臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第874號原 告 楊邱漢訴訟代理人 林鈺雄律師
劉哲睿律師李典穎律師被 告 陳淑美
陳阿月陳寶陽陳秀娟共 同訴訟代理人 廖年盛律師複代理人 楊嘉玲上列當事人間給付仲介佣金事件，本院於民國100 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告擔任仲介人，介紹訴外人林陳海向被告陳淑美、陳阿
月、陳寶陽、陳秀娟，以附表所示之價金購買如附表所示之土地，於民國99年10月26日簽定土地買賣契約書。依林陳海與被告訂立之土地買賣契約書特約條款約定，被告應給付價金尾款同時支付買賣總價款之百分之1 之仲介金予原告，是依附表所示之價金，被告陳淑美、陳阿月、陳寶陽、陳秀娟應分別給付原告新臺幣（下同）311,445 元、1,165,195 元、825,862 元、23,220元之仲介佣金，惟被告屢經催告均未支付，爰依上開土地買賣契約書特約條款之約定，提起本件訴訟。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈若居間人為寶都地產開發有限公司（下稱寶都公司），
見證人應會記載寶都公司之名稱，又特約條款未記載給付佣金對象，係因訴外人即蘇永平代書漏未填載。其次，仲介佣金係買賣雙方皆要支付，賣方即被告，應給付百分之1 之佣金予原告，買方即林陳海則要支付佣金予訴外人鄭鈞鴻即鄭福星、王黃秀雲及林添喜，共5 百萬元。再者，訴外人黃國明代理林陳海簽約，伊與原告當時皆係寶都公司之股東，若有背信情形，於簽約時，黃國明應會當場表示意見，顯然仲介佣金與寶都公司無關。
⒉依鄭鈞鴻於鈞院100 年9 月6 日言詞辯論程序中證述可
稽，原告確有與被告協調，因此，被告應支付仲介費予原告，且黃國明係寶都公司之股東，不可能既係買方又係居間人，否則即係於買賣過程巧立名目欺騙被告，且系爭契約書簽約時，黃國明在場，亦清楚自然人與法人不同，故仲介佣金給付對象應為原告，非寶都公司，若被告給付之對象非居間人，應由被告另行與寶都公司處理。再者，被告並不爭執百分之1 仲介佣金，蘇永平亦證實一般買賣習慣見證人係由居間人簽名，避免佣金糾紛，即可確認原告係居間人。
㈢綜上，爰依法提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告陳淑美、陳阿月、陳寶陽、陳秀娟，應分別給付原
告311, 445元、1,165,195 元、825,862 元、23,220元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠被告4 人固將附表所示之土地以附表所示之價金出售予林
陳海，惟原告並非被告出售土地之仲介人。被告出售土地之中間介紹人為訴外人鄭鈞鴻（原名：鄭福星）及寶都公司，原告當時是擔任寶都公司之負責人，其以寶都公司之負責人之身分，於上開土地買賣契約書之見證人簽名見證而已，是原告並非被告出售土地之仲介人。
㈡依證人鄭鈞鴻、王黃秀雲、林添喜、黃國明之證述內容可
知，被告所有如附表所示之土地原係經由鄭鈞鴻、王黃秀雲及林添喜仲介，欲賣給竹城建設公司，後鄭鈞鴻等與黃國明接洽，轉仲介給璟都建設公司，因林陳海與璟都建設公司有合作關係，乃由黃國明代表林陳海買受系爭土地，原告原係黃國明公司的土方包商，兩人合作成立寶都公司，由原告擔任負責人，黃國明基於寶都公司股東身分，乃要求系爭土地買賣之居間人應經過寶都公司，璟都建設公司才接受，亦即寶都公司也是居間人，原告係代表寶都公司與其他居間人共同處理系爭土地買賣，黃國明也要求被告將仲介佣金均交予寶都公司，再由寶都公司分配予各居間人，原告於土地買賣契約書見證人簽名，係黃國明授意，由此足證，原告非系爭契約書居間人。另被告陳淑美、陳阿月及陳秀娟早已將仲介佣金交予寶都公司統籌分配，而被告陳寶陽則認伊亦係居間人，要求俟確認得分配到多少仲介佣金時，始將伊應支付之仲介佣金交付予寶都公司分配，併予敘明。
㈢綜上，原告既非被告出售土地之仲介人，其請求被告支付
仲介佣金即屬無據，是原告之請求為無理由，並聲明：原告之訴暨假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠經查，被告前於99年10月26日將渠等所有、如附表所示之
土地，以附表所示之價金，出售予訴外人林陳海，並由黃國明代理林陳海與被告訂立土地買賣契約書，由原告於見證人處簽其個人姓名一情，為兩造均不爭執，復有卷附土地買賣契約書4 份為證（見本院卷第9 頁至第39頁），是此部分之事實堪以認定，合先敘明。原告主張，其於上開土地買賣契約書之見證人處簽名，當認其為被告出售土地予林陳海之仲介人，依上開土地買賣契約之約定，被告應支付買賣價金之百分之1 之仲介佣金予原告等語。被告則否認原告為上開土地買賣契約之仲介人，並以前揭情詞置辯。是本件首應認定者，在於原告是否為被告與林陳海訂立土地買賣契約之居間仲介人。
㈡再查，觀諸卷附被告與林陳海訂立之土地買賣契約書之特
約條款約定：「乙同（即被告）同意支付買賣總價款1%之仲介佣金予＿＿＿＿，前述佣金於本約尾款支付時給付。
（以下空白）」等語，應認被告同意支付土地買賣價金之百分之1 之佣金予居間仲介之人員，且為被告所不爭執，惟上開支付佣金之對象記載欄乃係空白，是被告支付佣金之對象為何人，已有爭議。原告主張：其於土地買賣契約書之見證人處簽名，而依買賣慣例，見證人即為仲介人，是其確為系爭土地買賣之仲介等語，並舉證人蘇永平為證。證人蘇永平於本院審理時證稱：伊係被告與林陳海訂立土地買賣契約之代書，渠等訂立土地買賣契約時，伊有在場，且土地買賣契約書係由伊先在事務所草擬，之後再帶至簽約現場，部分在現場用手寫或用電腦作修改，當時現場簽約有地主（即被告）、黃國明、原告、還有一個仲介公司的人名字伊不清楚，還有原告公司的小姐；原告到現場簽約，伊的認知其為中間人（即仲介），他是代表何人伊不知道，伊不清楚簽約定，當事人有無約定要給付仲介費給何人，因為他們到另一個房間講事情，伊在外面作書書作業，所以沒有聽到仲介費的事情；對於上開土地買賣契約書特約條款之約定，一開始是原告說要寫，黃國明、被告、仲介公司的人都在場而且有同意，伊問他們要寫什麼人，原告說沒關係後面他們看要再寫誰的名字再寫上去，所以就把名字的欄位空下，條款約訂的百分之一仲介佣金，也是當場決定的，伊不知道上開特約條款的仲介佣金給付對象為何人，一般的習慣，見證人是給中人（即仲介人）簽的，避免有佣金的糾紛，因為伊常常在簽土地買賣契約的時候，有到場見證的中人才可以拿佣金，其餘沒有在土地買賣契約書上簽名的中人，由他們私下協調，當天原告簽的時候，因為他是中人，所以在見證人處簽名；原告是寶都公司的人，擔任總經理，伊無法認定原告是以個人身分為中人，抑或是以寶都公司負責人之身分擔任中人；伊與黃國明、原告討論土地的時候，黃國明都會罵原告說：你們土地都沒有處理好之類的話，但是沒有明確說賣方的仲介就是原告，由伊的認知中人應該不是只有原告，所以黃國明上開所說的「你們」等人，應該是指包括原告在內的一些中人等語（見本院卷第75頁至第81頁）。依證人蘇永平上開證述內容，林陳海與被告訂立系爭土地買賣契約時，其間之仲介人員非僅有原告（係以個人身分抑或以寶都公司負責人之身分，詳如後述）1 人，且渠等訂立土地買賣契約時，即因中人非僅原告1 人，始於特約條款中之支付對象欄為空白之記載，自難僅憑原告於見證人處簽名，即認其為本件買賣契約之仲介人員。
㈢又查：
⒈證人鄭鈞鴻（原名鄭福星）於本院審理時證稱：伊與王
黃秀雲、林添喜等人，原本要仲介被告所有如附表所示之土地予竹城建設公司，嗣黃國明代表璟都建設公司、原告等人，與林添喜接洽，稱倘渠等將系爭土地買賣轉賣予璟都建設公司，則黃國明會給渠等合計500 萬元之退場費，林添喜則負責與竹城建設公司接洽，伊與王黃秀雲與地主接洽轉賣土地之事宜；嗣後渠等退場後，原告就介入代表寶都公司跟地主（即被告）談，伊不知道本件土地買賣之仲介費用要付給誰，因為原告代表寶都公司進來協調，要付給何人伊不知道；原告是土地買賣的中人，因為原告代表寶都公司，寶都公司也算是中人的性質，因為開會的時候都是由伊、原告、黃國明，偶而林添喜也會幫忙談條件，洽談過程中，因為原告是與林添喜接洽，伊不知道他是代表個人，還是代表寶都公司，但是第一次見面他給伊名片的時候，上面就是寫寶都公司的名稱等語（見本院卷第83頁至第86頁）。⒉證人王黃秀雲於本院審理時證稱：原本林添喜來找伊，
稱要購買被告所有如附表所示之土地，因地主（即被告）始願與伊談，所以伊代表地主與林添喜、鄭鈞鴻等人談土地買賣事宜，原本土地是要賣給竹城建設公司，並談好地主要付買賣總價之百分之1 之仲介佣金予伊、林添喜、鄭鈞鴻等人，但後來璟都建設公司進來之後，要支付渠等500 萬元要伊等退場，就沒有談到百分之1 之仲介佣金等語（見本院卷第88頁至第90頁）。
⒊證人林添喜於本院審理中證稱：伊知道被告將其所有如
附表所示之土地，出售給林陳海一事，伊是中人，因為鄭鈞鴻（鄭福星）至伊公司（喜多開發）幫忙，他來幫伊找一些物件土地，伊負責找買主，後來的買主是璟都建設的黃國明，之前找過竹城建設公司，後來黃國明打電話給伊，因為伊等都是好朋友，所以伊就將本件土地介紹給他；被告等人將其所有土地出售給林陳海部分，仲介有好幾個人，喜多開發公司部分就是伊、王黃秀雲、鄭鈞鴻；原告是以寶都公司總經理的身分，他說他代表璟都建設的董事長即黃國明，跟伊洽談買賣土地細節；被告將土地出售給林陳海，其細節與買賣條件部分，伊請鄭鈞鴻去跟地主與建設公司談，原告是以寶都公司總經理來談並且說他是代表璟都建設董事長來買；後來黃國明口頭說要給伊、王黃秀雲、鄭鈞鴻等人500 萬元的退場費（也是佣金），後來實際上是給400 萬元，因為伊等本來要將系爭土地介紹給竹城建設公司，後來介紹給黃國明，黃國明說他喜歡那塊地，將系爭土地介紹給他，如果伊等沒有退場，黃國明也買不到，伊等就和竹城建設公司談，有談到因為黃國明也有買到一小部份的地，所以請竹城建設公司退場，竹城建設公司就退場；璟都建設公司要購買系爭土地之後，相關買賣事宜與條件磋商是鄭鈞鴻、王黃秀雲，黃國明還有原告都有跟地主談過，原告是代表寶都公司，也代表璟都建設公司來跟伊等談，原告與伊或與地主談土地磋商事宜時，是以寶都公司的總經理的身分與伊等談，且原告也有給伊等名片，名片亦係記載其為寶都公司的總經理等語（見本院卷第99頁背面至第101 頁）。
⒋由證人鄭鈞鴻、王黃秀雲、林添喜上開證述內容觀之，
被告所有如附表所示之土地，原欲係透過證人鄭鈞鴻等人之居間仲介而出售予竹城建設公司，嗣璟都建設公司（負責人黃國明）介入而欲購買系爭土地，遂由黃國明支付500 萬元（實際僅支付400 萬元）予證人鄭鈞鴻等人，請渠等與竹城建設公司、地主（即被告等人）接洽，請竹城建設公司退場，並請地主（即被告等人）將土地出售予璟都公司，而原告固與被告接洽土地磋商、買賣條件等事宜，然原告係以寶都公司總經理之身分與被告接洽磋商買賣條件，而非以個人之身分磋商買賣條件，且證人鄭鈞鴻等人上開證述內容，亦核與證人黃國明於本院審理時證述內容相符（詳如後述，並見本院卷第
103 頁），堪信為真實，是原告主張其為本件被告與林陳海訂立土地買賣契約之居間仲介人，已有可議。
㈣復查：
⒈證人黃國明於本院審理中證稱：伊係璟都建設公司之負
責人，被告將其所有如附表所示之土地出售予林陳海，係由伊代理林陳海與被告訂立土地買賣契約，因為林陳海與璟都建設公司有合作關係，分別由林陳海買土地，伊負責興建營造事宜；伊係經由1 位褚先生、李太太等人的介紹，始知悉系爭土地而開始進行開發，開發一段時間時，發現有許多建設公司與中人在介紹，伊就去買一塊土地中的持分，然後開始進行，後來伊碰到林添喜，伊跟他之前有合作關係，他也在介紹這塊土地，也想介紹給伊，伊就希望他介紹給伊的部分與褚先生的部分，可不可以合作，請他2 位合作，林添喜要答應伊，在介紹給伊的情況下，不能再介紹給其他人，伊有告知他伊已經有買這塊土地，他就同意介紹給伊，而且不要介紹給其他建商，也有其他中人有來問伊，但是伊沒有接受，也有其他建設公司要來購買，但是伊也沒有理會，直到系爭土地全部完成，伊也代表買方有準備百分之1的佣金給林添喜跟褚先生這兩組中人；林添喜和褚先生等中人將系爭土地轉介給伊之後，系爭土地買賣契約條件與磋商是原地主會報價錢給林添喜及褚先生，伊是代表買方與原地主談交易單價或地上物處理等條件；原告本來是伊營造公司下土方包商，後來他有意願和伊合作，伊等就成立寶都公司，因為伊也是寶都公司股東，伊就找褚先生和林添喜商量寶都公司也要算中人的壹份，協助土地一起開發，後來林添喜與褚先生他們後來勉強答應；被告與林陳海於99年10月26日訂立土地買賣契約之前，就有約定原地主即被告要付百分之1 的佣金，而且有跟被告說這一部分的佣金是集中交給寶都公司，再由寶都公司分配給各中人，各中人應該也知道這件事；因為買土地大部分都是熟識的中人，大家都知道要給誰，已經有慣例，所以沒有於土地買賣契約書之特約條款部分約定支付佣金給付對象；伊叫原告於土地買賣契約書之見證人處簽名，因為當時伊要求所有中人要把錢集中在寶都公司，他是寶都公司的總經理，所以在見證人處簽名，如果原地主（即被告）沒有付佣金的話，原告可以代表寶都公司向原地主催討；原告於本件土地買賣過程當中，有與鄭鈞鴻去跟原地主協調磋商、洽談事宜，原告是以寶都公司的總經理，代表買主去談，買主是指璟都建設和林陳海；寶都公司成立目的主要是介紹土地，而且除了本件土地開發之外，還有其他的土地開發。因為璟都建設每年都會買土地，伊會要求中人要經過寶都開發，伊才願意接受等語（見本院卷第101 頁背面至第103 頁）。
⒉依證人黃國明上開證述內容，復參以前揭證人鄭鈞鴻、
王黃秀雲、林添喜等人之證述，被告所有、如附表所示之土地買賣，原係有數組仲介人在居間介紹，而證人黃國明代表之璟都建設公司、林陳海等人表明購買意願後，始由原告代表寶都公司、證人鄭鈞鴻等人，與被告等人接洽購買土地事宜，是原告確係以寶都公司總經理之身分，代表璟都建設公司與被告（原地主）等人接洽、磋商土地買賣條件，從而，原告個人尚非本件土地買賣契約之居間仲介人員。此外，再參以證人黃國明於本院審理時提出之請款單（見本院卷第105 頁），係由原告簽名核准向寶都公司請款，其請款項目為99年10月26日（即本件土地買賣契約之成立日）送禮給忠義段地主（即被告陳阿月、陳淑美）、宴客忠義段地主（即被告陳淑美、陳阿月、陳寶陽、陳秀娟、訴外人陳美秀、陳寶祥及親屬和中人等），並由原告、訴外人羅素杏為受款人並已受領上開請款之款項，倘原告係以個人身分與被告、林陳海等人磋商成立土地買賣契約，其應以個人身分宴請被告、中人等人，而非其宴客、送禮之款項，向寶都公司請款並受領此部分之款項，益證原告係以寶都公司負責人、而非以個人之身分，與被告、林陳海等人磋商成立本件土地買賣契約。
㈤按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。是他方給付報酬之對象，乃係為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介者，始足當之，應屬明確。原告係以寶都公司總經理之身分，並代表璟都建設公司、林陳海等人，與被告洽談系爭土地買賣契約之條件，是被告應給付居間報酬之對象，乃係寶都公司（復包括其他居間仲介之中人，惟其他中人包括何人，尚非本件所得審究，附此敘明）而非原告，是原告依兩造間之居間仲介契約，提起本件訴訟，請求被告被告陳淑美、陳阿月、陳寶陽、陳秀娟，應分別給付原告311,445 元、1,165,195 元、825,862元、23,220元之仲介佣金，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
民事第三庭 法 官 陳心婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
書記官 李湘鈴附表：
┌─────┬────────────┬───────────┐│被告 │出售予林陳海之土地 │約定之總價金（新臺幣）│├─────┼────────────┼───────────┤│陳淑美 │桃園縣桃園市○○段○○○號│經扣除林陳海出售予被告││ │、88之1 地號、92 地號、1│陳淑美之土地坪數後，以││ │03 地號、104 地號、105之│每坪22萬5 千元計算，合││ │2 地號、106 地號、110地 │計總價金為31,144,500元││ │號之權利範圍32分之6 ；同│。 ││ │段91之B 地號之權利範圍32│ ││ │分之6。 │ │├─────┼────────────┼───────────┤│陳阿月 │桃園縣桃園市○○段○○○號│116,519,500元。 ││ │、91地號、92地號、96地號│ ││ │、97地號、98地號、101 地│ ││ │號、102 地號、103 地號、│ ││ │104 地號、105 之2 地號、│ ││ │106 地號、107 地號、108 │ ││ │地號、110 地號、117 地號│ ││ │、88之1 地號之權利範圍2 │ ││ │分之1。 │ │├─────┼────────────┼───────────┤│陳寶陽 │桃園縣桃園市○○段○○○號│82,586,250元。 ││ │土地全部、同段115 地號土│ ││ │地應有部分4 分之1 、同段│ ││ │116 地號土地應有部分1000│ ││ │00分之51656。 │ │├─────┼────────────┼───────────┤│陳秀娟 │桃園縣桃園市○○段115 地│2,322,000元。 ││ │號土地應有部分4分之1。 │ │└─────┴────────────┴───────────┘