臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第783號原 告 李羚榛被 告 陳錦輝訴訟代理人 林文娟上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100 年9 月 1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落於桃園縣○○鎮○○段一三九之三、一三九、一六二之一一五等地號土地上門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路一七八及一八０號之房屋遷出，並將該房屋返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決如原告提出新台幣參拾陸萬元供擔保，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告及其家人現所居住房屋即門牌號碼為桃園縣楊梅市○○
路178及180號（下稱系爭房屋）業經原告依法拍定取得，而原告於收受民國100 年4 月22日桃院永99司執竹字第34179號函所發給之系爭房屋不動產權利移轉證書後，即於100 年
5 月3 日繳納契稅及房屋稅，是原告現確為系爭房屋所有權人甚明。嗣原告親自通知被告促請其搬離系爭房屋，復於10
0 年5 月10日寄發存證信函再次催告，然被告迄今仍未搬離，為此，爰依民法第767 條提起本件訴訟。至於就被告所提出切結書、租賃契約書之真正及內容，均爭執之，蓋依原告所調取之資料顯示，被告於系爭房屋執行程序中僅表示伊在使用中，並無提及係向何人承租。
㈡聲明：請求判令被告及其家人應將坐落於桃園縣楊梅市○○
路178及180號之房屋，面積1 樓35.2平方公尺、2 樓35.2平方公尺、3 樓35.2平方公尺、4 樓35.2平方公尺、屋突14平方公尺（RC造房屋），返還予原告；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於得標拍定系爭房屋前，應已知系爭房屋為不點交。再者，原告之母即訴外人陳李季香前因積欠原告岳母即訴外人林珠新台幣（下同）40萬元未還，乃於99年1 月30日簽立切結書，約明「房屋賣出後須償還40萬元整，且於房屋未賣出期間無償供林珠使用」，而系爭房屋於未賣出前之使用權既因此切結書而歸林珠所有，故被告乃於99年2 月10日與林珠簽定房屋租賃契約書，約定租賃期間為99年2 月10日至105 年2 月10日，每月租金為3 千元。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：系爭房屋未辦建物所有權第一次登記，原告經向本院依拍賣程序購得系爭房屋，為系爭房屋之所有權人。
四、原告主張被告無權占有，應將房屋返還，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者為：被告所主張之租賃契約是否得對抗原告？且被告應就其占用之正當權源負舉證之責。
經查：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項定有明文。
查被告抗辯稱其與林珠間之租約期間為99年2 月10日至105年2 月10日，此有該租賃契約書在卷可稽（見本院卷第20頁），可見該租約屬期限逾5 年之不動產租賃契約，被告又未舉出該租賃契約業經公證之證據，依民法第425 條第2 項之規定，即不適用同條第1 項之規定。故不論被告所指與林珠間定有租賃契約一節是否屬實，被告均不得以此租賃關係對抗原告，主張其對於系爭房屋為有權占有。況被告於99年9月2 日本院前往系爭房屋查封時，陳稱：債務人即其母親陳李秀香已將系爭房屋讓與其岳母林珠，現由其本人及家人自住，未出租，其從10幾歲住到現在等語（見本院99年度司執字第34179 號卷宗99年9 月2 日查封筆錄），並未表示其有承租之事實，其於本訴訟中突然主張有租賃權，即難認可採。
㈢另強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符
合強制執行法第99條第1 項至第3 項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第三人確實有實體上合法占有之權源或權益。系爭房屋經本院執行處拍賣時，於拍賣公告上註明拍定後不點交，揆諸前揭說明，僅係原告不得向原法院執行處聲請點交而已，但不得據以推論被告有合法占用系爭房地之正當權源，被告在實體上是否有合法占用系爭房地之權源，仍待被告舉證以明其實。被告抗辯稱：系爭不動產之拍賣公告已註明拍定後不點交，據以推論其有占用系爭房地之正當權源，殊屬無據。
五、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條前段定有明文。查系爭房屋為未辦理保存登記之建物，原始所有人為訴外人陳李秀香，經本院依強制執行程序予以查封拍賣，由原告拍定，經本院發給不動產權利移轉證書，經本院調取本院99年度司執字第34179 號案卷核閱甚詳，依據強制執行法第98條規定，原告因強制執行拍定取得系爭房屋權利移轉證書，為系爭房屋之所有權人，可以認定。從而，原告基於所有權請求被告返還系爭房屋為有理由，應予准許，另原告雖僅請求被告返還房屋，惟其中顯然含有請求被告遷出之意，本院為求精確及避免未來執行之困擾，爰於主文中載明被告應遷出部分，併此敘明。至於原告之聲明中另請求被告之家人返還系爭房屋部分，因原告僅將被告列為被告，並未列其家人，此部分對於家人之請求已有當事人不適格之違誤；次按強制執行之當事人，依執行名義之記載定之；又執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除「債務人之占有」，使歸債權人占有，強制執行法第124 條第1項定有明文。所謂「債務人占有」，係指執行標的物現為債務人或為債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人占有之情形（最高法院92台抗500 號裁定意旨參照），依此說明，倘原告對於被告取得遷讓房屋之執行名義，其解除占有之效力本及於被告之家人，故原告並無對於被告之家人訴請遷讓房屋之必要，是原告此部分之請求亦屬欠缺權利保護要件，本院自應予以駁回。原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請求宣告假執行，核無不合，爰酌定擔保准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 9 月 27 日
民事第二庭 法 官 袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 27 日
書記官 劉霜潔