臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第649號原 告 蕭陳綿訴訟代理人 姚德祥被 告 劉焌堂訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 蘇家弘律師
粘怡華律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國100 年12月21日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰叁拾玖萬叁仟叁佰肆拾陸元及自民國一百年二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件原告於民國100 年3 月14日聲請調解，嗣經本院於同年
4 月19日核發調解不成立證明書，依民事訴訟法第419 條規定，當事人聲請調解而不成立，如聲請人於調解不成立證明書送達後十日之不變期間內起訴者，視為自聲請調解時，已經起訴；其於送達前起訴者，亦同。而本件原告係於同年4月29日起訴，依上開規定應視為自聲請調解時，已經起訴，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴請求之但因基礎事實同一者，或情事變更而以他項聲明代最初之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書及同條第2 、4 、7 款定有明文。次按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項亦定有明文。
三、原告起訴聲明第1 、2 項原係請求：被告應將桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號（重測前地號○○○鄉○○○段○○○○○○○號）土地（下稱系爭土地）之所權移轉登記予原告；並應將系爭土地上所設定之最高限額抵押權予以塗銷。嗣被告於兩造調解不成立後之100 年4 月28日將系爭土地移轉登記予訴外人郭光固所有。原告於本院審理中多次變更聲明，並於100年8 月30日追加先位聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）350 萬元及自原告請求履行之翌日即99年9 月30日起至清償日止之法定遲延利息，並備位聲明為被告應將系爭土地登記為原告所有（見本院卷第155 頁）。其後原告又於100 年
9 月14日本院言詞辯論期日撤回上開備位之訴，經被告同意載明於筆錄（見本院卷第166 頁背面）。另原告主張其先位聲明之請求權基礎為債務不履行及侵權行為之損害賠償請求權，請求擇一判決。以上或屬聲明之擴張、追加、撤回或屬訴訟標的之追加，其基礎事實均同一，且係因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，又不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，均應准許。
四、又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴原係主張訴外人宋真坦以17萬元向原告購買系爭土地，嗣因宋真坦結婚需款，遂由伊交付17萬元予宋真坦，承受宋真坦與被告間之買賣契約等語（見本院卷第6 頁），嗣於本院言詞辯論期日改稱：事實經過係被告先賣系爭土地予宋真坦，宋真坦缺錢就由原告去承受買賣契約，而17萬元是被告的父親劉鼎龍、原告的配偶蕭鼎三方在場，因宋真坦已將17萬元付清給被告，故三方面會同，由宋真坦拿走17萬元，由原告承受上開買賣契約等語（見本院卷第199 頁及背面），此應屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上之陳述者，非為訴之變更或追加，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張㈠被告劉焌堂之父訴外人劉鼎龍、訴外人宋真坦與原告之配偶
訴外人蕭鼎三等人同為國防部中山科學研究院（下稱中山科學院）之員工。劉鼎龍於58年及59年間，分別向訴外人李茶連及王雙平等人以各700 元購入系爭土地（為農地）並登記於被告名下，嗣因64年間土地法限制農地自由轉讓造成土地貶值，被告之父劉鼎龍於66年3 月9 日代理被告與宋真坦簽訂買賣契約（下稱第一份買賣契約），將系爭土地以17萬元出售予宋真坦，立約當時雙方皆已知悉系爭土地無法轉讓，遂約定於開放得自由轉讓時，再由被告協同辦理所有權移轉登記。同年10月20日因宋真坦結婚需用錢，遂將第一份買賣契約轉由原告承受，並於同年10月間由被告之父劉鼎龍與原告之代理人蕭鼎三代理另訂定買賣契約1 份（下稱系爭買賣契約），訂約時由見證人王豔琴代筆，宋真坦在場，約定原告給付被告17萬元，被告交付原告系爭土地所有權狀及相關文件，立約時雙方亦皆知該土地因土地法農地自耕能力之限制，暫無法自由轉讓，約定於開放自由轉讓時由被告協同辦理所有權移轉登記。
㈡嗣原告於 99 年 9 月間委託宋真坦向劉鼎龍請求履行系爭
買賣契，詎劉鼎龍拒不履行，被告罔顧系爭土地所有權狀由原告持有之事實，疑似向地政機關為虛偽不實陳述而申請新所有權狀；並於99年12月10日設定最高限額抵押予訴外人魏雲秀，其後原告申請本院調解不成立，被告於同年4 月28日將系爭土地所有權移轉登記於訴外人張光固，致本件有執行不能情事。爰依買賣契約之法律關係，請求被告依債務不履行或侵權行為給付原告損害賠償350 萬元（以上開最高限額抵押權350 萬元計算）。
㈢系爭買賣契約之代筆人王豔琴於締約擔任中山科學院之一般
行政人員，依軍中倫理及慣例，相關公文、文書皆由一般行政人員書寫再由長官用印，此一締約方式以當時軍中行政慣例，不足為奇。締約時被告之戶籍皆設籍於高雄，而無法提出印鑑證明，故以原證九、十被告與前手王雙平等人之契約書代替印鑑證明以證系爭買賣契約之印鑑係被告所有。又系爭土地因土地法之限制，當時無法自由移轉，遂約定於開放自由移轉時，由被告隨同辦理所有權移轉登記之約定。. 被告否認與原告間有簽訂系爭買賣契約，然為何係爭土地所有權狀正本及相關證明文件皆在原告手中？被告抗辯顯違經驗法則。並聲明：被告應給付原告 350 萬元及自原告請求履行之翌日即99年9 月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告抗辯㈠被告與其父劉鼎龍，與原告及其配偶蕭鼎三，訴外人王豔琴
均不相識，原告主張被告父親劉鼎辯與原告代理人蕭鼎三簽訂系爭土地買賣契約、有宋真坦、王豔琴在場並代筆契約，被告否認此一事實，被告父親劉鼎龍未曾代理被告就系爭土地與原告簽約。再觀諸系爭買賣契約書其內文均係見證人王豔琴一人書寫，然被告父親劉鼎龍時任中山科學院，並非不具有書寫能力之人，豈有可能未親筆書寫「劉焌堂」之簽名即與他人訂立契約？又系爭買賣契約書上之簽名與被告或被告父親劉鼎龍之簽名均不相符，顯非被告或其父所簽；又系爭土地買賣契約書上「劉焌堂」之印文與原證九、十之契約上印文不同，顯非出於同一印章，原告主張系爭買賣契約之印文係真正，容有誤會。
㈡又證人王豔琴對於買賣價金是否交付與系爭買賣契約之記載
不符，且其證述交付何人亦與原告於起訴狀記載不符，足證證人王豔琴之證詞係事後串證之詞。又證人宋真坦雖證稱其於被告之父劉鼎龍代理被告簽訂系爭買賣契約書時在場，然該買賣契書上見證人欄僅載有王豔琴一人，是證人宋真坦是否於簽訂系爭買賣契約時在場見聞，殊有疑問。況證人王豔琴與宋真坦間為叔嫂關係，而證人宋真坦復曾向原告收取17萬元之土地買賣價金，渠等為利害關係人，證詞有諸多瑕疵，自難採信。
㈢系爭土地買賣契約係簽訂於66年10月20日，該土地為農地，
買受人原告不具有自耕能力，而系爭土地買賣契約書中，兩造亦無約定於買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，是此項買賣契約所約定之給付，係違反當時有效之土地法第30條所規定私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限之強制規定屬給付不能，依民法第246 條第1 項規定，以不能之給付為契約標的其契約無效。
㈣又被告係出生於00年0 月00日，而系爭契約簽訂時被告僅17
歲，為限制行為能力人，其於58年間受被告之父劉鼎龍之贈與取得系爭土地，依民法第1087條之規定為被告之特有財產。又被告之父為其法定代理人，惟其代理被告將系爭土地出售處分行為不利於被告，依民法第1088條第2 項但書之規定，上開處分行為非為子女之利益，應屬無效。另原告請求被告給付350 萬元之損害賠償，係以系爭土地曾設定350 萬元之最高限額抵押權，故以350 萬元為該土地之市價云云，惟抵押權僅係債權之擔保與土地之市價高低末必有關連，原告據此認定土地市價，顯屬無稽等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項㈠被告之父劉鼎龍於58年間以被告名義向訴外人李茶連等人購
買系爭土地，有契約書影本在卷可稽（見本院卷第17頁至18頁）。
㈡系爭土地（舊）所有權狀為原告持有，被告不否認其形式上之真正。
㈢原告於100 年3 月14日聲請本院調解，本院於同年4 月19日核發調解不成立證明書（本院卷45頁）。
㈣被告於99年12月10日將系爭土地設定最高限額抵押350 萬元
予訴外人魏雲秀（被告自行申請補發土地所有權狀），並於
100 年4 月28日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予訴外人張光固，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第26頁、45頁、55 頁 ）。
四、本院判斷原告主張其配偶即蕭鼎龍於 66 年間代理告與被告父親劉鼎三曾簽訂系爭圭地買賣契約，並提出該買賣契約書為證，此為被告所否認並以前詞置辯。則本件首應審究者在於：
㈠系爭買賣契約書是否真正？
按所有權狀為權利之證明，以所有權人持有為常態，如為他人所持有，要屬變態事實，自應由該所有權人就該變態事實，負舉證責任。證人王王豔琴於本院審理中具結證稱：伊為系爭買賣契約之見證人，整份契約都是伊寫的，包括內容及買賣雙方的名字都是伊代簽，因為30多年前的交易習慣都是認（印）章，所以都是由伊書寫的。．．買賣雙方都識字，因為買賣雙方是伊的長官，且在同一單位上班，就是中科院，伊的工作是文書書寫，買賣雙方與伊都熟識，故請伊當見證人。．．契約上的印章是簽約當日雙方當事人自己帶來自己用印。．．。簽約時有原告的配偶蕭鼎三，被告的父親劉鼎龍、宋真坦及伊在場。．．雙方約定總價金是17萬元，當場買方先交付2 萬元定金給賣方。．．後來於同一天已將尾款15萬元全數付清。．．是由蕭鼎三於簽約當日交付給劉鼎龍。．．土地所有權狀也是簽約當日由賣方交給買方等語（見本院卷第150 頁背面至152 頁）；此與證人宋真坦即系爭買賣契約之前手於本院審理中亦具結證稱：伊有與劉鼎龍簽訂第一份買賣契約．．。買賣價金（指17萬元）已付清。伊後來因為缺錢，正好蕭鼎三要這塊土地，劉鼎龍將17萬元還給伊，伊就放棄系爭土地的權利。簽約當時有伊、蕭鼎三、劉鼎龍及見證人王艷琴在場。．．伊與劉鼎龍同事二十多年，從民國60多年至85年退休為止等語（見本院卷第165 頁及其背面），互核大致相符，且該兩名證人與原告之配偶蕭鼎三及被告之父親劉鼎龍，均係任職於中山科學院之同事，夙無恩怨，應無故為不實證述，甘冒刑事偽證罪追訴之必要。又被告之父劉鼎龍到庭雖否認有與原告簽訂系爭買賣契約，但並不否認有與宋真坦簽訂第一份買賣契約，已將所有權狀交予宋坦等語（見本院卷第163 頁至164 頁背面）。如若原告未與被告另行簽訂系爭買賣契約，應無取得系爭土地所有權狀之可能，且被告就系爭土地所有權為原告持有迄今已三十多年之變態事實，亦未為合理之說明及舉證，是上開兩名證人證言，應堪採信。準此，原告主張與被告於66年間簽訂系爭買賣契約已付清買賣價金17萬元，購買系爭土地之事實，堪信為真正。
㈡系爭買賣契約是否有效？⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246 條第1 項定有明文。
又私有農地所有權之移轉，依89年1 月26日修正刪除前之土地法第30條之規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第24 6條第1 項前段之規定為無效，最高法院95年度台上字第16 82 號判決意旨可資參照。次按，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此觀諸民法第98條規定自明。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，亦有最高法院19年上字第453 號判例意旨闡釋明確。
⒉經查，系爭土地為私有農地，為兩造所不爭執。依89年1 月
修正前土地法第30條固規定私有農地所有權移轉，其承受者以有自耕能力者為限，且不得移轉為共有。而原告於簽約當時並無無自耕能力，爭買賣契約訂定時客觀上確有給付不能之情形。然證人王艷琴於本院審理中證稱：「（簽約當時買賣雙方是否均知悉依當時之土地法令規定，農地不得移轉，是否均知悉並約定待法令規定可移轉之後再移轉？）有」；「（方才證人陳述有約定待農地可以移轉時再移轉，為何未在契約上載明）如契約第三點所載，因為當時雙方都知道這是農地」等語明確（見本院卷第151 頁）；再參以，系爭買賣契約書第3 條約定：「土地所有權狀交給甲方，以便辦理移轉登記，在登記應用書類上有需要乙方印章時，乙方不得藉故刁難或異議」等語，上開約定雖未直接記載於政府法令准予分割移轉登記時，賣方應配合辦理過戶，惟解釋意思表示應探求當事人立約當時真意，而立約當時原告代理兩蕭鼎三既已付清價金，而賣方法定代理人劉鼎龍亦已交付系爭土地所有權狀原本予原告，且該所有權狀之地目欄上已載明「（旱）地」（即農業用地）【見本院卷第14頁、15頁】；揆諸立約當時之真意，兩造已合意俟買受人自己有自耕能力時請求移轉登記，或俟系爭土地變為非農地時始為移轉登記等。再者，上開修正前土地法第30條關於「私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」之規定，已於89年1 月26日刪除，私有農地之承受人即無自耕農資格之限制，且可分割及移轉為共有，是「其不能情形可除去」。兩造契約真意既已約定日後可能分割並為移轉登記時，由被告配合辦理過戶不得刁難，足見渠等於訂約時預期系爭土地於不能分割及移轉登記除去後為登記，依民法第246 條第1 項但書之規定，本件買賣契約仍屬有效。
⒊又「按父母向他人購買不動產，而約定逕行移轉登記為其未
成年子女名義，不過為父母與他人間為未成年子女利益之契約（民法第269 第1 項之契約），在父母與未成年子女之間，既無贈與不動產之法律行為，自難謂該不動產係由於父母之贈與，故父母事後就該不動產取得代價，復以未成年子女名義為第三人提供擔保而設定抵押權者，不得藉口非為子女利益而處分應屬無效，而訴請塗銷登記」，最高法院53 年台上1456號判例意旨可資參照。查系爭土地乃由被告父親劉鼎龍以法定代理人身分向訴外人李茶連等人購入逕移轉登記予被告，此業有前開原證九、十之買賣公定契約書可稽（見本院卷第17頁、18頁），揆諸上開判決意旨，劉鼎龍與被告間並無父母子女間贈與不動產之法律關係，系爭土地並非被告之特有財產，劉鼎龍嗣後再予處分系爭土地，仍屬有效甚明。
㈢原告可請求之損害賠償金額若干？⒈按「民法第 216 條第 1 項規定：『因可歸責於債務人之事
由致給付不能者，債權人得請求賠償損害』。故因可歸責於債務人之事由，致原定給付不能實現，仍應由債務人負責，債權人自得請求損害賠償」。經查，被告已於兩造調解不成立後之100 年4 月28日將系爭土地所有權移轉登記予第三人張光固，是原告請求系爭土地之所有權移轉登記已陷於給付不能，原告自得本於民法第226 條第1 項之規定，請求被告賠償損害。又「因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在，但其內容已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為標的，此觀民法第226 條第1 項之規定自明。既係以損害賠償請求權代替原定之給付，如其給付為特定之標的物，則其損害額以該標的物應有之市價計算，自無不當」，有最高法院94年度台上字第2164號判決可資參照。
⒉原告主張因被告違約致系爭土地買賣給付不能，應以該土地
設定之最高限額抵押350 萬元計算其損害賠償金額。惟抵押權僅係債權之擔保與土地之市價高低末必有關連，原告據此認定係爭土地之市價，尚難採取。原告另請求以公告現值加四成計算損害賠償並加計違約金，並主張市價數倍於此，復提出中信房屋所製作之龍潭鄉之土地廣告價格為證（見本院卷第191 頁），細繹其所提出之銷售土地，行情價格差距甚大。審酌系爭土地地為一般農業區之農業用地，於原告起訴時之公告現值為每平方公尺3,300 元，此有原告所提土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第26頁）。又公告土地現值係直轄市、縣（市）經其地價評議委員會參酌當地一般正常交易價格評定後所公告，主要係作為徵收或強制收買土地之用，通常情形，均較一般市價為低，此為眾所周知之事實。故政府在徵收時，大都採用公告現值加成（通常為加四成）後之價格作為補償之計算標準，應認以此項價格作為賠償標準，並未超過系爭土地之市價，自堪採取。至於，原告另主張違約金一節，然系爭買賣契約並無違約金之約定，其所請違約金，自屬無據。從而，被告應負損害賠償金額為139 萬3,34
6 元（計算式：3300元×1.4 ×301.59㎡＝139 萬3,346 元，元以下四捨五入）。逾此部分之請求，尚乏所據。
五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求上開給付金額均屬債務不履行損害賠償之債而無確定期限者；惟原告請求自伊請求履行契約翌日即99年9 月30日日計算利息之起算日，然依其所提出之催請履行契約存證信函日期為100 年2 月17日（見本院卷第20頁），而原告住台北市大安區，被告住新北市永和區，加計2 日之在途期間，是原告請自100 年2 月19日之翌日即同年2 月20日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。又原告主張債務不履行損害賠償請求權，已得勝訴判決，本院無庸再審究侵權行為部分，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 張金柱如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 101 年 1 月 2 日
書記官 葉靜瑜