臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第785號原 告 黃文秋
劉瀞鎂共 同訴訟代理人 盧建宏律師被 告 羅秉坤訴訟代理人 林良財律師複 代理人 李明哲律師
張維晟上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國100 年8 月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明係請求：「㈠被告應各給付原告黃文秋新臺幣（下同）105,183 元、原告劉瀞鎂105,183 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還如附表所示之土地（下稱：系爭土地）之日止，按月各給付原告黃文秋8,756 元、原告劉瀞鎂8,75
6 元。」，嗣於民國100 年8 月17日具狀減縮如其後述聲明所示，核其所為僅係單純減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：系爭土地為原告二人所共有，各人持有應有部分均為827/20000 ，詎被告所有門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○ 號10樓之建物（下稱：系爭建物），無權占有系爭土地，雖前經兩造協調結果，被告同意以550 萬元購買系爭土地，並兩造曾於98年10月27日簽訂不動產買賣契約書，惟因事後兩造對於系爭土地上所設定抵押權塗銷一事互有歧見，未能達成共識，遂經兩造協調同意原告於98年12月31日前不向被告收受地租及地價稅，並退還簽約金250 萬元，迨至99年1 月21日始解除上開買賣契約。按無權占有他人土地可獲得相當於租金之利益，被告無權占用系爭土地，致原告對之無法使用收益，被告顯屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告給付原告二人自99年1 月1 日起至同年12月31日止相當於租金之不當得利，並參酌土地法第97條第1 項、第105 條規定，以系爭土地申報地價總值之10% 計算不當得利損害金各102,
341 元、102,341 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告二人各8,528 元、8,528 元（各細項金額及計算式，詳見本院卷第20頁反面）。至被告辯稱其前手即訴外人龍雲建設股份有限公司（下稱：龍雲公司）與系爭土地原所有權人間訂有合建契約，有權於系爭土地上興建建築物，嗣龍雲公司將系爭土地及建物出賣予被告，被告自得對龍雲公司主張有權占有，並基於占有連鎖之法律關係，對原告主張為有權占有云云。惟此未據被告舉證以實其說，並由桃園縣政府工務局函覆之系爭建物建造執照卷所附之相關資料中，亦未發現有被告所辯之合建契約存在，或被告得向原告前手主張有權占有之憑據。又縱如被告所辯龍雲公司係基於與原地主之合建契約在取得土地所有權前，將系爭土地及建物出賣予被告，並移轉其占有而成立占有連鎖之法律關係，然參最高法院98年度台上字第24 83 號裁判要旨，原告為系爭土地所有權人，得本於物權為對於物之直接排他支配權，自不受龍雲公司與原地主間之合建契約，及被告與龍雲公司間之買賣契約等之債之法律關係拘束，故被告占有使用系爭土地仍屬無權占有等語。為此，爰依上開規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應各給付原告黃文秋102,341 元、原告劉瀞鎂102,341 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按月各給付原告黃文秋8,528 元、原告劉瀞鎂8,528 元。㈢願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則辯稱：㈠被告占有使用系爭土地，並非無權占有：
⒈系爭土地原所有權人與訴外人龍雲公司間訂有合建契約，龍
雲公司有權於系爭土地上興建建築物。又為擔保龍雲公司嗣後能妥適履行合建契約，原所有權人與龍雲公司間約定以龍雲公司為債務人，而於83年5 月20日將系爭土地分別設定最高限額抵押權予原所有權人即訴外人黃益三、定慧有限公司、陳宮賜、邱文章、呂萬益、劉其財、余珠琴、呂簡秋蘭、張政時、李丙崇、汪文源、施信雄等人，復於同年6月6日再設定最高限額抵押權予原所有權人即訴外人劉其財、張年芳、汪文源、劉邱嬌妹等人，以供合建契約之擔保，迄今於系爭土地上，尚存原所有權人黃益三、定慧有限公司、呂簡秋蘭及劉其財之抵押權，足見系爭土地原所有權人確實與龍雲公司間訂有合建契約，則龍雲公司對於坐落於系爭土地上之系爭建物，得對系爭土地之所有權人主張有權占有。
⒉參桃園縣政府工務局函覆之系爭建物建造執照卷所示，系爭
土地原所有權人即訴外人呂萬益、劉其財、劉志勳、劉瀚陽、呂簡秋蘭、呂芳龍、呂芳雄、張政時、呂芳昌、中華民國（管理機關：財政部國有財產局）等人，曾分別出具土地使用權同意書予龍雲公司，同意龍雲公司於系爭土地上興建系爭建物，則龍雲公司及向龍雲公司買受取得系爭土地及建物之人，自得就所取得之建物，對於系爭土地原所有權人及其繼受人主張有權占有。又參系爭土地上原有多棟舊式建築，建物所有權人即訴外人張政時、呂萬益、呂芳龍、呂芳雄、呂簡秋蘭、劉其財、劉志勳、劉瀚陽等人，為求拆除舊有建物，乃分別書立拆屋同意書、拆除執照申請書，向桃園縣政府申領拆除執照，益徵系爭土地原所有權人除同意龍雲公司於系爭土地上興建系爭建物外，並同意將舊有建物拆除，以使新建物興建於系爭土地上，則新建物之所有權人自得對系爭土地之原所有權人或其繼受人主張有權占有。
⒊龍雲公司前於82年4 月20日與被告間就系爭土地及建物簽訂
不動產買賣契約書，約定由被告依據取得系爭建物之面積比例，計算所應取得之土地面積，並由被告取得系爭建物之所有權，另龍雲公司於同年4 月28日出具切結書，上載：「龍雲公司依照82.4.20 買賣契約約定事項辦理起造人名義變更手續，業於82.4.28日桃園縣政府工務局82.4.28桃縣工建字第8973號通知准予變更完成…」等內容，足見系爭建物於82年8月間興建完成，並於同年8月10日辦理建物第一次保存登記，而以建築執照上之原始起造人即被告為所有權人。惟因龍雲公司嗣後因財務出現問題（該龍雲公司於86年10月30日遭主管機關撤銷登記），無法履行上開買賣契約之約定，因而未將系爭建物相對應之土地持分移轉登記予被告，始衍生本件爭議，亦即被告持有系爭建物之所有權，卻無系爭土地相對應之持分。
⒋按占有連鎖，乃受所有人交付並允其移轉占有之人將其直接
占有移轉予第三人，該第三人得超越「債之相對性」向所有人主張其為有權占有之謂（最高法院88年度台上字第524 號判決參照）。如前所述，系爭土地原所有權人既然已與龍雲公司簽訂合建契約，龍雲公司即有權於系爭土地上興建建築物，嗣龍雲公司又將系爭土地及建物出賣予被告，龍雲公司有義務將系爭土地及建物所有權移轉予被告，被告針對系爭土地及建物均得對龍雲公司主張有權占有，則基於占有連鎖之法律關係，被告得向原告主張為有權占有。
㈡本件原告二人係基於繼承之法律關係而繼受取得系爭土地所
有權，並於84年3 月27日辦理登記完畢，原告自應繼受被繼承人即原土地所有權人就系爭土地與龍雲公司所簽訂之合建契約義務，容忍龍雲公司及系爭建物之繼受人占有使用系爭土地，易言之，被告占有使用系爭土地而受有利益，並非無法律上原因，原告不得請求上揭相當於租金之不當得利。又縱被告有無權占有系爭土地之情形，然因土地法第97條係規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，則原告以年息10%作為其計算請求相當於租金之不當得利之標準，實非公允，應以系爭土地申報價額年息2%計算，似較允當等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地為其二人所共有，各人持有應有部分均為827/20000 ，係自訴外人劉志勳處繼承而來，惟現遭被告所有系爭建物占有使用之事實，業具提出系爭土地之登記謄本在卷可稽（見本院100 年度桃簡字第331 號卷第7 至57頁），且為被告所不爭執，堪信原告此項主張之事實為真正，則原告除承受劉志勳對系爭土地之權利外，亦應承擔劉志勳對系爭土地所負之義務。是本件應審究之爭點即為被告是否有占用系爭土地之正當權源。經查：
㈠系爭建物所坐落之系爭土地，曾由原地主出具土地使用權同
意書供龍雲公司興建系爭建物，系爭土地曾於81年7 月31日以買賣為原因移轉登記予龍雲公司，而在上開所有權移轉登記前，僅有2035-29 、2037-31 、2037-32 、2037-33 、2037-1等5 筆地號土地屬劉志勳所共有，至其餘11筆土地則係劉志勳於83年7 月27日自龍雲公司處移轉登記而第一次取得共有權等情，有土地登記簿謄本在卷可參，並經本院調取系爭建物之建造執照卷宗核閱無訛。而由系爭土地之原地主出具土地使用權同意書予龍雲公司以供興建系爭建物，及劉志勳於81年間將2035-29 、2037-31 、2037 -32、2037-33 、2037-1等5 筆土地之應有部分移轉登記予龍雲公司後，竟於83年間自龍雲公司取得系爭16筆土地之持分，原有之2035-2
9 、2037-31 、2037-32 、2037-33 、2037-1等5 筆土地之應有部分均有所減縮，且減縮後之應有部分與新取得之其他11筆土地之應有部分相同等情形綜合觀之，被告辯稱系爭土地係原地主與龍雲公司訂有合建契約，嗣因龍雲公司發生財務問題，致未能將系爭土地移轉登記予被告乙節，顯非無據。而原告卻未能就其等之被繼承人劉志勳就2035-29 、2037-31 、2037-32 、2037-33 、2037-1等5 筆土地出具土地使用權同意書供龍雲公司興建系爭建物之原因，及嗣後竟能額外取得其他11筆土地之共有權之理由詳於說明，則原告否認有合建契約存在，自非可採。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1定有明文。本件系爭建物為龍雲公司所起造興建，並於82年
6 月25日竣工，且系爭土地自81年7 月31日起至83年7 月26日間亦為龍雲公司所有，足認系爭土地及其上之系爭房屋本同屬龍雲公司所有無訛。而嗣後龍雲公司既先將系爭房屋讓與被告，再將系爭土地讓與原告及他人分別共有，顯已符合民法第425 條之1 所定之要件，依該條文之規定意旨及歷來司法實務之見解，自應推定原告與被告間在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，且不受同法第449 條第1 項規定之限制，準此，被告所有之系爭房屋占有使用原告所有之系爭土地，即非無法律上之原因。
㈢原告雖主張劉志勳同意龍雲公司使用之土地僅有5 筆，且對
象僅限於龍雲公司云云，惟查，劉志勳於出具土地使用權同意書予龍雲公司時，其僅有2035-29 、2037-31 、2037-32、20 37-33、2037-1等5 筆土地之共有權乙情，已如前述，則龍雲公司使用其餘11筆土地本無取得劉志勳同意之必要。
且系爭土地之原地主與龍雲公司間既有合建契約，則劉志勳對龍雲公司興建系爭建物後必會將系爭房屋出賣他人使用一事，自已知之甚詳，若謂劉志勳無同意系爭房屋之買受人使用2035-29 、20 37-31、2037-32 、2037-33 、2037-1等5筆土地之意，不僅有違常情事理，更與一般合建契約之特性明顯相悖，是原告主張劉志勳未同意被告使用上開5 筆土地云云，自非可採。再者，除上開2035-29 、2037-31 、2037-32 、2037-33 、2037-15 等5 筆土地外，系爭之其餘11筆土地既係在83年7 月27日始由龍雲公司將部分持分移轉登記予劉志勳，且斯時系爭建物早已竣工存在，而龍雲公司既有同意被告使用該等11筆土地之意，且劉志勳亦已知悉該11筆土地上已有系爭建物存在，則劉志勳自應繼受龍雲公司同意被告使用該11筆土地之義務。酌上各情，原告繼承劉志勳所有之系爭土地持分後，自仍有同意被告所有之系爭建物使用系爭土地之義務，稽此益徵原告主張被告係無權占有使用系爭土地云云，不足採信。
五、綜上所述，原告既係自劉志勳處繼承取得系爭土地之共有權，其等就系爭土地得享受之權利及應負擔之義務即應與劉志勳一致，而本件不論依民法第425 條之1 規定之意旨加以審查，或由劉志勳負有同意被告使用系爭土地之義務此事實觀之，均足認被告所有系爭建物占有系爭土地，確屬合法之占有，並非無法律上之原因。從而，原告依民法第179 條之規定，請求被告給付原告相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳與論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第一庭 法 官 魏于傑上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
書記官 黃瓊儀附表：
┌─┬───────┬────┬───┬─────┐│編│ 土 地 坐 落 │ 地 號 │面 積│ 申報地價 ││號│ │ │（㎡）│ （元/㎡）│├─┼───────┼────┼───┼─────┤│01│桃園縣桃園市埔│2032-7 │42 │9,680 │├─┤子段埔子小段 ├────┼───┼─────┤│02│ │2032-10 │106 │37,525 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│03│ │2032-11 │12 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│04│ │2032-16 │162 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│05│ │2035-29 │115 │35,644 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│06│ │2035-30 │99 │40,186.4 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│07│ │2035-31 │112 │36,339.2 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│08│ │2035-34 │128 │33,275.2 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│09│ │2037 │66 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│10│ │2037-1 │4 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│11│ │2037-14 │39 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│12│ │2037-31 │15 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│13│ │2037-32 │14 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│14│ │2037-33 │10 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│15│ │2038-54 │48 │9,680 │├─┤ ├────┼───┼─────┤│16│ │2038-55 │39 │9,680 │└─┴───────┴────┴───┴─────┘