得利，惟原告並未能舉證被告應返還不當得利之價額，依民法第18
1 條但書所稱「但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」，通說及實務均採「客觀說」（即客觀租金市價），而非「主觀說」（即受到交易當事人談判能力、締約條件等影響之租金價額），是原告尚不得僅以被告承租系爭房屋之租金，遽以此主張為相當於租金之不當得利。蓋相當於租金之損害並非以租金為唯一計算基準，尚應斟酌基地申報地價、基地之位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，併與鄰地租金相比較以為決定。是原告不得逕自以被告所繳租金認定應返還不當得利之價額，原告應舉證系爭房屋客觀上之租金為何。又系爭房屋價值為129,900 元，加上曾美蓮占有系爭土地51平方公尺之價值208,080 元（4,080 元/ 平方公尺X51 平方公尺=208,080元），上開房地總價值為337,980 元，再乘以百分之10，亦僅為33,798元，除以12個月，每個租金為2,816 元，而原告主張每月租金13,000元，係屬於曾美蓮與黃肇業談判之結果，並非相當於系爭房屋租金之客觀標準利益。
㈣答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭土地之所有權人，且系爭房屋及土地中如
附圖所示編號A ，面積49平方公尺部分目前為楊美珠所使用，另系爭房屋及土地中如附圖所示編號B ，面積51平方公尺部分則為曾美蓮所使用等情，業據其提出系爭土地之土地登記第2 類謄本1 件為證（參見本院卷第6 頁），被告對此並不爭執，復經本院於100 年5 月25日會同兩造及桃園縣大溪地政事務所人員至現場履勘確認無訛，並囑託桃園縣大溪地政事務所人員就被告占用系爭房屋及土地之所在位置及面積繪圖，有該次勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1 件在卷可佐（參見本院卷第37至38頁、第45頁），是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張系爭房屋屬未辦建物第1 次保存登記之增建物，
係自日據時代大正年間，由原告先祖即訴外人黃希隆、黃玉麟、黃石添所出資興建，並成立原告公號祖織祭祀先賢黃香公，然被告趁原告管理人未注意，占用系爭房屋達10年之久，被告無任何法律上權源可使用系爭房屋及土地，屬無權占有，故原告請求被告將系爭房屋及土地騰空返還予原告等語，被告則執前詞置辯。
⒈楊美珠抗辯系爭房屋為舊式三合院房屋，其中1 間現為被告
占有，該房屋係經三位發起人之一黃玉麟（被告之五太叔公）同意提供土地之情形下，再由被告配偶黃育才（已歿）之祖母即訴外人黃簡秀玉出資興建，黃簡秀玉過世後，由其子即訴外人黃賜卿（即被告配偶黃育才之父親）繼承繼續居住，之後，再由被告配偶黃育才繼承居住，黃育才過世後，由被告繼承而合法占有居住云云，為原告所否認。經查，原告曾對訴外人社團法人桃園縣黃姓宗親會提起戶籍確認系爭房屋為原告所有之訴訟，經本院以100 年度桃簡字第625 號確認所有權存在等事件受理，並判決原告勝訴確定，有該民事簡易判決及確定證明書各1 件在卷可佐（參見本院卷第80至
82 頁 ），嗣原告持該確定判決向桃園縣政府地方稅務局大溪分局申請變更系爭房屋之繳款書納稅義務人為原告，亦有桃園縣政府地方稅務局大溪分局100年10月5日桃稅溪房字第1000082075號函1 件在卷可稽（參見本院卷第94頁），是原告主張其為系爭房屋之所有權人等情，尚非全然無據。反之，楊美珠於本院審理中自承黃簡秀玉有出資是我婆婆及我配偶黃育才跟我說的，當時僅有口述，並無其他資料等語（參見本院卷第86頁反面），單憑楊美珠之親屬間口耳相傳之內容，尚難據以認定系爭房屋係由黃簡秀玉所出資興建。至於楊美珠雖抗辯系爭房屋之門牌號碼原為桃園縣○○鎮○○路○○號，嗣經整編為桃園縣○○鎮○○路○○○ 號，伊曾在該址設籍許久云云，並提出舊式戶籍謄本為證（參見本院卷第30頁）。然查，戶籍登記僅係行政管理上之措施，與系爭房屋實際所有權人之認定並無任何直接關連，是依上開戶籍謄本仍不足以為有利於楊美珠之認定。
⒉再者，原告本身之祠堂主要部分係坐落於系爭土地及同段40
9 地號土地上，且該祠堂與被告所占有使用之系爭房屋部分相互連接，內部相通，復由外部觀之，亦難判斷兩者係各自獨立之建物，有現場照片2張在卷可佐（參見本院卷第167至
168 頁）。況且，縱如楊美珠所述，黃簡秀玉曾有出資興建系爭房屋，然因系爭房屋與上開祠堂緊鄰，且上開祠堂亦係由黃氏宗親及信眾多人出資興建完成，有原告提出之建黃氏大宗祠修譜序1 件附卷可稽（參見本院卷第58至59頁），衡諸常情，黃簡秀玉出資興建部分應與其他信眾出資等同視之，易言之，上開祠堂及系爭房屋之所有權最終仍須歸屬於原告之祭祀公業所有，而非黃簡秀玉個人所有，是楊美珠抗辯伊因繼承而取得系爭房屋之所有權云云，自難採信。
⒊楊美珠另抗辯伊自89年迄今，均有向居住於該三合院之訴外
人黃肇業繳地價稅，並自行繳交水電費，原告對此早已知悉，並無異議，依民法第943 條及第944 條規定，被告占有土地而行使權利者，推定其適法有此權利，依同法第962 條規定，被告之占有應受保護云云。惟查，原告已否認黃肇業有代表其祭祀公業之權限，楊美珠對此復未能提出其他證據以供本院參酌。又系爭土地係登記在原告名下，且原告係於99年9 月間向桃園縣大溪鎮公所申請選任管理人、監察人及訂定管理暨組織規約之備查，有該鎮公所99年9 月24日溪鎮民字第0990021730號函1 件附卷可佐（參見本院卷第70頁），則楊美珠向黃肇業繳納地價稅，亦難認係屬合法占有系爭土地。參以系爭房屋業經本院認定屬於原告所有，已如前述，楊美珠亦未能提出伊有繳納系爭房屋之房屋稅相關證明資料，故楊美珠占有使用系爭房屋及土地自不符合民法第943 條及第944 條規定之情形，是楊美珠抗辯依民法第962 條規定，被告之占有應受保護云云，委無可採。
⒋楊美珠抗辯伊自72年結婚後居住迄今，爰依法主張時效取得
系爭房屋所有權，且原告之本件請求已罹於時效等語。經查，證人黃淑玲到庭證稱：（證人是否知悉被告楊美珠居住地點？○○○鎮○○路○○○ 號，之前是住普濟路30號。兩者為同一地址。（楊美珠是何時居住在上開地址？）72年結婚迄今。（你從何時開始住在該址？）00年出生就住在該址，我姊姊黃淑琴、黃淑芳，我哥哥黃育才、母親黃李阿蓮、黃賜卿也住在該址。（楊美珠現在是否仍住在該址？）是等語（參見本院卷第114 至115 頁），證人黃淑琴亦到庭證稱：（是否知悉楊美珠目前住在何處？）普濟路118 號。（楊美珠從何時該使居住該址？）72年5 、6 月間。（為何知悉此事？）當時我母親還在，我住在大溪，幾乎每天回家看母親。（是否有住在普濟路118 號過？）我從出生至71年12月24日出嫁為止均住在該址等語（參見本院卷第115 至116 頁）。
參以原告提出之楊美珠戶籍謄本所示（參見本院卷第126 頁），楊美珠亦設籍在系爭房屋內，是楊美珠抗辯伊自72年結婚後居住在系爭房屋內迄今等情，應屬可採。又系爭房屋為未經保存登記之建物，依司法院大法官會議第107 號解釋之意旨，基於系爭房屋行使所有物返還請求權，亦應認有消滅時效之適用。次按不動產所有權之回復請求權，應適用民法第125 條關於消滅時效之規定，故所有人未經登記之不動產，自被他人占有而得請求回復之時起，已滿15年尚未請求者，不問占有人之取得時效已否完成，而因消滅時效之完成即不得為回復之請求（最高法院40年台上字第258 號判例意旨參照）。準此，楊美珠占有使用系爭房屋至原告提起本件訴訟（即100 年3 月25日）為止，既已逾15年，是楊美珠抗辯原告之系爭房屋所有物返還請求權已罹於時效等語，應屬可採。惟系爭土地已登記在原告名下，依上開解釋之意旨，並無消滅時效及時效取得之適用，原告自得請求楊美珠返還伊所占用系爭土地之部分，附此敘明。
⒌曾美蓮則抗辯因系爭房屋為未經保存登記之建物，伊自84年
6 月起即向黃肇業承租系爭房屋，並占用至本件原告起訴時，已逾15年，依民法第125 條規定，原告之所有物返還請求權已罹於時效，且曾美蓮係直接占有系爭房屋，占有權源依附在黃肇業間接占有之權源上，故沿用黃肇業占有系爭房屋之15年時效期間云云。經查，依曾美蓮所提出之租賃契約所示，租賃期間分別為96年6月1 日至97年5 月31日；98年6月1日至99年5 月31日，參以曾美蓮於本院審理中自陳96年6月
1 日以前之租賃契約已無法提出等語，原告復否認曾美蓮自84年6 月起即向黃肇業承租系爭房屋，且黃肇業係於何時開始占有使用系爭房屋，亦未據曾美蓮提供相關證據資料以供本院參酌，故曾美蓮以伊及黃肇業占有使用系爭房屋已逾15年為由，抗辯原告之系爭房屋所有物返還請求權已罹於時效云云，尚乏所據，不足採信。
㈢原告另主張被告無權占有系爭房屋及土地，獲有相當於使用
系爭房屋及土地應給付租金之利益，致原告受有損害，原告請求被告返還相當於不當得利之租金損害，故原告請求依每月13,000元計算租金，請求賠償本件起訴前5 年之租金。又損害金之計算應含土地及房屋，退步言，若僅就土地部分計算，則系爭土地之不當得利損害賠償金，以土地申報地價每平方公尺4,080 元，楊美珠占用面積為49平方公尺，原告每月所受相當租金之損害為1,666 元，曾美蓮占用面積為51平方公尺，原告每月所受相當租金之損害為1,734 元，本件起訴前5 年之損失合計如附表所示等語，被告則執前詞置辯。
⒈曾美蓮抗辯原告為祭祀公業，長年未設管理人，而黃肇業占
有系爭房屋甚久，顯見原告對系爭房屋未有管理、使用或計畫，足認原告並未受有損害，自無返還不當得利可言。縱認原告受有損害，惟伊係向黃肇業承租系爭房屋，已支付租金予間接占有人黃肇業，伊並未受有利益，原告應向黃肇業主張不當得利。縱認伊獲有利益，惟黃肇業長期占有系爭房屋並行使權利，被告因相信黃肇業占有之外觀而向渠承租系爭房屋，並給付租金予黃肇業，伊為善意占有人，自得享有系爭房屋之使用及收益，且有法律上原因，原告不得向伊主張不當得利云云。惟按「不當得利法律關係之成立，與利得者是否善意或惡意無關，即利得者縱為善意，如無法律上之原因受有利益，致他人受損害，仍成立不當得利，至於善意、惡意，僅於返還利益之範圍有異而已，民法第182 條第2 項參照」（最高法院87年度台上字第1600號判決意旨參照）。
揆諸上開說明，曾美蓮以伊為善意占有人，自得享有系爭房屋之使用及收益，且有法律上原因，原告不得向伊主張不當得利云云，尚嫌速斷。再者，黃肇業並非原告之祭祀公業管理人，原告亦否認渠有代表該祭祀公業之權限，又系爭房屋與上開祠堂緊鄰，且兩者難以分割，則曾美蓮如欲承租系爭房屋之部分空間使用，理應向原告之祭祀公業管理人為之，而非單憑黃肇業占有系爭房屋之外觀，即認定渠有系爭房屋之管理及處分權限，並向渠承租系爭房屋及給付租金，曾美蓮自難以此抗辯伊為善意占有人。此外，系爭房屋為原告所有，因曾美蓮占有使用，致原告無法對系爭房屋為使用及收益，原告即屬受有該部分之損害，自不得以原告對系爭房屋未有管理、使用或計畫，即認原告並未受有損害。又曾美蓮雖有向黃肇業給付租金，然曾美蓮仍獲有使用系爭房屋之利益，並不會因伊負有上述租金給付義務，即可將該利益轉移至黃肇業身上。況且，不當得利係基於公平原則，使無法律上原因取得利益者，將其利益返還於受損害之人，以調整不適當財產變動之制度。凡受利益與受損害之間，依社會觀念認有牽連關係，即應認有因果關係。易言之，系爭房屋既係因曾美蓮占有使用，致原告無法使用及收益，則兩者間即應認有因果關係，自不會因曾美蓮與黃肇業有訂立租賃契約而有不同。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。次按土地所有人得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10之最高額（最高法院88年度台上字第3331號及88年度台上字第1894號判決意旨參照）。經查，原告主張被告無權占用如其聲明第1項至第4項所示之房屋及土地一事，業經本院認定無訛，已如前述。又被告未曾支付任何使用對價予原告，被告自受有相當於租金之利益，原告則因而受有相當於租金之損害，被告分別占用原告所有之系爭房屋及土地，已符合不當得利之法律構成要件，原告自得依不當得利之法律關係，請求楊美珠返還本件起訴之日（即100 年3 月25日）起回溯5 年間（即自95年3 月
26 日 起至100 年3 月25日止）相當於租金之利益，曾美蓮則應返還自96年6 月1 日（即曾美蓮目前所提出伊向黃肇業承租之最早承租日）起至100 年3 月25日止相當於租金之利益。次查，楊美珠占有使用系爭房屋及土地部分係供自行居住使用，曾美蓮占有使用系爭房屋及土地部分則係供營業使用，有本院100 年5 月25日勘驗筆錄1 件在卷可稽（參見本院卷第38頁），本院審酌被告使用系爭房屋及土地之面積、現況及曾美蓮向黃肇業承租系爭房屋之租金價格等一切情事，認為原告因楊美珠使用系爭房屋及土地所受之損害以土地及其建築物申報總價年息百分之7 計算為適當，曾美蓮部分則以土地及其建築物申報總價年息百分之9 計算為適當。又系爭土地93年1 月、96年1 月之申報地價每平方公尺均為4,
000 元，而99年1 月之申報地價每平方公尺為4,080 元，有系爭土地之土地登記第2 類謄本及地價第2 類謄本各1 件在卷可憑（參見本院卷第7 頁、第228 頁），另系爭房屋之總價值為129,900 元。從而，原告請求楊美珠返還如附件所示自本件起訴之日（即100 年3 月25日）起回溯5 年間（即自95年3 月26日起至100 年3 月25日止）相當於租金之利益，曾美蓮返還如附件所示自96年6 月1 日起至100 年3 月25日止相當於租金之利益，並均自100 年4 月1 日起，至遷出如其聲明第1 項至第4 項所示之土地及房屋，將該土地及房屋返還與原告之日止，按月計算之損害金（計算方式詳如附件），均屬有據。至於原告雖主張被告無權占爭用系爭房屋，依每月13,000元計算租金，其中被告楊美珠無權占有迄今，每月受有占有系爭房屋之利益為11,334元（扣除土地部分之每月1,66 6元租金）；曾美蓮無權占有迄今，每月受有占有系爭房屋之利益為11,266元（扣除土地部分之每月1,734 元租金）云云。然查，被告係一併占有使用系爭房屋及土地，並以此向黃肇業辦理承租，衡情難以想像一般人會就承租系爭房屋及土地分開計價，因此，原告請求被告給付伊無權占有使用系爭房屋及土地之相當於租金之利益或損害時，均應受土地法第97條規定之限制，是原告之此部分主張，不足採信。
五、從而，原告依民法第767 條及第179 條之規定，請求如主文第1 項至第5 項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。至於原告敗訴部分，假執行亦失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本證明與原本無異附件（小數點以下四捨五入）⒈被告楊美珠占用如附圖所示編號A 部分，面積49平方公尺之房屋及土地：
⑴95年3 月26日起至95年12月31日之不當得利為17,478 元【｛129,900+（4,000X49）｝X7% 12X （6/31+9）=17,478 】。
⑵96年1 月1 日至98年12月31日之不當得利為68,439元【｛129,900+（4,000X49）｝X7% X3=68,439 】。
⑶99年1 月1 日至100 年3 月25日之不當得利為28,487元【｛129,900+（4,080X49）｝X7% 12X （25/31+14）=28,487 】。
⑷95年3 月26日起至100 年3 月25日之不當得利合計為114,404元。
⑸100 年4 月1 日以後，每月之不當得利為1,924 元【｛129,90
0+（4,080X49）｝X7% 12=1,924】。⒉被告曾美蓮占用如附圖所示編號B 部分，面積51平方公尺之房屋及土地：
⑴96年6 月1 日起至98年12月31日之不當得利為77,632元【｛129,900+（4,000X51）｝X9% 12X31 =77,632 】。
⑵99年1 月1 日至100 年3 月25日之不當得利為37,532元【｛129,900+（4,080X51）｝X9% 12X （25/31+14）=37,532 】。
⑶96年6月1日起至100年3月25日之不當得利合計為115,164元。
⑷100 年4 月1 日以後，每月之不當得利為2,535 元【｛129,900+（4,080X51）｝X9% 12=2,535】。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 27 日
書記官 陳佳彬