臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第428號原 告 曾秋蘭被 告 鄧明龍上當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國100 年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○○ 號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
被告應自民國一百年五月二十八日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項，於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國99年4 月20日與被告訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），將伊所有門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○○ 號之房屋出租予被告，約定租期自99年4 月20日起至
100 年4 月19日止，租金每月新臺幣（下同）20,000元，並應於每月20日前給付。詎被告並未按月繳付租金，而至99年
9 月6 日止，共匯入80,000元租金，其後未再繳付租金，經伊曾於12月2 日以存證信催繳亦未理會，扣除被告給付上開80,000元，共4 個月之租金，計至99年12月2 日所積欠租金已達2 個月，而至100 年3 月20日起訴時則積欠租止則已達
6 個月以上之租金，共120,000 元，伊曾於存證信函中定期催告被告履行，而被告仍不履行，復以起訴狀繕本送達，作為終止系爭租約意思表示之通知，且至言詞辯論終結前，兩造間之租賃關係業已到期而消滅。被告除負有遷讓交還系爭房屋之義務外，並因其繼續占有使用而受有相當租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求起訴狀繕本送達日起至遷讓房屋之日止，按月以20,000元計算之相當租金利益。爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本訴，聲明求為命上訴人將系爭房屋遷讓交還予伊，並給付伊120,000 元，及自起訴狀繕本送達起至交還房屋之日止，按月給付伊20,000元，並願供擔保為假執行之判決。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張兩造於99年4 月20日簽立系爭租約，約定租期自99年4 月20日起至100 年4 月19日止，每月租金20,000元，應於每月20日前給付，業據原告提出系爭租約及房屋稅繳款書為憑。又原告主張被告並未按時繳付租金，共僅繳付80,000元租金，經於99年12月2 日以存證信函催繳不理，並即消失無蹤，惟至言詞辯論終結前仍存有被告之物品而由被告占有使用中，亦據其提出存證信函、房屋照片6 幀為佐，應堪認定。本件被告並未按時給付租金，自99年4 月20日日承租後，給付之租金總額為80,000元，業如前述，則其金額足以抵付4 個月房租，係自99年8 月20日起即未給付租金，已積欠逾2 個月之租金未付之事實，當可認定。而原告於99年12月
2 日存證信函中，已催告被告應於7 日內清償積欠之房租，逾期則終止租約，且原告表示當時被告尚住於該處，而期限屆至後始去向不明，是就被告已積欠之2 期租金應已發生催告給付之效果，而被告仍未於7 日內，即99年12月10日前為給付，於是日起自發生合法終止之效力，兩造間之租賃關係應已消滅。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條第1 項定有明文。本件兩造間之租約既經合法終止，則原告依租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。次按民法第439 條第1 項規定，承租人應依約定日期，支付租金。本件被噹自99年8 月20日起，即未依約給付租金，已如前述，則計至99年12月10日終止租約，被上訴人主張已積欠3 個月又20日之租金。
五、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。為民法第179 條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益，亦經最高法院61年台上字第1695號判例意旨闡述明確。另所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。本件被告原係以每月20,000元之租金向原告承租使用系爭房屋，而其於系爭租約經終止後，仍續為占有使用，為其所不爭執，則其所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。否則，豈非謂非法占有者所應給付之對價，反較合法承租者所應給付者為低，顯非事理之平。故原告請求自租約終止後之99年12月10日起至返還系爭房屋之日止，按月以20,000元計算之相當租金利益，自屬有據。
六、綜上所述，原告除得請求被告遷讓交還系爭房屋外，尚得請求契約終止前之租金及契約終止後至被告交還系爭房屋之日止，按相當租金計算之不當得利，計至起訴時之100 年3 月17日，此有本院收文戳章在卷可按，則被告應給付原告之租金及相當租金不當得利數額，為7 個月又27日，即158,000元，惟原告僅請求至起訴時6 個月120,000 元，及起訴狀繕本送達翌日，即100 年5 月28日起至清償日止，按月又20,000元計算之相當租金利益，其期間較前開期間為短，是其請求，亦無不許之理。從而，本件原告本於租賃及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋、給付120,000 元，並本於不當得利之法律關係請求自100 年5 月28日起至交還系爭房屋前按月給付相當租金之利益20,000元，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔額金額，予以准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項、第78條、第390 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 7 日
民事第三庭 法 官 陳筱蓉上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 7 日
書記官 蔡佩媛