臺灣桃園地方法院民事判決 100年度重訴字第168號原 告 唐正茂訴訟代理人 吳信吉律師被 告 梁聰明訴訟代理人 邱秀珠律師複 代理人 溫俊富律師
參 加 人 黃陳鳳嬌訴訟代理人 李克欣律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，於民國100 年12月15日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應於原告將坐落於桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○○○○○○○號之土地所有權辦理移轉所有權登記予被告，暨將該土地返還予被告之同時，給付原告新臺幣壹仟零陸拾柒萬壹仟捌佰元，及自民國一百年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰伍拾陸萬元為被告預供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹仟零陸拾柒萬壹仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告因欲購買農地耕作，乃經人仲介，於民國10
0 年3 月9 日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買座落桃園縣楊梅市○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○ ○號三筆田地（下稱：系爭土地），總價款新臺幣（下同）10,671,800元，原告並於100 年3 月29日付清全部價金，系爭土地則過戶登記在原告配偶李阿鑾名下。買賣完成後，因原告親戚在附近亦有田地，原告乃偕同親戚前往察看新購之系爭土地，而原告親戚見系爭土地頗接近河川，乃向原告表示系爭土地可能為河川管制地，原告驚愕之餘，遂向桃園縣政府查詢，經桃園縣政府證實系爭土地竟有約70﹪係座落在水利法劃設公告之縣管河川區域範圍內，而應受水利法第78條禁止行為及第78條之1 應經許可之限制。顯已嚴重減損系爭土地之價值及通常效用，而有重大之瑕疵，詎被告於出售系爭土地原告時，竟刻意隱瞞而故意未告知原告，依民法第354 條規定，被告自應負物之瑕疵擔保責任。為此，爰依民法第359 條規定，以起訴狀繕本送達被告時，向被告主張解除系爭土地買賣契約，並請求返還價金，如鈞院認解除契約無理由，則請求減少價金400 萬元等語。並聲明：（一）先位聲明：被告應給付原告10,671,800元及自100 年4 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。（二）備位聲明：被告應給付原告400 萬元及自100 年4 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地在河川區域範圍內，是否即屬瑕疵，尚有爭議，復被告係收受原告寄發之信函後始悉系爭土地有部分在水利法劃設公告之縣管河川區域範圍內，被告原先並不知情。又按水利法第65條規定，凡是水道洪水氾濫所及之土地，即會被主管機關公告為河川區域，而堤防內水流行經處乃行水區，行水區旁亦通常會公告為河川區域。原告乃專業投資人，購買系爭土地目的意在投資，其於訂立系爭土地買賣契約書前，到過現場多次，知悉系爭土地靠近河川，並曾偕同仲介人羅淑敏到縣市政府查詢相關資訊，原告在購買系爭土地，相當謹慎，極可能已知悉系爭三筆土地有部分在水利法劃設公告之縣管河川區域範圍內，且政府既有公告，原告或其委任之仲介人員亦可查詢得知，原告如在意所購土地是否在公告之河川區域內，本應自行或委由仲介人員向主管機關查證，如原告不知或不查證，即屬因有重大過失而不知瑕疵，依故民法第355 條第2 項規定，被告毋庸負瑕疵擔保責任。再者，如認被告應負物之瑕疵擔保責任，原告請求解除契約，實顯失公平，且原告請求減少價金400 萬元亦顯屬過高，另原告縱可解除契約，被告亦主張同時履行抗辯等語置辯。並聲明：原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請求免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）原告有於100 年3 月9 日與被告簽立不動產買賣契約書，向被告購買座落桃園縣楊梅市○○段○○○ ○○○○ ○○○○○○○號三筆土地，總價款10,671,800元。原告先於100 年3月29日付清全部價金，系爭土地則過戶登記在原告配偶李阿鑾名下。
（二）系爭土地有部分座落在水利法劃設公告之縣管河川區域內，而因受水利法第78條禁止行為及第78條之1 應經許可之限制。
（三）被告系爭土地係於100 年3 月4 日以8,474,625 元向黃陳鳳嬌所購得。
四、得心證之理由原告有於100 年3 月9 日與被告簽立系爭不動產買賣契約，而向被告購買系爭土地，總價款10,671,800元。原告並於10
0 年3 月29日付清全部價金，系爭土地則過戶登記在原告配偶李阿鑾名下，又系爭土地有部分座落在水利法劃設公告之縣管河川區域內，而因受水利法第78條禁止行為及第78條之
1 應經許可之限制等情，此有系爭不動產買賣書、桃園縣政府100 年4 月8 日、府水河字第0000000000號函等在卷可稽，並為兩造所不爭，惟被告否認原告得依民法第359 條規定主張解除契約或減少價金，並以前揭情詞置辯。是本件審酌爭點：（一）系爭三筆土地受有上開水利法之限制，是否已構成物之瑕疵？（二）如構成物之瑕疵，原告有無明知或重大過失而不知前開瑕疵之存在，而有免除物之瑕疵擔保責任之事由？（三）被告應否負擔民法第354 條物之瑕疵擔保責任？原告主張解除契約或減少價金是否有理由？如減少價金，應減少多少金額？
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條第1項前段、第359 條前段分別定有明文。再「又上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第
354 條第1 項之規定，自負有擔保其物依第373 條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359 條、第259 條第1 項第2 款之所許」（最高法院49台上字第376 號判例意旨參照）。復按「前開標的若因都市計畫或其他法令已有變更使用或被徵收之虞時，乙方應於簽約時確實告知，如有隱匿、欺瞞時，乙方即屬違約，甲方得於知悉後依法解除契約。」，系爭不動產買賣契約第5 條第2 款亦有明文。經查，系爭土地登記之地目為田地，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，此有系爭土地之土地登記謄本在卷可稽，而依區域計畫法施行細則第13條、區域計畫法第15條第1 項及內政部發布之「非都市土地使用管制規則」第3 條、第6 條、同規則附表一「各種使用地容許使用項目表」規定，一般農業區之農牧用地得興建農舍，並為農作、林業及設置農業設施、畜牧設施等使用。則得為興建農舍、農作等使用，自為一般農業區之農牧用地所應具有之通常效用。系爭土地乃農牧用地，本應依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用；然承上所述，系爭土地於交付前即因位在水利法劃設公告之縣管河川區域範圍內而應受水利法第78條禁止行為及第78條之1 應經許可之限制，而核以水利法第78條第4 、7 款規定，河川區域內，禁止建造工廠或房屋；禁止其他妨礙河川防護之行為、同法第78條之1 第4 、6、7 款亦規定，河川區域內種植植物；圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜；其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為均應經許可。可見系爭土地因屬縣管河川區域範圍，無法搭蓋農舍，且種植植物、飼養牲畜等均須先經主管機關許可，又使用上亦有諸多不確定之使用限制，故依農地農用之目的觀之，前揭限制顯足以減損農作收穫、實際農用使用面積及其他農業設施之利用。則系爭土地既不得為興建農舍及農作使用亦受有限制，自欠缺「一般農業區」或「農牧用地」所應具有之通常效用，依通常交易觀念，應認其價值、效用或品質尚有欠缺。綜此，原告主張系爭土地因受上開水利法限制不得為興建致欠缺所應具有之通常效用，依通常交易觀念有物之瑕疵，足堪採信。
（二）按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，民法第355 條定有明文。前開所謂重大過失而不知有瑕疵者，應係指締約當時有顯著之事實，可使買受人查知買賣標的物存有瑕疵，而買受人卻未予以查知而言。查被告雖抗辯原告於訂立系爭土地買賣契約書前，到過現場多次，知悉系爭土地靠近河川，並曾偕同仲介羅淑敏到縣市政府查詢相關資訊，極可能已知悉系爭三筆土地有部分在水利法劃設公告之縣管河川區域範圍內，且政府既有公告，原告或其委任之仲介人員亦可查詢得知，故原告應屬有重大過失而不知瑕疵云云；惟依證人即仲介羅淑敏於審理中證稱，買賣之前，伊未協同原告到縣市政府查詢系爭土地相關資訊，伊在仲介雙方買賣系爭土地時，並不知悉系爭土地有部分座落於縣○○○區○○○○○道伊就不會仲介，因為從登記謄本、地籍圖上面都看不出來等語（見院卷第
53、54頁），且參以系爭土地登記謄本，其上確未記載系爭土地受有上開限制等情，可見原告於購買系爭土地之前，並不知悉系爭土地有遭前開水利法限制等情，又衡以依一般不動產之交易習慣，買賣雙方於交易之前雖會確認買賣土地之經界、範圍、徵收與否及產權等狀況，但鮮少慮及買賣之土地有無受水利法等限制，此由證人即販售系爭土地與被告之人黃陳鳳嬌及其子黃新榮於審理中均證稱，伊出賣系爭土地與被告之時，並不知系爭土地有部分座落於縣管河川區域等語（見院卷第54～56頁）亦可印證。再者，依系爭不動產買賣契約第5 條第2 款規定：「前開標的若因都市計畫或其他法令已有變更使用或被徵收之虞時，乙方應於簽約時確實告知」等語，足徵就系爭土地使用是否受有其他法令限制，被告本有主動告知之責，豈可反如被告所辯，以原告未盡確實查證，而作為被告卸責之理，遑論原告既非土地買賣之專業人士（如：土地仲介），又未具水利法等相關法令知識，自難僅以系爭土地有經政府劃設公告，即謂原告係屬有重大過失而不知前開瑕疵云云。是被告前開所辯，自不足採。
（三）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。經查，承上，系爭土地登記之地目為田地，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，則系爭土地得否順利為農作使用，實對系爭不動產買賣之成立具相當重要，此由系爭不動買賣契約書上亦載有系爭土地買賣應取得農業用地農業使用證明書（見系爭不動產買賣契約書第第3 條第2 款）即足印證，又依證人黃新榮於審理中證稱，因為系爭田地係在河堤旁邊，所以伊係以比市價低的價格賣給被告等語（見本院卷第56頁）及被告於100 年3 月4 日以8,474,625 元購得系爭土地後，旋於同月9 日以10,671,800元售予原告（其間差價200 餘萬元）以觀，益徵系爭土地有無受有上開水利法之限制，實對系爭買賣契約之成立影響甚大，是本件原告既因前開水利法之限制，致系爭土地欠缺所應具有之通常效用，而依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，即屬可取。
（四）末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第267 條之規定；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第259 條第1 款、第261條、民法第264 條第1 項本文分別規定甚明。倘當事人之一方在訴訟上為同時履行之抗辯，法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。經查，原告既依民法第359 條規定解除系爭契約，其意思表示送達被告，即生解除之效力。是系爭契約既經解除，兩造即負回復原狀之義務，堪以確定。職是之故，系爭契約解除後，原告固得請求被告返還已受領之系爭價金及上開利息，惟原告亦負有將系爭不動產所有權移轉登記予被告，並返還系爭土地之占有予被告之回復原狀義務。從而，被告主張同時履行抗辯，自屬有據。
五、按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第
258 條第1 項定有明文。而契約解除時，除應返還由他方所受領之金錢外，並應附加自受領時起之利息。此觀諸民法第
259 條第1 款、第2 款規定即明。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第203 條亦有明定。是原告請求被告給付10,671,800元，及自100 年4 月1 日起負遲延責任，即有理由。被告就應移轉登記並交付系爭土地予被告，請求為同時履行抗辯之判決，亦無不合。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 1 月 5 日
民事第一庭 法 官以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 5 日
書記官 谷貞豫