臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第76號原 告 呂芳友訴訟代理人 吳金棟律師被 告 呂理和
林玉鈴上二人共同訴訟代理人 劉世興律師被 告 陳紹華上列當事人間請求土地移轉登記事件，於民國100 年8 月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。請求之基礎事實同一者。…。因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。…。不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第255 條第1 項定有明文。
二、原告於起訴時原聲明：「請求撤銷被告呂理和與被告林玉鈴間就坐落桃園縣八德市○○○段○○○ ○號、383-2 地號等2筆土地（按係出售前開土地之應有部分，各為5317/22197、1/3 ，下稱系爭土地），於民國99年8 月24日所為買賣及塗銷系爭土地於99年9 月3 日所為之所有權移轉登記」。嗣於本院100 年8 月3 日審理時，原告當庭表示追加陳紹華為被告，並變更、追加其聲明為：「㈠先位聲明：1.如原訴之聲明。㈡請求撤銷被告林玉鈴與陳紹華就系爭土地於99年12月31日所為贈與、買賣之行為，及塗銷系爭土地該次之所有權移轉登記。㈡備位聲明：被告林玉鈴應給付原告新台幣（下同）558 萬元及法定遲延利息」。查原告追加陳紹華為被告一節，業經陳紹華當庭表示同意，又原告前開變更、追加之訴，與原訴請求之基礎事實大致同一，尚無礙被告之防禦，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張略以：㈠緣被告林玉鈴係乘被告呂理和患有精神疾病，已達欠缺意思
判斷處理自己財產之能力之程度，以致將公告地價達400 多萬元之系爭土地，竟以總價83萬元向呂理和買受，是被告林玉鈴顯係利用呂理和急迫、無經驗而為該顯失公平之買賣契約，此乃利用被告呂理和欠缺常人智力而為。考諸被告呂理和之家族病史，其姐呂秋慧係中度精神障礙、領有終身殘障手冊，而被告呂理和確實也不太正常，本來與原告共同居住，但其有時出門要二、三天或一個星期才回來，都未告知家人去向，這次已失蹤一年都沒有回來住，惟於99年4 月2 日有回家裡，當時原告在清明節有交付呂理和27萬元（該筆款項屬呂理和所有，原存於呂理和在渣打銀行之戶頭，必須由原告與呂理和共同蓋章才可以領錢），理應不缺錢，為何呂理和還需要賣地？反觀訴外人許秀珊、被告林玉鈴、陳紹華等人職業均為土地仲介相關行業，而林玉鈴於99年9 月3 日買受系爭土地並移轉登記後，不及3 個月又將之「無償贈與」給陳紹華，因此可認為陳紹華係惡意第三人、無相當對價取得系爭土地，同有受民法第74條第1 項規定之適用。㈡縱認被告呂理和將系爭土地出售予被告林玉鈴之買賣為合法
，惟後手林玉鈴仍為系爭土地之共有人，其再出賣予陳紹華，仍應踐行通知系爭土地其他共有人行使優先購買權，卻故意未通知共有人優先購買，原告為系爭土地之共有人，已受有前開權利之損害。再者，被告林玉鈴雖先以部分土地贈與陳紹華，惟整體觀察仍係買賣行為。爰依民法第174 條、土地法第34條之1 規定，請求撤銷該買賣契約及塗銷其移轉登記。
㈢若法院認為原告之前揭主張均無理由，則原告備位主張依民
法第184 條第1 項「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」之規定，因被告林玉鈴之前揭行為不法侵害原告之權利，致原告受有558 萬元之損害（641 萬－83萬＝558 萬），此即被告訴訟代理人於本院100 年6 月3 日上午10時言詞辯論期日在庭外告知原告訴訟代理人之系爭土地出售價金為是641 萬元、扣除呂理和出售之價金83萬元後之所得利益。
㈣聲明：
1.先位聲明：⑴請求撤銷被告呂理和與林玉鈴間就系爭土地於99年8 月24日所為買賣行為及塗銷系爭土地於99年9 月3日所為之所有權移轉登記。⑵請求撤銷被告林玉鈴與陳紹華間就系爭土地於99年12月31日所為贈與、買賣之行為，及塗銷該次系爭土地之移轉登記。⑶願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明：被告林玉鈴應給付原告558 萬元及其法定遲延利息。
二、被告抗辯略以：㈠被告林玉鈴、呂理和抗辯略以：
1.系爭土地買賣係由被告呂理和於99年3 、4 月間委託訴外人許秀珊即仲介業者尋找買主，嗣因系爭土地是持分地，呂理和之持分未達67％（按指八德市○○○段○○○ ○號之持分），土地上又有廢土、且部分土地被當作是公用道路，又是農地、另有共有人之持分被查封、形狀又屬長條形，最大寬度未超過10公尺，所以最後才議定價格為83萬元，又因辦理移轉登記需要農用證明，否則需繳交土地增值稅（本件增值稅為412,591 元），雙方原約定買受人林玉鈴先將頭期款13萬元交與訴外人許秀珊（仲介者）保管，待取得農用證明後再交與呂理和，並經呂理和同意。惟在申請農用證明期間，林玉鈴應呂理和之要求，分別於99年5 月5 日、5 月27日各給付2 萬元現金給呂理和，並陸續給付其1 至2 萬元不等之金額，待同年8 月底、9 月初左右取得農用證明後，於9 月3日辦理系爭土地所有權移轉登記，於9 月6 日匯款2 萬元給呂理和，結清13萬元價金；嗣扣除8,500 元（實際為8,564元）過戶登記之規費應由出賣人負擔後，於9 月8 日再匯尾款691,500 元予呂理和。按「土地法第34條之1 第4 項所稱優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售予他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。」此有土地法第34條之1 執行要點第11條第5 項、最高法院65年度台上字第853 號判例要旨可參。是原告以被告呂理和未通知他共有人主張買賣契約無效而塗銷物權登記，顯與上開規定有違。另按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277 條定有明文，本件原告並未就被告呂理和有何急迫、無經驗等情事舉證以實其說，是原告之主張自不足採。
2.另原告所指之撤回土地現值申報書及解除土地買賣契約書等文件，乃因被告呂理和、林玉鈴簽訂買賣契約後，因遲遲無法取得系爭土地之農用證明書，原欲改向主管機關申請土地現值申報，然申報後發現383 地號土增稅需397,995 元，383-2 地號需14,596元，即需412,591 元，依買賣契約內容該筆費應用由出賣人呂理和負擔，如此將使呂理和收到之實際價金變少，於是雙方放棄以申報地價方式辦理過戶。遂於99年6 月10、8 月16日待分別取得系爭2 筆土地之農用證明後，於同年8 月20日申請撤回土地現值申報，惟因主管機關表示該撤回必須要附解除系爭土地買賣契約之文件，否則仍要繳納土增稅，是以原告所指之解除契約，僅係被告要給主管機關看的形式上文件，並非真的雙方有解除契約。
3.答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告陳紹華抗辯略以：
1.緣被告陳紹華原不認識被告呂理和、林玉鈴，係於99年11月間由廣告單得知系爭土地要出售，遂約出賣人林玉鈴到代書事務所談論買賣內容，並同意總價為93萬元，惟因系爭土地為共有地，買賣應先通知系爭土地共有人，林玉鈴覺得很麻煩，遂由代書提議如果當年度贈與免稅額220 萬元的額度沒有用掉，於申請系爭土地之農用證明後，可以先用贈與方式移轉部分所有權而取得共有人身分後，再就剩餘部分之持分辦理買賣並移轉登記，。遂於99年12月17簽約時，先於贈與完成後付款30萬元，嗣後於100 年1 月3 日因增與登記辦理完成而付現金30萬元予林玉鈴，另約定第二次付款在過戶完成後一次付清剩下的63萬元，後因林玉鈴亟需用錢，遂用提款卡分四次領用共24萬元予林玉鈴，並於100 年2 月21 日付清剩餘款39萬元。至原告所指之贈與及買賣移轉登記書係公定契約書，其所載之價格與私人契約之價格無關，該價格係依土地公告價格以區段設定，不管地形或持分，而交易市場之價格是有考量地形、持分比例等。
2.答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、本院之判斷：㈠查被告呂理和、林玉鈴前於99年8 月24日就系爭土地簽立買
賣契約，並於99年9 月3 日為所有權移轉登記，嗣被告林玉鈴於99年12月17日將所購得之系爭383-2 地號土地（持分1/
3 ）及系爭383 地號的持分1376/22197贈與被告陳紹華，並於99年99年12月31日辦理移轉登記，嗣於100 年1 月10日，林玉鈴再將向呂理和所購得之系爭383 地號土地所餘持分即3941/22197出售予被告陳紹華，並於100 年1 月24日辦理移轉登記完畢等情，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本為憑，及被告所提出呂理和與林玉鈴間之買賣契約（見本院卷第18至21頁）、付款收據及稅額繳款書（同卷第22、56至65頁）、林玉鈴與陳紹華間之土地贈與及買賣契約書（同卷第
187 至190 頁）等在卷為憑，並經本院向桃園縣八德地政事務所調取被告間關於系爭土地之相關移轉登記文件等查核相符（見同卷第35至43頁、第101 至133 頁），以上復為兩造所不爭執，足信屬實。
㈡原告另主張：被告呂理和、林玉鈴間之買賣契約，及被告林
玉鈴與陳紹華間之贈與、買賣契約，均為依法可得撤銷，原告並主張撤銷被告間之前開法律行為及請求塗銷各該移轉登記等語，則為被告所否認，並分別以前詞置辯。經查：
1.按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付（第
1 項）。前項聲請，應於法律行為後一年內為之（第2 項）。」，民法第74條定有明文。另按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277 條亦有明文。本件原告主張被告呂理和與林玉鈴間就系爭土地所訂之買賣契約係林玉鈴乘呂理和急迫、輕率或無經驗所為，則依前開說明，原告應就其主張之前開事實自負舉證責任。
2.證人許秀珊到庭具結證稱略以：我從事仲介業，任職台灣房屋，先前呂理和就曾經主動打電話找過我一次，要我幫他銷售其他土地，我不知道他為何會找我；於99年間，呂理和又主動打電話給我說要銷售土地，我問他是否是之前的那一筆，他說不是，他說他有另外一筆跟別人共有的持分地要賣，我問他共有土地的持分比例，他在電話中有跟我說，我就申請土地謄本，我沒有辦法聯絡呂理和，只能等呂理和跟我聯絡，我申請完資料等了幾天，呂理和打電話給我，我跟他說他的土地持分比例太低，可能不好找到買方，因為他的持分比例約24％，就是買賣契約書上383 地號的這一筆，我就回絕他說這種土地不好銷售，我拒絕之後，呂理和幾乎是每天打電話來，拜託我幫他賣，我很困擾，我還是拒絕他，我跟他說請他找他的共有人買賣，他說不要，他希望我幫他銷售土地，在這中間約有一、二十天，他每天打來，後來我才約他過來談談，他說除非確定有人要買，他才要過來，我說系爭土地的地形狹長，他又是持分人，持分比例又低，我說不然不要賣，要賣就賣其他呂理和名下完整的土地，因為先前呂理和委託我銷售的土地是他個人單獨所有的土地，但呂理和的意思是說他沒有要用到這麼多錢，所以不需要賣那筆單獨所有的土地，這中間又過了幾天，他還是一直打電話，造成我很大的困擾，我就又要他來，這次他本人就有過來，見面後我問他要賣多少錢，當時他跟我說240 萬元左右，我跟他說因為他的土地屬於狹長又窄，左邊雖有鄰路，但土地與道路有落差，路沒有辦法直接進入土地，右邊又堆放廢土，高度約一層樓高，等於車子也沒有辦法直接進去，唯一的出入要透過別人的土地才能進入呂理和的土地，另我跟他說因其持分比例只占24％，另外一筆是1/3 ，依土地法這樣的比例，買方如要處分土地或使用，屬於被動及受限，因為共有人較多，再者，383 地號有其中一個共有人的持分是被查封，我有問呂理和該共有人為何被查封，呂理和不是很清楚，但我依謄本看應該是跟稅金有關聯，所以什麼原因造成限制移轉，什麼時候會撤銷都不知道，又因為土地地形、持分、查封等關係，地上有廢土，路與土地又有落差，如他人買地，可能是一筆錢丟在那邊，無法使用，後來談一談才會談出這樣的價格。本件為共有土地，賣方在出售之前要自行通知共有人，我有告知呂理和要做這個動作，這不是我必需做的，這是呂理和要做的，我不知道呂理和有沒有去通知共有人。在呂理和跟我通電話期間，因為他一直打電話來造成我的困擾，所以我有幫他找買主，我先找到買主之後，呂理和打電話給我，我說有找到買主，你可以過來，價格要談一下，價格的問題也是買主跟我反應的。以呂理和的持分來說，系爭土地公告現值約有400 萬元沒錯，但土地公告現值是政府在做調整，與市價不同，公告現值幾乎每年的1 月1 日都會調高，調低的機率很低，但市價不同，有時會漲、有時會降，所以有時買賣土地不一定會高於公告現值，尤其是農地，農地的買賣價跟建地就不同，建地較好使用，農地受限較多，所以農地有時候買賣價格低於公告現值是很正常的，這個買賣價之所以會低於公告現值，就是因為我前述的各項因素存在。呂理和過來我這邊時，是他自己一個人過來的，他是坐火車到火車站，叫我去火車站接他。在我跟呂理和溝通的過程中，呂理和講話較慢，表達能力較慢，也不會跟其他人講話，只會跟我講話，例如代書問他問題，他不會對著代書回答，會對著我回答，可能是因為他比較不信任別人，但呂理和只是表達能力比較慢，並沒有如原告所述傻傻的，表達能力比較慢的人，並不表示他傻傻的；至於呂理和有無急需用錢，呂理和並沒有告訴我，至於林玉鈴，我並沒有跟他講好，我並沒有跟林玉鈴串通好，請林玉鈴買下來，再轉售給第三人，至於林玉鈴要不要轉售，我也沒有辦法決定。買受人林玉鈴是仲介業者，但她不是業務人員，也不是代書，是屬於秘書，是做文書的。另外，我所知道的就是呂理和將系爭土地出售給林玉鈴，至於後續的事情，我並不清楚等語（見本院卷第85至88頁之100 年4 月22日言詞辯論筆錄）。
3.則由上開證詞，可知被告呂理和在與林玉鈴就系爭土地簽訂買賣契約時，並無急迫、輕率或無經驗而契約顯失公平之情形，是原告以其身為系爭土地共有人之一而主張撤銷該買賣契約及請求塗銷其移轉登記，即屬無據，不應准許。
4.關於原告另主張撤銷被告林玉鈴與陳紹華間之贈與、買賣契約一節，依證人游健俊（處理林玉鈴與陳紹華間就系爭土地之贈與、買賣契約相關事宜之人）到庭具結證稱略以：陳紹華先前曾經到事務所委託辦理土地移轉，當初陳紹華帶林玉鈴到我事務所，當天我太太黃麗華在醫院照顧我岳父，所以由我處理，他們要辦理農地持分過戶的登記，我告知他們二位，農地過戶要先取得農用證明，及通知共有人，林玉鈴說如果不要通知，可以用什麼方式過戶，因為她嫌麻煩，我告知她可以用贈與的方式，他們雙方同意，我說如果他們2 人是二等親以內贈與是免稅，否則贈與稅的免稅額是220 萬元，我用當年度林玉鈴的免稅額，因為林玉鈴當年未贈與過，所以免稅額是220 萬元，我以免稅額換算土地持分，先辦理贈與登記，讓陳紹華取得所有權移轉，變成共有人後，共有人相互移轉，就不受土地法第34條之1 的限制，所以之後再辦理剩下持分的移轉，當天我就叫他們把證件給我，我就辦理申請農用證明，農用證明取得後，我就請他們二人來辦理簽約手續，部分贈與、部分買賣，贈與登記完畢，就辦理過戶，後續就沒有其他的問題。關於他們買賣土地的價金，是他們簽約當天自己談的，他們說93萬元，簽完約後尚未交款，因為要先贈與，陳紹華取得所有權後，要付款時因為我岳父過逝要做頭七，我說我沒有辦法過去，陳紹華說他自己帶錢過去給林玉鈴。錢是分二次付，贈與完成登記時付一次30萬元，其他持分過完戶再付63萬元，我幫他們寫的契約內容就是如此等語（詳見本院卷179 至182 頁之100 年8 月3 日言詞辯論筆錄），此核與被告陳紹華所述（詳見其同前日與證人游健俊經隔離訊問之筆錄內容）其與林玉鈴就系爭土地簽立贈與、買賣契約之過程與價金等情均相符合，據此，足認證人游健俊之證詞與被告陳紹華之陳述應均堪採信。此外，並無相關證據足認被告林玉鈴與陳紹華間之贈與、買賣契約有何無效或得撤銷之情形，從而，原告復主張撤銷林玉鈴與陳紹華間之贈與、買賣契約一節，亦屬無據，無從准許。㈢原告另備位主張依侵權行為請求被告林玉鈴賠償原告558 萬元一節，亦為被告所否認。經查：
1.按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」，民法第184 條第1 項前段定有明文。本件原告主張被告林玉鈴應負侵權行為之損害賠償責任，即應就被告林玉鈴有何故意、過失不法侵害原告權利之行為，自負舉證之責。惟如前所述，被告林玉鈴與呂理和間所訂之買賣契約，及林玉鈴與陳紹華間所訂之贈與、買賣契約，均與法無違，亦無依法得撤銷之情形，則原告主張被告林玉鈴有不法侵害行為一節，已難認有據。又原告主張：原告所受558 萬元之損害，此即被告訴訟代理人於本院100 年6 月3 日上午10時言詞辯論期日在庭外告知原告訴訟代理人之系爭土地出售價金為是641 萬元、扣除呂理和出售之價金83萬元後之所得利益等情，業據被告被告訴訟代理人堅詞否認（見本院100 年8 月
3 日言詞辯論筆錄），且原告所述情節，核與卷附之買賣契約內容與證人游健俊之證詞均不相符，此外，原告復未提出其他具體證據以佐證其說，其此部分主張自亦難憑採。
2.至原告另以卷附之撤回土地現值申報書及解除土地買賣契約書（見本院卷第140 、141 頁）等文件，主張被告呂理和、林玉鈴之買賣契約可疑一節，惟據被告呂理和、林玉鈴抗辯略以：因被告呂理和、林玉鈴簽訂買賣契約後，因遲遲無法取得系爭土地之農用證明書，原欲改向主管機關申請土地現值申報，然申報後發現383 地號土增稅需397,995 元，383-2 地號需14,596元，即需412,591 元，依買賣契約內容該筆費應用由出賣人呂理和負擔，如此將使呂理和收到之實際價金變少，於是雙方放棄以申報地價方式辦理過戶。遂於99年6 月10、8 月16日分別取得系爭2 筆土地之農用證明後，於同年8 月20日申請撤回土地現值申報，惟因主管機關表示該撤回要附解除系爭土地買賣契約，否則仍要繳納土增稅，故原告所舉之解除契約只是要作給主管機關看的形式上之文件，並非真的雙方有解除契約等語，核與本院向桃園縣政府地方稅務局函查系爭土地辦理前揭移轉之相關稅捐資料（見本院卷第137 至146 頁）及前述地政機關所函覆系爭土地之相關移轉資料等均無不合之處，是被告前揭所辯，堪予採信。故原告之此部分質疑，則亦屬無據，附此敘明。
㈣據上，原告之先位、備位主張均為無理由，應予駁回。其先
位聲明關於假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 1 日
書記官 楊郁馨