臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第660號原 告 曾金助即台灣宣教神學院訴訟代理人 文志榮律師被 告 汪展慶訴訟代理人 李惠平律師上列當事人間請求解除租賃契約等事件，本院於民國101 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾捌萬壹仟肆佰零壹元，及自民國一○○年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾捌萬壹仟肆佰零壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。原告起訴時原聲明為：㈠被告應給付原告新台幣（下同）2,099,221 元，及自民國99年
9 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院100 年度桃簡字第350 號卷〈下稱桃簡卷〉第4 頁）。嗣原告於100 年7 月6 日具狀將上開聲明第一項請求金額變更為1,677,936 元（見本院卷第21頁）；復於100 年8 月10日具狀將聲明第一項請求金額擴張為1,905,776 元（見本院卷第36頁）；又於101 年2 月15日具狀將聲明第一項請求金額縮減為1,838,380 元（見本院卷第101 頁）；另於101 年6 月23日具狀將聲明第一項請求金額變更為1,746,508 元（見本院卷第174 頁）；再於10
1 年10月23日具狀將聲明第一項請求金額變更為1,544,099元（見本院卷第190 頁）；又於101 年11月21日當庭將聲明第一項請求金額變更為1,536,033 元（見本院卷第198 頁）。經核原告上開聲明之變更，僅係擴張或減縮應受判決事項之聲明，按諸前揭規定要無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告就坐落桃園縣桃園市○○路○○○ 號3 至5 樓之建物，於
98 年12 月間張貼招租公告載明﹕「租‧辦公室、牆面廣告，適合教會、餐廳、員工宿舍，3 至5 樓面積80至250 坪」等語，原告見該招租廣告後與被告相約前往檢視屋況，認上開建物確實適合教會使用，遂於98年12月23日與被告簽定租賃契約書（下稱系爭租約），租賃標的物為桃園市○○路○○○ 號3 至6 樓及地下室2 個停車位（下稱系爭房屋），約定租期為3 年即自99年2 月1 日起至102 年2 月1 日止；租金則約定為每月4 萬元。被告雖將系爭房屋交付予原告使用，惟出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。原告搬進並整理系爭房屋時，被告住於2 樓之胞姊即激烈表示反對，並百般無理禁止原告製造任何聲音（包括裝潢、搬動傢俱、詩歌敬拜等聲音) ，甚至向總統府檢舉原告有違規使用建物之不正情事，原告迄至收受桃園縣政府之公文後，始知悉所承租之建物不能作為教會使用，原告雖數度要求被告處理，均未獲被告置理，被告既無意變更系爭房屋之使用執照，致原告不能合法、順利使用系爭房屋，原告乃於99年8 月30日通知被告自99年
9 月1 日起終止系爭租約。㈡系爭房屋乃被告招租公告表示適合辦公室、教會、餐廳、員
工宿舍使用，原告始與被告簽訂系爭租約，被告即應將合於約定使用收益之租賃物交付予承租人，供承租人為使用收益，原告就系爭房屋乃係作為教會使用，此在兩造間已有合意，雖系爭租約內並未載明此項使用目的，亦無妨系爭房屋係約定租與原告作為教會使用之目的，故被告應交付原告以合於教會使用之租賃物始足。詎料，迄至被告之胞姊向主管機關檢舉原告有違規使用建物情事，並收受桃園縣政府之公文後，竟始發現被告所交付之系爭房屋並未變更使用執照，根本不能作為教會使用，顯係提供不合於約定使用收益之租賃物，不符合債之本旨，即屬可歸責於被告之事由所致之不完全給付。原告既無法合法使用系爭房屋，縱使原告仍得於系爭房屋居住（如牧師館、宿舍等) ，然原告之所以居住於系爭房屋，主要係以配合教會之合法使用，而達到教會最大功能為前提，如教會不能合法使用，則將失其居住之目的，故應解為此項該其他部分之履行，已對於原告無利益（隨時會因違反建築法之規定而遭受處罰），原告自得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，並因有給付不能之原因而解除契約，是原告據以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示。
㈢被告既未以合於所約定使用收益之租賃物交付原告，則原告
如受有損害，具有因果關係，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。又原告因被告之債務不履行情事，主張解除租賃契約，而終止權或解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。系爭租約已解除而消滅，原告依民法第227 條第1 項、第22
6 條第2 項、第259 條第2 款、第260 條、第263 條規定及民法第184 條第1 項前段規定，選擇合併請求被告賠償如下之損害：
⒈裝潢工資、設備及其他設施之損害597,483 元：原告承租系
爭房屋之目的係作為教會使用，此部分列舉之裝潢及設施費用，均屬系爭房屋作為教會使用所必需，因可歸責於被告之事由致解除系爭租約，原告因未能繼續作為教會使用受有損害，自有相當因果關係。又此裝潢目前仍在系爭房屋內，且該等裝潢所用之木料等材料均屬固定式裝潢，一旦拆除將無法再利用；另其餘非固定式之木板講檯、矮櫃或其他設施等，雖或可移動，但此係針對系爭房屋所為之裝潢設計，恐難遷移他處再為利用，對原告而言確屬損害，且為被告不完全給付造成之損害，被告應賠償予原告。依各項費用收據所載，原告支出裝潢工資費用為396,957 元，裝潢設備及其他設施費用為344,741 元，而此部分損害，原告已使用7 個月，原尚可使用29個月，比例計算原告可向被告請求賠償裝潢工資之損害為319,783 元（396,957 元÷36月×29月＝319,78
3 元），裝潢設備及其他設施費用為277,700 元（344,741元÷36月×29月＝277,700 元）。
⒉相當於租金之預期利益損害（即原告可節省相當於新租金與
舊租金差額之預期利益) 合計為938,550 元：原告預計使用系爭房屋3 年，但因可歸責於被告之事由致解除租約，原告自受有相當於租金之預期利益損害，雖原告已在他處另租建物使用，惟系爭房屋之條件與原告現承租之租賃標的物相當，甚且在系爭房屋之租賃條件較佳之情形下（如系爭房屋面積較大，可利用空間寬敞，尤其第3 層為一挑高寬敞之設計，極適合為教會之使用；教會、神學院、辦公室及宿舍均可集中在一處，管理上及利用效能上均符合原告之最佳期待，對於信徒參加教會之聚會亦十分便利等），原告仍可獲取租金較便宜之利益，故其中租金之差額自為原告之損害，應由被告賠償。依系爭租約所載，系爭租約之租金為每月4 萬元，而系爭租約解除後，原告另與他人所立租約雖或在名義上有不同，但實質上均為原告支付租金，而其租金合計為64,000元，原告每月多支付之租金即每月所受損害為24,000元，而依系爭租約，原告就系爭房屋尚可預期使用29個月，是原告此項可預期利益之損害合計為696,000 元(24,000 ×29月＝696,000 元) 。又原告尚須負擔新租賃物之必要管理費每
2 個月合計17,325元，是原告此項可預期節省29個月之管理費利益合計為242,550 元(17,325 ×14月＝242,550 元) 。
是原告所受預期利益之損害合計為938,550 元（696,000 元+242,550元＝938,550元）。
㈣被告以系爭房屋適合教會使用而對外張貼招租公告，創設一
客觀之權利信賴外觀，足使原告產生可資承租系爭房屋使用為教會、辦公室、宿舍等之合理信賴。且被告已知悉原告為台灣宣教神學院，承租系爭房屋乃在使用為教會、辦公室等為目的，此時，被告即負有告知原告「系爭房屋依建築法規不得使用為教會、辦公室等資訊」之作為義務，但被告卻隱瞞不為告知，使原告遭受主管機關桃園縣政府之不利處分，無法依系爭租約使用租賃物，致受鉅額之損害。是被告有以不作為詐欺之行為，侵害原告訂約之意思自由，致原告受有財產上損害，具有因果關係，應對原告負不作為侵權損害賠償責任。並聲明：⒈被告應賠償原告1,536,033 元，及自99年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈房屋招租廣告之性質一般認為係要約引誘，惟原告受此要約
之引誘，進而與被告洽談租賃事項並簽訂系爭租約。參以系爭房屋為3 至6 樓並包括地下室三處停車位，尤其3 樓為一寬敞挑高之設計，令人直覺得作為教會使用，是系爭房屋得否做為教會使用乃系爭租約訂立之要素，亦為出租人及承租人雙方甚為重視之處，在原告前往查勘租賃標的物之際，認為確可做為教會、神學院及辦公室之使用，被告亦知悉原告為台灣宣教神學院，亦知悉保證人曾聖宏為台灣宣教神學院教會之牧師，原告表明以做為教會使用時，被告乃以每月4萬元之超低租金出租予原告，原告始決定與被告簽訂租約，足證上開房屋招租廣告所載「租．辦公室、牆面廣告適合教會、餐廳、員工宿舍」等內容，已成為兩造所合致意思表示內容之一部，故該廣告內容雖未附於租賃契約內，亦已成為租賃契約之內容，非單純之要約引誘。
⒉租賃契約乃不要式契約，只要契約雙方當事人就租賃標的物
、租金達成合意即為成立，至於租賃契約書之簽訂僅為合意之書面證據而已。是兩造即便是在口頭洽商之時期，只要就租賃標的物、租金等事項達成合意時，租約即為成立，而在口頭洽商時期，兩造所合意諸如租賃條件、租賃物之使用方法或目的等事項，均構成租賃契約之一部。參酌證人曾聖宏已證述兩造在查勘租賃標的物之狀況，原告口頭與被告洽商之時期，均已向被告詢問關於原告欲使用租賃物為教會等事項，對於原告使用租賃標的物為教會之目的，被告亦已明知，甚至被告更偕同原告查勘租賃建物之外牆，並建議教會之廣告可以在外牆之某部分設施等情事。凡此均足表示兩造已就租賃建物之使用目的、方法及租金等事項，在口頭洽商之時期已達成合意（至少已有默示之合意) ，系爭租約顯已成立，該等口頭合意之事項亦已構成租賃契約之一部，是系爭房屋兩造已合意作為教會、神學院及辦公室使用，被告應有交付原告合於教會等使用之租賃物之義務無疑。
⒊又原告整修、裝潢並遷入系爭房屋之際，被告不時前往租賃
建物查看，已知悉原告係使用其建物作為教會、神學院及辦公室等情，加以被告胞姐之惡意抗議或檢舉等行為，被告確已知悉原告係以教會等目的使用系爭房屋，凡此被告均未表示反對意見，亦未向原告告知不能作為教會等使用，是兩造在明示或默示意思上，均有以系爭房屋出租予原告作為教會、神學院及辦公室使用之合意，雖兩造所簽訂制式性租賃書面並未明白約定，亦不影響兩造間此項合意之存在。
⒋關於裝潢、設施費單據中其買受人雖均為『社團法人桃園縣
基督教台灣宣教聯會』，但原告乃係依附於該法人團體之單位，實際上之買受人均為原告。又原告另與他人成立之新租賃契約，其承租人之名義（手寫部分) 或為台灣宣教聯會或為其他人，但均有蓋上基督教台灣宣教神學院之印章，且實際上承租使用並按期繳納租金者亦均為原告，足證該等新租建物均為原告所承租，並均因原告無法繼續承租使用系爭房屋所陸續承租，至是與本案有關，被告辯稱難認與本案有關或承租人非原告等相關爭執，均無理由。
⒌綜觀系爭租約第9 條、第17條及第4 點特約之約定，應特別
強調者為原告之回復原狀義務、搬遷義務及賠償請求權之消滅等事項，均以原告有可歸責於己之事由為前提，若不可歸責於原告之事由致原告不能全部履行依租約所約定之義務者，自不能依租約該等規定或約定使原告喪失賠償請求權或遭受其他不利益。被告並未交付或保持合於約定使用、收益之租賃物予原告，對於其胞姐惡意阻撓原告使用系爭房屋之重大障礙又不為排除，自應負不完全給付、給付不能之債務不履行責任，原告並主張解除契約，系爭租約乃可歸責於被告之事由致使不能繼續而消滅，自不能反以租賃契約該等規定或約定強令原告喪失賠償請求權。
⒍原告並非僅主張解除系爭租約，更主張被告未交付或保持合
於教會、神學院等使用、收益之租賃物予原告，又遭受桃園縣政府函令不利處分，具有不完全給付之可歸責事由。另因不能做為教會、神學院、辦公室或宿舍使用之故，被告其他租賃物之給付對於原告已無利益，原告自得拒絕該其他部分之給付，向被告請求全部不履行之損害賠償，具有給付不能之原因，原告自可解除系爭租約，並向被告請求賠償所受損害，此項損害自應包括原告相當於新租金與舊租金差額之預期利益損害（包括必要之管理費) 。另原告尚主張被告以其不作為詐欺之不法前行為，引致原告作成與被告簽訂租賃契約，致原告遭受財產上之損害，依民法第184 條第1 項前段規定，自可向被告請求賠償所受之損害。
二、被告抗辯：㈠兩造並未約定系爭房屋作為「教會」使用。按「要約」與「
要約之引誘」有別，要約之引誘為意思通知，其目的在使相對人向其為要約，並非使其承諾而成立契約，而房屋之招租廣告，並非要約，而係要約之引誘，當事人自不受其約束，故租賃契約之內容，應以實際上所訂立之租賃契約為判斷依據。本件招租廣告中雖有「租、辦公室、牆面廣告、適合教會、餐廳、員工宿舍…」等字句，惟此招租廣告乃要約之引誘而非要約，被告自不受其拘束，故兩造是否有約定系爭房屋須做為教會使用，應以所簽訂之租賃契約為依據。由兩造所簽訂之系爭租約觀之，其上並無系爭房屋須做為教會使用之約定，復為原告所不爭執，亦即兩造並未約定系爭房屋做為教會使用，則被告自無債務不履行或侵權行為可言，故原告依此請求賠償損害，即屬無據。至於原告於承租後，係欲做為「教會、牧師、宿舍」或其他使用，此乃原告應自行斟酌考量之事，與被告無涉。
㈡原告一再陳稱無端使其連帶遭受桃園縣政府之不利益處分云
云，並以原證四之函文為據，惟觀諸該函文內容，僅係通知欲於99年6 月4 日辦理現場會勘而已，何來所謂不利益處分。況原告並非社團或財團法人，亦非依法組織之人民團體，則縱令被告將系爭房屋變更使用，惟原告依其資格是否即能將系爭房屋做為教會使用，不無疑問。若原告因其個人因素而無法申請教會使用，被告亦無侵權行為或債務不履行之問題。更何況原告並非無租用建物做為教會使用之經驗，當知何種建物始可供教會使用，因此，若系爭房屋果有欲做為教會使用之約定，何以原告未於訂約之際或於書面租約中，提出被告須負責將建物變更使用之要求，足證兩造並無做為教會使用之合意，且被告亦無將系爭房屋變更使用之義務。至於原告所稱：「簽約後被告也常到施工現場去看」及「甚至被告更偕同原告查勘租賃建物之外牆，並建議教會之廣告可以在外牆之某部分設施等情事…」，被告予以否認。
㈢原告請求賠償之損害內容及金額於法不合。
⒈裝潢及設施之損害：系爭房屋內除原告於6 樓所加蓋之部分
尚未拆除回復原狀之外，其餘之裝潢及設施，原告均已於發函終止租約前即拆除搬遷一空，何能再要求被告賠償。況依系爭租約第9 條規定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」；第17條規定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。」；租約最末頁第4 點約明：「房屋租約到期或解約，乙方負責在七天內遷出乙方所有物，否則乙方同意甲方沒收乙方所有物品，乙方無任何異議，乙方並同意不得向甲方要求任何賠償。」，亦即租賃契約不論係因租賃期滿、終止或解除契約而消滅，系爭房屋內屬於原告所有之裝潢、設施或其他物品未搬遷者，兩造早已約明原告應回復原狀或任憑被告處理或由被告沒收，且約定原告不得向被告要求任何賠償，原告今要求被告賠償裝潢及設施之損害，顯屬無理。退步言之，原告所提出有關裝潢、設施費之單據，其買受人均係『社團法人』桃園縣基督教台灣宣教聯會，並非本件之原告，實不足以證明該等費用與本件請求有關，故不應准許。再者，依原告所提出之明細表及收據，其中不乏係非工資及可重複使用之非耗材費用（無一經使用即為耗損之情事），故應予扣除，茲分述如下：
⑴裝潢工資：原告提出編號A7、A11 、A14 、A15 、A19 、A2
0 、A24 、B13 、C7、C10 、J1等單據，請求被告支付裝潢工資，惟A14 及A19 均載明室內裝修「一式」，無法證明是否為工資。
⑵C 水電工類：其中C3冷氣電器用品、C8水電熱水器、C14 電器材料、C16 水電材料等，以上費用均應扣除。
⑶E 廚房浴室類：其中E1電熱器等、E2不鏽鋼廚櫃、E4抽油煙機瓦斯爐、E8抽油煙機等費用，均應扣除。
⑷F 禮拜堂類：其中F10 講台布幔、F11 冷氣配置等費用，均
應扣除。原告雖主張F11 部分係指冷氣管線之配置及安裝費用云云，惟依一般常態，購買冷氣設備即含有管線配置及安裝，並無須另外支付配置及安裝費用，且F11 之費用高達58,000元，遠高於一般之冷氣機設備，顯與常情不符，故F11之費用當屬「購買冷氣設備（含配置）」之費用，可重覆使用。
⒉相當於租金之預期利益損害；原告既已發函表明自99年9 月
1 日起終止系爭租約，則其於租約終止後所新發生與他人間之租金債務，自與被告無關，亦無所謂租金之預期利益損害可言，被告自無賠償之義務。何況依原告所提出原證十之租賃書節本影本數份及原證14之管理費收據，其承租人為「台灣宣教聯會」或「戴春香」，均與原告並不相符，且租賃期限亦有自99年7 月1 日起或99年8 月16日者，難以證明與本件請求有關，而其中桃園市○○路○段○○○ 號12樓之1 租約，承租人第一頁為曾金助，末頁則為戴春香，前後不一，其真實性存疑，且亦難認與本案有關。另原告主張之「相當於租金之預期利益損害」及「負擔新租賃物之必要管理費」可預期節省之利益，與民法第216 條第1 、2 項規定之所失利益，並不相符，蓋「所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害…」（最高法院48年台上字第1934號判例意旨參照) ，原告主張之內容，並非所失利益之範疇，故其請求自無理由。何況原告既能以每月4 萬元之租金承租系爭房屋，則其亦非不能再以相同之租金承租條件相同或類似之建物，故縱令被告有債務不履行或侵權行為，惟並不當然產生原告「相當於租金之預期利益損害」或「負擔新租賃物之必要管理費用可預期節省之利益」之損害，亦即兩者之間，並無相當因果關係存在，故原告自不得請求此項賠償。㈣聲明：⒈原告之訴及其假執行聲請均駁回。⒉如受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於98年12月23日簽訂系爭租約，租期為99年2 月1 日起
至102 年2 月1 日，租金為每月4 萬元（見桃簡卷第11至13頁）。
㈡原告承租系爭房屋係作為教會使用。
㈢被告委託之仲介公司於系爭房屋出租給原告前，曾就系爭房
屋張貼內容為「租- 辦公室、牆面廣告，適合教會、餐廳、員工宿舍3-5 樓面積80-250坪」之招租公告（見桃簡卷第10頁）。
㈣系爭房屋因供教會使用遭桃園縣政府發函限期命改善（見桃簡卷第15頁）。
㈤被告胞姐曾張貼警告公告（見桃簡卷第14頁）。
㈥原告委請律師多次發函予被告出面處理，排除違反建築法及被告胞姐阻撓使用租賃物之障礙（見桃簡卷第17至19頁）。
㈦原告於100 年8 月30日通知被告自99年9 月1 日起終止系爭租約（見桃簡卷第19頁）。
四、茲就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下：㈠按招租廣告固屬要約之引誘，然承租人受此要約之引誘後，
進而據此招租廣告與出租人洽談租賃事宜，則該招租廣告之記載實已成為契約內容之一部分，非單純之要約引誘可比。承租人與出租人訂定租賃契約，乃信賴承租後之房屋面積、格局，將如招租廣告上所載。故出租人以招租廣告誘發客戶承租房屋之動機，且以招租廣告與承租人洽談租賃物格局時，雙方於契約中雖未就廣告內容再為約定，出租人所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，除非出租人在言詞或書面契約中另為特別之說明，否則該招租廣告上有關格局（即適用教會、餐廳、員工宿舍）之說明應成為契約內容之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決可資參照）。查被告之招租廣告載明系爭租賃物之格局適合教會、餐廳、員工宿舍。證人即原告之子曾聖宏亦證稱：「（問：簽約的過程有沒有跟被告提到說租這個房子要做什麼用的？）有。因為我要做教會使用，所以有問被告三樓挑高部分可否重新整理作為教堂使用，我們當時是看重系爭房子三樓挑高部分很氣派很適合作禮拜堂，才會挑中這個房子，所以我們和房東在言談中不斷提到如何使用作為教堂之用。」等語（見本院卷第80頁背面）。是本件招租廣告上關於〔適合教會、餐廳、員工宿舍〕之記載，具有補充契約內容之效力，而成為系爭租約內容之一部。
㈡按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。又如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。又按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423 條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」（最高法院86年度台上第3490號、86年度台上第1675號、77年台上字第2369號裁判要旨參照）。
㈢本件原告於98年12月23日向被告承租系爭房屋，契約約定租
賃期間自99年2 月1 日至102 年2 月1 日止，且原告承租系爭房屋係作為「教會」使用，業如上述。又原告主張系爭房屋使用執照需變更為「宗教設施場所使用」，方能作為教會之使用，而系爭房屋未能完成使用執照變更，係因被告拒不配合辦理，致無法核發變更使用執照所致云云。經查：
⒈按建築法第73條第2 項、第91條第1 項分別規定：「建築物
應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。…」，而本件經桃園縣政府於99年3 月3 日派員現場勘查，桃園縣桃園市○○路○○○ 號3 ～5 樓建築物（即系爭房屋），未經許可擅自作宗教設施場所使用，業已違反上揭建築法規定，請即依建築法相關規定改善，有桃園縣政府99年3 月11日府工使字第0000000000號函文在卷可稽（見桃簡卷第15頁）。參以證人即建築師簡昌源證述：「（問：變更使用類別是需要所有權人去變更嗎？）不用，任何人都可以變更，但建築物所有權人要提供同意書，如果沒有建物所有人的同意書，縣政府不會受理。」等語（見本院卷第162頁），足徵系爭房屋使用執照欲變更為宗教使用需經建物所有人即被告出具同意書配合辦理，而被告訴訟代理人於本院審理中陳稱：被告有收到桃園縣政府99年3 月11日之函文，因當時被告認為兩造簽約時並未約定系爭房屋係供教會使用，故未配合辦理等語（見本院卷第187 頁背面），足見系爭房屋確不可供作宗教設施場所使用，且因被告不願配合，致系爭房屋無法辦理申請變更使用執照，而無法供教會使用。⒉準此，兩造於簽訂租賃契約後，被告本即應配合原告辦理「
變更使用執照」之申請，惟被告卻拒絕配合辦理，導致無法申請變更使用執照，而無法提供合於教會使用之狀態。揆諸前開說明，租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。本件被告確實有上述之原因，致無法將系爭房屋供教會使用，顯不符合民法423 條之規定，則出租人即被告就此應負賠償責任。
㈣承前所述，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交
付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。本件系爭房屋因出租人未配合辦理變更使用執照，而無法供教會使用，無論是否有可歸責於原告之事由，被告既未提供符合教會使用之租賃物，即須負債務不履行之責任。而系爭房屋有如前所述未經許可擅自作宗教設施場所使用之事項，經桃園縣政府要求改善，有桃園縣政府之函文可考（見桃簡卷第15頁）。本件出租人即被告自承曾收受上開要求改善之函文，然既未配合改善，以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人即原告，則原告如受有損害，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。又原告因被告債務不履行，嗣契約解除，而解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求（民法第260 條參照）。是原告解除契約仍得請求損害賠償。關於原告請求所受損害，有無理由？茲分述如下：
⒈關於裝潢工資損害319,783元部分：
⑴按兩造租賃契約第2 條約定：「租賃期間經甲乙雙方洽訂為
3 年即自99年2 月1 日起至102 年2 月1 日止。」，依原告委請文志榮律師所寄發律師函，兩造租賃契約係於99年9 月
1 日終止，有效租賃期間為7 個月，租約終止後至原租期屆滿之期間則為29個月，顯然原告支出裝潢工資、設備及其他設施等費用，未能依原訂計畫使用三年。
⑵原告主張伊支出裝潢工資費用共計396,957 元，因已使用租
賃物7 個月，尚可使用29個月，故此部分可請求之數額為319,783 元等語，並提出費用明細表、付款簽收單、統一發票為證（見桃簡卷第26、27、29、30、44頁背面、第28頁正反面、第40、45、66頁，本院卷第190 頁正反面），就此被告除抗辯編號A14 及A19 均係室內裝修「一式」，無法證明是否工資外，其餘部分均不爭執。經查，證人韋承綱證述：「（《提示卷二十八頁A14 及卷二十九頁背面A19 》問：這些發票日所載「一式」是什麼費用？）是連工帶料含工資。」等語（見本院卷第79頁背面），堪認編號A14 及A19 統一發票上所載金額確係裝潢工資費用，是被告所辯，洵屬無據。則原告請求被告給付裝潢工資費用319,783 元，為有理由，應予准許。
⒉關於裝潢設備、其他設施等不能重覆使用之損害277,700 元部分：
⑴原告主張伊所支出裝潢設備及其他設施等費用，因已使用該
等設備及設施7 個月，尚可使用29個月，折舊後共計354,75
4 元，扣除捨棄之C15 部分折舊後費用10,013元，原告尚可請求損可失使用29個月之利益為277,700 元〈（354,754 元－10,013元）÷36月×29月＝277,704 元，元以下四捨五入〉等語，並提出費用明細表、收據、付款簽收單、統一發票為證（見桃簡卷第25至33頁、第37、38頁、第43至48頁、第
53 、54 、57、58、61、63、66頁，本院卷第190 頁背面、第191 、192 頁）。經查，上開費用明細表，被告除C3、C8、C14 、C16 、E1、E2、E4、E8、F10 、F11 外，其餘項目之「金額」及「無法重複使用」部分不爭執，有被告提出之民事綜合辯論意旨㈦狀1 份在卷（見本院卷第195 頁、第19
6 頁）可稽，而其中編號E1「電熱器等」折舊後計47,040元、編號E2「不銹鋼櫥櫃」折舊後計2,720 元、編號E4「抽油煙機、瓦斯爐（3 樓）」折舊後共計6,670 元、編號E8「抽油煙機（5 樓）」折舊後計3,729 元、編號C3「電器用品（冷氣）」折舊後計7,680 元，合計67,839元（計算式：47,
040 元+2,720元+6,670元+3,729元+7,680元＝67,839元）部分，均可再使用，而非耗材，且上開物品，經原告於本院審理時自承，已經原告自上開租物處拆除搬回（見本院卷第19
8 頁反面），故此部分應予扣除。是原告此部分得請求之金額為223,068 元〈計算式：354,754 元－10,013元（C15 捨棄部分）－67,839元＝276,902 元；276,902 元÷36月×29月＝223,068 元，元以下四捨五入），逾此部分之請求，自屬無據。
⑵至被告雖辯稱編號F10 「紅色窗簾（講台布幔）」為可重覆
使用之耗材應予扣除云云，惟該項目設施屬不可再使用之耗材乙節，業經證人韋承綱證述：「（問：地毯及拉簾拆除後可否移到其他地方重複使用？）不行，因為…拉簾已經裁剪過了也無法重複使用。」、「（問：證人說拉簾無法重複使用，意思是否為尺寸不一定相符，所以無法使用之意？）是的。」等語綦詳（見本院卷第79頁反面、第80頁），是被告此部分所辯，自不足採。
⒊關於增加租金之損害938,550元部分：
⑴經查，兩造於98年12月23日簽訂系爭租約時，約定租賃期限
為99年2 月1 日起至102 年2 月1 日止，每月租金為40,000元，此有房屋租賃契約1 份在卷（見桃簡卷第11頁至第13頁）可稽，原告因與被告解除契約，另向第三人以每月64,000元之價格承租位於桃園市○○路○ 段○○○ 號3 樓之5 、4 樓之7 、5 樓之1 、12樓之1 、18樓之4 、B2停車位7 號及B3停車位3 號建物使用等情，業據提出租賃契約書影本7 份在卷可佐（見本院卷第41頁、第42頁、第59至第64頁反面），而原告另訂新約租賃物之條件並未優於系爭租約之房屋，為被告所不爭。依兩造之租賃契約，原告每月僅需支付租金40,000元，而系爭約租解除後，原告與第三人另定租約，每月租金為64,000元，則原告因此受有每月租金增加24,000元之損害，是以倘若系爭租約未經解除，原告就系爭房屋尚可預期使用29個月，則原告增加租金之損害為696,000 元（24,000元×29月=696,000元）。又原告前承租系爭房屋無需繳納管理費，惟另與第三人所訂之租約每2 個月則須繳納管理費17,325元【計算式：2,925 元（3 樓之5 ）+3,465元（4 樓之7 ）+3,410元（5 樓之1 ）+3,635元（12樓之1 ）+3,890元（18樓之4 ）＝17,325元】，此有100 年1 至8 月份富甲天下管理費收據影本20紙在卷可稽（見本院卷第44頁至第48頁背面），故原告即受有預期節省29個月管理費利益251,21
3 元（計算式：17,325元÷2 ×29月＝251,213 元，元以下四捨五入）之損害，是原告此部分得請求之金額為947,21 3元（696,000 元+251,213元＝947,213 元，元以下四捨五入），則原告請求被告賠償938,550 元，未逾上開範圍，應予准許。
⑵至被告雖辯稱原告所提原證10之租賃契約書及原證14之管理
費收據，其承租人為「台灣宣教聯會」或「戴春香」，均與原告並不相符云云，惟上開租約上雖有部分承租人載明為「台灣宣教聯會」或「戴春香」，惟該等租約上承租人欄上均蓋有「基督教台灣宣教神學院」之印章，且該印章與兩造前所簽立之系爭租約上原告所用印之章相符，堪認原告主張上開租約均係其與第三人所簽立，尚非子虛，應可採信。
⒋準此，原告得請求所受損害合計為1,481,401 元（319,783元+223,068元+938,550元），逾此部份之請求，應予駁回。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、同法第233 條1 項前段、同法第203 條分別定有明文。查兩造間就系爭房屋所簽立之系爭租約，業經原告合法解除，前已詳論。又請求債務不履行損害賠償之遲延利息部分，核該金錢給付並無給付之確定期限，揆諸前揭說明，被告應自起訴狀繕本送達或受催告時始負遲延責任，原告就本件於100 年2 月18日所為民事起訴狀，於100 年2 月25日始合法送達被告，由其配偶簽收，有卷附送達證書在卷可考（見桃簡卷第81頁），被告應自上開起訴狀送達之翌日即100 年2 月26日起負遲延之責任。雖原告主張自99年9 月1 日起算遲延利息，並提出律師函及中華郵政掛號郵件收件回執等影本為證，惟觀諸上開律師函並未明確載明被告應賠償之金額，被告尚無法憑上開書函給付原告賠償金額，是原告前開主張遲延利息之起算日為99年9 月1 日云云，尚不足採，故原告逾上開範圍之利息請求，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告請求被告給付1,481,401 元及自100 年2 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，自屬正當，應予准許；逾上開範圍之請求，即屬不應准許。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 19 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 19 日
書記官 邱 仲 騏