臺灣桃園地方法院民事判決 100年度重訴字第227號原 告 盧秀銀
蕭家權上2 人共同訴訟代理人 周春櫻律師複 代理人 李怡卿律師被 告 游素梅
郭鳳琳藍進成王炎煌吳佳芳上5 人共同訴訟代理人 邱秀珠律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國100 年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告游素梅應返還原告盧秀銀新臺幣貳佰萬元，及自民國一○○年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告郭鳳琳應返還原告盧秀銀新臺幣貳佰萬元，及自民國一○○年七月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告藍進成應返還原告蕭家權新臺幣肆佰柒拾萬元，及自民國一○○年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告王炎煌應返還原告蕭家權新臺幣貳佰叁拾萬元，及自民國一○○年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告吳佳芳應返還原告蕭家權新臺幣貳佰叁拾萬元，及自民國一○○年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告游素梅及被告郭鳳麟各負擔千分之一五○，被告王炎煌及被告吳佳芳各負擔千分之一七三，餘由被告藍進成負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾陸萬柒仟元為被告游素梅供擔保後，得假執行。但被告游素梅如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸拾陸萬柒仟元為被告郭鳳琳供擔保後，得假執行。但被告游鳳琳如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹佰伍拾陸萬柒仟元為被告藍進成供擔保後，得假執行。但被告藍進成如以新臺幣肆佰柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣柒拾陸萬柒仟元為被告王炎煌供擔保後，得假執行。但被告王炎煌如以新臺幣貳佰叁拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣柒拾陸萬柒仟元為被告吳佳芳供擔保後，得假執行。但被告吳佳芳如以新臺幣貳佰叁拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告盧秀銀於民國100 年1 月間，經由住商不動產桃園大竹
加盟店、永慶不動產大園中正加盟店之仲介，向被告游素梅、郭鳳琳購買伊等所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○段8 、
9 及11地號土地（下稱8 、9 及11地號土地，合稱系爭3 筆土地）應有部分，並已分別支付游素梅及郭鳳琳新臺幣（下同）2,000,000 元價金。原告蕭家權則於100 年1 月間，亦經前開不動產仲介公司，向被告藍進成、王炎煌、吳佳芳購買渠等所有坐落系爭3 筆土地之應有部分，並已分別支付藍進成4,700,000 元、王炎煌2,300,000 元、吳佳芳2,300,00
0 元價金。惟原告購地之初，係認系爭3 筆土地得依通常方式使用收益，而願支付高額簽約金買受土地。詎簽約後竟發覺，9 地號土地全部坐落於水利法劃設公告之河川區域範圍內，而8 及11地號土地亦有部分坐落於水利法劃設公告之河川區域範圍，致上開土地使用收益均受水利法嚴格禁止或限制，顯係對於系爭3 筆土地之性質（用途、價值）發生誤認。又系爭3 筆土地既經劃設公告為河川區域範圍，顯存有無法補正之價值及效用瑕疵，且該瑕疵因水利法限制或禁止規定確定無法除去。原告已於100 年4 月間發函予被告為撤銷買賣之意思表示，並表明如認不符撤銷要件，則另依民法第
354 、359 及259 條等物之瑕疵擔保相關規定，解除兩造間之不動產買賣契約，並請求返還買賣價金。
㈡系爭3 筆土地使用收益均受水利法禁止或限制，與一般土地
得自由使用收益顯有不同，若原告購地之初，知悉系爭3 筆土地不能自由使用收益，必定不致支付高額簽約金購買。而土地得否自由使用收益，在交易上確屬重要，依民法第88條第2 項規定，原告自得將此項錯誤之買賣意思表示撤銷。意思表示經撤銷者，依民法第114 條規定視為自始無效，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還全部買賣價金。
㈢原告係透過仲介業者向被告購買系爭土地，仲介人員簽約前
亦調閱土地登記謄本、地籍圖說供查證土地狀況，惟經查閱相關土地資料後，均無從查知系爭3 筆土地經公告為河川區域線內之事實，顯已盡一般人注意事項而無重大過失。且被告亦不知系爭3 筆土地被公告為河川用地，倘身為所有權人之被告尤不知該事項，何能責難一般人未注意該事項，而認原告有重大過失。
㈣依民法第354 條第1 項之規定，物之出賣人負有擔保其物無
滅失或減少其價值或效用之瑕疵。系爭3 筆土地經劃設公告為河川區域範圍，存有無法補正、無法除去之之瑕疵，不惟通常效用有所減少，抑且減低經濟價值。是以，如認本件非屬物之性質錯誤，無從撤銷買賣意思表示，原告亦得以瑕疵為原因，依民法第354 、359 及259 條規定，對被告解除不動產買賣契約，並請求返還買價金。
㈤物之瑕疵擔保責任為法定擔保責任，兩造簽立之不動產買賣
契約第12條第5 款約定排除該法定擔保責任者，僅限於「河川流失」1 項，並未排除出賣人其他法定擔保責任，自無任由被告恣意類推排除其他法定擔保責任之餘地。又河川流失係指土地流失之事實狀態，屬事實不能，而土地經主管機關公告為河川區域線形成法律使用限制，應為法律不能情形，故河川流失、與經公告河川區域線，乃屬不相同之概念，系爭3 筆土地經公告為河川區域線，並非不動產買賣契約所指「河川流失」之情形。
㈥河川區域線之劃定係水利行政事項，而桃園農田水利會僅為
人民團體，並無參與水利行政事項職權，自無從以原告為桃園農田水利會之新坡會務委員，即逕行推論原告早已知悉系爭3 筆土地經公告為河川區域線。
㈦縱認原告不得向被告主張物之瑕疵擔保責任，且不得撤銷買
賣之意思表示，惟系爭3 筆土地既經公告為河川區域線內，而受法令使用限制，該所有權使用之限制，自屬權利瑕疵，依民法第349 條規定，不動產出賣人不僅應擔保所有權存在，且應擔保所有權不因他權利之存在而受限制。此所謂他權利，除地役權，典權、地上權、物權之先買權等以外，債權的請求權，公法上之處分等亦包括在內。系爭3 筆土地經公告為河川區域線，顯具有所有權使用限制，被告將之出賣予原告，即具有權利之瑕疵。系爭3 筆土地權利瑕疵無法排除，故原告請求解除不動產買賣契約，洵屬有據。復依兩造所簽立之不動產買賣契約第5 條擔保責任規定，系爭3 筆土地因水利法規定受有使用限制，被告未告知即屬違約，原告自得依民法第349 、353 條，及上開不動產買賣契約第5 條關於權利瑕疵擔保規定，解除該買賣契約，並請求被告返還買賣價金。
㈧依民法第88條第2 項、第114 條、第179 條後段、第354 條
、第359 條、第259 條、第349 條、第353 條及兩造簽立之不動產買賣契約第5 條關於權利瑕疵擔保規定，為理由之預備合併，請求被告返還如其聲明所示之買賣價金。
㈨聲明：
⒈游素梅應返還盧秀銀2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；郭鳳琳應返還盧秀銀2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉藍進成應返還蕭家權4,700,0000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；王炎煌應返還蕭家權2,300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；吳佳芳應返還蕭家權2,300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊上開2項，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠盧秀銀與游素梅、郭鳳琳於100 年1 月1 日所訂立之不動產
買賣契約書第12條第5 款，及蕭家權與藍進成、王炎煌、吳佳芳於100 年1 月22日所訂立之不動產買賣契約書第12條第
4 款，均載明「雙方於立約同時約定倘有河川流失者，仍依地政機關所載（土地權狀）面積計價，且乙方（指被告）對此不負物之瑕疵擔保之責」，由此可見，兩造於訂立不動產買賣契約書時，原告已知系爭3 筆土地極靠近河川之行水區，且有部分土地極可能已沒入河川而流失（行水區），而原告同意就沒入河川流失之土地仍計價支付買賣價金（依土地權狀面積計算），且同意被告不負物之瑕疵擔保責任。原告既然就土地沒入河川而流失（行水區）之情形仍願支付買賣價金，則依舉重以明輕之原則，原告對於未沒入河川屬於河川區域之土地，自無不支付買賣價金或要求被告負物之瑕疵擔保責任之理。
㈡盧秀銀長期係桃園農田水利會之會員，且自99年7 月間當選
為桃園農田水利會之會務委員，對於水利法劃設公告之河川區域範圍、行水區等相關概念較諸一般人清楚，且較易獲得資訊，即使想查證任何訊息均輕而易舉，而本件不動產買賣契約既已約定倘有河川流失者，被告對此不負物之瑕疵擔保之責，則原告應早已知悉系爭3 筆土地有部分屬於水利法所劃設公告之河川區域範圍內，否則豈有「河川流失」之餘地，退萬步言，縱有不知，亦屬原告之重大過失所致，依民法第355 條第1、2項規定，被告亦不負瑕疵擔保責任。㈢系爭3 筆土地經主管機關公告為河川區域線，僅生土地使用
之限制，而非不能使用，並非「法律不能」。況且，就系爭
3 筆土地之價值與效用而言，「事實不能」較諸「法律上之限制」對買受人更形不利，「事實不能」之狀況，依約出賣人尚且毋庸負物之瑕疵擔保責任，依舉重以明輕之原則，即使發生「法律上之限制」之狀況，出賣人更毋庸負物之瑕疵擔保責任。本件原告對嚴重之土地流失狀況，尚同意被告毋庸負瑕疵擔保責任，則對僅受水利法相關限制，但仍可利用之土地，自不能要求被告負瑕疵擔保責任。退萬步言，如認受水利法相關限制即屬「法律不能」，但就土地之價值與效用而言，「事實不能」與「法律不能」並無不同，在「事實不能」之情況，出賣人依約毋庸負物之瑕疵擔保責任，則「法律不能」之情況，出賣人自亦毋庸負物之瑕疵擔保責任。㈣按一般土地買賣，買受人購買土地無論有無利用計畫，多會
藉由鑑界以瞭解所購買土地之確切坐落位置與使用情形，少有明確約定土地較諸土地登記面積減少時，總價不變之情形。然而，本件盧秀銀與游素梅、郭鳳琳簽立之不動產買賣契約書第7 條第3 款及第12條第5 款；蕭家權與藍進成、王炎煌、吳佳芳簽立之不動產買賣契約書第7 條第3 款，與一般契約為不同之約定內容，可知原告並不在乎系爭3 筆土地是否確有流失，及如有流失，流失之面積為若干等情。原告同意土地如有流失，該流失部分不自買賣總價金扣除，此點極其特殊，而原告對於系爭3 筆土地流失將受之損失全不在意，顯然其買受系爭3 筆土地並無使用計畫，而係別有目的。
尤其購買系爭3 筆土地之應有部分，本來即有使用不便之問題。實則，系爭3 筆土地坐落於航空城計畫範圍內，原告買受系爭3 筆土地之目的係為投資，另民間傳聞政府將以區段徵收方式開發，而一般政府徵收土地係依土地登記謄本上所載之土地面積發放土地補償金或分配土地，故原告因而不在意系爭3 筆土地是否有部分沒入水中實際不能使用之事實，而由原告相繼收購系爭3 筆土地，又原告分別於100 年1 月
1 日、100 年1 月22日買受3 筆系爭土地之單價由每坪30,000元逐步提高至每坪36,500元，可知原告購買系爭3 筆土地企圖心之強烈。
㈤依水利法第65條及河川管理辦法第6 項第1 款規定，可知凡
是水道洪水氾濫所及之土地，即會被主管機關公告為河川區域。原告既於不動產買賣契約中與被告約定「倘有河川流失者，仍依地政機關所載面積計價，且乙方對此不負物之瑕疵擔保之責」，則原告於訂約前顯知悉所購買之系爭3 筆土地緊鄰南崁溪，依上開規定，緊鄰河川之土地自會被政府公告為河川區域，只是人民對於政府之公告，有時並不清楚而已。被告與原告簽立不動產買賣契約時，並不知道有所謂河川區域公告之情形，自無從告知原告有關河川區域公告之狀況，然政府既有公告，原告或其委任之仲介人員即可查詢得知。被告認為原告並不在意系爭3 筆土地在河川區域，蓋因土地在行水區內，原告都可不在意，更何況是在河川區域內。原告如在意所購系爭3 筆土地是否在公告之河川區域內，本應自行或委由仲介人員向主管機關查證，如原告不知或不查證，即屬因有重大過失而不知瑕疵，依民法第355 條第2 項之規定，被告自毋庸負瑕疵擔保責任。
㈥民法第349 條有關權利瑕疵擔保規定，係指出賣人應擔保買
賣標的物不受第三人之追奪，乃追奪擔保之性質，本件並無產權不清或第三人主張權利或設定他項權利或租賃關係之情形，被告自無違反民法第349 條之規定，及不動產買賣契約第5 條第1 款及第2 款之約定。又學者所謂「公法上之處分」，乃指「買賣標的物有扣押或沒收」之情形，顯與本件情形完全不同。另不動產買賣契約第5 條第2 款所約定者，係指賣方如得知近期內將因都市計劃、法令變更致現狀有變更之虞時，被告故不告知，始應負責，然系爭3 筆土地之部分早經主管機關於65年間即公告為河川區域，96年曾重新檢討變更，兩造於100 年1 月簽訂買賣契約前後，現狀並無變更之虞，且因被告不知系爭3 筆土地被公告為河川區域，亦無隱匿、欺瞞可言。從而，原告主張被告違約，顯非事實。
㈦任何契約均無法包羅萬象將所有可能發生之爭議記載或約定
完全，此一如不可能將世間事全部規定在法律內，契約有疑義時，自應探求當事人之真意。本件兩造約定系爭3 筆土地沒入河川，完全不能使用時，原告尚且同意免除被告物之瑕疵擔保責任，則因河川區域之公告而被限制土地使用之方式，尚可為相當之使用時，依舉重以明輕之原則，在此種狀況，雙方之真意當然是被告亦毋庸負物之瑕疵擔保責任。
㈧土地不在洪水期時，如部分土地已沒入河川中，則在洪水氾
濫時沒入河川中之土地範圍必更大，此乃盡人皆知之常識。系爭3 筆土地緊鄰南崁溪，兩造於訂立買賣契約時，既約定系爭土地有部分土地沒入河川中照常計價，且賣方不負瑕疵擔保責任，可見原告當時已知悉部分土地沒入河川中，而當時係枯水期，並未洪水氾濫，則洪水氾濫時，系爭3 筆土地勢必為洪水氾濫所及，故系爭3 筆土地必有相當部分在河川區域範圍內，且任何人均可向主管機關查證某特定土地是否在河川區域內，原告何以不為查證。原告所購買者係土地之應有部分，持分地除非有約定分管，否則沒有特定位置可耕種，原告除向被告購買土地外，尚向其他數人購買，其目的係為投資，而非耕種，以致其無意了解購買系爭3 筆土地如用以耕種可能所受河川區域之限制，原告既不予查證，原告自有重大過失。
㈨證人陳馨淦有關原告簽約後向渠表示有部分打算興建農舍，
及關於買賣契約之土地，現場看不到下面有河川，因為有長草及圍籬等節，均與事實不合。依證人陳馨淦之證述，可知仲介人員處理此類土地買賣事宜時，應該且有能力先查詢河川警示線之位置，以了解買賣土地是否位於河川區域範圍內，本件並非因時間上不及查證，而係原告意在投資，其連土地流失之部分尚願支付價金購買，則其對於列入河川警示線之範圍有多大，全然不在意，方不予查證。縱其僅因原告找仲介人員尋覓投資土地至簽立買賣契約的時間短暫，而未查詢河川警示線，則原告及原告之受託人至少有因重大過失而不知該河川警示線之問題，是系爭3 筆土地部分坐落於水利法劃設公告之河川區域範圍，縱認係瑕疵，原告至少亦有因重大過失而不知該瑕疵之情事，被告毋庸負物之瑕疵擔保責任。又原告依市價合理範圍購買，顯然其並未受損，而民法瑕疵擔保相關規定之立法意旨係在維持對價衡平。原告事後因故不想買，以系爭3 筆土地之部分坐落於水利法劃設公告之河川區域範圍內，該土地之使用受到限制為由解除不動產買賣契約，自無理由，如認其得解除契約，顯失公平。
㈩原告並無意思表示之內容錯誤，縱認原告意思表示之內容有
錯誤，然依民法第88條但書之規定，必須該錯誤非因表意人自己之過失方可撤銷，原告因其過失而不得撤銷買賣之意思表示，更無發生撤銷買賣之效力可言。再者，本件買賣標的物無瑕疵，縱認有瑕疵，原告亦已同意不得向被告主張物之瑕疵擔保責任，原告向被告為撤銷買賣之意思表示及片面解除不動產買賣契約，均不合法，更不生效力。
蕭家權目前就8 地號土地登記應有部分為0000000 分之7824
4 ，乃分別於100 年1 月26日及同年6 月23日移轉登記取得，蕭家權就9 地號土地登記應有部分120 分之4 ，係100 年
1 月26日移轉登記取得，蕭家權就11地號土地登記應有部分0000000 分之161038，係分別於100 年1 月26日及同年6 月23日移轉登記取得，參以訴外人游逸帆、游逸朋及游文洲、游文程、游文祈、游文輝簽立不動產買賣契約書之對象均係盧秀銀，但渠等均依盧秀銀之指示，將系爭3 筆土地應有部分移轉登記予蕭家權，可見原告並不排斥取得系爭3 筆土地應有部分。
答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張盧秀銀於100 年1 月間，經由住商不動產桃園大竹
加盟店、永慶不動產大園中正加盟店之仲介，向游素梅、郭鳳琳購買伊等所有系爭3 筆土地之應有部分，並已分別支付游素梅及郭鳳琳2,000,000 元價金。蕭家權則於100 年1 月間，亦經前開不動產仲介公司，向藍進成、王炎煌、吳佳芳購買渠等所有坐落系爭3 筆土地之應有部分，並已分別支付藍進成4,700,000 元、王炎煌2,300,000 元、吳佳芳2,300,
000 元價金等情，業據其提出不動產買賣契約5 件為證（參見本院卷第9 至30頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張其購地之初，係認系爭3 筆土地得依通常方式使
用收益，而願支付高額簽約金買受土地。詎簽約後竟發覺，
9 地號土地全部坐落於水利法劃設公告之河川區域範圍內，而8 及11地號土地亦有部分坐落於水利法劃設公告之河川區域範圍，致上開土地使用收益均受水利法嚴格禁止或限制，顯係對於系爭3 筆土地之性質（用途、價值）發生誤認。又系爭3 筆土地既經劃設公告為河川區域範圍，顯存有無法補正之價值及效用瑕疵，且該瑕疵因水利法限制或禁止規定確定無法除去。原告已於100 年4 月間發函予被告為撤銷買賣之意思表示，並表明如認不符撤銷之要件，則另依民法第35
4 、359 及259 條等物之瑕疵擔保相關規定，解除兩造間之不動產買賣契約，並請求返還買賣價金。又系爭3 筆土地既經公告為河川區域線內，而受法令使用限制，該土地所有權使用上之限制，即屬權利瑕疵，且該權利瑕疵無法排除，被告事先亦未告知原告上情，為此，依民法第349 、353 條規定，及不動產買賣契約第5 條關於權利瑕疵擔保規定，解除該買賣契約，並請求被告返還買賣價金等語，為被告所否認，並執前詞置辯。
㈢經查，桃園縣政府於100 年3 月9 日以府水河字第10000837
98號函覆證人陳馨淦之內容略以：旨揭地段9 地號土地為坐落於水利法劃設公告之縣管河川區域範圍內，而同段8 、11地號為部分坐落於水利法劃設公告之縣管河川區域範圍內，均應受水利法第78條禁止行為及78條之1 應經許可之限制及其相關規定辦理等語（參見本院卷第31頁），嗣經本院再次向桃園縣政府函詢系爭3 筆土地於何時被依水利法公告為河川區域範圍，且系爭3 筆土地中公告為河川區域有那些等事項，桃園縣政府於100 年8 月23日函覆本院之內容略以：「．．．二、有關旨揭土地何時成為南崁溪之河川用地乙節，因河道、水道係屬天然形成之自然現象，何時成為南崁溪河川用地時無案可稽。三、本府僅就河川區域線最早公告資料據以回覆，南崁溪之河川區域線於65年4 月6 日由臺灣省政府以府建水字第31395 號公告在案，而據比對該公告資料圖籍，旨揭地段8 、9 地號土地為全部坐落於南崁溪河川區域範圍內；而同段11地號土地為部分坐落於南崁溪河川區域範圍內，均應受水利法第78條禁止行為及78條之1 各款應經許可規定限制使用，茲檢附相關資料供參。四、另南崁溪河川區域線於96年1 月4 日重新檢討變更，並以府水河字第0960005206號公告在案，旨揭地段9 地號土地為全部坐落於南崁溪河川區域範圍內；同段8 、11地號土地為部分坐落於南崁溪河川區域範圍內，均應受水利法第78條禁止行為及78條之
1 各款應經許可規定限制使用，茲檢附相關資料供參。」（參見本院卷第60頁）。又原告係於100 年1 月間向被告購買系爭3 筆土地之應有部分，足認兩造間成立不動產買賣契約時，系爭3 筆土地中之9 地號土地業經主管機關公告為全部坐落於南崁溪河川區域範圍內，8 及11地號土地則有部分經主管機關公告坐落於南崁溪河川區域範圍內，且上述河川區域範圍內之土地均應受水利法第78條及第78條之1 各款之使用上限制。
㈣次查，證人陳馨淦到庭證稱：（提示原證1 至5 ｛即本件兩
造所簽立之不動產買賣契約｝，是否有經手上述5 件之買賣契約？）有，我是住商不動產公司大竹分公司的仲介人員。（ 上開買賣契約之土地，原告有無至現場看過？）有，我們
在陸地上看，看不到下面有河川，因為有長草及圍籬。（成立買賣契約前，有無確認過買賣土地是否屬於水利地或有使用上之限制？）買賣前有河川流失部分雙方均知悉，但不知道河川警示線部分。買賣過程第1 次簽約後，透過我的同業朋友才知道河川警示線的問題，後來才到縣政府河川局調閱資料，套圖後才發現有河川警示線。（發現後如何處理？）我去調閱相關資料後，找買方告知此事，買方經過調查後與賣方商量，因為該土地無法完全使用及辦理徵收，後來兩造協調和解，最終買方要求買沒有河川警示線之土地，此部分相當於買方第1 次給付之款項。但後來因為賣方有十餘人，有些地主（即本件被告）不願退讓，因此涉訟。（原告當時買這些土地是要投資轉賣或興建使用？）簽約後，買方有向我表示要留部分土地興建農舍。（是否會牽涉河川警示線的範圍外？）會，第1 次付款後就發現有河川警示線的問題，因此停止後續付款，並為協調。本件事發後，我們立即找賣方仲介商討後續事宜，共有10餘次，6 人同意，剩餘5 人不同意。河川警示線與河川流失不同。（是否知悉賣方何時知道被公告為河川警示線？）我通知賣方，他們才知道等語（參見本院卷第103 至104 頁），由此可知，兩造於簽立不動產買賣契約時，兩造均不知悉系爭3 筆土地中已有部分土地被主管機關依水利法劃設公告為縣管河川區域範圍內。
㈤被告抗辯兩造於訂立不動產買賣契約書時，原告即已知悉系
爭3 筆土地極靠近河川之行水區，且有部分土地極可能已沒入河川而流失（行水區），而原告同意就沒入河川流失之土地仍計價支付買賣價金（依土地權狀面積計算），且同意被告不負物之瑕疵擔保責任。原告既然就土地沒入河川而流失（行水區）之情形仍願支付買賣價金，則依舉重以明輕之原則，原告對於未沒入河川屬於河川區域之土地，自無不支付買賣價金或要求被告負物之瑕疵擔保責任之理云云，原告則主張物之瑕疵擔保責任為法定擔保責任，兩造簽立之不動產買賣契約第12條第5 款約定排除該法定擔保責任者，僅限於「河川流失」1 項，並未排除出賣人其他法定擔保責任，自無任由被告恣意類推排除其他法定擔保責任之餘地。又河川流失係指土地流失之事實狀態，屬事實不能，而土地經主管機關公告為河川區域線形成法律使用限制，應為法律不能情形，故河川流失、與經公告河川區域線，乃屬不相同之概念，系爭3 筆土地經公告為河川區域線，並非不動產買賣契約所指「河川流失」之情形等語。經查，盧秀銀與游素梅、郭鳳琳簽立之不動產買賣契約第12條第5 款，及蕭家權與藍進成、王炎煌、吳佳芳簽立之不動產買賣契約第12條第4 款均記載：雙方於立約同時約定倘有河川流失者，仍依地政機關所載（土地權狀）面積計價，且乙方（即被告）對此不負物之瑕疵擔保之責等語（參見本院卷第12、17、22、26、30頁）。足認兩造於簽約時僅有約定系爭3 筆土地如有「河川流失」之情形時，原告不得向被告主張物之瑕疵擔保責任。惟兩造於簽約前均不知悉系爭3 筆土地中有部分土地經主管機關依水利法劃設公告為縣管河川區域範圍內，顯見兩造於簽約時，並未合意要將此種情形亦列入被告免負物之瑕疵擔保責任之例外事項。按民法關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此種責任（最高法院84年度台上字第56號判決意旨參照）。準此，當事人間有關免除物之瑕疵擔保責任之特約，自應侷限於兩造合意之範疇，而不得由一方擅自擴張或類推解釋。是被告抗辯原告既就土地沒入河川而流失之情形仍願支付買賣價金，則依舉重以明輕之原則，原告對於未沒入河川屬於河川區域之土地，自無不支付買賣價金或要求被告負物之瑕疵擔保責任之理云云，顯係被告事後單方面對上述特約之擴張解釋，自非可採。
㈥被告抗辯盧秀銀長期係桃園農田水利會會員，且自99年7 月
間當選為桃園農田水利會之會務委員，對於水利法劃設公告之河川區域範圍、行水區等相關概念較諸一般人清楚，且較易獲得資訊，即使想查證任何訊息均輕而易舉，本件不動產買賣契約既已約定倘有河川流失者，被告對此不負物之瑕疵擔保之責，則原告應早已知悉系爭3 筆土地有部分屬於水利法所劃設公告之河川區域範圍內。退萬步言，縱有不知，亦屬原告之重大過失所致，依民法第355 條第1 、2 項規定，被告亦不負瑕疵擔保責任云云，原告則主張河川區域線之劃定係水利行政事項，而桃園農田水利會僅為人民團體，並無參與水利行政事項職權，自無從以原告為桃園農田水利會之新坡會務委員，即逕行推論原告早已知悉系爭3 筆土地經公告為河川區域線等語。經查，河川流失與土地被主管機關依水利法劃設公告為河川區域範圍之成因本不相同，前者係因客觀事實所造成無法使用土地之狀態，後者則屬法令規範所造成之使用上限制，兩者在性質上迥異，自難一概而論。又原告雖不否認盧秀銀長期係桃園農田水利會會員，且自99年
7 月間當選為桃園農田水利會之會務委員一事，然依桃園縣政府於100 年8 月23日函覆本院之內容以觀（參見本院卷第
60 頁 ），可知南崁溪河川區域線曾於96年1 月4 日重新檢討變更，且負責公告之主管單位為桃園縣政府水務局河川科。因此，本件自不能以盧秀銀長期係桃園農田水利會之會員，且曾擔任桃園農田水利會之會務委員為由，即逕行推論原告應早已知悉系爭3 筆土地中之部分土地經公告為河川區域範圍，或有重大過失而不知等節，是被告此部分抗辯，不足採信。
㈦被告抗辯系爭3 筆土地經主管機關公告為河川區域線，僅生
土地使用之限制，而非不能使用。況且，就系爭3 筆土地之價值與效用而言，事實不能較諸法律上之限制對買受人更形不利，事實不能之狀況，依約出賣人尚且毋庸負物之瑕疵擔保責任，依舉重以明輕之原則，即使發生法律上之限制之狀況，出賣人更毋庸負物之瑕疵擔保責任云云。經查，出賣人原則上依法均應對買受人負物之瑕疵擔保責任，除非當事人間有免除瑕疵擔保責任之特約。又兩造間之不動產買賣契約中僅有特別約定系爭3 筆土地如有「河川流失」之情形時，原告不得向被告主張物之瑕疵擔保責任，已如前述。準此，自不得任意將該特約內容擴張解釋包含土地被主管機關依水利法劃設公告為河川區域範圍之情形在內。再者，原告同意將河川流失之情形排除在物之瑕疵擔保責任以外，乃係經過原告自行評估其所受損失及所失利益之程度而為之決定，而系爭3 筆土地有部分土地被主管機關依水利法劃設公告為河川區域範圍乙節，則未經原告事先評估。又兩造簽約時，河川流失之面積大小及該事由所造成系爭3 筆土地之價值與效用減損之程度，是否已大於系爭3 筆土地被主管機關依水利法劃設公告為河川區域範圍所造成系爭3 筆土地之價值與效用減損，亦未見被告舉證以實其說，是被告之前揭抗辯，自非可採。
㈧被告抗辯原告對於系爭3 筆土地流失將受之損失全不在意，
顯然其買受系爭3 筆土地並無使用計畫，而係為了投資，且原告分別於100 年1 月1 日、100 年1 月22日買受3 筆系爭土地之單價由每坪30,000元逐步提高至每坪36,500元，可知原告購買系爭3 筆土地企圖心之強烈云云。惟按買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，對於買賣契約之效力，通常固不不生影響，惟若當事人已將動機表明於契約，以之為契約成立之條件，則動機之合法、可能與確定，或所附條件之成就與否，對於契約之效力，即不能謂無關涉（最高法院82年度台上字第2286號判決意旨參照）。查證人陳馨淦到庭證稱：（當時原告是要求你幫忙仲介買賣何種土地？）可投資之土地。（原告當時買這些土地是要投資轉賣或興建使用？）簽約後，買方有向我表示要留部分土地興建農舍。（為何約定不必鑑界，流失之土地為何買方也要付錢？）第1 次簽約是買應有部分土地，因此不必鑑界。因為買方是要投資使用，後來要部分打算作為興建農舍用，因為當初講的範圍不大，買方接受流失部分也要計價，依謄本面積買賣，但不知道有河川警示線的問題等語（參見本院卷第103 至104 頁）。另遍觀兩造所簽立之不動產買賣契約所有條款，均未明確記載原告向被告買受系爭3 筆土地應有部分僅係單純為了投資之目的，而毫無實際使用土地之打算。準此，縱認原告當初向被告買受系爭3 筆土地應有部分之動機原係為了投資之目的，然因兩造間並未將此動機明示於不動產買賣契約內，則該動機即不會影響兩造間所簽立不動產買賣契約之效力。易言之，本件不能排除原告事後另行取得系爭3 筆土地其他共有人之同意或陸續取得系爭3 筆土地剩餘之應有部分後，開始在系爭3 筆土地上為其他使用及收益行為之打算。是被告抗辯原告買受系爭3 筆土地並無使用計畫，僅係為了投資目的云云，尚嫌速斷，不足採信。
㈨被告抗辯依水利法第65條及河川管理辦法第6 項第1 款規定
，可知凡是水道洪水氾濫所及之土地，即會被主管機關公告為河川區域。原告既於不動產買賣契約中與被告約定「倘有河川流失者，仍依地政機關所載面積計價，且乙方對此不負物之瑕疵擔保之責」，則原告於訂約前顯知悉所購買之系爭
3 筆土地緊鄰南崁溪，依上開規定，緊鄰河川之土地自會被政府公告為河川區域，只是人民對於政府之公告，有時並不清楚而已。被告與原告簽立不動產買賣契約時，並不知道有所謂河川區域公告之情形，自無從告知原告有關河川區域公告之狀況，然政府既有公告，原告或其委任之仲介人員即可查詢得知。被告認為原告並不在意系爭3 筆土地在河川區域，倘原告在意所購系爭3 筆土地是否在公告之河川區域內，本應自行或委由仲介人員向主管機關查證，如原告不知或不查證，即屬有重大過失而不知瑕疵，依民法第355 條第2 項規定，被告自毋庸負瑕疵擔保責任云云。經查，南崁溪河川區域線於96年1 月4 日經相關單位重新檢討變更，並以桃園縣政府以府水河字第0960005206號公告在案，其中9 地號土地被公告全部坐落於南崁溪河川區域範圍內，8 及11地號土地則公告為部分坐落於南崁溪河川區域範圍內，有桃園縣政府100 年8 月23日函文1 件在卷可佐（參見本院卷第60頁），由此可知，並非所有緊鄰南崁溪之土地均應當然被劃設公告在河川區域範圍內，仍應以主管機關之公告為準，是被告以系爭3 筆土地緊鄰南崁溪為由抗辯原告理應知悉緊鄰河川之土地（即系爭3 筆土地）會被政府公告為河川區域云云，顯屬個人臆測之詞，為不足採。又兩造於簽約時，均不知悉系爭3 筆土地中有部分土地被主管機關依水利法劃設公告為河川區域範圍，顯見兩造於簽約過程中均未對此部分有何討論及磋商。再者，出賣人對於其所出賣之標的物會受到何項法令之使用上限制或有何瑕疵存在，理應事先掌握清楚，並據實向買受人告知，自不得以買受人或其委任之仲介人員得向主管機關查證為由，即據此減免出賣人對買受人應負之瑕疵擔保責任。況且，本件被告於簽約時亦不知悉系爭3 筆土地有部分土地被主管機關依水利法劃設公告為河川區域範圍，又豈能強求原告於買受系爭3 筆土地前，應先去查明系爭
3 筆土地所有之政府公告或一切法令上之限制，是被告抗辯原告不知系爭3 筆土地是否在公告之河川區域內，亦未向主管機關查證，即屬有重大過失而不知瑕疵云云，乃係單方面加重課予買受人即被告之注意義務，有顯失公平之虞，被告之上開抗辯，委無可採。
㈩被告抗辯任何契約均無法包羅萬象將所有可能發生之爭議記
載或約定完全，此一如不可能將世間事全部規定在法律內，契約有疑義時，自應探求當事人之真意。本件兩造約定系爭
3 筆土地沒入河川，完全不能使用時，原告尚且同意免除被告物之瑕疵擔保責任，則因河川區域之公告而被限制土地使用之方式，尚可為相當之使用時，依舉重以明輕之原則，在此種狀況，雙方之真意當然是被告亦毋庸負物之瑕疵擔保責任云云。然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院86年度台上字第2756號判決意旨參照）。經查，兩造於不動產買賣契約中約定：雙方於立約同時約定倘有河川流失者，仍依地政機關所載（土地權狀）面積計價，且乙方（即被告）對此不負物之瑕疵擔保之責等語（參見本院卷第12、17、22、26、30頁），且兩造於簽約時，均不知悉系爭3 筆土地有部分土地被主管機關依水利法劃設公告為河川區域範圍，則被告將因河川區域之公告而被限制土地使用之情形包含在伊得免負物之瑕疵擔保責任之特約內，顯逾兩造於締約時合意之範疇，是被告之上開抗辯，即非可採。
被告抗辯原告依市價合理範圍購買，顯然其並未受損，而民
法瑕疵擔保相關規定之立法意旨係在維持對價衡平。原告事後因故不想買，以系爭3 筆土地之部分坐落於水利法劃設公告之河川區域範圍內，該土地之使用受到限制為由解除不動產買賣契約，自無理由，如認其得解除契約，顯失公平云云。經查，證人陳馨淦雖到庭證稱：（系爭土地周圍土地之買賣行情？）本件買賣價格在當初行情上，是在合理範圍內。每坪在30,000到36,500元之間等語（參見本院卷第105 頁），然此前提為系爭3 筆土地在使用上並未受到法令上之任何限制，而依證人陳馨淦之證述，可知兩造係於簽約後始知悉系爭3 筆土地有部分土地在使用上會受到水利法第78條及第78條之1 限制，自難謂原告買受系爭3 筆土地應有部分並未受到任何損害。又系爭3 筆土地在使用上既會受到水利法第78條及第78條之1 限制，衡情該部分土地之價值與效用應會有所減損，是以原告依物之瑕疵擔保等相關規定，向被告解除不動產買賣契約，即難逕認有顯失公平之情形。
被告抗辯蕭家權目前就8 地號土地登記之應有部分為000000
0 分之78244 ，乃分別於100 年1 月26日及同年6 月23日移轉登記取得，蕭家權就9 地號土地登記之應有部分120 分之
4 ，係100 年1 月26日移轉登記取得，蕭家權就11地號土地登記應有部分0000000 分之161038，係分別於100 年1 月26日及同年6 月23日移轉登記取得，參以游逸帆、游逸朋及游文洲、游文程、游文祈、游文輝簽立不動產買賣契約書之對象均係盧秀銀，但渠等均依盧秀銀之指示，將系爭3 筆土地之應有部分移轉登記予蕭家權，可見原告並不排斥取得系爭
3 筆土地應有部分云云。惟查，原告是否願意繼續取得系爭
3 筆土地之應有部分，與被告出售系爭3 筆土地應有部分予原告，應否負物之瑕疵擔保責任間並無直接關連。從而，被告不得以此為由，請求免除伊應負物之瑕疵擔保責任。
按「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用
地，依民法第35 4條第1 項之規定，自負有擔保其物依第37
3 條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359 條、第259 條第1 款第
2 款之所許。」（最高法院49年台上字第376 號判例參照）。查系爭3 筆土地之地目均為「原」，有土地登記第2 類謄本3 件在卷可稽（參見本院卷第141 至157 頁），顯見原告買受系爭3 筆土地後，仍可在該土地上為使用及收益之行為。然水利法第78條規定，河川區域內，禁止下列行為：⑴填塞河川水路。⑵毀損或變更河防建造物、設備或供防汛、搶險用之土石料及其他物料。⑶啟閉、移動或毀壞水閘門或其附屬設施。⑷建造工廠或房屋。⑸棄置廢土或其他足以妨礙水流之物。⑹在指定通路外行駛車輛。⑺其他妨礙河川防護之行為，另水利法第78條之1 規定，河川區域內之下列行為應經許可：⑴施設、改建、修復或拆除建造物。⑵排注廢污水或引取用水。⑶採取或堆置土石。⑷種植植物。⑸挖掘、埋填或變更河川區域內原有形態之使用行為。⑹圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜。⑺其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為。參以桃園縣政府100 年8 月23日函覆本院之內容所示，南崁溪河川區域線於96年1 月4 日經重新檢討變更，並經桃園縣政府以府水河字第0960005206號公告在案，
9 地號土地為全部坐落於南崁溪河川區域範圍內；8 及11地號土地為部分坐落於南崁溪河川區域範圍內。由此可知，系爭3 筆土地在被告交付前即有部分土地經主管機關公告為河川區域範圍，並應受水利法第78條及第78條之1 使用上之限制，此不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值。從而，原告以上述瑕疵為原因，依民法第359 條及第259 條第1 款規定，向被告請求解除不動產買賣契約，及請求返還已繳納之價款，即屬有據。
四、綜上所述，原告主張系爭3 筆土地中有部分土地經劃設公告為河川區域範圍，顯存有無法補正之價值及效用瑕疵，且該瑕疵因水利法限制或禁止規定確定無法除去，其依民法第35
4 、359 及259 條等物之瑕疵擔保相關規定，解除兩造間之不動產買賣契約，並請求返還買賣價金等節，應屬可採。從而，原告依買賣之法律關係，請求⒈游素梅應返還盧秀銀2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100 年7 月9 日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；郭鳳琳應返還盧秀銀2,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100年
7 月12日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉藍進成應返還蕭家權4,700,0000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100 年7 月9 日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；王炎煌應返還蕭家權2,300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100 年7 月23日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；吳佳芳應返還蕭家權2,300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100 年7 月9 日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 30 日
書記官 陳佳彬