臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第614號原 告 呂潘阿玉訴訟代理人 李培綜被 告 星鑽大樓管理委員會法定代理人 陳培琛訴訟代理人 吳永祺上列當事人間確認規約無效事件，本院於民國100 年11月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。查原告為星鑽大樓社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，原告起訴主張系爭社區由被告於民國96年5 月26日召開之96年度區分所有權人第3 次會議訂定之「星鑽大樓規約」（下稱96年規約）及於98年5 月26日召開之98年度區分所有權人會議訂定之「星鑽大樓規約」（下稱98年規約）皆無效等語，為被告所否認，而原告因前開法律關係之存否不明確，已影響其身為區分所有權人之權益，致其私法上之地位及權利處於不安狀態，而得以本確認判決予以除去，依上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴略以：㈠緣原告呂潘阿玉現為「星鑽大樓」之區分所有權人，現設址
於桃園縣桃園市○○街○○號4 樓之8 ，即星鑽大樓四樓住戶。按規約之制訂應遵守公寓大廈管理條例（下稱系爭條例）之規定，然被告於96年4 月14日下午2 時所召開星鑽大樓區分所有權人會議時，於討論事項第六條規約修正案中第2 項增列公共基金之目的為「強化基金安全，保障善良住戶，及伸張正義」，顯有違系爭條例公共基金之設置應為維護社區共同利益，管理維護社區之用。系爭社區既有管理費之收取，其公共基金之收取顯有巧立名目、與法不合之嫌。再查，該決議額外增收公共基金之理由為：⑴解決法拍屋長期佔住本大樓，只享受不負擔；⑵開關各樓層阻隔門而增收。惟關於前揭理由⑴部分，管委會可依系爭條例第22條第1 項第3款規定，請求所屬法院強制期遷離；關於前揭理由⑵部分，只要管理負責人請求服務人員開關即可，何需增收管理費外之公共基金，故此均顯與徵收公共基金之目的不符，更遑論系爭社區之管理費於管委會成立前（94年7 月1 日）營業用途每坪收費新台幣（下同）100 元、住宅用途每坪收費65元（本院卷一第107 頁），已屬豪宅收費，現又增列增收公共基金，每坪132 元來懲治有異議之住戶，如不肯繳納管理費以外之公共基金之住戶，更被請求每坪430 元，於法顯有不符。又依系爭條例第18條第1 項第2 款規定，公共基金之收取應經區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，並無規定可由自訂之規約繳納（參照規約第36條、第44條）。㈡如前所述，被告已違反系爭條例第25條第1 項每年應至少召
開一次區分所有權人會議之規定，而被告於100 年1 月29日14時所召開之第2 次區分所有權人會議，雖符合系爭條例第32條第1 項之形式規定，惟據目睹住戶所言僅7 至8 人參加，其卻在會議記錄書中記載第5 條主席報告中第2 項應出席92權、親自出席25位、委託出席14位（見本院卷一第202 頁），此雖符合系爭條例第32條規定，但可合理懷疑出席委託書之合法性，可傳喚出席該區分所有權人會議之住戶人出庭作證，證實被告有依討論議案：規約修正案中2.「請司儀逐條解釋規約…」。縱有逐條解釋規約，然該修正規約為被告在98年5 月16日管理委員會議所修正之規約，此有違反系爭條例第3 條第12款規定，規約應經區分所有權人會議決議，及系爭條例第18條第1 項第2 款公共基金之運用應依區分所有權人之會議為之。
㈢另被告即本社區之管理委員會與事務管理人（按即總幹事）
吳永祺因嚴重背信於本大樓所有住戶，並涉及公共危險、侵占、偽造文書等事（見本院卷一第159 頁至180 頁），現於桃園地檢署仁股以99年偵字第22468 號受理偵辦中，而被告未按系爭條例第38條規定，其為被告或原告時，應將訴訟要旨速告區分所有權人，顯有違反法規。另前開總幹事吳永祺之認可證已在99年8 月21日到期，社區秘書邱素華為吳永祺之配偶，則沒有認可證，業已違反系爭條例第42條規定，無中央主管機關核發之認可證或登記證，仍執行管理維護事物。且據聞該員除於本大樓執行事務外，更於其他社區執行管理維護事物，倘為屬實，已違反系爭條例第44條第3 款規定，不得同時受聘於二家以上之管理維護公司，被告不察，顯係失職。且本社區總幹事吳永祺、前任秘書吳美雲、現任秘書邱素華，與即將再次上任之主委吳靜娜均為親戚，而被告所通過96年規約第54條、55條（見本院卷一第49頁），規定要為服務管理人提撥退休金，有違常理。因為社區也有可能委請保全公司聘用服務人員，其退休金自當由保全公司負責提撥，何況系爭條例並無此項規定，更無從列入規約。此顯係為私己所有，嚴重損及社區住戶權益，該規約當然無效。㈣除上所述情形外，整理本件星鑽大樓系爭96、98年之社區規約因瑕疵無效之情形如下：
1.區分所有權人決議程序及方法瑕疵部分：⑴96年5 月26日星鑽大樓區分所有權人會議，應出席92位，親
自出席14位，委託出席26位，缺席52位，出席人數40位（含委託），僅占全體住戶43％。主席報告：6 之規約修正案，表決方式以贊成者不要舉手，反對者舉手之方式，反對0票、贊成40票、棄權0 票，因無反對意見，修改社區規約案無異議通過（見本院卷一第13頁）。
⑵98年5 月16日星鑽大樓區分所有權人會議，應出席92席，親
自出席15席，委託出席25席，缺席52席，出席開會人數40席（含委託出席）僅占全體住戶43％。討論議案三「規約修正案」，表決方式以贊成者不要舉手，反對者請舉手之方式，反對0 票、贊成40票、棄權0 票，因無反對意見，修改社區規約案無異議通過（詳100 年11月10日補陳述狀第10頁）。
⑶按規約第20條（96年、98年規約均同）規定需區分所有權人
過半數及區分所有比例過半數方得議決各項會議討論事項。且規約之變更屬重大議題，應依系爭條例第31條所定之議決比例，即應有區分所有權人2/3 以上出席及區分所有權比例也必須達2/3以上，出席人數3/4以上及區分所有權比例3/4以上同意行使之，但上開96年、98年二次區分所有權人會議卻引用規約第21條，以僅需三人在場並1/5 及其區分所有權比例合計1/5 出席，強行通過規約修正案，與系爭條例第31條規範之立法目的不合，而有決議無效之嫌。
2.星鑽大樓依前開程序通過修正之規約，內容違法不當部分：⑴98年星鑽大樓規約部分：
①規約第39條第1項第2至8款、第2項（有關減、免繳管理費之
規定，有關減收標準從減收10％至67.5％皆有）、第41條（願意補繳積欠管理費者，按舊制收費，及住宅、辦公用每坪收65元、營業用途每坪收100 元）、第43條第1 至3 款（公共基金之徵繳累積至一定額度後，可停徵之標準授權管委會決定）、第46條第1 至14款、第16、20、21、23、25、26、27-5款（其他有關管理費、公共基金所不適用優惠、停徵之列舉事項）、第47條第5、6款（前開不適用優惠、停徵之申請規約解釋、認定及其救濟辦法）、第50條第5 、8 款（區分所有權人或住戶違反建物使用、住戶共同利益行為時，之處罰不適用優惠、停徵規定）等上開規定，屬關於公共基金減繳和免徵之認定辦法及管委會可決議認定哪些住戶減繳或免徵，皆不符系爭條例第11條第1 、2 項公共基金之運用明文規定作為共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應按其共有之應有比例分擔，及第18條第1 項第2 款規定公共基金為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，並未授權區分所有權人會議可制訂於規約內，交由管委會執行認定哪些住戶可減繳或免徵做為優惠獎勵，致參與抗爭檢舉管委會或服務人員者，管委會對其祭出以3 年以上15年以下之管理費不優惠、公共基金不停徵懲罰條款，也違反民法第148條之規定。
②規約第36條有關公共基金之徵繳計算以每平方公尺130 元（
每坪約430 元），已是豪宅之收費標準，無疑是以原訂或修正改定全額續繳之住戶支出來供養共同使用共用部分及約定共用部分減繳或免繳住戶（免繳住戶幾乎都是前後任管理委員），並不符公平原則。其目的旨在加重懲罰對其提出異議之住戶，及在至戶無法負擔上開費用後，聲請法拍，派其親信前往低價競標圖利。
③規約第13條有關參與會議資格取得以開會前15日登錄之區分
所有權人名冊為準，增加系爭條例所無之限制，剝奪區分所有權人參與會議之權益。第28條第3 款將擔任管理委員之年齡限制為22歲至80歲，亦屬增加系爭條例所無之限制，應有無效之虞。
④規約第33條第2 至5 款規定就利害關係人申請閱覽社區檔案
文件，均要繳交閱覽費，且各項目文件每項均要收費，少則每項1,500 元（閱覽規約、使用執照、圖說、財產清冊），多則如閱覽區分所有權人會議紀錄書、管委會會議記錄書每年每項3,600 元、函收繳費及欠費狀況、銀行存簿、存證信函、閱覽財報等每年每項7,200 元，且一經指定期日，未閱覽時，相關費用不予退還。查系爭條例第35條並未規定授權可於規約制訂不合理之收費，反而規定管委會不得拒絕借閱，實為變相禁止利害關係人申請閱覽。
⑤規約第38條規定遲誤應繳納金額時，除訴請補繳外，另收取
遲延利息，以未繳金額年息10％計算，亦與系爭條例第21條所定遲延利息並未規定明確利率不相符。
⑥規約第37條規定管理費及公共基金需一次繳納3 個月之費用
，不一次繳納者，視為未繳納，顯屬增加系爭條例所無之限制，有無效之虞。
⑦規約第44條第1項第3款、第54條第7 款、第55條有關管理社
區事務人員給予按基本工資20％提供退休準備金，及服務滿
5 年得申請退休，並將此退休準備金以服務人員一人及管委會至少兩人開設帳戶之福利制訂於規約中，顯又以未能減繳或免繳公共基金之住戶來供養管理事務人員。
⑧規約第58條訂定公設水電費由區分所有權人、住戶分擔，那
麼管委會所收取之管理費、公共基金、車位清潔費之用途何在？此項規定顯與實務上由公基金支付不同。
⑨依桃園縣政府100年3月25日府工使字第1000113602號函（本
院卷一第181 頁）復原告申請星鑽大樓98、100 年度區分所有權人會議資料及社區規約一案，指明被告管委會並未將98、100 年度前開資料送主管機關備查，顯見該規約無效。
⑵96年星鑽大樓社區規約：
①規約第38條、第39條第1至8款、第40、41、42條、第44條第
1 至4 款、第47條第4 至8 款等有關公共基金減繳或免繳、認定辦法、及管委會可決議認定哪些住戶減繳或免徵，皆不符合系爭條例第11條第1 、2 項、第18條第1 項第2 款規定，業如上98年規約所述情形。
②規約第44條第1、2項、第3項第1至2 款、第4 項規定有違反
系爭條例第11條第1 項規定公共基金僅作為共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，已如98年規約所述情形。
③規約第13條有關參與會議資格取得以開會前15日登錄之區分
所有權人名冊為準，增加系爭條例所無之限制，剝奪區分所有權人參與會議之權益，亦如前開98年規約所述情形。
④規約第33條第3 款規定利害關係人申請閱覽社區檔案文件，
均要繳交500 元之閱覽費，影印費、工程複製費另計，與系爭條例第35條之規定不符，亦如98年規約所述情形。
⑤規約第37條、38條規定管理費、公共基金之繳納不可按月繳
納，僅能一次預繳三個月，另遲交者，收取遲延利息達10％，皆屬增加系爭條例所無之限制，增加住戶負擔。
⑥規約第45條第1 項第3 款、第54條第6 款、第55條有關管理
社區事務人員給予按基本工資20％提供退休準備金，及服務滿5 年得申請退休，並將此退休準備金以服務人員一人及管委會至少兩人開設帳戶之福利制訂於規約中，顯又以未能減繳或免繳公共基金之住戶來供養管理試務人員，亦如98年規約所述情形。
⑦規約第59條訂定公設水電費由區分所有權人、住戶分擔，那
麼管委會所收取之管理費、公共基金、車位清潔費之用途何在？此項規定顯與實務上由公基金支付不同。
⑧且修正本次規約所據之決議僅提及法拍屋長期占住本大樓，
解決辦法為額外開徵公共基金，即僅有開徵之目的，但並未討論、議決開徵額度及計算方式，更無修改規約之決議，然管委會係於區分所有權人會議之後再自行標定開徵金額及大幅修改規約，如「公共基金徵繳之計算：每平方公尺40元」與「經管理委員會，管理委員3/4 出席，百分之百通過，免繳公共基金」之規定，納入當年規約之變更中，顯已違反系爭條例第31條、第32條規定；至於上開96年度所修正之其他規約，亦是迴避區分所有權人會議議決事項，亦有系爭條例第31條、第32條之違反。
㈤聲明：請求確認由被告於96年5 月26日召開之96年度區分所
有權人第3 次會議訂定之96年規約及於98年5 月26日召開之98年度區分所有權人會議訂定之98年規約皆無效。
二、被告抗辯略以：㈠就星鑽大樓96年修正之規約無效之訴，已逾時效規定，另原
告於鈞院業已提起99年度訴字第708 號並經駁回在案（見本院卷一第218 頁），現又起訴，有一事不再理法則之適用。
㈡公共基金徵收標準之變動，係因管委會先前倒了三次，消防
局來檢查說社區消防設備不合格，因為發電機一、二十年沒有修繕，一次修繕至少需要60幾萬元，但社區沒有錢改善，一次被罰4 萬元，現在一直有在改善。又依據系爭條例第18條規定，公共基金的來源有4 項，依第1 項第2 款：「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，規約第43條是規定依累積額度可以減繳或免繳，並非針對特定人可以減繳或免繳。目前被告並未做出規約第43條所稱之停徵（減繳或免繳）決議，目前都還是要繳，未繳的人都會再催繳。另由管理費總收入提撥10％做為公共基金是固定的，惟仍不夠用，才又依第36條再徵收，目前也沒有訂出累積停徵公共基金之額度。
㈢系爭條例第23條第2項第5款有規定社區財務運作之監督，而
聘僱人員是在社區工作，區分所有權人會議認為應該要定清楚以避免日後糾紛，才分開為二個帳戶，並無不妥。
㈣答辯聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告原訂於96年4 月14日14時召開96年度區分所有權人第2
次會議，但因應出席人數92位，出席人數僅3 位，缺席89位，不足開會人數流會，改於96年5 月26日14時舉行區分所有權人會議，此次應出席92位，親自出席14位，委託出席26位，缺席52位，達法定人數1/5 以上及區分所有權比例合計1/5 以上，討論議案中有關規約修正案，表決增列徵收公共基金乙案以贊成請不要舉手，反對請舉手方式表決，決議反對0 票、贊成40票。（詳見本院卷一第13頁、第15頁至41頁所附：96年5 月26日之96年區分所有權人會議記錄書、該次會議記錄書之公告、簽到名冊、委託書等）㈡被告召開98年度區分所有權人會議，前二次會議皆因不足開
會人數流會，改於98年5 月16日14時舉行區分所有權人會議，應出席92位，親自出席15位，委託出席25位，缺席52位，總出席人數，達法定人數1/5 以上及區分所有權比例合計1/5 以上。（詳見本院卷三第166 至198 頁所附：98年5 月16日之98年區分所有權人會議第3 次會議記錄書、簽到名冊、委託書，及對未出席者寄送該次會議書暨公告之郵寄名冊、公告、簽收名冊、掛號郵件執據等）
四、兩造爭執之事項：㈠爭點一：系爭社區於96年、98年召開之區分所有權人會議所
決議之事項，其程序是否違反公寓大廈管理條例第31條、32條規定？㈡爭點二：系爭社區於96年、98年分別修正通過如下之規約條
款，是否因違法而無效？
1.爭點二之一：系爭社區公共基金之開徵是否合目的性？非以決議為之而係訂於規約內可否？有關管理費、公共基金之減繳、免繳、停徵、免徵、適用優惠之標準及漏未繳納而處罰加徵是否合法？並授權管委會執行認定，是否合法？或有無民法第148 條之權利濫用等情？（規約第35、36、37、38、
39、43條等）
2.爭點二之二：閱覽社區規約、各項會議記錄、相關財務帳冊、會計憑證等有關收費標準過高是否合法？（規約第33條）
3.爭點二之三：規約有關社區服務人員相關福利規定，是否逾越系爭條例之規定或違法？（規約第54、55條）
五、本院之判斷：㈠關於爭點一：
原告主張：有關規約的制定及修正，為重大議題，依系爭條例第31條之規定，應有區分所有權人2/3 以上出席及區分所有權人比例達2/3 以上，以出席人數及所有權比例達3/4 以上同意行之，但系爭社區96年、98年召開之區分所有權人會議都沒有達到上開比例，且第一次會議人數不足，就直接依系爭條例第32條規定，以區分所有人數3 人及區分所有權比例1/5 以上出席並以出席人數暨其區分所有權比例合計過半數，且未經逐條討論就通過規約修正案有程序不合法等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意行之。
」，同條例第32條規定：「（第1 項）區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議（第1 項）。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立（第2 項）。第1 項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之（第3 項）。」。據此，有關區分所有權會議之決議，如規約另有特別規定其出席人數及區分所有權比例時，即應依規約辦理。
2.觀諸系爭社區於95年9 月30日通過之規約（按兩造對此份規約之效力並無爭執），其第7 條第2 項後段、第6 項、第7項分別規定：「區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例戰出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」、「區分所有權人會議未獲致決議，出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；重新召集會議；其開議，應有區分所有權人1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。」、「下列各目的事項，應經區分所有權人會議決議：⑴規約之訂定或變更。⑵公寓大廈之重大修繕或改良。⑶公寓大廈有本條例第13條第2 款或第3 款情形之一需重建者。約定專用或約定共用事項。⑷管理委員得為工作之需要支領費用或接受報酬，其給付方法，應依區分所有權人會議之決議為之。⑸其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。」（見本院卷一第53頁）。按前開系爭社區95年9 月30日通過之規約，既為公寓大廈管理條例之特別規定者，即應在96年召開之區分所有權人會議之召開程序中優先適用，此項見解亦經內政部93年12月23日台內營字第0930013062號函闡釋在案。
至於原告所稱：修正規約乃為重大議案，應優先適用系爭條例第31條之規定等語，惟查，前開95年之規約並無區分重大議案與一般議案，如前所述，僅規定「規約之訂定或變更」等事項應依區分所有權人會議決議之，此觀區分所有權人會議相關事項均詳載於95年規約之第7 條中自明，亦即此仍屬社區自治事項，故原告所指96年召開之區分所有權人會議通過修正規約之程序並不合法一節，洵屬無據。
3.再者，前述修正通過之96年規約第20條、第21條乃規定：「區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例戰出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」、「區分所有權人會議，出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；重新召集會議；其開議，應有區分所有權人三人以上及其區分所有權比例合計1/5 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。」（見本院卷一第44頁）。據此，被告召開之98年區分所有權人會議，因於第一次會議開會出席人數、表決權數不足前開規約第20條規定之過半數時，改依規約第21條規定而召開區分所有權人會議，並通過相關議案，如前所述，亦無不合。
4.又公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。次按民法第56條第1 項規定：「總會之召集程式或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程式或決議方法，未當場表示異議者，不在此限」，是以僅於區分所有權人會議之召集程式或決議方法違反法令或規約時，區分所有權人方得訴請撤銷該決議，且基於維護法律秩序安定性及禁反言原則之同一理由，凡出席之區分所有權人，對召集程式或決議方法，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定程式提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程式或決議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。
5.查本件原告為系爭社區之區分所有權人，於系爭社區96年5月26日區分所有權人會議時未親自出席，係委託戴家鳳出席，此有該社區96年5 月26日區分所有權人第2 次會議委託書、簽到名冊各1 份在卷可憑（見本院卷一第24、20頁），另原告於98年5 月16日區分所有權人會議時則未出席，此觀98年5 月16日區分所有權人第3 次會議之出席人員簽到名冊之序號52、樓別4-8 呂潘阿玉並未於姓名欄上簽名可明（見本院卷三第168 頁）。前開96年會議之原告代理人並未於96年區分所有權人會議當場對會議之召集程式及修改規約議案之決議方法表示異議（按：縱認原告該次並未委託他人出席，惟原告亦未於96年5 月26日會議後3 個月內訴請法院撤銷決議）；另原告亦未於前開98年5 月16日會議後3 個月內提起撤銷該決議召開程序或決議方法之訴訟，此亦為原告所不爭執，揆諸前開規定，原告於本件訴訟（經查係於100 年4 月12日起訴，有起訴狀上本院收文日期戳印可憑）始爭執被告所召開系爭會議決議之出席人數、表決權數及有無逐條討論修正之規約等會議程序上之瑕疵，均難認於法有據。
6.至原告另稱：於100 年1 月29日14時所召開之系爭社區第2次區分所有權人會議，雖符合公寓大廈管理條例第32條第1項之形式規定，惟據目睹住戶所言僅7 至8 人參加，卻在會議記錄書中第5 條主席報告中第2 項記載應出席92權、親自出席25位、委託出席14位（見本院卷一第202 頁），此雖符合系爭條例第32條規定，但可合理懷疑出席委託書之合法性等語，惟按，此並非本件原告所爭執之96年、98年規約無效與否之範疇，自非屬本件審理之範疇，併此敘明。
㈡關於爭點二之一：
系爭社區開徵公共基金之目的是否符合公寓大廈管理條例規範之開徵目的、其開徵非以決議為之而係訂於規約內是否無效？停徵、免徵之標準及漏未繳納而處罰加徵公共基金是否合法？暨其他原告前開所指之規約有無民法第148 條之權利濫用等情，經查：
1.按「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」，公寓大廈管理條例第11條定有明文。又參諸公寓大廈規約範本第11條「管理費、公共基金之管理及運用」第三款規定：「㈢公共基金用途如下：①每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者；②因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者；③共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良；④供墊付前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊」，與系爭社區96年規約第44條第3 項規定（98年規約第43條第3 項亦同）公共基金之運用，需因「⑴每經一定之年度，所進行之計畫性。⑵因意外事故或其他臨時急需之特別事由或必須修繕者。⑶共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」（分別見本院卷一第47頁、本院卷三第70頁）尚屬一致，應尚無不合。
2.原告主張略以：96年所召開區分所有權人會議時，於討論事項有關規約修正案中增列公共基金之目的為「強化基金安全，保障善良住戶，及伸張正義」，惟系爭社區既有管理費之收取，其公共基金之收取即屬巧立名目，與法不合等語。被告則抗辯略稱：因被告管委會先前倒了三次，因為消防局來檢查說系爭社區消防設備不合格，因為已一、二十年沒有修繕，一次修繕，如發電機200K（用來帶動二部電梯）一台就需要60幾萬元，東元電機估價還說需要80幾萬元。之前因為被檢查並命令要改善，但社區沒有錢改善就被罰錢，一次被罰4 萬元，現在我們一直有在改善，有提出報告給消防局」（見本院卷三第202 頁之100 年11月4 日言詞辯論筆錄）。
按依被告所述情節，參照前開規定，核屬因重大修繕之必要開徵公共基金，復經區分所有權人會議通過，原告亦不爭執系爭社區有被告所指重大修繕情事，則被告於96年、98年規約中開徵公共基金之目的，於法尚無不合。
3.次按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，公寓大廈管理條例第10條第1 、2 項定有明文。再有關公寓大廈共用部分之使用、管理本應尊重全體住戶之意見，則其管理費或公共基金亦應依區分所有權人間之決議為標準，此為私法自治之基本原則。且參酌有關管理費、公共基金之收取，依前開公寓大廈管理條例第10條第2項規定得以區分所有權人會議定之，則區分所有權人會議自有權在決議或經決議通過之規約中，訂定有關管理費收取標準及其標準之認定方式。經查，系爭96年規約第36條規定：
「公共基金徵繳計算：「每平方公尺40元，車位每位3000元為收費標準；面積以地政事務所記載為準；層次面積加附屬建物即含平台、花臺、陽台、露台，不含騎樓。」（見本院卷一第46頁）、98年規約第36條規定：「公共基金徵繳計算：「每平方公尺130 元，車位每位6,000 元為收費標準；面積以地政地政事務所記載為準；層次面積加附屬建物即含平台、花臺、陽台、露台，不含騎樓。」（見本院卷三第69頁），以上均係由各該次區分所有權人會議決議通過之規約條款，此外，復無具體證據足認有何不妥或違法之情形，則核諸前開說明，自難認有何不合。原告主張與法不合一節，難認有據。
4.原告另主張略以：96年5 月26日、98年5 月16日之星鑽大樓區分所有權人會議，分別依96、98年規約的第20、21條所規定之決議方式通過系爭社區規約之修正案，惟其決議方式均違反公寓大廈管理條例第31條規定，應屬無效等語。經查：
⑴公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議內容（含修正
規約之條款內容）如有違反法令或規約等情事時，其效力如何，並無明文規定，依同條例第1 條第2 項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，業如前述。基於相同之法理，自可類推適用社團總會決議效力之規定。次按總會決議之內容違反法令或章程者無效。民法第56條第2 項定有明文，準此，如主張區分所有權人會議決議無效，當以決議內容違反法令或章程為限。
⑵查系爭96年規約之第20條規定：「區分所有權人會議之決議
，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」、第21條規定：「區分所有權人會議，出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；重新召集會議，其開議，應有區分所有權人3 人以上及其區分所有權比例合計1/5 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。」（按系爭98年規約亦大致相同，僅於第21條刪除最後一句「並應於召集會議通知書上載明」之文字，詳參本院卷一第44頁、卷三第68頁）。而遍查公寓大廈管理條例之條文，並無禁止區分所有權人會議之決議方式（成數）一定需按照該條例第31條之規定，且於該條例第31條並明定：「區分所有權人會議之決議，『除規約另有規定外』，應有區分所有權人…以上及其區分所有權比例合計…以上出席，以出席人數…以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權…以上之同意行之。」，是基於私法自治原則，系爭96、98年之規約難認有何違法。再者，前開96、98年規約第21條規定，其內容核與公寓大廈管理條例第32條第1 項規定（「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並1/ 5以上及其區分所有權比例合計1/5 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議）大致相符，是亦難認有何違背公寓大廈管理條例或相關法令之情形。
⑵又公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環
境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第1 條、第3 條第12款定有明文。復按民法第148 條第1 項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（參最高法院45年台上字第105 號判例意旨）。又民法第148 條第2 項規定：行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，所謂誠實信用原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（參最高法院86年度台再字第64號判決）。查系爭社區係為將逾20年之大樓，諸多消防設備、發電設備老舊等急需修繕，又社區總戶數僅92席，性質尚屬小型社區，如依管理費之收入，確僅能維繫社區基本支出，實難推動相關重大修繕工程，又前開會議決議通過之修正規約，其適用對象仍以全體區分所有權人或住戶，並非有獨厚或懲罰特定人之目的，且基於獎勵或處罰措施以提升全體區分所有權人或住戶繳交相關費用，俾以支應重大修繕之開銷，衡量其目的性，亦難認有抵觸前揭法條之情形。
㈢關於爭點二之二；
1.原告主張96年、98年規約的第33條規定閱覽、影印或使用社區規約、各項會議記錄、相關財務帳冊、會計憑證等各項社區相關帳冊表簿，其有關收費標準少則1,500 元多則7,200元，顯屬過高，變相剝奪區分所有權人維護權益顯有無效等語。
2.按，區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存；利害關係人於必要時，得請求閱覽規約及前條之會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕；又利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣1 千元以上5 千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：…管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第35條規定者。以上為公寓大廈管理條例第34條、第35條及第48條第3 款所明定。經查，社區管理委員會固有義務提供前開相關帳冊表簿供利害關係人申請閱覽，惟前開條文並未明文限制社區制訂規約時，管理委員會提供前開資料應以無償為必要，且基於社區自治，觀諸系爭規約中明訂之各項收費標準，縱如原告所指該收費標準較一般社區收費標準顯屬過高，然尚不至於達到「變相剝奪」區分所有權人行使前開閱覽、影印及使用之程度，故此僅涉及前開規約條款之妥當性與否，經核與法尚無違誤。
㈣關於爭點二之三：
1.原告主張：96年、98年規約的第54、55條有關管理社區事務人員給予按基本工資20％提供退休準備金，及服務滿5 年得申請退休之規定，顯超過一般社區服務人員由物業保全公司自行負擔管理員之勞工保障，有將公共基金提用以供養管理事務人員，應屬無效等語。
2.惟查，社區有關公共事務之處理如非委由物業保全公司全權處理，而係自聘管理員從事上開事務者，社區即為僱用勞工之事業主與其所聘用之管理員乃因受其僱用從事工作獲致工資，雙方之間即有勞雇關係，仍受勞基法之相關規範（參照勞動基準法第2 條第1 、2 款、第3 條規定），則其退休金之提撥應依勞工保險條例（即勞退新制）。且參照公務機關臨時人員適用勞動基準法後之退休金事項，僱主應依勞工退休金條例按勞工每月工資之6 ％提繳退休金至勞保局個人專戶，勞工年滿60歲時，由勞工自行向勞保局申請個人專戶之退休金（參照行政院勞工委員會勞動4 字第0960131031號函）。本件系爭規約第54條（96年規約係定於第6 項，98年規約係定於第7 項）係規定按基本工資20％提供退休金，並非依實領工資提撥退休金，復查，系爭社區服務人員之薪資約每月3 萬元已高於法定基本工資17,280元，而提撥之退休金並不隨同工資調整而增加，雖其提撥比例容有高於前開所述其他人員之提撥比例，惟按上開提撥比例並非提撥之最高限制，當仍容許各事業主自行調整，故系爭規約第54條之此部分規定，與法尚無不合。
3.至於系爭規約第55條所定服務年限滿5 年可提領退休金（實者為退職金）之規定（96、98年之規約均同），是否過於優惠一節，基於勞資關係，強勢者通常為資方，故政府法令，皆已保障勞工權利以利勞資平衡，前開原告所指退休條件雖有優於法令保障勞工之最低標準，惟規約既係由區分所有權人以決議形式通過，考量從事大樓管理人員通常為中壯（老）年紀或於其他事業單位退休之人員，普遍年齡較一般勞工為高，是前開條款亦尚無不適當，於法亦尚無違誤。
六、綜上所述，系爭社區於96年5 月26日、98年5 月16日分別召開之區分所有權人會議通過之修正規約案，其決議方法並無不合於公寓大廈管理條例第31條、第32條之規定，業如前述且原告所主張之規約有無效之條款，亦尚無違反公寓大廈管理條例或其他法令之強制規定。從而，原告請求確認規約無效如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述。
參、結論：本件原告之訴為無理由、依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 9 日
書記官 楊郁馨