臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第814號原 告 黃中和訴訟代理人 陳永來律師
徐慧齡律師被 告 賴文龍訴訟代理人 賴彌鼎律師複 代理 人 王道光律師
邱英豪律師被 告 吉勝不動產開發有限公司法定代理人 張淑玲訴訟代理人 余靆蔆上列當事人間請求減少價金等事件，於民國100 年11月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
查原告起訴時聲明第1 項為，被告賴文龍應給付原告新台幣（下同）3,536,737 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷第4 頁）。嗣原告於民國100 年8 月11日以民事擴張訴之聲明狀變更上開聲明為，被告賴文龍應給付原告3,580,057 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷第54頁）。經核原告上開聲明之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，按諸首揭規定要無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告與被告賴文龍於99年10月11日就坐落桃園縣○○鄉○○
○段218-60、218-247、224-6、224-29地號土地及其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○ 號之建物（下稱系爭房地）訂立不動產買賣契約書，約定買賣總價款為15,900,000元，並已悉數付畢。原告購得系爭房地後，曾委託仲介公司出租該屋，然均乏人問津，嗣經打聽鄰居後始得知，訴外人劉燕霖於85年12月27日凌晨駕駛轎車載訴外人王崇新由蘆竹往桃園方向行駛，行○○○鄉○○村○○路時，先撞擊大竹路45
5 號民宅，又撞上大竹路旁停放之轎車，再彈撞至系爭房屋後卡住才停止，致該2 人均死亡。系爭房地既曾發生嚴重車禍致該2 人非自然身故，且現場於第2 日仍留有血水，並舉行法事召魂，則對於居住其內者而言，除對居住品質產生疑慮外，於心理層面亦有負面影響。準此，原告自得請求被告賴文龍減少價金。復就減少價金數額部分，原告因系爭房地發生此事故而心神不寧，僅能將系爭房地售出，惟買主亦因知悉此事故而不願以原告當初購屋價額購買，只同意以12,700,000元成交，則就此金額與原告原購屋金額15,900,000元間之差額3,200,000 元作為被告賴文龍應減少之價金數額，自屬合理有據；另參酌臺灣高等法院99年度上易字第811 號判決意旨，被告賴文龍受領3,200,000 元部分價金之法律上原因即不復存在，原告自得依不當得利法律規定，請求被告賴文龍返還3,200,000 元。又被告賴文龍於該車禍事故發生當時乃系爭房地所有權人，自難就該事故諉為不知，惟被告賴文龍仍於標的物現況說明書勾選不曾發生非自然身故之情事乙欄，顯係故意隱匿系爭房地曾發生非自然身故之事實，則原告依民法第227 條第2 項規定，請求被告賴文龍給付因訂定契約所生之代書費用24,801元、交屋費用4,062 元、契稅17,874元、出售房屋仲介服務費用290,000 元、土地增值稅38,968元、房屋費4,352 元，亦屬合理有據。從而，原告除對被告賴文龍請求減少價金3,200,000 元外，並請求債務不履行之損害賠償380,057 元。
㈡再就被告吉勝不動產開發有限公司（下稱吉勝公司）部分，
被告吉勝公司居間仲介房地買賣並收取報酬，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向原告解說，且被告吉勝公司設於桃園縣蘆竹鄉，理當對蘆竹鄉內之不動產概況有相當充分之掌握，並應竭盡所能向消費者誠實揭露足以影響意願之一切重要訊息，如賣方並未誠實告知，其亦應由報章雜誌、實地走訪等方式了解系爭房地之重要訊息及週遭環境。而被告吉勝公司既向原告收取服務費300,000 元，且係專門從事區域內不動產仲介買賣，又該車禍事故亦已揭露於媒體，則被告吉勝公司對系爭房地所存在依通常交易觀念上之重要瑕疵，自難諉為不知，原告自得依民法第227 條及不動產經紀業管理條例第26條第1 項規定，請求被告吉勝公司返還居間報酬300,000 元。
㈢另依相驗報告書及現場照片可知，劉燕霖、王崇新所乘之轎
車係側翻撞入系爭房地，造成鐵捲門嚴重毀損，並非被告所稱僅係衝撞至系爭房地騎樓後即行停止。又參酌敏盛綜合醫院診斷證明書及當時大竹派出所警員謝兆宗、豐達修車行老闆邱顯鐘證述可知，該2 人於車禍當時已顱內出血受傷嚴重，並當場死於車內。而本件買賣契約書所附標的物現況說明書記載「是否曾經發生非自然身故之情事（如凶殺案、自殺、他殺等）」，則該括弧內既於句末加上「等」字，即足認括弧內之文字應屬例示，況我國民情對病故壽終外之非自然身故事件多存忌諱畏避心態，故該現況說明書詢問之重點應未限定死亡之原因，如係非壽終正寢之自然死亡，均屬非自然身故之列。再就房屋交易市場通常觀念而言，房屋是否曾發生非自然身故情事，當屬房屋交易之重要資訊，影響房屋交易價值甚鉅，乃係交易上之重大瑕疵，而原告配偶於看屋時特別向被告賴文龍詢問系爭房地是否「乾淨」，堪認系爭房地如曾發生非自然身故事件，顯足影響原告購買意願，是房地出賣人就此本即負有告知義務，況系爭房地雖位於大竹路旁，惟一般人實難預見車輛會衝進民宅而發生車毀人亡事故，對此特異事件，依舉輕以明重之法理，出賣人即被告賴文龍更應負告知義務。
㈣聲明：被告賴文龍應給付原告3,580,057 元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；被告吉勝公司應給付原告300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5 ％計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：㈠被告賴文龍則以：系爭房地雖曾於85年12月27日凌晨發生由
劉燕霖駕駛轎車搭載王崇新先撞上大竹路455 號房屋，又撞上大竹路邊停放之轎車，再彈撞至系爭房地後停止，致該2人死亡之情事，然該事故純屬交通意外，非屬凶殺或自殺等情形，況劉燕霖所駕駛之轎車係衝撞至系爭房地沿騎樓及遮雨棚往外搭建之鐵捲門後隨即停止，顯見該車禍事故並非發生於系爭房屋內，而該2 人亦係由救護人員由車內救出送醫急救後死亡，並非當場死於車內或系爭房屋內，自不屬「屋內曾發生有人非自然身故」之情事，則參酌臺灣高等法院99年度上字第1316號判決意旨，系爭房地當非通常交易觀念中之兇宅；另參酌系爭房地發生該交通意外事故距今已有14年，該主觀心理因素應已因時隔久遠及系爭房地均有人長期使用，其後亦未發生其他事故等情而消除，是以，難認系爭房地有減少價值之瑕疵存在，原告起訴主張減少契約價金云云，顯不足採。又參酌系爭房地買賣契約書附表現況說明書所載「非自然身故」係指凶殺、自殺、他殺等情事，而系爭房地確未曾發生上開非自然身故情形，被告賴文龍亦無任何隱匿，該交通意外事故更非可歸責於被告賴文龍，則系爭房地既無減少價值之瑕疵，被告賴文龍即無不完全給付之情事，自無庸負不完全給付之損害賠償責任，故原告起訴請求被告賴文龍給付代書費、交屋費、契稅、仲介服務費等，亦無理由。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
㈡被告吉勝公司則以：被告吉勝公司事前並不知曾有車禍事故
發生於系爭房地外，而屋主即被告賴文龍亦於現況說明書載明系爭房地並非凶宅，則本件既已完成買賣交易，被告吉勝公司自可取得仲介費用。另被告吉勝公司調查過該事故係屬交通事故，如係發生於屋內之非自然死亡事件，才會認定是兇宅。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：訴外人劉燕霖於85年12月27日凌晨駕駛轎車載訴外人王崇新由蘆竹往桃園方向行駛，行○○○鄉○○村○○路時，先撞擊大竹路455 號民宅，又撞上大竹路旁停放之另輛轎車，再彈撞至被告賴文龍所有系爭房屋之騎樓鐵捲門後卡住停止，劉燕霖、王崇新經送醫不治死亡。被告賴文龍嗣經被告吉勝公司仲介於99年10月11日將系爭房地出售予原告，總價為1590萬元，被告賴文龍於該交易中表示系爭房地未曾發生非自然身故之事件。此有原告與被告賴文龍之不動產買賣契約書在卷可稽，並經本院調取空軍防砲警衛司令部85年12月27日相字第14號卷宗核閱無訛。
五、原告主張：系爭房地曾發生上開車禍，訴外人劉燕霖、王崇新於系爭房地非自然身故，系爭房地交易價值因此減少而具有物之瑕疵，被告賴文龍應減少價金，且被告賴文龍故意隱瞞上開車禍，屬可歸責債務人之不完全給付，應賠償原告損失，被告吉勝公司就系爭房地是否曾發生非自然身故應有查知之義務，被告吉勝公司未盡善良管理人之注意義務，應返還居間報酬等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：上開交通事故中劉燕霖、王崇新死亡，是否可認為系爭房地曾發生非自然身故事件？經查：
㈠上開交通事故中劉燕霖、王崇新係經送醫急救後不治死亡，
死亡地點分別為桃園省立醫院及敏盛綜合醫院，有前揭相驗卷內所附軍事檢察官相驗報告書、法醫鑑定書、相驗屍體證明書等文件記載甚詳，且同卷所附省立桃園醫院轉院病歷摘要及敏盛綜合醫院診斷證明書雖記載劉燕霖、王崇新於到院時已無生命跡象，惟該等醫院仍對於劉燕霖、王崇新施予急救措施無效後始宣告不治，故劉燕霖、王崇新之死亡地點應認為係在桃園省立醫院及敏盛綜合醫院。至原告主張證人即豐達修車行老闆邱顯鐘、證人即大園分局大竹派出所警員謝兆宗於偵查中之陳述可證明劉燕霖、王崇新係於車內死亡，惟查邱顯鐘、謝兆宗於偵查中係陳稱：其等到達時，將車扶正後立即搶救車內二人，由駕駛座窗口拖出，先將坐於駕駛座之人拉出，由救護車送至省立桃園醫院，再將另一人送至桃園敏盛醫院等語，並未隻字片語表示車內二人在未送醫前已死於車內，又無其他具體事證可資證明劉燕霖、王崇新係於車內當場死亡，原告主張劉燕霖、王崇新係於車內死亡，自非有據。原告既不能證明劉燕霖、王崇新係死於車內，原告主張系爭房地曾有「非自然身故」事件發生，即非可採。㈡原告並未證明系爭房地有「非自然身故」之事實，原告主張
系爭房地具有瑕疵，即屬無據，且被告賴文龍就上開交通事故亦無於出售系爭房地時主動告知買方及仲介公司之義務，被告吉勝公司更無原告所指未善盡調查義務而違反善良管理人注意義務之可言。
六、從而，原告主張系爭房地具有瑕疵、被告賴文龍故意隱瞞瑕疵、被告吉勝公司未盡善良管理人注意義務，請求被告賴文龍應減少價金、賠償損害、被告吉勝公司應返還居間報酬，均非有理，應予駁回。原告陳明願供擔保請求宣告假執行部分，因其敗訴而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 8 日
書記官 劉霜潔