臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第536號原 告 曾延盛原名：曾德.訴訟代理人 林清漢律師複 代理人 韓曉玲被 告 羅睿恩原名：羅世.訴訟代理人 陳鼎正律師複 代理人 張瑞琪上列當事人間請求返還價金事件，於民國101 年6 月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾柒萬伍仟貳佰柒拾肆元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾伍萬元供擔保後，得假執行；被告以新臺幣貳佰伍拾柒萬伍仟貳佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴時，其訴之聲明原為：「被告應返還原告新臺幣（下同）3,564,544 元，及自起訴狀繕本送達翌日前5 年起算至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息」，嗣於民國100 年6 月20日言詞辯論期日，當庭變更其利息請求為「自本件判決確定之日起算至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息」，再於101 年6 月26日言詞辯論期日當庭變更利息請求為「自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息」。核原告所為訴之變更，屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於88年3 月3 日兩造就坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地（面積3,384 平方公尺，權利範圍：1/2 ，下稱系爭土地），定有不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約重要內容有：「（第2 條）買賣總價款為9,000,000 元整。（第3 條）付款辦法為：①本約簽訂時，甲方（即原告）應給付乙方（即被告）：4,600,000元（含訂金）。②契約簽訂依據87年9 月14日所立契約之延伸補強原契約第3 條第3 款，系爭土地登記於被告之日為88年2 月4 日，原告於88年2 月4 日開始承接亞太商銀貸款4,400,000 之本金及利息。... ⑤俟政令法規可分割過戶時，乙方無條件配合買方分割過戶。」又系爭買賣契約成立後，原告業已交付4,600,000 元予被告，此外，原告依約應於88年2 月4 日起，承接亞太商銀4,400,000 元之貸款本金及利息，作為給付買賣價金之用。又為擔保被告依約移轉系爭土地，故原告於系爭土地設定最高限額抵押權9,000,000 元（第2 順位）。然系爭買賣契約嗣有無效之情形，原告請求返還價金，為被告所拒。原告自88年
5 月18日起即未依約繳納貸款，被告於同年7 月8 日及同年月29日陸續以存證信函通知原告依約履行，並向本院提起訴訟，經本院以88年度壢簡字第838 號及89年度簡上字第117 號判決原告應依約清償債務確定。嗣後原告仍未履行，被告遂於90年5 月29日以存證信函通知原告解除買賣契約，兩造契約業經解除，被告依民法第259 條第1 項第
1 款之規定，自應返還價金4,600,000 元。
（二）又依系爭買賣契約第10條，固有約定原告未依約定日期付款，已付全部價款，由被告無條件沒收，抵作違約金，並得解除契約。然此為違約金、損害賠償總額之約定，依民法第252 條之規定，違約金額過高者，法院得減至相當之數額。本件被告業於90年5 月29日解除契約，然原告依系爭買賣契約約定，另需繳付承接4,400,000 元之貸款以作為給付買賣價金之用，原告除繳納88年3 、4 、5 月貸款本息外，自88年6 月起，迄90年5 月29日解除契約之日止，未依約繳納之金額，共計24個月（7+12+5 =24），參酌88年度壢簡字第838 號及89年度簡上字第117 號判決原告支付88年6 、7 、8 月本息129,431 元，平均每月本息為43,144元，本件違約金應以1,035,456 元為適當，被告應返還原告3,564,544 元（4,600,000-1,035,456=3,564,54
4 ），被告除前開損害外，並無實際損害。
（三）被告另辯稱尚有土地價格滑落、律師費、土地仲介費支出等，以已付價金作為違約金並未過高，然：土地價格滑落係主觀問題，僅為買賣之參考，並非真實交易價格，非計算損害之依據；律師費並非因本件支出，且訴訟又非強制代理，亦非計算違約金之內容；另兩造為親屬，並無土地仲介費之支出，且仲介費並非計算違約金之內容，再出賣土地之仲介費支出也與原告無關。此外，系爭買賣契約之爭執，係因簽約後被告未依約履行，交付土地供原告占有而引起，亦即原告於訂約後，自始並無占有系爭土地，被告請求使用土地相當於租金之不當得利，亦屬無據，此亦非計算違約金之內容。退步言之，本件違約金為損害賠償總額之預定，其中墊付貸款之損害額已計算在內，被告以前開請求為抵銷亦屬無據。
（四）此外，原告於86年9 月2 日交付4,600,000 元，至100 年11月，以13年、每年5 ％計算，原告有相當利息之損害2,990,000 元（4,600,000 ×5 ％×13＝2,990,000 ）。爰依民法第259 條、同法第179 條不當得利法律關係，提起本件訴訟等語；並聲明：（一）被告應返還原告3,564,54
4 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭買賣契約第10條約定「本約簽約後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方（即被告）無條件沒收，抵作違約金外，經乙方催告通知後仍不履行時，乙方得逕行解除本契約。惟移轉於甲方名義之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應於解除本契約後立即無條件歸還乙方，其已付或應付之稅費由甲方負擔」，此為違約定金，可全部沒收，且為民法第259 條所指契約另有約定之情形，被告既因原告違約而得沒收其已付價金，原告即無依民法第259 條第1 款規定請求返還之餘地。
（二）被告沒收原告已付價金抵作違約金，並無過高之情事，①由系爭買賣契約第3 條約定原告應於88年2 月4 日承接4,400,000 元貸款，原告迄未依約繳付貸款本息，而給付遲延，致被告不得不出面墊付而受有損害，自88年2 月4 日至90年5 月29日解除契約之日共1,03 5,456元，此為原告所自認。②又系爭土地經解除契約後，導致土地價值滑落，原告購買時價格為9,000,000 元，然於90年5 月29日解除契約當時系爭土地每平方公尺公告現值僅為1,500 元，系爭土地出售價格僅為2,538,000 元（計算式：（3,384÷2 ×1,500 ），加計出售之費用（仲介費等）以5 ％計算為126,900 元，被告之損失即高達6,335,100 元（計算式：9,000,000-2,538,000-126,900 ＝6,335,100 ）。③另被告因原告違約之行為而支出之律師費用共計370,177元及買賣土地仲介費用720,000 元（2 筆，含之後再銷售費用）。④此外，被告於88年3 月2 日系爭契約簽約前已將系爭土地交付原告占有使用，此亦為臺灣高等法院95年度重上更（一）字第2 號判決所認定之事實（判決書第4頁以下），另有證人羅美燕、羅世凱之證詞可資佐證（被證二），故原告使用系爭土地迄於90年5 月29日解除契約之日止，使用系爭土地獲有相當於租金之不當得利，應返還被告，當以每月40,000元計算，依無權占有期間27個月計算，共1,080,000 元。
（三）退步言之，即使上開違約金如原告所稱有過高而應予核減，然被告既可請求前揭損害賠償，自仍以上開所受損害額與核減後尚餘之金額主張抵銷。
（四）此外，本件第一份合約於86年7 月1 日簽立，由原告與訴外人羅文枝簽立，原告承買範圍全部，買賣價金18,000,000元，羅文枝並已支付仲介費用；第二份合約87年9 月14日簽立，原告原購買系爭土地係為轉售賺取利差，但因未覓得買主前無力支付價金，故而取消第一份契約，仲介費移作第二份合約之用，然因系爭土地將過戶被告名下，故由被告另立新約，承買範圍2 分之1 ，買賣價金為9,000,
000 元；第三份合約於88年3 月2 日簽立，被告取得所有權，且原告購買之土地已測量、相關日期已確定，故補立第三份合約，也就是系爭買賣契約，故先前仲介費用仍屬本件之支出等語，資為抗辯；並聲明：（一）原告之駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
（一）兩造不爭執之事項：
1.兩造於88年3 月3 日簽立系爭買賣契約，主要內容為：標的為系爭土地（第1 條）；價金為9,000,000 元（第2 條）；付款方式為，訂約時原告給付被告4,600,000 元，另不動產係於88年2 月4 日登記於被告，故於88年2 月4 日原告開始承接亞太商銀4,400,000 之本金及利息，嗣依政令法規可分割過戶時，被告無條件配合原告分割過戶（第
3 條）；簽約後原告若不買或不按約定付款，願將既付價款全部由被告無條件沒收，抵作違約金，經被告催告通知後仍不履行，被告得逕行、解除契約（第10條）（見本院卷第4-9 頁）。
2.被告業已自原告收受買賣價金4,600,000元。
3.被告於系爭土地設定最高限額抵押權9,000,000 元予原告。
4.被告於90年5 月29日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，該契約業於90年5 月29日合法解除。
5.原告依約繳納88年3 、4 、5 月亞太商銀貸款，然自88年
6 月至90年5 月29日（共24個月）解除契約止，未依約繳納，金額共計1,035,456 元（計算方式為：以88年度壢簡字第838 號、89年度簡上字117 號判決被告應支付3 個月129,431 元，則每月被告應支付之金額為43,144元，乘以24個月），被告墊付此部份款項。
（二）兩造爭執事項：
1.原告請求被告返還3,564,544元，有無理由？
（1）被告依系爭契約第10條將已收受價金4,600,000 元作為違約金，有無理由？
（2）該約定是否為定金或違約金？若為定金，是否為違約定金？若為違約金，係懲罰性違約金抑或損害賠償預定性違約金？
（3）違約金是否過高而得酌減？
2.若違約金過高而酌減，被告是否就下列受損害之金額主張抵銷？
（1）締約至解除契約期間，土地價值是否滑落？被告是否因此受有6,335,100 元之損害？
（2）被告是否因原告違約行為支付律師費用370,177 元？此是否與本案相關？
（3）兩造買賣土地之仲介費是否為720,000 元？被告是否給付該款項？另被告得否請求再銷售系爭土地之仲介費720,000元？
（4）原告是否於88年3 月2 日前約前至90年5 月29日使用系爭土地？被告得否對被告請求1,080,000 元（每月40,
000 元，共27月）之相當於租金之不當得利？
四、得心證之理由：
（一）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2 款定有明文。本件系爭買賣契約既經被告於90年5月29日合法解除，此為兩造所不爭執，依前揭規定，被告自負有返還原告已交付價金4,600,000 元之義務。
（二）又前開原告所交付價金，經被告依系爭買賣契約第10條之約定主張為違約定金而予沒收，然原告主張此係損害賠償總額違約金，金額過高，請求法院酌減至1,035,456 元。
經查：
1.按違約定金（民法第249 條所規定之定金之一種）之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約。違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第25
0 條參照），屬於諾成契約。兩者在性質上顯有不同（最高法院98年度臺上字第710 號判決參照）。又按契約當事人之一方，以確保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或其他代替物，無論其使用之名稱如何，均為定金。惟因作用之不同，尚可分類。其作為不履行契約之損害賠償者，稱之為違約定金。因此原審就被上訴人於訂約時所交付之履約保證金，解為違約定金，不為違法（最高法院77年度臺上字第767 號判決參照）。查系爭買賣契約第10條約定：「本約簽約後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方（即被告）無條件沒收，抵作『違約金』外，經乙方催告通知後仍不履行時，乙方得逕行解除本契約... 」（見本院卷第7 頁），由文意觀之，兩造所約定者係違約金而非違約定金，再審酌抵作違約金之款項來源，係原告先前所交付之買賣價款，則原告交付該筆價款之時，應非以確保契約之履行為目的（而係履行該契約之義務），故兩造前揭系爭買賣契約第10條之約定，應為違約金而非違約定金，合先敘明。
2.又系爭買賣契約因原告未如期繳付亞太商銀貸款，業經被告依約於90年5 月29日合法解除，有被告寄送原告桃園府前郵局存證信函第1208號在卷可按（見本院卷第118 頁），又被告前對原告起訴請求其於88年6 、7 、8 月代為支付亞太商銀貸款本息129,431 元，經本院88年度壢簡字第
838 號及89年度簡上字第117 號判決原告應支付被告代墊之129,431 元確定（見本院卷第10-15 頁），亦即原告有繳付之義務，此復為兩造所不爭執，原告依約既有繳付前揭亞太商銀貸款之義務，又未依約付款，顯有違約之情事，被告自得依系爭買賣契約第10條之約定，將原告已交付之價金作為違約金。
3.又按民法上之違約金有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金。契約當事人約定債務人有不履行契約義務或不於適當時期履行時，債權人除得請求債務人支付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償，為懲罰性質之違約金。如約定違約金為債務不履行時債務人所應賠償之數額，即為賠償額預定性違約金。當事人間約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定視為因不履行而生損害之賠償總額，亦即損害賠償額預定性違約金。系爭買賣契約第10條記載「倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方（即被告）無條件沒收，抵作『違約金』... 」，核其性質應屬損害賠償之預定總額。
4.再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用（最高法院79年臺上字第1612號判例、82年度臺上字第2529號判決參照）。且按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年臺上字第1968號判決參照）。爰斟酌：
①依證人張聖希（前房屋仲介員工）證稱：一般買賣土地案
件，仲介費用之收取，賣方為買賣價金4 ％，買方為2 ％等語（見本院卷第95頁背面）；證人黃雲雄（地政士）證稱：一般不動產仲介買賣費用，賣方支付總價4 ％，買方支付2 ％等語（見本院卷第128 頁背面）。則被告因出售系爭土地而需支付仲介費用，又因原告本件違約而解約，嗣後仍須耗費心力另覓買主，並再次支出仲介費用，認被告出售系爭土地所需支出為720,000 元（9,000,000 元×4％×2），尚屬合理。
②又被告因自88年3 月出售系爭土地予原告，直至90年5 月
29日，無法享有使用、收益系爭土地之利益，而系爭土地自88年3 月至90年5 月之月租金分別為47,301.09 元、47,671.59 元、47,796.39 元、47,838.13 元、47,506.21元、48,217.13 元、48,259.61 元、48,559.09 元、48,4
30.29 元、48,132.39 元、47,963.80 元、48,688.58 元、47,838.13 元、48,259.61 元、48,559.09 元、48,473.15 元、48,217.13 元、48,344.80 元、49,037.29 元、49,037.29 元、49,525.01 元、48,905.94 元、49,081.2
3 元、48,174.72 元、48,047.95 元、48,430.29 元、48,430.29 元，有昇揚不動產估價師事務所不動產估價報告書在卷可按（見本院卷第135 頁- 第135 頁背面），合計1,304,726 元（小數點以下四捨五入）。
③至被告所墊付88年6 月至90年5 月29日亞太商銀貸款本息
1,035,456 元，因此部分原作為原告給付買賣價金之用，系爭買賣契約既經解除，則倘原告先前確實依約繳付亞太商銀貸款，其亦得請求被告返還該筆款項，實難認此部分為被告之損失。再被告辯稱其支出律師費用370,177 元，然各該訴訟並非律師強制代理，本院無從認各該費用支出之必要性及其與本件之相關性，故認為被告所辯受有該等損害，並非可採。又被告辯稱系爭土地原銷售價格與嗣後銷售價格之差額，然系爭土地於88年3 月2 日之正常價格為8,104,000 元，90年5 月28日之正常價格為8,683,000元，有昇揚不動產估價師事務所（下稱昇揚事務所）不動產估價報告書在卷可按（見本院卷第135 頁），雖被告主張系爭土地存有分管契約，經本院再次函詢昇揚事務所是否影響昇揚事務所價格，據覆：90年5 月28日之價格應下修20％至30％，有昇揚事務所101 年5 月4 日101 昇字第
01 10 號函文在卷可按（見本院見212-213 頁），然查，土地分管契約應係由土地所有人、共有人所訂立，被告於88年2 月4 日為桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地「全部」之所有人，嗣賣出持分2 分之1 予原告，縱如被告所言，該土地上有分管契約存在，亦為土地所有權人與他人所訂立，則自難認經被告參與訂立之分管協議所造成土地價格低落，為系爭買賣契約所造成之損害，被告此部分之辯解，亦非可採。
④本院審酌上情，暨現今社會經濟狀況等項，認為被告辯稱
違約金為4,600,000 元，尚屬過高，應酌減為2,024,726元（720,000 ＋1,304,726 ）。
（三）被告又辯稱：倘若其所辯稱違約金4,600,000 元應予核減，則以其得請求原告給付之代墊貸款本息1,035,456 元、支出仲介費用720,000 元、再賣出土地之仲介費用720,00
0 元、支出律師費用370,177 元、相當租金之損害1,080,
000 元、系爭土地原銷售及嗣後銷售之差額6,335,100 元，就和核減後尚餘之金額主張抵銷云云。然查，被告所辯出售系爭土地仲介費用、再次出售土地仲介費用、相當租金之損害，本院於酌減本件違約金時業已審酌，並作為計算違約金之基礎；又被告所稱代墊之貸款本息、律師費用、土地出售差額，應非被告之損害，亦經本院認定如前，故被告執此等理由主張抵銷云云，應不可採。
（四）故原告因系爭契約之解除，得請求被告返還之金額為2,575,274 元（4,600,000 －2,024,726 ）。
（五）末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還，此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院97年度臺上字第1078號裁判意旨參照），是依上開說明，原告就其請求被告返還經法院酌減之違約金2,575,274 元，僅得請求被告給付自本判決確定翌日起至清償之日止，按週年利率5％計算之遲延利息，逾此部分之遲延利息請求，即屬無據。
五、從而，原告本於民法第179 條之法律關係，請求被告應返還原告2,575,274 元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告及被告陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第三庭 法 官 林宜靜本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
書記官 范升福中 華 民 國 101 年 7 月 2 日