臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第825號原 告 林正治訴訟代理人 梁治律師被 告 游嘉雄訴訟代理人 陳永來律師
魏雯祈律師陳郁仁律師上 一 人複 代理人 潘明彥律師上列當事人間請求確認買賣關係不成立等事件，於民國100 年11月23日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第1項定有明文。經查，本件原告起訴時，原就先位之訴聲明為：請求確認被告游嘉雄、陳瑞源於民國100 年3 月24日就坐落門牌號碼：桃園縣桃園市○○街44、46號房屋之買賣關係不成立；就備位之訴聲明為：被告游嘉雄應給付原告350 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於民國100 年9 月5 日言詞辯論期日以言詞撤回先位之訴，經到場之被告游嘉雄同意並載明於筆錄（見本院卷第78頁背面），被告陳瑞源則自始未到庭而未為本案言詞辯論，依上規定，原告對其為訴之撤回毋庸得其同意，是本件先位之訴經原告撤回後，本院自應僅就原告以游嘉雄為被告之備位之訴審理。另本件被告雖於100 年7 月1 日提起反訴，就上開不動產基於所有物返還請求權、租賃及不當得利之法律關係對原告及訴外人游月卿有所請求（見本院卷第33-3
5 頁），惟嗣於同年11月23日言詞辯論期日以言詞撤回反訴，經反訴被告同意並載明於筆錄（見本院卷第137 頁），是本件反訴亦已生撤回之效力，核先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊自89年起即向被告承租其所有門牌號碼桃園縣桃園市○○街44、46號未辦第一次總登記之房屋、騎樓及其外圍（下稱系爭房地）做為營業使用，租期均為1 年，惟自100 年2 月20日起至同年5 月20日止則為3 個月之租期，每月租金新台幣（下同）11萬元，兩造間歷次之租約中都有約定：「甲方（即被告）於乙方（即原告）租賃期間有意出售房屋時，乙方有優先購買權」等語，伊對系爭房地一直有購買意願，並於100 年4 月29日以存證信函請被告於3 日內將出售之價格、條件通知伊，並相約辦理簽約手續，詎被告均置之不理，竟於同100 年4 月19日移轉系爭房地所有權登記予訴外人黃惠蘭之子陳瑞源，被告之行為誠屬故意侵害伊就系爭房地所享有之優先承買權，亦與民法第148 條之誠信原則相違背，事後雖又將之回復登記於被告名下，但被告此舉已違反租約，應負賠償責任，爰以被告之子即訴外人游世榮當初願出售之承諾價3,500 萬元為據，如以被告售予黃惠蘭之成交價4,800 萬元計算，伊受有消極利益之損失即轉售差額1,300 萬元，爰依民法第184 條第1 項之規定向被告請求350 萬元之賠償等語，並聲明：㈠被告應給付原告350萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：其早已多次告知原告系爭房地之出售條件，原告均表示無意購買，方會以4,800 萬元出售予陳瑞源，且其與原告之租約以往均為1 年之長約，100 年2 月20日卻改簽訂3 個月之短約，顯見原告於簽約時已明知其有意出售系爭房地且無意購買，否則大可拒絕短約而直接買受系爭房地，豈有遲至同年4 月29日方表示優先購買之理？且原告並未證明伊有何權利受到侵害，亦未能說明伊受有350 萬元之損害，是原告之主張並不足採等語，並聲明：如主文所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張：伊自89年起即向被告承租系爭房地做為營業使用，租期均為1 年，惟自100 年2 月20日起至同年5 月20日止則為3 個月之租期，歷次之租約中都有約定伊就系爭房地有優先購買權，伊曾於100 年4 月29日發存證信函予被告表示欲行使優先購買權，惟被告已於同年月19日以4,800 萬元出售系爭房地予黃惠蘭，並依約移轉所有權登記予陳瑞源，然嗣於同年6 月15日因與黃惠蘭合意解除買賣契約而將系爭房地回復登記於被告名下等情，業據原告提出系爭房地之租賃契約書、存證信函、土地登記第二類謄本、以陳瑞源為納稅義務人之100 年房屋稅繳款書、土地異動索引等件為證（見本院卷第6-14、42-45 頁），並有被告提出之系爭房地之土地登記第一類登記謄本、買賣合約書等在卷可稽（見本院卷第31、32、84-112頁），且為被告所不爭執，堪認屬實。
四、原告復主張：被告未將系爭房地之出售條件告知伊，即先行出售並移轉所有權登記予陳瑞源，嗣後雖將系爭房地回復登記於被告名下，但其行為已侵害伊之優先承買權，致伊受有1,300 萬元之消極利益損失，今依民法第184 條第1 項之規定僅向被告求償350 萬元，並無偏高之情事等語，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為原告依侵權行為之法律關係向被告請求損害賠償，有無理由？如有理由，則得請求之金額為若干？經查：
㈠按主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備
之特別要件，應負舉證之責任，而侵權行為損害賠償請求權之存在，除須有損害之發生及行為人有故意、過失之事實外，並以二者之間有相當因果關係為成立要件，故侵權行為損害賠償之訴訟，主張侵權行為之人須先就上述要件為相當之證明，始能謂其請求權存在，此為我國審判實務上對於侵權行為舉證責任分配法則之一向通見（參見最高法院58年度台上字第1421號判例、44年度台上字第108 號、70年度台上字第2550號、80年度台上字第1462號、82年度台上字第267 號判決）。次按，優先購買權，係指「同一條件」之優先承購權而言，則所謂「同一條件」，即應係指出賣人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件全部而言，故出賣人與他人所訂契約或承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言，如有一部分不接受，其優先承購權即非合法行使。
㈡查被告前於97年5 月告訴原告欲以3,500 萬元出售系爭房地
，但遭原告配偶以太貴回絕，被告復於100 年農曆年後告知原告欲以5,000 萬元出售系爭房地，若原告有意購買願以4,
500 萬元賣給原告，但原告遲至同年2 月中旬都未回覆被告是否願意購買，被告方於同年2 月24日將系爭房地以4,800萬元出售等情，業經證人即被告之配偶鄭玉、被告之子游世榮及受被告委託出售系爭房地之仲介人員蔡坤璟到庭證述在卷（見本院卷第122-125 、134-136 頁），原告聲請調查之證人林本明亦到庭結證稱：1 年多前，被告兒子有和原告配偶說系爭房地要賣3,500 萬元，原告配偶聽到3,500 萬元後，也沒有再說什麼，再去被告家時，原告配偶的意思是如果講不下來，就以3,500 萬元買，但是被告帶同到黃惠蘭家時，有兩個仲介在，不願意再談買房子的事，只願談租房子的事，游月卿有說4,000 萬元以內她都會買，這應該也是原告的意思等語明確（見本院卷第133 頁背面），就被告主張曾向原告出價乙事，互核大致相符，上開證述應認可採。且依證人林本明所為證述，亦可認定原告對被告就系爭房地出價3,500 萬元仍認價錢過高，而有意再行議價，且最高僅願在4,000 萬元之金額內購買系爭房地，對照被告嗣後係以高於4,000 萬元之4,800 萬元出售系爭房地，依上開兩造就系爭房地之議價過程，應認原告顯然未能接受被告與他人所訂契約之一切條件，則被告嗣後將系爭房地出售並移轉所有權登記予陳瑞源，應認並未違反兩造間優先購買權之約定，自未侵害原告之優先購買權，則原告主張受有損害云云，委無足採。
㈡復按，民法第216 條規定「損害賠償，除法律另有規定，或
契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益」。另按，「損害賠償，除法律另有規定或另有訂定外，不僅須彌補債權人所失利益（即消極利益），並須填補債權人所受損害（即積極損害）」有最高法院52年台上字第2139號判例可考。原告主張被告當初曾表示願以3,500 萬元出售系爭房地，嗣後卻以4,800 萬元售出，此乃伊消極利益之損失云云，惟依前揭法律規定、判例意旨及優先購買權之定義，本件原告自始即未承諾以3,500 萬元之對價向被告購買系爭房地，自當無法預期將獲得1,300 萬元之轉售差額利益，遑論本件被告係以4,800 萬元之代價售出系爭房地，則被告行使優先承買權之結果，亦當以4,800萬元買受系爭房地，方屬「同一條件」，依此，則原告當無該轉售之差額存在。況原告復未舉證證明伊依已定之計劃、設備可得預期系爭房地於伊行使優先購買權以4,800 萬元買受後，更為轉售之利益為何，是原告空言主張此為伊消極利益之損失，與法未符，不足為採。
五、綜上所述，被告將系爭房地出售前，已將低於實際售價之更利於原告之出價告知於原告，惟原告猶認價錢過高，未表示購買系爭房地之意思，則被告嗣以更高之價錢出售於黃惠蘭，應認並無違反兩造間就系爭房地所為優先購買之約定，且原告亦無法證明伊因未能行使優先購買權，究竟受有如何之所失利益。從而，原告依民法第184 條之規定，請求被告給付原告350 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
民事第一庭 法 官 范明達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
書記官 李心怡