臺灣桃園地方法院民事判決 100年度重訴字第323號原 告 詹桂英
詹增郎詹增明詹增春田翠芝詹士進詹葳葳共 同訴訟代理人 邱清銜律師複代理人 游淑琄律師被 告 曾秀琴訴訟代理人 黃秋田律師複代理人 賴敬倫被 告 台灣房屋仲介股份有限公司楊梅分公司法定代理人 謝萬雄訴訟代理人 劉振國上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國101 年2 月15日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國（下同）99年9 月30日與被告曾秀琴締結買賣
契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告將渠等與訴外人詹何月容、詹增松、詹增昌共有之坐落桃園縣楊梅市○○段○○ ○○ ○號土地（下稱系爭土地）全部及其上門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路○○號建物（下稱系爭建物）全部，以新台幣（下同）4,586 萬元售予被告曾秀琴。並約定價金分四期給付，被告曾秀琴已依約先後將訂金及第二期款各700 萬元，交由被告台灣房屋仲介股份有限公司楊梅分公司（下稱台灣房屋公司）保管。而原告欲依約履行辦理過戶登記予被告曾秀琴時，其卻藉詞拒絕給付，並辯稱原告所出售之系爭建物整棟均屬未辦理保存登記之建物，日後有遭受強制拆除之虞，買賣標的物具有重大瑕疵而要求解約。惟原告於系爭買賣契約締結過程中即已告知系爭建物坐落之基地原係由桃園縣楊梅市○○段○○○○○ ○號及同地段72-12 地號等2 筆土地合併而成，該基地上原有同市○○段340 建號建物（門牌號碼為同市○○路○○號，下稱原建物），因道路徵收而經全部拆除後，重新興建成為系爭建物，此為被告曾秀琴於締約時所明知。此由系爭買賣契約第1 條第2 款之建物標示部分所座落第一層建物面積為219.24平方公尺，與同條第1 款之地號面積僅152 平方公尺相比較顯有差距之事實，亦足證明。嗣原告於99年11月4 日更要求被告曾秀琴另書立一紙協議書（下稱系爭協議書），表明出賣人（即原告）確已告知物之現況即「建物現況與謄本所載並不相符」之事實，並於系爭協議書㈠詳細載明：「原基地同地段69-32 地號及已於63年8 月26日由地政機關逕為分割之同地段72-12 地號兩筆土地，因道路徵收拆除其上方原建物，一層約25坪，即建物現況面積與建物登記簿謄本不符，再建物第五、六層屬增建無保存登記，全部出售甲方，以上甲方皆清楚知悉」等語。詎被告曾秀琴事後援引民法第359 條，以系爭買賣建物具有重大瑕疵為由主張解除契約，並拒絕給付價金餘款。但依最高法院49年度台上字第2544號判例意旨，倘買受人已知悉物之現況，不容事後主張物之瑕疵擔保責任，被告曾秀琴既已知悉物之現況方締結系爭買賣契約，自無權依民法第359 條物之瑕疵擔保責任相關規定解除契約。原告自得依民法第367 條規定，請求被告曾秀琴給付未付之買賣價金3,186 萬元。
㈡系爭買賣契約第14條之其他約定事項第1 款規定：「甲乙
雙方同意本案買賣價金由台灣房屋仲介公司代為保管，於結案點交房屋同時交予乙方」，被告台灣房屋公司人員於陪同探查系爭房地時，即已知悉物之現況，其對系爭建物現況一清二楚，為求賺取仲介費用，亟力遊說雙方成立買賣，當詳知被告曾秀琴並無由解除契約。甚且原告與被告曾秀琴於99年11月4 日另行締結之系爭協議書內容，係由被告台灣房屋公司所擬，被告台灣房屋公司人員亦在場見證，其對於原告有無以匿飾言語告知被告曾秀琴，當知之甚悉，應明瞭被告曾秀琴之抗辯係拖延之詞，卻因被告曾秀琴為其舊客戶，雙方過去素有利益往來，竟故意遲遲不依仲介委任契約交付其保管之1,400 萬元價金予原告，而藉口系爭建物尚未點交，而暫不交付，依民法第101 條第
1 項規定，應視為給付之條件已成就。爰依民法第541 條規定請求被告台灣房屋公司將其受委任處理事物所收取之價金1,400 萬元交付原告。
㈢對被告答辯之陳述：
⒈被告曾秀琴聲稱其於簽立系爭買賣契約過程中，不知系
爭建物為未辦保存登記之建物，主觀上僅知系爭建物第一至四樓仍為合法建物，係於100 年1 月下旬始知悉系爭建物整棟均為違章建築物云云。然系爭建物為一棟高六層建物，內部尚附有電梯，且建物自外觀一望即知為一整體興建之建築物，倘若僅部分拆除重建後另行加建第五、六樓，自外觀即可分辨其差異，甚且若係部分拆除重建，一棟30年老舊住宅內部豈會有電梯附屬物之存在？是被告曾秀琴前往現場查看時，豈會對於系爭建物屬整棟重建毫無所悉？又系爭協議書中，已一再強調系爭建物確有整棟拆除重建，致建物實際面積與登記簿謄本所載面積不符，被告曾秀琴既知有拆除重建乙事，爾後方會積極締結系爭協議書。再者以具有一般智識之人而言，系爭建物既有重建之情事並確實敘明現況面積與登記謄本不符，被告曾秀琴當應向相關政府單位或委託建築師調閱系爭建物之竣工圖及使用執照查看，惟其並未調查系爭建物是否為整棟無保存登記建物，即允諾簽字並交付第二期價金，被告曾秀琴難謂無重大過失，而系爭協議書又未有出賣人保證系爭建物絕無違建之記載，原告無故意不告知有違建情事，依民法第355 條第2項規定，原告自不負擔保責任。
⒉根據證人徐蘭英於本院審理中之證述，其於辦理系爭不
動產買賣代書事宜之際，即得知系爭土地確實因道路徵收之際而被徵收約67坪之多，約佔原有建物登記面積三分之一之高比例，以一般常理之情判斷，當房屋所依存之土地遭徵收而需拆除近乎三分之一時，豈有不變動建物樑柱而無全棟拆除重建可能。另依證人梁富銀之證述，由系爭建物外觀即可得知其為整棟重建之建物，當初締結契約過程中，訴外人廖維景即從中協助原告締結契約之際，因對於系爭建物狀況知之甚悉，即已告知系爭建物係拆除重建之物，並由其負責設計電梯以便利一棟高六層樓之建物順利使用，使其無害房屋整體結構之使用，是以廖維景亦可證明被告曾秀琴締結契約時確實知悉系爭建物為全棟重建之物。被告曾秀琴在決定購買系爭建物前，既已親赴現場查看，被告台灣房屋公司之仲介人員又均為在地楊梅人，原告均已告知原建物因道路徵收而拆除，原告亦曾告知系爭建物為拆除重建以及系爭買賣契約中關於標的現況說明書記載因係仲介自行填寫而與事實不符等情事，原告表示欲為更正，被告曾秀琴亦表同意，乃書立系爭協議書確認其已知情系爭建物為重建之物。若系爭建物僅拆除部分，則被告曾秀琴前往現場查看時勢必可從外觀上看出新、舊建築之分，但系爭建物卻係一棟外觀齊一之建物，其復對於建物謄本與實際面積不符情事亦不否認，二者相佐之下，可證被告曾秀琴早已知悉系爭建物為一重建之新建物，不容事後諉為不知。此外，草擬系爭協議書之證人李德偉已證稱其知悉道路徵收約25坪之土地，其若非知悉遭拆除面積已占原有建物比例三分之一，而已全棟重建，何以會於系爭協議書上特別書立「建物現況面積與建物登記謄本不符」等字句？且原告當時尚委請訴外人梁富銀代書從旁討論表示意見，當時被告曾秀琴對於系爭建物為整棟重建乙事，均未曾表示反對而為解約之意思。
⒊倘依證人羅秋桃之證詞，被告曾秀琴於100 年1 月方知
悉系爭建物為整棟重建之物而表示不欲購買，則何以被告曾秀琴與原告於100 年2 月18日向桃園市楊梅市公所聲請調解系爭建物之租金糾紛事件，並於同年3 月10日、24日偕同原告一起向同市調解委員會（下稱調解委員會）聲請第三人詹前信返還占有物，兩次均前往楊梅市公所立於聲請人地位出席、簽名、蓋章？上開調解若僅係賣方與占有人之爭議，被告曾秀琴無意購買系爭建物，依常理根本不會偕同聲請調解租金事宜，甚至連續兩次蒞庭調解期盼占用人詹前信儘速出庭協商租金或搬遷事宜，益加顯示被告曾秀琴早已知悉系爭建物現況。證人李德偉、羅秋桃為被告台灣房屋公司之員工，證人徐蘭英又係被告台灣房屋公司約聘代書，與其關係密切，渠等證詞實難採信。
⒋被告曾秀琴另辯稱：系爭建物係整棟違建、日後難以合
法為公司行號營業登記亦或欠缺保存登記日後難向金融機構辦理借款事宜而欲撤銷其買賣之意思表示云云。然此乃被告曾秀琴之內心動機，原告實難以查知，締約當時被告曾秀琴並未告知倘係整棟未為保存登記即不欲訂約，亦未表明系爭建物日後欲將之作為公司設立營業登記之用，被告曾秀琴締結契約時既知悉系爭建物價金高達4,586 萬元，而欲為貸款購置時，更應惶恐無法為貸款之際，是以對於是否為無保存登記之物，更應於契約締結過程再三強調，被告曾秀琴俱未為之，僅稱系爭建物坐落繁華之地，每月得收取租金利益甚大，極欲儘速締結契約，並於繳交第1 期價金後書立系爭協議書後再繳交第2 期價金700 萬元，被告曾秀琴所稱之動機，顯非交易之重要事項，不容事後出爾反爾撤銷意思表示。
⒌被告曾秀琴遲遲拒絕履行契約，實係因系爭建物遭訴外
人詹前信占有使用，被告曾秀琴認為系爭建物將無法有效利用，又認為倘依系爭協議書第3 條：「用甲方（即被告曾秀琴）名義依法律途徑強制住戶及佔用人搬遷。
強制搬遷過程所衍生之所有費用含律師費全數負擔」之約定驅趕占用人，將徒增訟累，方始拒絕繼續履行契約。惟原告與被告曾秀琴針對系爭建物上之占有人有礙系爭建物之利用可能，早已於100 年3 月10日、24日間數次前往楊梅市調解委員會為協商調解事宜，倘如被告曾秀琴所言其於100 年1 月下旬始知整棟建物均無保存登記，何以於該調解委員會並未爭執此事，並為解除契約意思表示？調解當日在場之楊梅市市長彭聖富，確實親聞被告知悉系爭建物為無保存登記，卻未為任何反對或解除之意思表示，僅一再針對詹前信無權占用系爭建物之事要求原告處理。被告曾秀琴既早已知悉物之現況，自不容其於知悉物之瑕疵後復為主張解除契約之意思表示，亦無權依民法第359 條解除系爭買賣契約。㈣爰聲明：⒈被告曾秀琴應給付原告3,186 萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉被告台灣房屋公司應給付原告1,400 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告曾秀琴則辯稱：㈠伊透過被告台灣房屋公司得知系爭不動產欲出售之訊息，
因伊擬購買不動產供出租並收取租金之用，並考量日後變現性，經被告台灣房屋公司告知系爭房地鄰近楊梅火車站，位於商業區屬黃金店面極為搶手，遂不疑有他，乃表明購買之意願。經由仲介人員之斡旋與原告議價，雙方議定以4,586 萬元成交，乃簽訂系爭買賣契約。伊因標的現況說明書中載明系爭不動產並無拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事，且信賴被告台灣房屋公司及代書之專業，對於系爭買賣契約並未細看，詎嗣後竟發現系爭建物第
五、六層樓係屬於違建，與現況說明書之登載不符，乃要求被告台灣房屋公司處理。是被告台灣房屋公司於99年11月4 日，由證人李德瑋起草系爭協議書之手稿，再分別交由原告及伊簽名用印，伊當時自相關人口中得知之訊息為系爭協議書第1 條係在處理第五、六層樓增建之問題，系爭建物第一至四樓仍為合法建物。惟於100 年1 月下旬，伊經被告台灣房屋公司人員羅秋桃之告知，始得知原建物早於81、82年間即已因道路拓寬而整棟拆除，當時伊即認原告並無誠信已有解約之意，因時近舊曆新年故延宕未為處理，同年2 月被告台灣房屋公司持續與伊溝通，惟均無妥善之解決方案，伊乃於100 年3 月30日寄發存證信函通知原告表明解除系爭買賣契約，該信函除原告詹增明部分以招領逾期遭退回外，餘均於同年月30日妥投。
㈡依原告詹桂英、田翠芝於99年9 月29日填寫之標的現況說
明書記載：「…9.是否有租賃情形：否…16. 是否有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）：否…」，足見原告在委託銷售時，並未據實說明系爭建物租賃及全部拆除重建之事實。嗣伊於99年9月30日簽訂系爭買賣契約時，該契約第1 條第⑵款約定，建物門牌為建號第340 號，並註記建物坪數以現況實際使用坪數點交（含增建部分）；第9 條約定，房地移交以現況點交，詳如標的現況說明書，可見當時原告仍未向伊說明系爭建物為整個拆除重建之大違建。再對照系爭契約第14條第㈣款約定，雙方同意移轉登記完竣甲方權狀核下20日內交付尾款並點交房屋。原告仍負有將建物所有權移轉登記予伊，並將權狀交付伊後，始交付尾款並點交房屋，原告承諾系爭建物所有權能辦理移轉登記，並交付權狀。然事實上系爭建物早已因整個拆除重建致建物應為滅失登記，而無移轉所有權之可能，僅能為事實上處分權之讓與，原告未據實告知伊上情應屬明確。另系爭協議書第1 條：「原基地同地段639-2 地號及已於民國63年8 月26 日由地政機關逕為分割之同地段72-12 地號兩筆土地，因道路徵收拆除其上方原建物，一層約25坪，即建物現況面積與建物登記簿謄本不符，再建物第五、六層屬增建無保存登記，全部出售甲方，以上甲方皆清楚知悉」之約定，僅載明建物第五、六層屬增建無保存登記，其餘部分依反面推論則應屬有保存登記。且參酌系爭建物謄本，第一層面積為219.24平方公尺（約66.32 坪），第二層面積為202.02平方公尺（約61.11 坪），第三層面積為100.97平方公尺（約30.54 坪），第四層面積為89.07 平方公尺（約26.94 坪），騎樓為13.65 平方公尺。系爭建物之面積均大於25坪，而系爭協議書中係載：「…因道路徵收拆除其上方原建物，一層約25坪，即建物現況面積與建物登記簿謄本不符…」，可見遭拆除之部分僅約25坪，並非整棟建物均遭拆除，且應有殘存部分，此為伊簽訂系爭協議書當時之認知，故伊於簽訂系爭買賣契約書及協議書時，並未認知系爭建物為整個拆除重建而未辦理保存登記之建物。
㈢由證人徐蘭英之證述可知，伊在簽約過程，原告並未提及
原建物已滅失，系爭建物為全部拆除重建之事實。證人徐蘭英證稱其於接獲被告台灣房屋公司通知買方（即被告曾秀琴）已付第二期款後，便通知賣方（即原告）交付過戶資料，原告仍提出系爭建物權狀，致證人徐蘭英仍認系爭建物有產權登記必須辦理移轉登記乙節，可知原告當時欲以系爭建物係有產權登記，以及原告負有配合辦理建物所有權移轉登記之義務等情誤導伊。參照伊交付第二期款之時間為99年11月19日，已在系爭協議書書立時間（即99年
11 月4日）之後，伊若已知情原建物已然滅失，焉可能不載明系爭建物毋需辦理建物所有權移轉登記等旨？至於系爭買賣契約書上建物標示欄之記載，證人徐蘭英亦已明確證稱其記載之意係原建物因道路拓寬，有部分土地遭政府徵收致部分建物遭拆除，而非整個建物均遭拆除之意。原告既於簽訂系爭協議書後仍交付建物權狀以供證人徐蘭英辦理建物所有權移轉登記，可證伊於簽訂系爭買賣契約書及協議書之過程，絕無認知原建物已經滅失而全部拆除重建之事實。另參酌證人羅秋桃之證述及卷附被證3 之標的現況說明書可知，標的現況說明書在簽約前已然填寫完成，並由原告簽名確認，其中第16項已載明系爭建物並無拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）。原告雖在簽約過程中曾提及建物遭拆除，惟原告所述者僅為部分拆除，而非全部拆除。至於系爭協議書之簽訂係為溝通現占有人搬遷之問題，並再就增建五、六樓部分加強記載，所以伊在系爭買賣契約書及協議書簽訂過程，根本不知原建物已因馬路拓寬而滅失，整個拆除重建。證人羅秋桃更明確證稱，伊係於100 年年初農曆年前約一週，方知悉原建物已滅失，而系爭建物全部均為違建之事實。再依證人李德瑋之證述，可知其起草系爭協議書之目的即在解決現住戶及占用者搬遷之事，而該協議書第1 條之記載，伊當時所得知之訊息為原建物因道路徵收僅有約25坪拆除，並不知原建物已整個拆除滅失再行重建。至於證人梁富銀證述，其就原建物究為全部拆除而重建為系爭建物，或僅係部分拆除而修建為系爭建物，並未臻明瞭。而證人廖維景為原告詹桂英配偶，故其證述有迴護原告之嫌。再觀諸證人廖維景之證述先是稱一部分建物因道路拓寬而拆除，或稱幾乎全部拆除，或稱大部分拆除，與原告主張系爭建物為原建物整個拆除後重建之未經保存登記建物，兩者相較，實不甚明確。
㈣系爭買賣契約書中既有建號之標示，且原告於標的現況說
明書中亦載明未拆除重建，則系爭建物自應得為所有權移轉。但原告隱瞞未告知系爭建物已因拆除而滅失，現存之系爭建物為拆除後新建之建物，並未合法申請建照、使用執照及辦理保存登記，屬於違建等事實，使伊因此陷於錯誤。因系爭建物未經保存登記，又地處商業區，若未合法保存登記日後有遭拆除可能，若日後出租他人為商業用途，難以合法設立公司行號為營業登記，向金融機構借款困難，若伊於買賣時知其情事，當不可能為買受之意思表示。況且，在市場交易行情上，得為所有權移轉之經保存登記建物，與僅得為事實上處分權移轉，而未經保存登記之建物，其交易之價格本即有落差，且以上二種建物向金融機構融資貸款時，經保存登記之建物較易核貸，而未經保存登記之建物較不易核貸。故買賣建物是否確經保存登記實為買賣契約考慮之重大因素，原告主張建物是否保存登記非屬契約之重要之點云云，並非可採。系爭建物未經保存登記將在交易上造成重大影響，致令伊無法取得所有權（僅能取得事實上處分權），日後將有遭到拆除之可能，向金融機構抵押貸款亦屬不易等節，原告應負物之瑕疵擔保責任，伊並得據民法第359 條規定解除系爭買賣契約。
伊業已分別以楊梅郵局第77、82、78、80號存證信函聲明解除系爭買賣契約，且函件分別於3 月30、31日送達至原告實力支配範圍內，故而系爭買賣契約業已解除無疑。如認為被告就系爭買賣契約之解除權行使程序尚有未備，惟原告隱瞞上情，致使伊為錯誤之意思表示，以較高之價格買受系爭房地，伊自有權依民法第88條及第92條第1 項規定主張將錯誤且受詐欺而為之意思表示撤銷，爰以答辯一狀繕本之送達為撤銷系爭房地買賣之意思表示。又系爭房地買賣之意思表示既經撤銷，依民法第114 條第1 項規定，系爭房地之買賣行為視為自始無效，從而原告不得再本於無效之買賣契約請求伊付款。退步言之，如認伊前述撤銷權之行使於法無據，惟伊亦有權以同書狀之送達聲明解除系爭買賣契約，系爭買賣契約關係經解除後，依民法第
259 條規定，原告已無由訴請伊給付系爭買賣契約價金。再退萬步言，若認伊關於撤銷權及解約權之主張均於法無據，惟原告既應負瑕疵擔保責任，參酌民法第359 條規定，伊亦有權請求減少價金，且價金之給付與系爭房地之事實上處分權及所有權之移轉具有對價關係，原告亦得依民法第264 條第1 項規定主張同時履行抗辯。
㈤現代社會為增進建物之價值，時有老舊建物拉皮更新外貌
之舉，因建築技術之進步，在建物內增設電梯亦非難事，故不得僅憑系爭建物設有電梯，即斷定伊應知悉原有建物業遭拆除，而重建為系爭建物之情事。且若原告若果告知原有建物業遭拆除而重建，系爭買賣契約書上應會註明系爭建物為未辦保存登記之建物，又焉有註明建號之舉？故原告主張自電梯可推知伊明知原有建物業遭拆除重建為系爭建物乙節，顯屬狡辯。
㈥至於在調解委員會聲請調解之事項（此調解係原告所申請
，原告卻擅將伊列名為申請人），係系爭建物內佔用戶遷移之事宜，與系爭建物是否為違建無關。伊當日前往係希望能在會後與原告就系爭建物為違建事宜進行處理，因原告未全部到場故未能如願。伊既非本件調解之聲請人，該項調解復非針對系爭買賣契約之履行事宜所為，甚且調解亦因詹前信未到場而不成立，則無論如何調解過程中之讓步或陳述，均不得採為本件判決之基礎。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三：被告台灣房屋公司則辯稱：㈠原告將系爭房地委託伊公司銷售，伊公司之經紀人員即製
作「不動產說明書」，於99年9 月29日將其中「標的物現況說明書」交予原告田翠芝、詹桂英勾選填具。渠二人在其中第16項「是否有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）」欄位勾選「否」，並在該說明書下方親自簽章認可。顯見原告在委託銷售系爭不動產之際，即隱匿系爭建物係拆除重建、未辦理保存登記之事實，致伊公司之經紀人員受其矇蔽，而持上開說明書所載內容對被告曾秀琴進行說明。
㈡99年9 月30日買賣雙方締約時，伊公司之經紀人員因早由
當日申請之建物登記謄本得知買賣標的建物層數為「4 層」且「建物坐落地號」，即楊梅段69-32 及72-1兩筆地號，據99年8 月17日申領之土地謄本得知後者已逕為分割出同地段72-12 地號，與原69-32 地號均已被徵收登記為道路用地，且原告亦表示建物有部分因徵收道路拆除，故締約前已先行知會承辦地政士即證人徐蘭英上情，該地政士確認後，方在系爭買賣契約中第1 條⑵「建物標示」欄位特別批註：「基地69-32 地號已徵收為道路用地，建物坪數以現況實際使用坪數點交（含增建部分）。」即明確書明原建物部分已因徵收道路拆除，修繕後現況建物各層面積與上開建物權狀所標示並不符合。又載明「（含增建部分）」，意謂買賣標的建物僅一至四層有合法保存登記，第五、六層部分建物係屬違建，履約交屋時應一併點交予買受人即被告曾秀琴。由上述用語顯可得知，地政士徐蘭英於締約時，顯然認定系爭建物現況一至四層為合法登記建物，惟各層面積與權狀標示及買賣契約所載不符，因此才約定「以現況實際使用坪數點交」。
㈢地政士繕寫買賣契約書面時，每完成乙紙便發予買賣雙方
審閱，締約時被告曾秀琴可能未注意伊公司之經紀人員之說明且未詳細審閱地政士於買賣契約書之繕寫批註，嗣後察覺系爭建物第五、六層樓屬於違建，所以要求伊公司處理。伊公司乃併同本件買賣其他尚未約定明確之事項，由伊公司代擬系爭協議書，於99年11月4 日分別交由原告及被告曾秀琴簽訂。系爭協議書㈠前段：「原基地同地段69-32 地號及已於63年8 月26日由地政機關逕為分割之同地段72-12 地號兩筆土地，因道路徵收拆除其上方原建物，一層約25坪，即建物現況面積與建物登記簿謄本不符」之記載，顯示原建物僅拆除同地段69-32 及72-12 地號兩筆土地上方建物，更約略計算一層樓拆除之坪數約25坪，而由後段：「再建物第五、六層屬增建無保存登記」用語，更顯示系爭建物現況僅第五、六兩樓層部分為違建，其它第一至四層有合法保存登記。是系爭協議書簽立時，伊公司經紀人員及被告曾秀琴仍完全無從察知系爭建物全部均屬違建。
㈣99年12月間，原告慮及系爭買賣建物因他共有人拒售占有
中，恐無法交屋履約，原告詹桂英、田翠芝及原告詹增春之代理人湯鳳美與伊公司經紀人員田煥堂、彭源友、法務李德瑋同至顧問律師處諮詢。對話過程中伊公司人員方得知系爭建物全棟並非系爭買賣契約建物標示所載之原建物，而係約81年間徵收道路拆除該原建物全部後，未經合法申建辦理保存登記之違建。伊公司得知上情後仍未敢馬上轉告被告曾秀琴知悉，蓋仍恐嗣後原告矢口否認違建情節，而伊公司人員提不出確切事證反引致買賣雙方糾葛。適
99 年10 月底出賣人之一即原告詹增昌公同共有55分之15權利範圍遭債權人兆豐國際商業銀行聲請假扣押登記在案，其後撤封之緣由即以系爭建物並非假扣押聲請之標的，由執行法院會勘現場確認後，上述債權銀行同意撤封。既然執行法院與上述銀行亦確認系爭建物為違建，100 年1月伊公司由經紀人員羅秋桃轉知被告曾秀琴系爭建物現況全棟違建，請伊公司考量要以重大瑕疵解約或另行協商履約條件。100 年3 月30日被告曾秀琴寄發存證信函通知原告買賣標的物之重大瑕疵，聲明解除買賣契約並以副本知會伊公司，要求返還上述已付價款。伊公司收受後，隨即於100 年4 月1 日以存證信函通知原告，表示被告曾秀琴既已解除系爭買賣契約，買賣關係已不存在，伊公司自應返還買受人（即被告曾秀琴）既付價款1,400 萬元，發函後並已全數返還上開款項予被告曾秀琴。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，請准被告供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告田翠芝、詹桂英代表賣方於「標的現況說明書」簽章
後，原告與被告曾秀琴簽訂系爭買賣契約書及系爭協議書。
㈡系爭建物為一棟六層樓之建物，係將原建物全部拆除後所重建，未辦理保存登記之建物。
㈢被告曾秀琴曾交付系爭不動產價金1,400 萬元予被告台灣房屋保管，尚有3,186 萬元餘款未付。
五、兩造爭執事項：㈠被告曾秀琴於訂立系爭買賣契約時是否知情系爭建物為一
全部拆除重建而未辦理保存登記之建物？㈡如否，被告曾秀琴於100 年3 月30日寄發存證信函解除系
爭買賣契約是否合法？㈢如上開解除為不合法，則被告曾秀琴以意思表示錯誤及受
詐欺為由，請求撤銷其買受系爭不動產之意思表示，有無理由？㈣如上開撤銷權之行使為無理由，則被告曾秀琴以答辯一狀
繕本之送達，依民法第359 條解除系爭買賣契約，有無理由？㈤如上開撤銷權及解除權之行使均無理由，被告曾秀琴得否
請求減少價金，並與系爭買賣房地所有權及事實上處分權之移轉主張同時履行抗辯？
六、本院之判斷：㈠依系爭買賣契約書第一條買賣不動產建物標示欄內之所載
，買賣建物為「340 建號，門牌號碼：楊梅市○○路○○號，基地坐落69-32 、72-1，一層面積219.24平方公尺，二層面積202.02平方公尺，三層面積100. 97 平方公尺，四層面積89.07 平方公尺，騎樓面積13.65 平方公尺，合計
624.75平方公尺，69-32 地號已徵收為道路用地，建物坪數以現況實際使用坪數點交（含增建部分）」（卷第10頁背面），依其記載內容，除有關增建部分及建物之部分基地（69-32 地號）已遭徵收等註記文字外，其餘基地、建號及各樓層面積等，皆與原建物登記第二類謄本（卷39頁）所列基地、建物面積及建號均同。故從系爭買賣契約書所載文字內容以觀，足認系爭買賣契約訂立時，買賣雙方所合意買賣之建物，即為上述建物登記謄本所載原建物因土地徵收遭一部拆除後所剩餘之部分，及其增建部分，而非將原建物全部拆除重建後之系爭建物，甚為明確。
㈡原告雖主張被告曾秀琴於訂約時即明知原建物因道路徵收
而全部拆除，故買賣之建物係為將原建物拆除後重新興建之系爭建物云云，但查：
⒈原告田翠芝、詹桂英代表賣方簽署「標的現況說明書」
時，渠等在該說明書第16項次「是否有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）」欄勾選「否」，於備註說明欄內未見任何記載，有「標的現況說明書」影本足稽（卷第43頁）。又依系爭買賣契約書第一條⑷「本買賣標的，包括共同使用部分之應有部分在內，如有增、改建物，應隨同主建物併同移轉，並房屋現況除水電、門窗及固定設備外，甲乙雙方於不動產說明書互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交。」等意旨，足證上開「標的現況說明書」之內容，業經買賣雙方互為確認，而成為買賣契約之一部分。
由上開「標的現況說明書」之內容，足證原告於系爭買賣契約簽訂時，確實隱瞞系爭建物為一全部重建而未辦理保存登記之違章建築之事實。
⒉次查，買賣雙方於99年9 月30日簽訂系爭買賣契約書後
，嗣於99年11月4 日另立之系爭協議書，並約明：「㈠……因道路徵收拆除其上方原建物，一層約25坪，即建物現況與建物登記簿謄本不符，再建物第五、六層增建無保存登記，全部出售甲方」等旨（卷第15頁）。苟如原告所述，系爭建物整棟均為拆除重建者，則系爭協議書理應載明該建物全部均未辦理保存登記，何需特別標示「再建物第五、六層」為增建無保存登記之建物？又上開建物謄本所示建物，係為四層樓加強磚造建物，則依一般社會通念，系爭協議書所謂增建物，即係指第五、六層之增建部分而言。因建物第五、六層部分係屬增建，囿於法令無法辦理保存登記，且建物一部已因土地徵收而遭拆除，致現況面積與建物登記謄本所載面積不符，自屬當然，故縱令被告曾秀琴在系爭協議書上簽名確認已清楚知悉建物現況面積與建物登記謄本所載面積不符乙事，亦係因誤認該建物上方確有第五、六層之增建部分，以及建物因基地徵收而遭一部拆除之故，要不得遽此推認被告曾秀琴確實明知系爭建物為全部拆除重建者。
⒊此外，被告曾秀琴於訂約時確實不知系爭買賣之建物係
一棟全部重建之違章建築物乙事，亦可由下列證詞獲得佐證：
⑴辦理系爭不動產買賣過戶手續之代書徐蘭英到庭證述
：原告與被告曾秀琴簽訂系爭買賣契約時，伊依據被告台灣房屋公司所提供之土地及建物謄本，在系爭買賣契約書建物標示欄中填寫系爭建物之相關資訊，簽約過程中無人提及原建物已經滅失，系爭建物全部均為事後拆除重建之事，嗣伊於接獲被告台灣房屋公司電知被告曾秀琴已支付第二期款後，隨即通知原告交付過戶所需文件，原告交付包括原建物所有權狀在內之文件供其代為辦理過戶手續，但未提及該建物已拆除重建等語（卷第122 頁背面-123頁）。此與原告詹桂英之夫廖維景證述原告詹桂英將系爭土地及原建物所有權狀交付代書乙節（卷第181 頁背面）相符。苟如原告所述，雙方於簽約時均明知原建物已全部拆除而滅失，系爭買賣係以全部重建後無法辦理保存登記之新建物為買賣標的，原告詹桂英又何需將早已滅失而不復存在之原建物所有權狀交付徐蘭英供其辦理過戶之用？參以徐蘭英自承其從76年間起從事代書業務迄今（卷第123 頁），依其長達25年之執業經驗，其於明知原建物已滅失之情況下，豈可能仍在系爭買賣契約書建物標示欄填載原建物之建號及面積？⑵另被告台灣房屋公司員工羅秋桃證稱：依伊於仲介系
爭不動產買賣過程中之認知，伊認為系爭建物僅部分拆除而非全部拆除，被告曾秀琴於簽訂上揭協議書時，尚不知系爭建物整棟均為違章建築，而係迄至100年農曆年前約一週，始得悉此事，在簽約過程中原告詹桂英之夫親口向伊表示，系爭建物因道路拓寬而拆除一部分，但未說全部拆除重建，伊直至100 年1 月間經被告台灣房屋公司法務李德瑋告知，始得悉該建物為全部拆除重建等節（卷第124 頁至125 頁背面），足見在訂立系爭買賣契約及系爭協議書之過程中，原告始終未將系爭房屋全為違章建築乙事，據實告知被告曾秀琴。
⑶負責擬具系爭協議書之證人李德瑋證述，其於草擬協
議書時，尚不知系爭建物為全部拆除之新建物，依當時之認知，系爭協議書第1 條係指建物部分拆除而非全部拆除，第2 行中段所載「建物現況面積與建物登記謄本不符」則係針對原建物因道路徵收拆除25 坪部分，致與謄本記載不符。另其陪同田煥堂等於99年12月底某日前往邱秀珠律師事務所諮詢時，邱律師發現買賣契約書上所載建物面積大於土地面積時，在場之詹桂英、田翠芝及湯鳳美等方才表示該建物因為拆路時拆掉一部份，但有拆到柱子故整個拆除重建等情（第126 頁背面- 第127 頁），核與卷附不動產登記謄本所載（卷第36-41 頁、第79頁），系爭建物坐落之系爭69-32 、72-1地號等2 筆土地，除69-32 地號土地已經徵收外，72-1地號土地面積為152 平方公尺，明顯小於系爭建物最大樓層（一層）面積219.24平方公尺等事實相符。足證不論系爭買賣契約或系爭協議書簽訂過程中，被告曾秀琴或被告台灣房屋公司仲介人員認知之買賣標的，均為將原建物拆除一部後之建物，而非全部重建之系爭建物。證人李德瑋係直至系爭協議書簽訂後之99年12月底，在邱秀珠律師事務所諮詢時，首度聽聞詹桂英、田翠芝及湯鳳美等坦言系爭建物為全部拆除重建之違章建築，始得悉此事。
⑷此外，證人梁富銀亦證稱：由於系爭買賣契約簽訂時
，雙方針對建物有無出租他人，以及拆除重建情形未為明確約定，為免日後糾紛，在上揭協議書簽訂前，原告詹桂英之夫廖維景曾委託伊草擬一份協議書（該協議書嗣後未被採用），伊雖早已知系爭建物係拆除重建者，但不確知拆除重建之範圍（卷第178 頁背面）。則被告辯稱於締約過程中不知系爭建物為全部拆除重建等情，堪以採信。
⒋證人廖維景雖證稱：伊確曾告知被告台灣房屋公司位於
桃園縣中壢市○○路分公司之店長田煥堂及楊梅分公司之楊姓女仲介人員關於系爭建物為全部拆除重建之事，被告等亦知此事云云（卷第180-181 頁）。第查，廖維景為原告曾秀琴之夫，除原告自承廖維景曾從中協助原告等締結契約（卷第152 頁）外，梁富銀並證述廖維景在買賣契約簽訂後主動與其聯繫委其代為草擬上開協議書等事宜，足見廖維景就系爭買賣締約過程涉入已深，立場已失客觀，其證詞難免偏頗，其證言尚不得據為有利原告之認定。
⒌綜上事證，足認簽訂系爭買賣契約及協議書之過程中，
原告等確實隱瞞系爭建物為原建物全部拆除後所重建之新建物乙事，被告曾秀琴及被告台灣房屋公司之仲介人員咸認為建物實際面積與謄本所載面積不一，係因原建物之一部已遭拆除且有第五、六樓增建之故，並不知系爭建物係全部拆除重建之違章建築。
㈢原告固根據系爭建物之外觀齊一及內部設有電梯等理由，
主張被告曾秀琴不可能不知系爭建物為一整棟拆除重建之新建物云云。但查，依目前建築裝潢技術，不但可藉由外牆翻新，使舊屋具備新屋之外觀，且在房屋建築完成後，始在屋內新設電梯，亦非不可能，故建物內有無電梯、建物外觀新舊及是否具備整體性等，皆無法作為辨識合法建物或違章建築，一部增建或全部增建之判斷依據。職是，原告以上開理由主張被告曾秀琴係明知系爭建物為一拆除重建之新建物云云，委無足採。
㈣原告另主張被告曾秀琴與原告於100 年2 月18日向楊梅市
公所聲請調解系爭建物之租金糾紛事件，並於同年3 月10日、24日與原告一同至調解委員會聲請系爭建物之占有人詹前信返還占有物，若被告曾秀琴不欲購買系爭建物，根本不可能一同聲請調解租金事宜，甚至連續兩次蒞庭調解期盼占用人詹前信盡速出庭協商租金或搬遷，足見被告曾秀琴早已知悉系爭建物現況云云。第查：
⒈經本院調取相關調解事件卷宗結果，該調解事件係以詹
前信為相對人，請求調解「楊梅市○○路○○號租金糾紛」，與系爭房地買賣糾紛無關，又調解聲請書聲請人欄雖列被告曾秀琴為聲請人，但聲請人簽章欄卻僅有詹桂英與田翠芝之簽名（卷第136-2 頁），被告曾秀琴辯稱該件調解之聲請非由其提出乙節，堪以採信。
⒉依該聲請調解書所載收件日為「100 年2 月18日16時」
（卷136-2 頁），雖訂100 年3 月10日及3 月24日為調解期日，惟因相對人詹前信未到場致調解不成立（卷第136-23、136-24頁），故未見被告曾秀琴相關陳述內容之記載，原告復無法證明被告曾秀琴明確表明拋棄依法對於原告所得主張之權利，自不得單以其曾於上開調解期日到場，未曾為反對或解除契約之意思表示，遽為不利被告曾秀琴之認定。此外，從證人羅秋桃證述：「3月24日那次（調解）才是我陪她去的。曾秀琴是收到調解委員會的通知書，來問我要怎麼辦，她說她已經不想買了，問我是否還要前往，我告訴她因為我們之前約人都約不齊，就可以趁這個機會請原告到我們公司來處理」、「（問：調解當時曾秀琴有無與原告等人談及違建及買賣契約繼續履行的問題？）沒有。」、「（調解會）當天賣方只有田翠芝及湯鳳美到我們的公司二樓，曾秀琴當場跟他說這是重大瑕疵，她沒有辦法接受，所以她沒有辦法買該房子，田翠芝說他只是共有人之一，無法決定，後來就說要談就找律師談。」等情（卷第125頁）即知，被告曾秀琴係因曾邀原告等洽談系爭買賣相關事宜未果，乃依羅秋桃之建議，於上開調解期日親赴調解委員會等候原告等調解結束後，邀渠等至被告台灣房屋公司共同商討系爭買賣契約之後續問題，非如原告所述，係為協同原告等請求第三人詹前信給付租金及搬遷事宜而到場調解。況且，被告曾秀琴在調解過程中，不但未言及系爭建物為違建及買賣契約繼續履行等事項，甚至隨後在被告台灣房屋公司事務所與田翠芝、湯鳳美商討過程中，明確表達系爭建物有重大瑕疵故不願接受之意思。足見被告曾秀琴獲知系爭建物全部為違章建築後，始終表明不願買受該建物之立場。
㈤按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約
所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方意思表示而言，契約當事人之一方既有數人，該解除契約之意思表示，即應由其全體或向其全體為之（最高法院72年度台上字第1353號、81年度台上字第1270號判決意旨）。被告曾秀琴固曾於100 年3 月間，以存證信函通知原告等依民法第35
9 條規定解除系爭買賣契約，惟其自承該存證信函並未合法送達原告詹增明，並有退回信封影本可稽（卷第33頁、第49頁）。上開解除契約之意思表示既未送達於全體出賣人，揆諸上揭判決意旨，上開存證信函之送達，難謂已生合法解除系爭買賣契約之效力。
㈥次按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不
為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條固有明文，然依同法第90條規定，該項撤銷權自意思表示後，經過一年即告消滅。本件被告曾秀琴係於99年9 月30日與原告訂立系爭買賣契約，縱其買受之意思表示係出於錯誤，惟其以100 年10月
5 日「民事答辯一狀」之送達為撤銷上開錯誤之意思表示，該書狀遲至同年月14日始送達原告指定之送達代收人邱春菊，有掛號郵件收件回執在卷可稽（卷第35-1頁），已逾上開除斥期間，於法自難謂合。
㈦再按，因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤
銷其意思表示，並應於發見詐欺後，一年內為之，民法第
92 條 第1 項、第93條分別著有明文。原告明知原建物早已因拆除而滅失，現存之系爭建物為拆除後新建之建物，並未合法申請建照無法辦理保存登記，屬於違建，卻於買賣契約訂立過程中隱瞞上情，除在「標的現況說明書」簽章否認系爭建物有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛等情事，使被告等誤信系爭建物乃原建物予以部分拆除者，甚至故意提供早已滅失之原建物所有權狀予被告所委託承辦之代書徐蘭英陷於錯誤，而在系爭買賣契約書建物標示欄上填載已滅失之原建物建號及面積。由此足見原告有使被告曾秀琴陷於錯誤之故意，致該被告曾秀琴基於錯誤而為買受系爭房地之意思表示（最高法院98年度台上字第
171 號判決參照）。又被告曾秀琴於100 年農曆年前約一週得悉受詐欺之事實後，以100 年10月5 日「民事答辯一狀」之送達為撤銷之意思表示（該書狀於100 年10月14日送達原告，業如上述），未逾法定除斥期間。再按，法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114 條第1 項已有明定，被告曾秀琴所為買受系爭建物之意思表示既經撤銷，則原告與被告曾秀琴間之系爭買賣契約即自始歸於無效，原告自無從基於無效之系爭買賣契約請求被告曾秀琴給付未付之買賣價金3,186 萬元，及被告台灣房屋公司給付其代為保管之買賣價金1,400 萬元。
七、系爭買賣契約既因被告曾秀琴依民法第92條第1 項規定行使撤銷權而自始歸於無效，則原告基於系爭買賣契約請求被告曾秀琴及台灣房屋公司分別給付3,186 萬元及1,400 萬元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，皆無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條、第85條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 101 年 3 月 9 日
民事第一庭 法 官 邱璿如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 9 日
書記官 邱仲騏