臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第869號原 告 李占元訴訟代理人 陳明宗律師被 告 陳怡興訴訟代理人 許朝財律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟參佰萬元及自民國一百年六月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟參佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告原依物之瑕疵擔保，及債務不履行法律關係起訴請求被告給付新臺幣（下同）3,149,000 元；嗣於民國102 年5月23日具狀請求被告給付26,738,379元（本院卷第197 頁）；復於同年月30日依據物瑕疵擔保法律關係具狀請求被告給付13,000,000元（本院卷第202 頁）。核其所為，係在請求之基礎事實同一下，先擴張復減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於99年12月1 日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱契約書），以44,550,000元之價格，向被告購買坐落桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○號之房屋（下稱系爭房屋），原告給付價金後，被告於100 年1 月7 日將系爭土地、房屋移轉登記予原告。嗣原告聽聞系爭房屋有占用道路之情形，經桃園縣平鎮地政事務所100 年12月7 日測量結果，發現系爭房屋除坐落系爭土地104.27平方公尺外，尚無權占有桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號8.66平方公尺、同段138-1地號9.12平方公尺、以及非桃園縣平鎮市管轄土地50.84 平方公尺，合計無權占有他地68.62 平方公尺，被告出賣之系爭房屋具有瑕疵。爰依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告減少買賣價金。並聲明：
㈠被告應給付原告13,000,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊出賣系爭房屋土地予原告前，並不知悉系爭房屋曾經遭到桃園縣中壢市公所查報違建，對於系爭房屋除系爭土地外，尚占用其他地號之土地更一無所悉。並且：
㈠系爭房屋於54年3 月15日完成第一次所有權登記，桃園縣平
鎮市○○段○○○ ○號土地係於80年2 月4 日始自系爭土地分割，則系爭房屋占用139 地號土地8.66平方公尺，非屬增建之違章建築，如未經政府徵收亦不得拆除。
㈡系爭房屋目前由婚紗業者羅文玲承租使用，其將系爭房屋2
樓以上屋簷均以突出之廣告看板包覆，100 年12月7 日測量時，係以系爭房屋之滴水線為基準測量，才會占用138-1 地號9.12平方公尺。
㈢依買賣契約所載，被告出賣予原告者，乃系爭土地、房屋，
被告並未出售非桃園縣平鎮市管轄土地50.84 平方公尺予原告。
㈣系爭房屋第3 、4 層為違章建築，此為原告所知悉，並且載
明於契約書第9 條第4 項，依據契約書該條項之約定，原告即不得就該部分主張瑕疵擔保，且交屋後原告亦需承擔遭到拆除之風險。
㈤被告曾提出解除契約，由被告以原價買回系爭房屋及土地之
和解條件，但原告卻堅持減少價金，屬於民法第148 條之權利濫用。
等語為辯，並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於99年12月1 日經由中信房屋仲介人員洪鈺婷之仲介，
與被告簽訂買賣契約書，以44,550,000元之價格，購買系爭房地。
㈡原告與被告於100 年1 月6 日點交系爭房地，並於翌（7 ）日移轉登記予原告。
㈢系爭房屋於100 年12月7 日經平鎮地政事務所複丈結果，系
爭房屋除有104.27平方公尺坐落桃園縣平鎮市○○段000 地號土地外，尚占有同段139 地號土地8.66平方公尺；並且占有同段138-1 地號9.12平方公尺，以及占有非平鎮地政事務所管轄地50.84 平方公尺，該50.84 平方公尺之土地屬於未登記地。
四、本件之爭點為：㈠兩造間就系爭房地買賣契約，有無因意思表示錯誤而得撤銷
之情形？㈡被告出賣與原告之系爭房屋，是否屬於瑕疵之物？被告應否
負擔物之瑕疵擔保責任？⒈系爭房屋於54年3 月15日完成第一次所有權登記，桃園縣平
鎮市○○段○○○ ○號土地，係於80年2 月4 日自同段141 地號之土地逕為分割，則系爭房屋占有139 地號土地，非屬增建之違章建築，如未經政府徵收亦不得拆除，是否對原告即不生損害？⒉平鎮地政事務所測量以滴水線為準，系爭房屋因出租予婚紗
業者，是否因承租人為外觀之美化，將各層之屋簷製作中空之突出物，始造成系爭房屋占用桃園縣平鎮市○○段000 地號土地9.12平方尺？此是否為房屋重大瑕疵？⒊可否經由系爭房地之買賣契約第9 條第4 項之約定，認定原
告應負擔系爭房屋超出登記範圍部分遭拆除之風險？㈢被告是否明知系爭房屋桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號、138
之1 地號，以及占有非平鎮地政事務所管轄地，而仍將該地出賣與原告。
㈣原告不同意被告提出之解除買賣契約，由被告以原價買回系
爭房地等之和解條件，而主張減少買賣價金13,000,000萬，是否構成民法第148 條之權利濫用？
五、本院之判斷：㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。所謂錯誤，係指表意人之意思表示，因誤認或不知，致與其真意偶然的不一致。本件原告與被告簽訂之契約書，雙方係就系爭土地、房屋達成買賣之意思合致，此觀諸契約書第1 條不動產標示自明（本院卷第7 頁），原告與被告就買賣系爭土地、房屋內心主觀的意思與外部客觀的表示並無不一致，被告即不得執此主張撤銷系爭土地房屋之買賣契約。質言之，依據契約書，被告本來就沒有出售非桃園縣平鎮市管轄土地50.84 平方公尺予原告，原告就此亦無誤認，是本件並無意思表示錯誤之情形。
㈡物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。房屋之買受人既自出賣人受讓系爭地上房屋，則依出賣人之義務，應擔保就其出賣之房屋有合法使用基地之權利（最高法院82年度台上字第3172號判決意旨參照）。是被告出賣系爭房屋予原告，自應擔保系爭房屋有合法使用基地之權利。然系爭房屋有兩造不爭執事項㈢所示，無權占有他地之情形，房屋無合法使用基地之權源，對其價值當然造成減損。依據上開說明，系爭房屋具有物之瑕疵，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任應屬有據，當不因政府有無就桃園縣平鎮市○○段○000 地號之土地進行徵收程序，更不因占有非平鎮地政事務所管轄地50.84 平方公尺，屬於未登記地，因而影響本件就系爭房屋瑕疵之認定。
㈢當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277 條定有明文。被告主張因承租人為外觀之美化，將各層之屋簷製作中空之突出物，始造成系爭房屋占用桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號土地9.12平方尺，屬對於被告有利之事實，則系爭房屋各層屋簷之中空突出物突出之範圍為何，被告應負舉證責任。就此未見被告提出說明以實其說，自難為對被告有利之認定。本院仍應以平鎮地政事務所測量複丈系爭房屋占用各該土地之面積結果，即兩造不爭執事項㈢，作為本案判斷之準據。而系爭房屋，其建築之基地，為第三人所有，亦屬重大瑕疵之一種，被告任意指稱該瑕疵並不重大，委無足取。
㈣契約書第9 條固就系爭房屋於騎樓位置標示為違建，以及第
3 、4 層為未申請建造執照之增建物有所載明，並約定原告應負擔交屋後被通知拆除或被拆除之風險（本院卷第9 頁）。然依據經辦本件契約書之仲介洪鈺婷於本院100 年10月27日審理時證稱：「（問：當時兩造有無談及系爭房屋延平路面一至四樓均屬違建情形？）只有說三、四樓而已」；「（問：依妳所述本件原告於購買系爭標的物時，即已知悉系爭標的物三、四樓係增建，騎樓有違建之情形，是否如此？）簽約的時候被告有告訴原告有違建，原告知道，但覺得OK，所以原告願意購買」（本院卷第85頁）；佐以證人洪鈺婷於現場相片標示出系爭房屋騎樓違建部分（本院卷地本院卷第16頁），相較於平鎮地政事務所就系爭房屋測量之複丈成果圖（本院卷第116 頁）所示系爭房屋有上揭兩造不爭執事項㈢所載無權占有他地之情形，二者差距甚大，系爭房屋有無權占有他地之情形，非經地政機關依專門技術複丈，僅依通常程序，亦無法發見，不能以原告知悉系爭房屋有契約書第
9 條所載之系爭房屋騎樓有違建；第3 、4 層為未申請建造執照之增建物乙節，即逕行推論原告應負擔系爭房屋超出登記範圍部分遭拆除之風險，被告此部分之抗辯亦不足採。
㈤且出賣人出賣之房屋，為違章建築者，買受於買受當時，雖
已知悉其為不能辦理所有權移轉登記之不動產，亦僅危險負擔移轉與買受人以後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已。至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除（最高法院72年度台上字第3205號判決意旨參照）。由此益徵被告僅就系爭房屋之騎樓及第3 、4 層違建，不負擔保責任，就系爭無權占用他地之情形，仍不能免其物之瑕疵擔保責任。
㈥出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出
賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院70年台上字第422 號判決意旨參照）。是以被告雖稱其對於系爭房屋占用他地一無所悉，亦無明知此節仍將系爭房屋出賣予原告之情形，然物之瑕疵擔保責任其成立不以出賣人有故意、過失為必要，則被告仍不能執此作為免除瑕疵擔保責任之抗辯。
㈦本案被告應負系爭房屋物之瑕疵擔保責任，依據民法第359
條之規定，原告得解除契約或請求減少價金。至於究竟解除契約或請求減少價金，則為原告權利行使之選擇，不能以原告不接受被告解除契約之和解條件，主張返還買賣價金之權利，即認原告權利濫用。
㈧系爭房屋、土地經送鑑定估價，以系爭土地、房屋經地政事
務所實測並扣除越界建築部分後，所測量之面積（104.27×
2 ＝208.54平方公尺）為計價基準，計算系爭房屋、土地於99年12月1 日之價格為22,000,000元，有大展不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書附卷可佐。是本件應減少之價金為22,550,000元。〈計算式：00000000×(0－00000000/00000000)＝00000000〉是原告在此範圍內，依民法第359條之規定，主張被告應返還減少之買賣價金13,000,000元，核屬有據。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項定有明文。本件原告得請求被告返還減少買賣價金之金額，給付並無確定期限，原告起訴請求，起訴狀於100 年6 月16日送達被告，有本院送達證書1 份在卷足憑（本院卷第26頁），已生催告給付之效力，依照前開法律規定，被告應負遲延責任，原告自得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起，依法定利率即年息5 ％計付遲延利息。
七、綜上所述，被告出售系爭房屋予原告，因越界建築無權占用鄰地，應認系爭房屋具有瑕疵，足以減少其價值，原告主張依民法第359 條請求返還減少之買賣價金13,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即100 年6 月17日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。本判決兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰依分別酌定相當擔保金額予以宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 10 月 8 日
民事第一庭 法 官 高維駿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 8 日
書記官 洪啟偉