臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第766號原 告 許玉梅即原告陳俊.
陳國榮即原告陳俊.陳國富即原告陳俊.陳惠君即原告陳俊.陳俊旺被 告 陳成錦
陳成森陳成富陳漢霖陳鑾香陳 慧李季樺楊欣紋上列一人之訴訟代理人 葉長青 住臺中市○○區○○路○○○ 號上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳成錦、陳成森、陳成富、陳漢霖、陳鑾香、陳慧、李季樺、楊欣紋應與原告就坐落於如附表編號1 所示之土地為耕地三七五租約之續訂。
被告陳漢霖應與原告就坐落於如附表編號2 、編號3 所示之土地為耕地三七五租約之續訂。
被告陳成森應與原告就坐落於如附表編號4 至編號6 所示之土地為耕地三七五租約之續訂。
訴訟費用由被告陳成錦、陳成富、陳鑾香、陳慧、李季樺、楊欣紋負擔百分之十八，被告陳漢霖負擔百分之二十三，被告陳成森負擔百分之五十九。
事實及理由
甲、程序方面
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。經查本件耕地租約之承租人即被告與出租人即原告間，因耕地租佃契約變更登記之爭議，曾由原告申請調解，先後經桃園縣觀音鄉公所（以下簡稱：觀音鄉公所）耕地租佃委員會調解，及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，然均未成立，繼原告不服調處，經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府府地用字第1000194711號函及隨函檢送之「觀崙字第159 號」租佃爭議調解、調處不成立案全卷可憑，核與上開程序規定並無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第
1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時於民事準備程序㈠狀中聲明第1 項為：「被告應會同與原告就桃園縣觀音鄉觀崙字第159 號租約（以下簡稱：系爭耕地租約）為耕地三七五租約變更之登記」、第2 項為「被告應與原告就系爭耕地租約為耕地三七五租約之續訂」，嗣於本院民國100 年8月10日言詞辯論時撤回第1 項聲明，有本院100 年8 月10日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第107 頁正面），核屬減縮應受判決事項之聲明者，依前開規定，於法並無不合，應予准許。
三、本件原告陳俊壽於100 年7 月3 日死亡，其全體繼承人許玉梅、陳國榮、陳國富、陳惠君於100 年8 月16日檢附陳俊壽之除戶謄本、全體繼承人之戶籍謄本，具狀向本院聲明承受本件訴訟，核與民事訴訟法第176 條規定並無不合，自應准許之。
四、本件被告陳成錦、陳成森、陳鑾香、陳慧、李季樺，均經合法通知，均未於言詞辯論期日到場；被告陳漢霖經受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場；均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：如附表編號1 至編號6 所示之土地（以下簡稱：系爭耕地）原為訴外人陳永昌（已歿）所有，並於58年間與訴外人陳金春（於69年9 月15日歿）訂有系爭耕地租約，約定每年租金為租穀2,900 台斤，以上半年1,500 台斤、下半年1,400 台斤方式分2 期繳納租金，嗣於81年間將系爭耕地租約承租人變更登記為訴外人陳高益妹（於81年2 月23日歿）名義。訴外人陳永昌於84年間過世後，附表編號1 所示之土地由被告陳成錦、陳成森、陳成富、陳漢霖、陳鑾香、陳慧等6 人繼承，並於97年12月3 日辦妥繼承登記，被告李季樺於98年2 月4 日因贈與取得該土地之應有部分8 分之
1 ，被告楊欣紋則於99年12月16日因拍賣取得前開土地之應有部分8 分之1 ；另被告陳漢霖於94年3 月間因贈與取得附表編號2 、3 所示之土地，於94年3 月15日完成登記；被告陳成森於78年4 月因間贈與取得附表編號4 至編號6 所示之土地，於78年9 月19日完成登記。訴外人陳金春、陳高益妹相繼過世後，訴外人陳俊壽（即原告許玉梅、陳國榮、陳國富、陳惠君之被繼承人）及原告陳俊旺均為現耕繼承人，繼承系爭耕地租約之租佃權利，自81年間起即要求與被告續訂租約，屢為被告所拒絕。嗣於99年4 月16日，原告陳俊旺與訴外人陳俊壽乃向觀音鄉公所申請為系爭租約承租人之變更登記，並提出續租系爭耕地之請求時，被告卻以書面表示異議，稱原告欠租未繳不願與之續訂。又訴外人陳俊壽於100年7 月13日過世後，由原告許玉梅、陳國榮、陳國富、陳惠君繼承系爭耕地租約之租佃權利。是原告爰依兩造間租佃之法律關係提起本件訴訟。並聲明：⑴被告陳成錦、陳成森、陳成富、陳漢霖、陳鑾香、陳慧、李季樺、楊欣紋應與原告就坐落於如附表編號1 所示之土地為耕地三七五租約之續訂；⑵被告陳漢霖應與原告就坐落於如附表編號2 、3 所示之土地為耕地三七五租約之續訂；⑶被告陳成森應與原告就坐落於如附表編號4 至編號6 所示之土為耕地三七五租約之續訂。
二、被告抗辯稱：㈠被告陳成富辯稱：系爭耕地租約租期已滿，且系爭耕地租約
租金應為租穀,3320台斤，原告雖有繳納地租，但其繳交之租穀與約定數額不同，且時有欠繳之情形而終止系爭耕地租約。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告楊欣紋辯稱：伊於拍賣取得附表編號1 所示土地之應有
部分8分之1之前，曾向觀音鄉公所函查確認上開土地並無耕地三七五租約，拍定後始知悉系爭耕地租約之存在。又訴外人即承租人陳金春及陳高益妹分別於69年9 月15日、81年2月23日死亡，已無法繳納租金，且欠租已超過2 年，故否認系爭地耕地租約之效力。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告陳漢霖經受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟
據其以前到庭所為聲明及陳述，辯稱：伊雖有收取原告繳付之租金，惟租約已屆滿。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳成錦、陳成森、陳鑾香、陳慧、李季樺均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本件原告主張系爭耕地原為訴外人陳永昌所有，並於58年間與訴外人陳金春訂有系爭耕地租約，於81年間將系爭耕地租約承租人變更登記為訴外人陳高益妹。訴外人陳永昌於84年間過世後，附表編號1 所示之土地由被告陳成錦、陳成森、陳成富、陳漢霖、陳鑾香、陳慧等6人繼承，並於97年12月3日辦妥繼承登記，被告李季樺於98年2月4日因贈與取得前開土地應有部分8分之1，被告楊欣紋於99年12月16日因拍賣取得前開土地應有部分8分之1；另被告陳漢霖於94年3 月間因贈與取得附表編號2、3所示之土地，並於94年3 月15日完成登記；被告陳成森則於78年4 月因間贈與取得附表編號4至6所示之土地，並於78年9 月19日完成登記。訴外人陳金春、陳高益妹、陳俊壽相繼過世後，原告等人為現耕繼承人。又系爭耕地租約於80年間期滿後即未曾簽訂書面租約。嗣原告陳俊旺與訴外人陳俊壽於99年4 月16日向觀音鄉公所申請為系爭耕地租約承租人之變更登記，並提出續租系爭耕地之請求時，為被告以積欠租金為由異議。又系爭耕地租約承租人自79年至86年、88年至99年止，每年皆繳交租穀2,900 台斤予出租人收取等情，業據原告提出系爭租約承租人原承租土地與新分配承租土地對照清冊影本1 份、系爭耕地三七五租約變更登記申請書1 份、台灣省桃園縣私有耕地租約影本1份、戶籍謄本影本2 份、系爭耕地土地登記第二類謄本影本
6 份，現耕繼承人切結書影本1 紙、非現耕繼承人同意書影本1 紙、繼承系統表1 紙、79年至86年租穀收據影本多紙、88年至99年租穀收據影本多紙、耕作權證明書影本2 紙為證（見本院卷第32頁至第47頁、第69頁至第89頁、第109 頁、第110 頁），並為被告所不爭執；復有桃園縣政府府地用字第1000194711號函附之「觀崙字第159 號」租佃爭議調解、調處不成立案全卷卷宗及桃園縣觀音鄉公所100 年7 月21日桃觀鄉民字第1000014528號函附之系爭耕地租約影本1 份、桃園縣新坡農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊影本1 份在卷可參（見本院卷第102 頁至第104 頁）。是原告主張之前開事實，堪信為真實。
五、得心證之理由：㈠按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，
如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。又承租人於租期屆滿後祗須仍為租賃耕地之耕作收益，依耕地三七五減租條例第1條，適用民法第451條之規定，即應視為以不定期繼續耕地租賃契約（最高法院51年台上字1858號判例、86年度台上字第3420號判決意旨參照）。查本件系爭耕地租約於80年間屆滿，為雙方所不爭執，惟出租人即被告並未主張依耕地三七五條例收回系爭土地自耕，承租人即被告亦表明願繼續承租，並按時繳納租穀予出租人收租，此有原告提出之79年至86年租穀收據影本多紙、88年至99年租穀收據影本多紙在卷可按（見本院卷第69頁至第89頁），並為被告所不爭執，揆諸上開最高法院判例、判決見解，兩造間之系爭耕地租約即應視為以不定期租約繼續存在，非因被告拒絕與原告續訂租約或兩造間無書面協定，而使系爭耕地租約於租期屆滿後當然消滅。
㈡次按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂
立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約；耕地三七五減租條例第
6 條第1 項、第20條分別定有明文。又依臺灣省耕地租約登記辦法第4 條第1 項第3 款規定，耕地租約之承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應申請租約變更登記。本件系爭耕地三七五租約既仍有效存在，原承租人陳高益妹死亡後，由現耕繼承人原告陳俊旺與訴外人陳俊壽繼承其承租權，訴外人陳俊壽於100 年7 月13日過世後，由原告許玉梅、陳國榮、陳國富、陳惠君繼承其承租權；且原出租人陳永昌死亡後，系爭耕地現為被告等人所有（詳如附表所示），則原告請求被告等人會同辦理系爭耕地租約之承租人名義變更登記，以及原告請求被告等人會同辦理租約續訂登記，於法自屬有據。
㈢被告陳成富抗辯原告積欠租金及繳交租穀不足而不同意續訂
租約，系爭耕地租約業已終止云云。惟查，原告自79年起至99年間，除未提出87年度已繳付該年度租穀之收據證明外，其餘每年皆按時繳納租穀2,900 台斤，此有79年至86年租穀收據影本、88年至99年租穀收據影本在卷可稽（見本院卷第69頁至第89頁）。且依上開收據之記載，每年租穀分為2 期收取，上半年1,500 台斤、下半年1,400 台斤，其中79年至81年繳付租穀之收據上並有訴外人即原出租人陳永昌之簽收（見本院卷第69頁至第72頁），並未見有記載催收租穀不足約定數額之情事。訴外人陳永昌既為原出租人，其對系爭耕地租約當時約定之租穀數額所知應較被告陳成富更為清楚，是從訴外人陳永昌未曾有向原告催告租穀不足約定數額之情事觀之，顯見系爭耕地租約約定之租穀數額應為1 年2,900台斤，而非被告陳成富所辯稱之3,320 台斤。此外，被告復未能另舉他證以證明原告即承租人所積欠租金已達2 年之總額，則被告稱原告積欠租金及繳交租穀不足而不同意續訂租約，並主張系爭耕地租約已經終止云云，洵無足採。
㈣末按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；民法第
425 條第1 項定有明文。又基於法律不溯及既往原則，同條第2 項對不動產租賃契約適用所設之限制，於89年5 月5 日民法債編修正施行前之租賃契約並不適用（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議參照）。又執行法院之拍賣，性質亦屬於私法買賣關係之一種，是依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，而仍有第425 條第1 項之適用。查，本件系爭耕地租約於80年間即巳繼續存在，已如上述，依上開規定，系爭耕地既由原告耕種當中，則系爭耕地租約於被告楊欣紋於強制執行拍賣取得如附表編號1 之土地應有部分（8 分之1 ）時即同時移轉予被告楊欣紋，不因觀音鄉公所函覆之查詢結果或因被告楊欣紋事前是否知悉爭耕地上有無系爭耕地租約而影響租賃契約延續之效力。是被告楊欣紋以觀音鄉公所函覆為由否定系爭耕地租約，尚無可採。次查，被告楊欣紋另辯稱訴外人陳金春、陳高益妹已分別於69年9月15日、81年2 月23日死亡，已無法繳納租金而欠租已超過
2 年云云。惟系爭耕地租約於訴外人陳金春、陳高益妹過世後，由現耕繼承人即原告陳俊旺與訴外人陳俊壽繼承其租賃權，訴外人陳高益妹僅為未變更登記前之名義承租人，並非系爭耕地租約之現時承租人，且現時承租人即原告自79年至86年、88年至99年皆有按時繳納租穀，並未積欠租金達2 年之總額，已如上述，是被告楊欣紋上述所辯，亦非可採。
六、綜上所述，本件兩造間就系爭耕地既仍存有不定期限之租賃關係，則原告依耕地三七五減租條例第20條及台灣省耕地租約登記辦法第4 條第1 項第3 款之規定，請求被告陳成錦、陳成森、陳成富、陳漢霖、陳鑾香、陳慧、李季樺、楊欣紋應與原告就坐落於如附表編號1 所示之土地為耕地三七五租約之續訂；被告陳漢霖應與原告就坐落於如附表編號2 至編號3 所示之土地為耕地三七五租約之續訂；被告陳成森應與原告就坐落於如附表編號4 至編號6 所示之土地為耕地三七五租約之續訂，而改為定有期限之租賃關係，即為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 高明德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
書記官 崔青菁附表：
┌──┬──────────┬───┬────────────┐│編號│土地地號 │面積（│共有人及應有部分比例 ││ │ │平方公│ ││ │ │尺） │ │├──┼──────────┼───┼────────────┤│ 1 │桃園縣○○鄉○○段 │ 1,955│陳成錦1/8 、陳成森1/8 、││ │1993號土地 │ │陳成富1/8 、陳漢霖1/8 、││ │ │ │陳鑾香1/8 、陳慧1/8 、李││ │ │ │季樺1/8 、楊欣紋1/8 。 │├──┼──────────┼───┼────────────┤│ 2 │同段1994號地號土地 │ 1,250│陳漢霖 │├──┼──────────┼───┼────────────┤│ 3 │同段1995號地號土地 │ 1,155│陳漢霖 │├──┼──────────┼───┼────────────┤│ 4 │同段2243號地號土地 │ 2,000│陳成森 │├──┼──────────┼───┼────────────┤│ 5 │同段2244號地號土地 │ 2,000│陳成森 │├──┼──────────┼───┼────────────┤│ 6 │同段2245號地號土地 │ 2,270│陳成森 │└──┴──────────┴───┴────────────┘