臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第911號原 告 祭祀公業法人桃園縣李炳生公法定代理人 李文隆訴訟代理人 呂瑞貞律師被 告 許石鑑訴訟代理人 邵華律師上列當事人間請求遷讓土地等事件，於民國101 年7 月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段三層小段六五○、六五○之一、六五一地號土地上，如附圖及附表編號A 、A1、B 、C 、D 、
E 、G 部分所示之地上物拆除後回復原狀，並將同地段六五○、六五○之一、六五一、六五一之一地號之土地返還與原告。
被告應自民國一○○年一月二十七日起至實際返還前開土地之日止，按日給付原告新臺幣參佰伍拾元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰捌拾萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新臺幣伍佰肆拾萬玖仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款及第7 款定有明文。查本件原告起訴時第一項聲明原請求「被告應將坐○○○鎮○○段三層小段650 、650-1 、651 、651-1 地號土地（下稱系爭土地）全部，拆除地上物回復原狀，並將前揭土地遷讓返還原告」，嗣經本院囑託桃園縣大溪地政事務所於民國101 年2 月9日測量，確認被告之各該地上物分別坐落之地號、位置、面積後，原告嗣於本院101 年7 月18日言詞辯論期日，將前開聲明修正為如下述聲明第一項（即主文第一項）所示（詳見本院卷第90頁背面之筆錄），應核屬聲明之修正。此外，原告就被告租賃前已占用之如附圖及附表編號C 、D 、E 部分之地上物，另追加民法第767 條為其請求權基礎，經核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，是核諸前開規定，均應予准許。
二、本件原告於起訴時為一非法人團體「祭祀公業李炳生公」，由前任管理人李後彬代表起訴，嗣後設立登記為法人並變更管理人，有桃園縣政府101 年5月18日府101登桃祭字第36號法人登記證書一紙附卷可憑（見本院卷第92頁）。故本件原告應列「祭祀公業法人桃園縣李炳生公」，其法定代理人則變更為代表法人之管理人李文隆，先予敘明。
貳、實體事項
一、原告主張略以：㈠緣桃園縣○○鎮○○段三層小段650 、650-1 、651 、651-
1 地號之系爭土地為原告所有，原告於99年2 月2 日與被告就系爭土地簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租約第4 條第
1 項約明租賃標的即系爭土地限供空地使用。詎於租賃期間，被告未徵得原告同意，竟於系爭土地上興建如附圖及附表編號A 、A1、B 、G 部分所示之地上物而違反系爭租約之前開約定。經原告於99年11月9 日以信函通知被告改善未果，遂於100 年1 月24日委託律師向被告為終止租約之意思表示，於同年月26日送達被告。另附圖及附表編號C 、D 、E 所示之地上物，均為被告於系爭租約成立前即無權占用迄今，亦應一併拆除。爰依民法第438 條、第455 條、第767 條規定，請求被告拆除各該地上物，將系爭土地恢復原狀後返還，並依系爭租約第5 條第1 、3 項請求被告支付違約金。
㈡聲明：1.被告應將坐落於系爭土地上，如附圖及附表編號A
、A1、B 、C 、D 、E 、G 部分所示之地上物拆除回復原狀，並將系爭土地返還與原告。2.被告應自民國100 年1 月27日起至實際返還系爭土地之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1千元之違約金。3.願供擔保請准宣告假執行。
㈢對於被告之抗辯，原告另陳述略以：
當初係被告於鄰地興建宮廟，表示需承租空地作為信眾停車場使用，原告方同意出租系爭土地；原告確有口頭同意被告可搭蓋臨時廁所，但絕無答應被告搭建廣場、遮雨棚、香客休息室。因系爭土地位於較偏遠之風景區，原告無法時時派員查看，且被告整地使之可作為停車場用途並不違約，故原告並無詳加注意，豈料被告繼續搭蓋其他地上物，對原告之口頭勸戒改善亦置之不理，故經原告內部開會決議後方提起本件訴訟，並無違背誠信原則。至附圖及附表編號C 、D 、
E 所示之地上物，為被告於系爭租約簽訂前，未經原告同意逕為搭設，屬無權占用，自應一併拆除後返還土地。
二、被告抗辯略以：㈠原告之前任管理人李後彬及理事李後範於99年1 月20日主動
造訪，表示欲出租系爭土地，被告因考量香客需求，當場表示若能承租系爭土地搭建廣場、遮雨棚、廁所及香客休息室等，則願意承租。惟李後彬表示系爭土地屬農地，搭建地上物有遭拆除之風險，要求被告自行承擔此風險，且契約上必須隱而不記載可搭建地上物等相關字眼始同意出租。於系爭租約簽訂後，被告遂耗費700 萬元整地、施作排水溝及花圃、搭建廣場、遮雨棚、廁所及香客休息室。施工期間前後長達6 個月，經營幼稚園之李後範需每日接送被告的孫子上下學，應對上開情形知悉甚詳。依經驗法則，若非被告業經地主許可，豈可能耗費鉅資動工興建？況且李後範對施工情形知之甚詳，若認被告違約，為何不及早提出以減少被告損失？又參酌系爭租約第10條之約定，原告同意協助被告申請三相用電，以供被告220 伏特的冷氣用電，亦足證原告確有同意被告搭建地上物。原告遲至99年11月間突以存證信函要求被告拆除地上設施，顯有施以詐術謀取暴利、濫用權利並違背誠信原則之嫌。至於系爭租約簽訂前被告業已搭建之地上物部分，原告於7 、8 年前已明知越界建築、占用土地等情事，卻未曾提出任何異議，反而於99年間與被告簽訂新租約，簽約地點更是在如附圖編號C 所示之白色鐵皮屋內，簽約時、簽約後就此皆未表示反對意見，足見原告已明示或默示同意被告使用之事實。
㈡答辯聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠查，原告為系爭土地之所有權人，於99年2 月2 日與被告簽
立系爭租約，租賃標的物為系爭土地，約定租賃期間為99年
1 月1 日起至101 年12月31日止，每年1 月份以現金付清1年租金12萬元，惟原告於99年11月9 日以存證信函要求被告拆除系爭土地之地上物未果，遂於100 年1 月24日向被告為終止系爭租約之意思表示，於同年月26日送達被告，以上事實有原告所提出之土地登記第二類謄本、系爭租賃契約、大溪郵局存證號碼第000233號存證信函、恩典律師事務所100年偵律字第0102號函、中華郵政掛號郵件收件回執（見本院卷第5 至9 頁、第12至14頁）等影本各一份在卷為憑，復為兩造所不爭執，足信屬實。次查，系爭土地上現存有如附圖及附表編號A 及A1（廣場）、B （廚房及廁所）、C （活動式鐵皮屋）、D （廟）、E （鐵皮屋）、G （水泥平台）所示之地上物，除E 部分係被告之前手興建而經被告承買該地後便沿用至今，C 、D 部分則為被告於系爭租約簽立前已興建，A 、A1、B 、G 部分則係被告於簽約後所興建，現均為被告占有使用中，以上亦均為兩造所不爭執，並經本院囑託桃園縣大溪地政事務所繪測土地複丈成果圖（即附圖）1 份在卷可稽（見本院卷第67至68頁），亦足信為真。
㈡原告主張：被告於系爭租約成立前即無權占用系爭土地而搭
建如附圖及附表編號C 、D 、E 所示之地上物，嗣後並違背系爭租約搭建如附圖編號A 、A1、B 、G 所示之地上物，故依契約及民法租賃、物上請求權等相關規定請求被告將系爭土地回復原狀後返還，並請求被告自100 年1 月27日起至返還土地之日止，按日給付原告1 千元之違約金等語，業為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.原告主張終止租約，請求被告拆除各該地上物並返還系爭土地，究有無理由：
⑴按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定
方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第438 條、第455 條分別定有明文。而觀諸系爭租約第4 條第1 項載明：「本租賃標的物限供空地使用，不得設置任何地上物、建築物、工作物」，第6條 亦約明：「租期屆滿或終止，乙方（即被告）應空地返還甲方（即原告）。乙方返還土地時如有遺留任何物品或地上物，視同廢棄物，任由甲方處理，乙方不得主張任何補償，處理所需費用由乙方負擔。」，第5 條第1項約定：「乙方違反第4 條約定使用方法時，甲方得終止租約」等語（見本院卷第8 頁）。依前所述，被告於簽訂系爭租約後，確有於系爭土地上搭建如附圖及附表編號A、A1、B 、G 所示地上物之情形，顯已違反系爭租約第4條第1 項約定，則原告以此主張終止租約，即屬有據。⑵被告雖稱：原告之前任管理人李後彬曾表示被告需自行承
擔拆除地上物之風險，足見實有默許被告搭建地上物之意思等語，惟此業據原告否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經本院傳訊參與協商系爭租約之在場人士，並行隔離訊問，據證人李後彬證述略以：簽約時被告並沒有說要做什麼，只說要做空地使用，周圍要整理環境，要做一些植栽，並說香客多要設一些流動廁所，是可以吊走、可以租的那種等語；另證人即原告之派下員兼總幹事李汪圈亦證稱：（法官問：租的時候被告有無說要做何用？）被告先前是做廣場使用，但被告有說旁邊要整理一下種樹，被告只有要求讓他做活動廁所，我們有答應他，其他的他沒有說等語；另證人即原告之派下員李正傑亦證稱：我們是空地給被告使用，被告說廟前做停車場，被告沒有說要蓋東西，他只說要放活動式廁所，周圍要種幾棵樹美化環境等語（見本院卷第49至53頁之100 年12月21日言詞辯論筆錄）。則由前開證人之證詞，可知兩造在簽訂系爭租約前之商議情形，僅就系爭土地做空地使用，並得設置流動式廁所之事達成合意，並無被告所稱原告有默許被告搭建其他地上物之情形，是被告所辯已難憑採。
⑶被告又稱：其於系爭租約簽訂後，耗費鉅資整地並興建各
該地上物之施工期間長達6 個月，此皆為原告之派下員李後範知之甚詳，若認被告違約，原告應及早表示反對之意；此外，原告又協助被告申請三相用電，亦足證原告確有同意被告搭建地上物，原告遲至99年11月間始發函要求被告改善，顯有施以詐術謀取暴利、濫用權利並違背誠信原則等語。惟查，以原告派下員李後範每日接送被告孫子上下學之短暫停留時間，在施工初期是否即能確實知悉被告施工欲興建各該地上物，已非無疑。況李後範並非有權代表原告為意思表示之人，縱其確有容認被告興建地上物事實，亦無從以此即認原告及其全體派下員皆有默許被告興建地上物之意。復參諸證人李後彬之證詞略以：我住在中和，不常過去大溪；我們不知道被告要三相用電的用途，因為對方（被告）原先就有香客休息室，也許要開冷氣或做其他用途；經佃農李後範通知才知道被告興建固定之地上物，約在99年8 、9 月間等語；證人李汪圈亦證稱：被告說因為該處位置偏遠，電力不強，常常跳電，辦活動都沒有電，所以要申請比較強的電等語（見本院卷第49背面至50頁、第51頁背面之100 年12月21日筆錄）。是於兩造簽立系爭租約時，原告雖同意協助被告申請三相用電，惟尚無證據足認原告於當時即可得認知被告申請之意圖係供嗣後興建之各該地上物所用。再者，原告前任管理人李後彬於99年8 、9 月間始知悉被告違約興建地上物，於同年11月即發函要求被告改善，係依民法相關規定及兩造間契約行使權利，期間尚屬相當，難認有蓄意拖延造成被告損失之情事。又系爭土地之租金數額每年為12萬元，系爭租約亦明訂租期屆滿或終止後，被告應以「空地」返還原告，是以亦難認原告有何施以詐術謀取暴利、濫用權利、違背誠信原則之事，是被告上開所辯，均不足採。
⑷按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第
1 項前段及中段分別定有明文。又於租約終止後，出租人亦得請求承租人返還租賃物。如前所述，原告為系爭土地之所有權人，其前雖曾將系爭土地出租予被告，惟業經原告合法終止系爭租約，而附圖及附表編號C 、D 、E 及A、A1、B 、G 所示之地上物，分別屬被告為處分權人及被告所搭建之物，現並均為被告所占有使用，而被告並無法舉證前開地上物坐落於系爭土地上有何租賃或使用借貸關係等合法使用權源，則原告依所有權等法律關係請求被告拆除地上物後返還系爭土地，即屬有據。
⑸至被告另稱：系爭租約係於附圖編號C 之白色鐵皮屋內簽
訂，故原告簽約時早已明知被告於系爭土地上搭建地上物之情，又附圖編號C 、D 、E 之地上物存在已久，原告於簽約時及租約存續期間均未表示反對意見，或要求被告拆除，足見原告有明示或默示同意被告之前開地上物繼續使用系爭土地等語。惟查，證人即原告之前任管理人李後彬證稱略以：被告蓋廟時就已經占用一部分系爭土地，因派下員看到之後反應，原告申請鑑界後始發現有占到原告的地等語（見本院卷第49頁之99年08月18日筆錄）；證人即原告之現任管理人李文隆證述略以：「（管理委員會）前兩屆時有人舉報，才知道有上開地上物（按：廟的本體及其旁鐵皮屋，即附圖編號D 、E 所示），但當時已經存在地上物一陣時間，之前被告有向佃農李後範說借其停車使用，聽說是李後範的父親自己答應的，祭祀公業並沒有答應，前前任的主任委員請地政來測，才知道廟及其旁鐵皮屋有占用到祭祀公業的土地」等語（見本院卷第77頁之10
1 年6 月8 日筆錄），由此足證被告先前確實未經原告同意即無權占用如附圖編號C 、D 、E 所示之土地，而此一無權占用情形，雖因系爭租約之簽訂而於租賃期間取得合法使用系爭土地之權源，然於租約屆滿或終止後，即屬仍屬無權占用，並不因曾有系爭租約之簽訂而轉為有權使用。且如前所述，原告於簽訂系爭租約時已明白表示僅願意將系爭土地作為空地租用，至於被告所稱：原告之派下員先前曾私自承諾被告借用系爭土地，或未於系爭租約簽訂時、簽訂後明確為反對，或要求被告立即拆除附圖編號C、D 、E 之地上物等節，縱認屬實，然按系爭土地所有權人即原告為一祭祀公業，僅部分派下員並無從代表原告為意思表示，是均無從解為原告有明示或默示同意被告繼續無權占用系爭土地之情。是被告前開辯解，尚難憑採。
2.原告並請求被告自100 年1 月27日起至返還土地之日止，按日給付原告1 千元之違約金一節，有無理由？⑴系爭租約第5 條「違約處罰」明定：「1.乙方（即被告）
違反第4 條約定使用方法時，甲方（及原告）得終止租約。2.…。3.乙方於租約終止後或租賃期滿不交還租賃標地物，自租約終止或租賃期滿之翌日起至實際返還之日止，乙方應支付甲方按日租金參倍計算之違約金。」。如前所述，原告業以被告違反系爭租約第4 條約定而於100 年1月26日合法終止租約在案，且被告目前仍繼續占有使用系爭土地，則原告請求被告自100 年1 月27日起至實際返還系爭土地之日止按日給付違約金一節，核屬有據。
⑵末按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（參最高法院79年台上1915號判例）。是當事人縱未抗辯違約金過高，法院亦得參酌上開標準為違約金酌減，合先敘明。原告終止系爭租約後，請求被告按日給付原告1 千元之違約金一節，茲審酌系爭土地使用分區為風景區，使用地類別為農牧用地，尚有三七五租約存於其上，兩造就系爭土地原係約定做空地使用等客觀利用價值，復考量原告於99年初收取99年整年份之租金後，迄未再向被告收取租金（兩造對此不爭執，見本院卷第91頁之100 年7 月18日言詞辯論筆錄），而依被告所述，其主觀上確有可能因為對法律之不瞭解而誤認經原告之部分派下員容認其興建地上物即屬合法，尚難認屬惡性重大等一切情狀，是本院為系爭租約不論違反情節如何承租人均一律需支付日租金三倍（即1 千元）違約金之約定，尚屬過高，應予酌減為每日35
0 元較為適當（按：若以原訂每月租金1 萬元計算，則每日租金即約為333 元，本院認為本件違約金應略高於原訂租金即可，故酌定為每日350 元）。從而，原告請求被告自100 年1 月27日起至實際返還系爭土地止，按日給付35
0 元一節，亦屬有據。至逾此範圍之請求，則尚難認屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭契約及民法相關規定，請求被告拆除各該地上物並遷讓返還系爭土地予原告，及自100 年1 月27日起至實際返還上開土地之日止，按日給付原告350 元之違約金等節，均為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
五、末以，關於原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，至其敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。被告雖未聲請供擔保免為假執行，然本院既准原告供擔保宣告假執行，為衡平起見，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保，免為假執行，並酌定相當擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 周玉羣附表（被告應拆除之地上物，此與附圖之附表內容相同）：
┌──┬────────┬───┬───────┬─────────┐│編號│地上物坐落之土地│地號 │占地面積（㎡）│備註（使用現況） │├──┼────────┼───┼───────┼─────────┤│A │三層段三層小段 │650 │484 │廣場 │├──┼────────┼───┼───────┤（A、A1面積合計 ││A1 │三層段三層小段 │650-1 │15 │ 499平方公尺） │├──┼────────┼───┼───────┼─────────┤│B │三層段三層小段 │650 │352 │廚房、廁所（含有雨││ │ │ │ │棚之通道） │├──┼────────┼───┼───────┼─────────┤│C │三層段三層小段 │650-1 │99 │活動式鐵皮屋 │├──┼────────┼───┼───────┼─────────┤│D │三層段三層小段 │650-1 │31 │廟 │├──┼────────┼───┼───────┼─────────┤│E │三層段三層小段 │650-1 │67 │鐵皮屋 │├──┼────────┼───┼───────┼─────────┤│G │三層段三層小段 │651 │380 │水泥平台 │└──┴────────┴───┴───────┴─────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 3 日
書記官 楊郁馨