臺灣桃園地方法院民事判決 100年度重訴字第270號原 告 鄭金扇訴訟代理人 吳有吉被 告 海華建設股份有限公司法定代理人 李正宗訴訟代理人 呂曼蓉律師
劉達彥上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於民國101 年12月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾參萬壹仟壹佰參拾伍元，及自民國一百年八月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。原告原起訴請求被告應減少價金新臺幣（下同）840 萬元，及賠償鐵捲門損失8,000 元、租金損失5 萬元，總計為84
5 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於訴訟中變更請求被告應減少買賣價金414 萬6,235 元，及賠償鐵捲門修復費用7,350 元、租金損失5 萬元，總計金額為420 萬3,585 元（見本院卷31
6 頁），其餘不變，核原告係減縮其應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於民國95年5 月6 日以2,100 萬元向被告購買坐落桃園
縣中壢市○○段○○○段000 地號土地（權利範圍：100000分之199 ）及其上同段同小段6958建號建物之預售屋（即海華國際會館之A1店面預售屋，門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○○ 號，下稱系爭房屋，並與其坐落基地合稱系爭不動產），另以125 萬元向被告購買地下停車位1 個。系爭房屋於97年4 月6 日竣工、97年7 月7 日交屋，約定保固期限為1年，惟於98年3 月、99年7 月、10 0年6 月、101 年12月間均發生嚴重滲漏水情形，除98年3 月係因清潔孔堵塞導致外，其餘經被告多次修繕仍無法解決，可知係與系爭房屋結構施工有關，包括：⑴系爭房屋乃位於兩棟大樓中間之低層建築，並於右側（面向系爭房屋正面，以下均同）設置有伸縮縫以承受大樓間之應力作用，然於左側（即使用執照圖說Y3軸處）則未設置伸縮縫（惟被告依結構平面圖本應設置於Y4軸處），故漏水為系爭房屋不可避免之狀況，100 年6 月間發生漏水即係因大樓外牆大理石壁矽膠填縫破損，水沿著大樓鋼骨結構與系爭房屋之接縫傾瀉而下，被告雖以灌注膠泥方式暫時達到止漏之目的，然日後若經大小地震震動、日曬雨淋，仍會發生漏水。⑵系爭房屋為1 樓建物，被告為節省其建築成本，在其正面設計了高達2 樓之橫欄式立面，然因此設計導致雨水潑濺至室內，故滴水線內有漏水情形，系爭房屋之鐵捲門亦因此而損壞，原告支出修復費用7,350 元。
⑶系爭房屋需經由鄰棟大樓2 樓住戶之廚房爬越陽台，始能清理屋頂之排水孔，且當初被告銷售模型之屋頂為平面，被告為減少其施工成本及增加銷售面積，於未知會原告情形下即變更設計為尖式屋頂，且設置於壁面之排水孔距地面高度約20公分，需積水達20公分始能排出，亦會導致漏水之情形發生。⑷系爭房屋鄰棟大樓1 樓至4 樓外牆為大理石石材壁面，其施工係以構件附著在鋼構上，再以矽膠填補大理石與大理石間之縫隙，其結果是矽膠會因老化、地震、清洗外牆等因素破損，雨水會滲進連結處內導致漏水、壁癌等等。
㈡又系爭房屋存有上開導致漏水之瑕疵，雖曾經被告修復，然
迄今仍無法妥善處理，臺灣省結構工程技師公會作成鑑定報告（下稱結構技師公會鑑定報告）亦認定欲修復該瑕疵，需委由建築師辦理周延完善之防水（含集、導水）設計，繪製細部設計圖及訂定相關施工規範，並由專業廠商據以施工，避免雨水自尖式屋頂左側與大樓銜接處繼續滲漏，可知工程相當浩大，非簡易止漏或防水工程可以處理，故系爭房屋係存有減少通常效用及契約預定效用之嚴重漏水瑕疵。而依順裕不動產估價師事務所作成之估價報告（下稱不動產估價報告），系爭不動產因存有漏水瑕疵減損價值比例為7.32% ，且系爭不動產非漏水狀態於95年5 月26日之價值為1,818 萬4,900 元，被告以2,100 萬元出售予原告係獲取超額利潤28
1 萬5,100 元（2,100 萬元-1,818萬4,900 元=281萬5,100元），因系爭房屋有銷售模型與實際成屋不同、伸縮縫與建築完工圖示不符、橫欄式立面設計不良，以及原告於漏水試驗時始發現天花板有鋼筋外露、泥漿四濺、鋼樑懸空、鋼承鈑生鏽腐蝕等缺失，被告於系爭不動產買賣中獲取之超額利潤應視同原告所受損害，故原告得請求被告減少買賣價金數額應為133 萬1,135 元（1,818 萬4,900 元×7,32%=153 萬7,200 元），加計超額利潤281 萬5,100 元，共為414 萬6,
235 元。原告雖於訴訟中業以2,508 萬元（扣除仲介費後）將系爭不動產及地下停車位轉售予訴外人利譚春枝，該價金高於原告向被告購買系爭不動產及地下停車位（125 萬元）之總價2,225 萬元，然系爭房屋位於中壢SOGO百貨公司及日後機場捷運線附近，系爭不動產未來市場行情應有3,500 萬元，利譚春枝以系爭房屋會漏水要求原告減價出售，原告仍然係受有損失，故原告應得依民法354 條第1 項、第359 條前段規定請求被告減少買賣價金414 萬6,235 元，另依民法第227 條不完全給付規定請求被告賠償鐵捲門修復費用7,35
0 元、租金損失5 萬元，共計420 萬3,585 元等語。㈢並聲明：被告應給付原告420 萬3,585 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告則以：㈠系爭房屋並無原告所指瑕疵，原告係於98年3 月17日首次反
映天花板滲水，經被告派員勘查係2 樓排水管之清潔口滲水，被告人員將該該清潔口蓋重新調整後，即已無滲水情形，。而原告於99年7 月底復反應天花板滲漏，雖此時距97年7月交屋已逾2 年，被告基於服務客戶之精神，仍免費就屋頂版再予施作防水處理，經數月之觀察，已無滲水情形，該次發生漏水之可能原因甚多，包括地震均可能造成樓板、牆面之龜裂，否則何以在系爭房屋交屋時並未漏水，卻於使用2年後始發生漏水，原告遽言此係因系爭房屋之瑕疵導致，並無依據。今原告於100 年6 月間反映漏水，係因當時雨量過大，排水不及，此從原告自承社區中庭亦淹水可知，經被告灌注彈性水泥防水材，且將鄰棟大理石材之底部矽膠引孔排水後，即已無滲水情形，故此亦非因系爭房屋存有瑕疵所致。而原告於言詞辯論意旨狀所指101 年12月2 日、3 日漏水更係因冷氣出風管線之安排所致，與原告主張系爭房屋有漏水瑕疵無關。又系爭房屋為兩棟大樓中間之低層建築，早於銷售時即已製作模型，供被告實際模擬使用狀況，並經被告委請訴外人台北國際聯合建築事務所負責建築規劃及設計，並於94年11月24日取得建築執照核准，其中關於建物結構部分，並由該事務所委託訴外人建巨土木結構技師事務所設計，且於94年12月5 日申請審核，由國立中央大學土木工程學系經過4 次審核後於95年3 月31日取得核准，嗣於97年4 月24日完工並提出使用執照申請，經桃園縣政府派員抽驗結果與核定工程圖說相符，並准發給使用執照，足見上開設計並無所謂瑕疵情事。而橫欄式立面格柵乃大樓外觀整體設計之一部分，用以遮蔽外置之冷氣主機兼為店面使用之廣告燈箱，與所謂節省建築成本無關，從未聽聞此設計會導致雨水潑濺至室內之情形，係因原告之承租人將其展示櫃放置於門外之騎樓下，遇有大風雨自會被淋濕，與前揭設計無關，且被告設置鐵捲門捲箱係設置於騎樓內側天花板，符合鐵捲門設置之原則，原告並未告知被告鐵捲門損壞一事，而係自行修復，提出統一發票之買受人係訴外人元化大藥局，亦非原告，被告實無從得知該鐵捲門損壞之原因為何。另兩獨立之結構體併立緊靠時即應設置伸縮縫，以避免建築物間因地震剪力傳遞而破壞，此係建築物結構安全所必要，系爭房屋亦不會因伸縮縫之設置造成漏水。再系爭房屋之尖式屋頂係按建築執照附圖施工，銷售時之模型雖因細部未仿真處理而未呈現尖頂造型，但原告於交屋後即可知悉係尖頂造型，且未曾提出異議，實則尖式屋頂之施工成本較高，其主要目的乃在避免屋頂層遭違規使用，亦可避免屋頂大面積蓄水，且有利於排水，故該設計更不是造成漏水之原因。至原告所稱屋頂排水孔離屋頂20公分，需積水20公分才能排水，顯與事實不符，系爭房屋頂地板係設有2 個排水孔，壁面上增設之溢水孔，則係因屋頂無人看管，為預防屋頂之地面排水孔遭雜物堵塞而造成屋頂積水時，作為緊急溢水孔，其為備用性質，且該溢水孔下緣離地坪高度10公分，被告於屋頂地板及壁面上均設置排水孔，足見屋頂排水之設計甚週。
㈡結構技師公會鑑定報告雖認系爭房屋係不屬一體成型之設計
與施工，且尖式屋頂左側與大樓銜接處之收頭防水處理未盡妥適，以及鐵捲門上方鋼筋混凝土下緣未設置「止水」，係有可能導致漏水之情形發生，然該鑑定報告亦明確指出若有周延完善之防水設計與施工，即足以防範漏水之發生，故系爭房屋之漏水瑕疵均得以防水工程改善修復之，被告並已與原告於101 年5 月31日達成協議，由被告為原告加裝3 道PU止水及防水墩，以及增設伸縮縫蓋板工程，且於鐵捲門部分增設ST止水板，被告已表明處理問題的最大誠意，原告如仍堅持減少價價金，即非合理。另不動產估價報告雖認系爭不動產因漏水瑕疵減損價值比例為7.32% ，然該鑑定報告據以鑑定減損比例之交易實例、判決案例，其標的物、漏水原因均與本件不同，得否用與本件比較，即有可疑，且部分係侵權行為之損害賠償案件，與本件原告係基於買賣契約而為減少價金之請求不同，復且部分案例係以修復費用作為減少價金之計算依據、減少價金之原因並非漏水，該不動產估價報告遽以該等案件之賠償金額為本件減損比例之參考，即非可採。再者，減少價金之目的乃係用以補償買受人為使房屋具有不漏水之狀態所蒙受之損失，縱系爭房屋有漏水，若可修復至不漏水，則原告即未受有損失，被告已承諾修復，原告亦未負擔修復之費用，兩造就修復方法及費用已獲致結論，系爭房屋即無減少價金之必要，況原告已於100 年8 月2 日將系爭不動產及地下停車位以2,508 萬元出售予利譚春枝，該售價高於原告購入價格2,100 萬元，足見無價值減損可言，原告應不得請求減少價金。至原告得否依民法第227 條不完全給付規定請求賠償鐵捲門修復費用7,350 元、租金損失
5 萬元，除鐵捲門修復費用之統一發票買受人並非原告外，其餘請依法認定等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、本件之不爭執事項：㈠原告於95年5 月6 日以總價2,100 萬元向被告購買系爭不動
產，另以125 萬元向被告購買地下停車位1 個。系爭房屋於97年4 月6 日竣工、97年7 月7 日交屋，約定保固期限為1年。
㈡系爭房屋於99年7 月30日、100 年6 月25日均有發生漏水情形。
㈢原告於100 年8 月2 日將系爭不動產、地下停車位出售予訴
外人利譚春枝，買賣價金扣除仲介費後約為2,508 萬元，並於100 年9 月2 日辦畢所有權移轉登記。
㈣系爭房屋所在大樓於86年2 月15日經桃園縣政府工務局核發
（86）桃縣工建執照字第其051 號建造執照；桃園縣政府於97年5 月8 日核發（97）桃縣工建使字第壢00684 號使用執照。
㈤國立中央大學土木工程學系95年3 月31日中土工字第950315
號函主旨記載：「准予通過被告委託審查之『中壢市○○段○○○段000 地號超高建築新建工程變更設計』之結構審查案業已審查完畢，建議本案准予通過…」。
㈥結構技師鑑定報告略為：1.鑑定標的物之設計有無可能導致
漏水？⑴位於兩棟大樓間之系爭建物為低層建物，右側設置有伸縮縫，左側則未設置有伸縮縫：尖式屋頂結構材料與左右兩棟大樓不同，且屬二次施工（即左右兩棟大樓鋼筋混凝土樑柱完成後才進行鋼樑、鋼承鈑及15公分厚鋼筋混凝土樓版之施工），此種不屬一體成型設計與施工，且遇地震產生水平外力時，尖式屋頂左側（未設置有伸縮縫）與大樓銜接處，易產生縫隙，若無周延完善之防水設計與施工，研判是有可能導致漏水之情形發生。⑵尖式屋頂及屋頂地面、壁面之排水孔設置：依據原設計圖之尖式屋頂及屋頂地面之排水孔設置，研判原設計有適當之排水孔設置，將屋面水流經由排水孔引至排水管排出。至於壁面則是將水引導至屋頂地面，再由排水孔引至排水管排出，若排水孔處有完善之防水施工，研判應無可能導致漏水之情形發生。⑶左側大樓外牆之大理石採乾式施工：外牆大理石僅佔該處整片外牆之下半部分，其上半部分係採濕式貼磁磚，於兩者交界處採填縫材料予以填封。由於大樓外牆直接暴露於戶外，受到溫度、濕度產生膨脹收縮及地震等外力作用，使濕式貼磁磚外牆與乾式施工大理石外牆之交接處（含大理石間之接縫），亦產生縫隙，牆壁面的水可能經由前述縫隙沿著大理石與RC或紅磚外牆間之空隙，滲流至尖式屋頂左側（未設置有伸縮縫）與大樓銜接處，再由銜接處之縫隙滲漏出來，研判是有可能導致漏水之情形發生。⑷橫欄式立面隔柵：主要作為建築立面造型及欄杆使用，研判應無可能導致漏水之情形發生。2.鑑定標的物現有無漏水情形（包含使用執照圖說之Y3軸位置）？若有，其漏水原因為何？⑴鑑定標的物於使用執照圖說之Y3軸位置有漏水情形，主因為尖式屋頂左側（未設置有伸縮縫）與大樓銜接處，收頭防水處理未盡妥善，導致產生縫隙，雨水經由該縫隙滲漏出來所導致。⑵至於標的物入口處上方（鋼筋混凝土樑後側）鐵捲門之收納鐵箱有進水導致鐵捲門有鐵蝕情形，依據現場查看結果，研判係因鐵筋混凝土樑下緣未設置「止水」，導致部分雨水沿著樑面流入鐵捲門之收納鐵箱致使鐵捲門有鏽蝕情形。3.漏水之修復方法及費用？⑴標的物入口處上方（鋼筋混凝土樑後側）鐵捲門之收納鐵箱進水之建議修復方法：①於標的物入口處上方鋼筋混凝土樑前側適當位置可採設置不鏽鋼或熱浸鍍鋅材質之「止水」鐵片，俾利導引雨水排至他處，在鋼筋混凝土樑下緣另設置溝槽或其他「止水」設施，使雨水不會流入鐵捲門之收納鐵箱內。至於「止水」鐵片等施工圖說宜委由建築師辦理防水之細部設計及訂定相關施工規範。②前開修復方法所需費用約9 萬9,645 元。⑵標的物頂板於使用執照圖說之Y3軸位置漏水情形之建議修復方法：①鑑定標的物位於左右兩棟鋼筋混凝土樑柱構造建築物中間，尖式屋頂係採鋼樑及鋼承鈑構造（U 型鋼承鈑上鋪澆注15公分後鋼筋混凝土樓版），鋼樑兩端支承於左右兩棟大樓鋼筋混凝土柱側之鋼筋混凝土造托架上，右側設置有伸縮縫，左側則未設置有伸縮縫。因兩者建議先委請結構專業技師依據建築技術規則相關規定詳細核算於受到溫度、濕度產生膨脹收縮及地震等外力作用時，在使用執照圖說之Y3軸位置會產生之相對變位（即求得其間隙之距離），再依核算結果，委由建築師辦理周延完善之防水（含集、導水）設計，繪製細部設計圖及訂定相關施工規範並由專業廠商據以施工，避免雨水自尖式屋頂左側（未設置有伸縮縫）與大樓銜接處繼續滲漏。②至於左側大樓外牆之大理石採乾式施工，建議填縫材料有損壞部分可先予以清除後，採妥適之填縫料重新施作。③費用部分：由於本項漏水情形建議參照第①項程序辦理修復，因無妨水（含集、導水）設計相關圖說據以估算衍生之施工費用，故所需修復工程費用無法概估。
㈤不動產估價報告略以：（價格日期為95年5 月26日）1.非漏
水狀態下之正常價格1,938 萬4,900 元（含車位）、1,818萬4,900 元（不含車位）。2.漏水狀態下之減損價值：133萬1,135 元。
㈥兩造於101 年5 月31日協商，被告同意為原告施作下列防水
工程並支付相關費用，現已施作完畢，系爭房屋目前無漏水情形發生：⑴尖式屋頂左側（未設置有伸縮縫）處：在屋頂與大樓銜接處施作3 道PU防水及止水礅，並委由原施工伸縮縫專業承商嶺先企業有限公司在本處增設伸縮縫蓋板工程。⑵房屋正面格柵之內側上層部分加封PC板，以防止雨水潑濺，預留下層與鄰房格柵同等高度不封板，供冷氣室外機通風換氣，由上端20CM以下開始封PC板至鄰房格柵上端部同等高度為止於內側加封PC板，預留下層與鄰房格柵同等高度不封板。⑶鐵捲門捲箱流入雨水部分：在捲箱上端增設ST止水板防止雨水流入。
五、本院之判斷：原告主張系爭房屋存有漏水之瑕疵，其得請求被告減少買賣價金414 萬6,235 元，並依民法第227 條不完全給付規定請求被告賠償鐵捲門修復費用7,350 元、租金損失5 萬元，共計420 萬3,585 元等語，被告雖就系爭房屋於97年7 月7 日交屋後，曾有漏水情形發生之事實，並未爭執，然就原告得否請求減少價金及請求不完全給付之損害賠償，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭房屋於兩造交屋時，是否存有導致漏水之瑕疵？㈡原告得否依民法第359 條物之瑕疵擔保規定請求被告減少價金？倘可，得請求減少之數額為何？㈢原告得否依民法第227 條不完全給付規定請求被告賠償鐵捲門修復費用7,350 元、租金損害
5 萬元？經查：㈠系爭房屋於兩造交屋時，係存有導致漏水之瑕疵：
⒈系爭房屋於97年7 月7 日完工交屋後，原告並未變更系爭房
屋之結構及外觀，且系爭房屋之結構現況乃係位於兩棟大樓間之尖式屋頂及低層建物，與左側大樓連接處並未設置伸縮縫，右側則有設置伸縮縫，且左側大樓外牆之大理石採乾式施工等情，為被告所不否認，而系爭建物因係採鋼樑及鋼承鈑構造（U 型鋼承鈑上鋪澆注15公分厚鋼筋混凝土樓版），鋼樑兩端支承於左右兩棟大樓鋼筋混凝土柱側之鋼筋混凝土造托架上，其尖式屋頂結構材料與左右兩棟大樓不同，且係於左右兩棟大樓鋼筋混凝土樑柱完成後才進行鋼樑、鋼承鈑及15公分厚鋼筋混凝土樓版之施工，係屬二次施工，此種不屬一體成型設計及施工，遇地震產生水平外力時，左側與大樓銜接處易產生縫隙，若無周延完善之防水設計與施工，係有可能導致漏水之情形；復且系爭建物左側大樓外牆下半部分之大理石採乾式施工，上半部分係採濕式貼磁磚，於兩者交界處採填縫材料予以填封，因大樓外牆直接暴露於戶外，受溫度、濕度產生膨脹收縮及地震等外力作用，該交界處易產生縫隙，牆壁面之水可能經由縫隙沿著空隙滲流至尖式屋頂左側與大樓銜接處，再由銜接處之縫隙滲漏，係有可能導致漏水之情形，業據本院囑託臺灣省結構工程技師公會就系爭房屋之上開結構是否可能導致漏水為鑑定，經該會作成前述之鑑定結果，有鑑定報告1 份在卷可稽（見本院卷第125、126 頁），而被告就該鑑定結果並無爭執，是系爭房屋因上開結構因素而有導致漏水情形發生之可能，應屬明確。又系爭房屋於本件訴訟進行期間之101 年4 月30日，在使用執照圖說Y3軸處位置發現有漏水情形，且其原因乃系爭房屋與左側大樓銜接處，收頭防水處理未盡妥善，導致產生縫隙，雨水經由該縫隙滲漏出所導致，亦經臺灣省結構工程技師公會鑑定後所認定，有上述鑑定報告附卷可憑（見本院卷第12
6 頁），被告復自承系爭房屋於99年7 月、100 年6 月間均曾發生漏水，並於101 年5 月31日與原告達成協商，由被告負擔費用為原告施作防水工程等語，則系爭房屋因其結構因素確已肇致漏水情形發生，亦屬明確，是系爭房屋之漏水情形雖於兩造交屋後之99年7 月間始發生，然該漏水原因既係因交屋時已完成之結構因素所導致，則系爭房屋於兩造交屋時係存有導致漏水之瑕疵，堪予認定。
⒉被告雖辯稱：臺灣省結構工程技師公會鑑定報告指出若有周
延完善之防水設計與施工，即足以防範漏水之發生，且雖於大雨時有漏水情形，其原因亦可能係防水施工未盡完善所致，故系爭房屋僅須強化其防水及施工即可改善，兩造並於10
1 年5 月31日達成協商，被告已為原告施作防水工程並支付相關費用，故系爭房屋並無漏水之瑕疵云云。然按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文，兩造就系爭房屋乃簽訂買賣契約，被告依上開規定負有擔保系爭房屋於交屋時並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵之責任，而系爭房屋於兩造交屋時即存有導致漏水之瑕疵，已如前述，且該瑕疵足以使系爭房屋之避雨功能不彰，亦使房屋內部因潮濕而不利於住宅或商業使用，顯然有減少系爭房屋通常效用之情形，被告雖於交屋後曾為原告施作防水改善工程，無論該改善工程是否使系爭房屋不再漏水，被告既就系爭房屋於交付予原告時並無完善之防水設計及施工乙節，並未爭執，則系爭房屋自無因被告嗣後為瑕疵之修復，而認該瑕疵自始於兩造交屋時並未存在，是被告上開所辯，並非可採。㈡原告得依民法第359 條物之瑕疵擔保規定請求被告減少價金
133 萬1,135 元：⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第35
9 條前段定有明文。又按民法第359 條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準，最高法院86年度台上字第1615號判決意旨可參。原告主張系爭房屋於兩造交屋時存有導致漏水之瑕疵，且該瑕疵有減少系爭房屋通常效用之情形，業經本院認定如前，則原告主張被告就系爭房屋應負瑕疵擔保責任，其得依民法359 條規定請求減少價金，為屬有據。又系爭房屋因存有導致漏水之瑕疵致系爭不動產價值減損7.32% ，且於兩造95年5 月26日簽訂買賣契約時之市場價值為1,818 萬4,900 元，有不動產估價報告在卷可憑（見本院卷第238 頁），而原告得請求減少價金乃因系爭房屋未具備其通常之效用，是以系爭不動產未存有瑕疵時之價值，與其因存有瑕疵時之價值相互比較，其差額應即被告就瑕疵存在而應返還予原告之價金數額，以使系爭不動產之買賣價金得確實反映其價值，故而原告得請求被告減少價金之數額應為133 萬1,135 元（1,818 萬4,900 元×7.32%=133 萬1,13
5 元）。⒉原告雖主張：被告以2,100 萬元出售系爭不動產予原告，受
有超額利潤281 萬5,100 元，系爭房屋除有導致漏水之瑕疵外，尚有銷售模型與實際成屋不同、伸縮縫與建築完工圖示不符、橫欄式立面設計不良、天花板有鋼筋外露、泥漿四濺、鋼樑懸空、鋼承鈑生鏽腐蝕等缺失，原告得請求被告減少買賣價金數額除133 萬1,135 元外，應加計超額利潤281 萬5, 100元，共計414 萬6,235 元云云。然物之瑕疵擔保規定係在衡平買賣契約之對價關係，保障買受人得於買賣標的物無瑕疵之狀態下而為價值衡量，而非禁止出賣人獲取高於市場行情之利潤，兩造合意之買賣價金雖高於系爭不動產之市場行情，惟扣除系爭不動產因存有導致漏水瑕疵之價值減損部分外，原告於買賣契約簽訂時願以較高之價金買受系爭不動產，係原告當時本於其利益考量後而為之評估，其自應受兩造所定契約之拘束，無嗣後請求被告返還該部分價金之理。至系爭房屋是否存有漏水外之瑕疵乙節，原告既自陳其請求權基礎及請求金額並無改變（見本院卷第270 頁），其請求減少價金之瑕疵範圍即與漏水外之瑕疵無涉，原告主張其因系爭房屋存在導致漏水之瑕疵而得請求減少價金之數額，應併就漏水外之瑕疵予以審酌，即非有據。
⒊被告雖辯稱：估價報告據以鑑定減損比例之交易實例、判決
案例均與本件不同，得否用與本件比較，即有可疑，且被告已承諾修復，原告未受有損失即無減少價金之必要，況原告已以高於兩造買賣價金之數額將系爭房屋出售他人，足見系爭房屋無價值減損云云。然：
⑴按不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜
合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討，並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素相近程度，決定勘估標的價格，不動產估價技術規則第15條定有明文，而本件不動產估價報告決定系爭房屋減損比例為7.32% ，固係以依交易實例、判決案例計算減損比例分別為7.67% 、6.97% ，各賦予權重比例50% 計算後得出，然該交易實例減損比例係鑑定人依其擇定之比較標的與系爭房屋間之條件差異調整後，視比較標的之資料可信度、總調整率及總差異百分率絕對值等指標項目，將不同比較標的之試算價格賦予權重後核算其正常價格後得出，而判決案例減損比例則係鑑定人依其所擇判決案件與本件之相似程度各賦予加權係數後得出，有該鑑定報告可參（見本院卷第234 至237頁），可知該估價報告所得減損價值比例，已就其比較交易標的、判決案例與系爭房屋及本件訴訟之差異性因素加以考量，並賦予合理之權重係數以降低單一標的或案件之影響，得認該估價報告之結果應具代表性，被告逕將各案例分別與本件比較，與不動產估價方法應就各估價方法得出價格綜合比較不符，則其據此指摘不動產估價報告並非可採，難認可採。
⑵又兩造雖於101 年5 月31日達成協商，由被告負擔費用進行
防水工程，惟系爭房屋因係兩棟大樓間之低層建物，其尖式屋頂係採鋼樑及鋼承鈑構造，鋼樑兩端支承於左右兩棟大樓鋼筋混凝土柱側之鋼筋混凝土造托架上，右側設置有伸縮縫，左側則無設置伸縮縫等結構，為避免雨水自尖式屋頂左側與大樓銜接處繼續滲漏，應委請結構專業技師依據建築技術規則相關規定詳細核算於受到溫度、濕度產生膨脹收縮及地震等外力作用時，在使用執照圖說Y3軸位置會產生之相對變位，再依核算結果，委由建築師辦理周延完善之防水（含集、導水）設計，繪製細部設計圖及訂定相關施工規範並由專業廠商據以施工，有結構技師公會鑑定報告可參（見本院卷第127 頁），可知系爭房屋之導致漏水瑕疵尚非被告自行設置PU防水及止水墩或伸縮縫蓋板工程即可修復，是難認被告已承諾進行防水工程，即認被告得免除其物之瑕疵擔保責任。
⑶至原告雖以高於兩造之買賣價金轉售系爭不動產予他人，惟
被告應擔保系爭房屋於交屋時並無通常效用之減少，而民法第359 條所定買受人得請求減少價金規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，如前所述，故系爭房屋有無瑕疵致使買賣價金失衡之情形，應以被告交屋時之系爭房屋現況而定，與原告嗣後轉售系爭不動產是否獲取利益，乃原告自由處分其財產所得結果無關，被告既係與原告就無瑕疵之房屋達成買賣契約合意，其交付之系爭房屋因存有導致漏水之瑕疵存在，原告自得請求被告負瑕疵擔保責任而減少價金，不因原告以高於買賣價金之價格轉售而免除被告之擔保責任，是被告所辯，難認可採。
㈢原告不得依民法第227 條不完全給付規定請求被告賠償鐵捲門修復費用7,350 元、租金損害5 萬元：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7 條第1 項、第2 項定有明文。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院86年度台上字第2818號判決意旨可參。兩造就系爭不動產係簽訂預售屋買賣契約，而系爭房屋於兩造交屋時即因結構因素存有導致漏水之瑕疵，已如前述，是被告並未依兩造買賣契約本旨交付無漏水瑕疵之房屋予原告，除應負物之瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付之債務不履行責任。而原告主張被告應就鐵捲門修復費用，及其減免承租人租金之損害負不完全給付之損害賠償責任云云，雖提出鐵捲門修復費用之統一發票及其承租人簽立收據各1 紙可憑，然鐵捲門既因與系爭房屋附合而成為系爭房屋所有權之一部分，倘其因系爭房屋存有漏水瑕疵而導致損壞，該損害亦應屬原告請求系爭不動產因存有漏水瑕疵而應減少價金之範圍，不得與系爭房屋分離而單獨評價，系爭不動產估價報告就系爭不動產於漏水狀態下而為價值減損之估定，所憑亦係本院檢送之結構技師鑑定報告（見本院卷第201 頁、第206 頁），可知系爭不動產估價報告認定之價值減損，已包含系爭房屋鐵捲門發生漏水之情形在內，是原告並無因鐵捲門損壞而另受有瑕疵給付之損害，其依不完全給付規定請求被告賠償，難認有據。又原告雖因系爭房屋發生漏水而減免其承租人1 個月租金5 萬元，然被告應負不完全給付之損害賠償範圍，係原告因被告加害給付所受固有利益損害部分，而不包括所失利益，是原告請求被告賠償其未能獲取之租金損害即預期利益部分，亦難認有據。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本係於100 年8月5 日送達被告，有送達證書2 紙在卷可佐，是本件原告向被告請求利息之起算日為100 年8 月6 日，應堪認定。
七、綜上所述，系爭房屋於兩造交屋時，存有導致漏水之瑕疵，原告得否依民法第359 條物之瑕疵擔保規定請求被告減少價金133 萬1,135 元，然不得依民法第227 條不完全給付規定請求被告賠償鐵捲門修復費用7,350 元、租金損害5 萬元。
從而，原告請求被告給付133 萬1,135 元，及自100 年8 月
6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此數額範圍部分，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 陳清怡
法 官 徐培元法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 18 日
書記官 黃豔秋