臺灣桃園地方法院民事判決 100年度重訴字第330號原 告 王聖慧訴訟代理人 陳鼎正律師被 告 陳月蓉訴訟代理人 黃秋田律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國101 年7 月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告因購買農地以興建農舍之需，於民國94年5 月2 日經由訴外人張光淮之介紹向被告購買坐落桃園縣○○鄉○○段埔頂小段1966、1968之1 地號農地2 筆（下稱系爭農地），價金新臺幣（下同）830 萬元已全數付清，原告買受系爭農地後因資金等問題延宕未建，直至100 年初，原告決定另覓新居而出售系爭農地予訴外人吳采霞，原告始赫然發覺系爭農地已遭他筆農地合併使用作為興建農舍之容積而不能興建農舍，即要求被告退還定金及賠償原告因此損失之200 萬元。依兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第5 條約定，如系爭農地有糾葛而阻礙原告權利之取得，即屬違約，系爭農地無法興建農舍，亦屬重大瑕疵，被告應負不完全給付及瑕疵擔保責任，經原告催告被告出面處理，被告竟表示無法處理，原告除得解除契約請求返還830 萬價金外，另得依系爭買賣契約第16條約定請求830 萬元之違約金及200 萬元之損害賠償，並以起訴狀之送達再為解除契約之意思表示。
（二）系爭農地既遭訴外人彭明志作為農舍基地而使用，除非彭明志能配合申請原使用執照內附加註記耕地地號之變更，否則原告即無法就系爭農地作為農舍基地而供建築使用，此為系爭農地與他人發生之權利糾葛，並阻礙原告就系爭農地所有權完整使用收益權能之取得，自屬違反系爭買賣契約第5 條之約定甚明。被告雖辯稱兩造間並無特約系爭農地將作為興建農舍使用，且系爭農地已移轉登記予原告名下，並無任何阻礙，故不符上開約定之情形云云，然不問兩造是否有就系爭農地能供興建農舍之特約，系爭農地既遭他人於建物使用執照上列為建築基地而不能再作興建農舍使用，所有權之權能即受法令之限制，自屬權利取得發生障礙，被告無法依約於價款付清前理清，即屬違約。本件被告確有不照系爭農地第5 條約定履行買賣契約之情事，原告即得依系爭農地第16條解除契約而為本件返還價金及加倍賠償之請求。
（三）按債務人之給付為不完全給付而應負債務不履行責任，法律並無限制標的物之瑕疵係何時產生，只要債務人提出之給付不合債之本旨，即屬不完全給付，更遑論系爭買賣契約第5 條已有給付之特約，被告辯稱瑕疵產生於訂約前不構成不完全給付云云，誠有誤會。又被告未履行系爭買賣契約第5 條之約定，系爭農地受有不能興建農舍之限制，未能發揮所有權完整權能，自屬欠缺通常效用，已如前述，自有不完全給付之情形，被告辯稱已將系爭農地辦理所有權移轉登記予原告即屬依債之本旨為給付，並無不完全給付云云，自非可採。再者，兩造於訂約時曾言明系爭農地係原告將來供興建農舍之用，並非僅為原告片面之主張，此據證人即系爭農地介紹人陳昌盛證述在卷，系爭農地既不能興建農舍，自有欠缺通常效用，亦缺乏預定效用，自屬不完全給付。復依原臺灣申請自用農舍補充注意事項規定，耕地作為興建農舍使用，需以10公里範圍內之耕地合併始符要件，換言之，系爭農地10公里範圍內果有農舍，依法即有可能作為農舍建築基地，此為身為出賣人之被告應擔保且可得而知，並能負善良管理人注意義務之事項，而依證人即簽署系爭買賣契約時之在場代書陳江順證稱，農地套繪可到發照單位之建設課去查詢，事實上彭明志興建農舍之使用執照上即列明本件地號，被告非無法查詢，被告辯稱無過失云云，殊非有據。被告依系爭買賣契約第5 條約定負有擔保義務，且系爭土地周圍10公里內是否有農舍，且作為建築基地乙事，既需專業代書方能查明，被告也辯稱不知情，亦難要求原告盡從速檢查通知之義務，被告認原告未即時將瑕疵告知而有過失不能解除契約云云，自屬無據。是原告主張被告有不完全給付之情事，依民法第227 條第1 項、第226 條、第256 條之規定解除契約，請求損害賠償及依民法第259 條規定請求回復原狀，應屬合法有據。
（四）依證人陳昌盛於本院審理時之證述，可見興建農舍為被告保證之品質，原告自亦可依民法第360 條規定主張損害賠償請求權，此部分並無民法第365 條第1 項之適用（最高法院89年台上字第1534號判決參照）。另原告主張不完全給付之債務不履行請求權與瑕疵擔保請求權法律性質構成要件及規範功能各不相同，故原告於本件主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，而解除契約時，並無民法第
365 條規定之適用（最高法院91年度台上字第1588號判決參照），被告辯稱本件原告請求已罹於時效消滅云云，亦有誤會。又證人陳江順雖未於簽約時詢問兩造買賣系爭農地是否供興建農舍之用，然亦不妨礙兩造訂約協商過程中曾有此合意，被告辯稱未約定系爭農地可供興建農舍之用云云，殊與事實不符。再者，被告從未具體告知原告應如何補正上開瑕疵以提出給付，且亦未提出已向農舍所有權人取得同意補正之相關證明，顯已無法補正，是原告聲明解除契約，自屬合法有據。又證人即原告出售系爭農地予吳采霞時之處理代書陳素秋雖到庭證稱，吳采霞告知伊並沒有要向原告索賠云云，然其僅係吳采霞告知之內容，吳采霞則從未向原告表示放棄求償之權利，是原告既仍負有損害賠償債務而遭求償之法律風險，自係受有損害。是原告主張被告出賣系爭土地缺乏保證之品質而有瑕疵，主張依民法第359 條規定主張解除契約，並依民法第259 條、第360 條規定請求回復原狀及損害賠償，應屬合法有據。
（五）爰依系爭買賣契約第5 條、第16條之約定及依民法第227條第1 項、第226 條、第256 條、第259 條、第359 條及第360 條等規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告1860萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告辯稱：
（一）兩造並未約定系爭農地要能興建農舍：
1、按農地要能興建農舍應屬特約用途，農地如要蓋農舍，通常會在契約中載明，此由證人即被告向前手購買系爭農地處理之代書魏美莉於本院審理中之證述可證，並以此對照亦從事土地代書業務之證人陳江順於本院審理中證稱，因系爭買賣契約中並未約定系爭土地要能興建農舍，且簽約前後兩造亦無人委請伊為農舍套繪之查詢等語，可證在代書作業中，如果兩造有約定原告要蓋農舍使用，通常會於契約中載明，並於簽約前後為套繪之查詢，但本件原告在買受系爭農地時，並未要求系爭農地要能興建農舍使用，系爭買賣契約亦未載明系爭農地要供興建農舍使用，而兩造於買賣前後又未為農舍套繪之查詢，足見兩造並無特約系爭農地要能興建農舍。證人陳昌盛固證稱，原告當時想要蓋農舍，所以透過伊找伊姊夫，再透過張光淮找到被告，在此過程中伊有向張光淮及被告之配偶提及原告購買系爭土地之目的在於興建農舍等語，然試想如果原告購買系爭土地之用意係在興建農舍，其焉有不向賣方討論能建多大面積農舍之理？且原告當時另有住處，如果急著購買農地來興建農舍，為何在系爭農地後卻未立即展開農舍興建計畫？原告在簽約之前及履約過程中，兩造均未向主管機關查詢系爭農地是否已經農舍套繪，原告嗣後又將系爭農地一擱數年均無興建農舍之相關進展，足見原告買賣系爭農地當時實無興建農舍之意。再者，原告自購買系爭土地後迄起訴前，系爭農地並未嘗試自行興建農舍，此次係因要將系爭農地出售予吳采霞才察覺上情。被告對於系爭農地是否遭農舍套繪乙節都不清楚，焉有可能對原告特約保證系爭農地能興建農舍，故證人陳昌盛之證述並不實在。
2、參以本院99年度重訴字第118 號民事判決意旨記載，農地之使用方式應以農地農用為主，即供農作、森林、養殖、畜牧、保育之用，而申請在農業用地上興建農舍，則應符合申請人為農民、無自用農舍者、且為該土地所有權人、該土地欲供農業使用等條件，另農舍之建蔽率、容積率、最高樓地板面積等均受相關法令所限制。從而，以社會一般觀念，編訂為農業用地之土地，其使用方式自應以農業使用為主；而申請農舍之利用方式，既須符合諸多法令規定與限制，即非每筆農地及其所有權人均得申請，自屬例外之使用方式。前開判決亦贊同被告前述關於農地興建農舍屬於例外之使用方式之見解。因此如農地要能興建農舍，自應由兩造特約約定，否則被告即無需負擔農地得興建農舍之義務擔保。
（二）被告不知系爭農地業遭彭明志申請農舍套繪：按系爭農地重劃前為桃園縣○○鄉○○段埔頂小段第21地號，經彭明志作為基地申請套繪，而於68年10月19日請領桃園縣政府建設局實施都市計劃以外地區自用農舍建造執照新鄉建（農）字第207 號，並於69年7 月5 日建築完成取得新鄉建（農）字第246 號使用執照。參酌系爭買賣契約及被告與前手即訴外人彭聖正、彭聖良、彭月榮所簽立之土地買賣所有權移轉契約書，及證人即當時負責處理之代書魏美莉於本院審理中之證述，可知被告於87年7 月31日取得系爭農地所有權時，並未獲告知系爭農地遭農舍套繪，且政府機關關於農舍套繪系統建置未完全，被告根本不知系爭農地業遭農舍套繪。又參酌桃園縣新屋鄉公所回覆：「有關本院民事庭詢問查告坐落於○○鄉○○段埔頂小段2039地號土地是否有曾申請建築及使用執照乙案，因本所並未建置土地使用情形查詢系統，致無法提供」等語，及被告所提供之第三人羅順洋就其所有6 筆土地，向桃園縣政府及新屋鄉公所查詢是否申請過建照相關套繪，經其等分別函覆查無套繪建築執照記載，及因未建置土地使用情形查詢系統，致無法提供。其中桃園縣政府函文更於說明中載明：「…二、本府套圖室現有地籍套繪資料，係自75年起逐步建立，迄今仍未建置完全，實施地籍套繪前因無資料可供查核曾否核發建築許可，…」等語，可見被告取得系爭農地時，系爭農地之土地登記謄本並無套繪之註記，主管機關農舍套繪查詢系統亦未建置完全，加上被告與前手均未申請農舍套繪查詢，顯見被告對於系爭農地遭農舍套繪實屬不知。
（二）原告無由主張物之瑕疵擔保責任，並據之解除買賣契約：
1、兩造並未約定系爭農地要能興建農舍，被告就此部分自不負責。因此原告主張被告當時有保證系爭農地一定能興建農舍，顯屬誤解。
2、退步言之，縱謂農地無法興建農舍，將購成買賣之瑕疵，惟參酌本院99年度重訴字第118 號民事判決意旨及最高法院80年度台上字第1600號判決意旨，均肯認農地無法興建農舍應屬民法第354 條物之瑕疵擔保責任。再依參酌民法第365 條第1 項規定買受人因物有瑕疵，而得解除契約者，其解除權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，系爭農地買賣迄今已逾6 年，原告亦無權主張解除契約。
3、此外，依民法第359 條但書規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，若買受人解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金。農地興建農舍係屬原則以外例外之使用方式，且系爭農地移轉登記至原告名下已有6 年餘，若因此再准原告解除契約亦顯失公平，從而應認原告無權解除契約。是原告無權基於瑕疵擔保責任之相關規定解除契約。
（三）原告無由主張被告應負擔不完全給付責任，並據此解除契約：
1、綜合最高法院77年度第7 次民事庭會議決議、最高法院92年台上字第653 號、93年度台上字第695 號判決等實務見解，可見需瑕疵於契約成立後始發生，且可歸責於債務人之事由所致者，買受人始得主張出賣人應另負不完全給付之責，如於買賣契約成立前或成立時已存在之固有瑕疵，則無不完全給付債務不履行之問題。如以給付特定物為標的，在契約訂立時即已存在之瑕疵，屬瑕疵擔保問題，非為債務履行之問題，是在以特定物為標的之買賣關係，於契約訂立時即已存在之瑕疵，屬瑕疵擔保問題，不構成不完全給付之債務不履行。兩造買賣系爭農地，係屬特定物之買賣，而系爭農地遭彭明志套繪興建農舍之情，在兩造簽訂系爭買賣契約之前即已存在，故原告無權依不完全給付主張解除契約及損害賠償。
2、退步言之，縱認定本件有不完全給付之適用，亦應以可歸責於被告之事由，原告方有權依民法第227 條第1 項規定以為請求。系爭農地於被告取得所有權之前，即已遭彭明志興建農舍而套繪，惟套繪者既非被告，則被告當不具可歸責，原告主張被告構成不完全給付之責，自無理由。另按最高法院95年度台上字第523 號、96年度台上字第954號判決意旨，農舍得否興建，都市計畫法、農業發展條例及農業用地興建農舍辦法等相關法規均有規定，原告是否符合相關規定而得興建農舍，攸關原告得否主張不完全給付，原告自應先就此部分負擔舉證之責。如果原告連興建農舍之條件或資格均不具備，在被告亦未對原告保證系爭農地得興建農舍下，被告自毋須負責。再者，系爭農地買賣之時，原告均未曾詢問相關情節，直至6 年後，方要求被告負擔不完全給付之責，對被告實屬不公。又系爭農地遭註記，被告亦係經原告通知後（即100 年8 月25日）始方知悉，佐以經被告託人追查之結果，該註記係於95年10月5 日兩造買賣系爭農地後方為註記，因此被告實屬不知，也非惡意之第三人，欠缺可歸責之因素，原告應無權主張解除契約及為損害賠償之請求。
3、被告在94年5 月2 日出售系爭農地並移轉所有權予原告時，系爭農地仍未遭註記，原告亦使用系爭土地多年，嗣於
100 年9 月9 日才提起本訴，按依民法第356 條第1 項、第2 項規定，因土地登記資料屬於公開資料，原告既怠於檢查，應視為原告已承認所受領之物。再被告自94年5 月
2 日出售系爭農地予原告後，其相關之利益及風險，參酌民法第373 條規定，亦應由原告承受及負擔。原告已使用系爭農地6 年有餘，權利狀態已然安定，且依法被告已無需負擔瑕疵擔保責任，若如再允許原告得解除系爭買賣契約，顯然有悖於誠信原則及民法第359 條規定之法理，因此自無許原告解除契約。
（四）原告無權依契約第5、16條約定解除契約:
1、系爭買賣契約第5 條固約定：「乙方保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押或他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清，不得因此阻礙甲方之權利取得，但如有設定抵押等他項權利乙方應限至本契約第四條第二項款交付之前清償及塗銷」，兩造間並無特約系爭土地將作為興建農舍使用，且系爭農地已移轉登記予原告，並無阻礙，原告取得系爭農地後，亦無他人對原告主張權利，因此顯與上開約定，需以有阻礙原告權利取得始為違約之情事尚屬有別。
2、再參酌系爭買賣契約第16條約定：「乙方如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣則應將受取價款額盡還甲方收回再賠同額予甲方收入籍償損失並解除本契約不得異議」，被告並無悔約不照約履行買賣之情事，且原告亦已取得所有權，也無被告不能出賣系爭農地予原告之情事，則原告主張依上開約定解除系爭買賣契約，並取回價款，尚主張被告應再賠償同額金額以為違約金，顯與上開約定有所未符。
（五）時效抗辯：
1、依民法第365 條規定，原告主張瑕疵擔保責任而解除契約及減少價金請求權已罹於時效。
2、因物有瑕疵，致原告得為損害賠償之請求時效雖無規定，然亦應類推適用民法第365 條規定，以確保交易安全，免長期以後難以確認有無應由出賣人負責之物之瑕疵。故原告之損害賠償請求權亦已罹於時效。
3、不完全給付與瑕疵擔保請求權競合時，應採請求權相互影響說之理論，亦即各生之權利固屬併存，但可以互相作用，兩者各權之成立要件、舉證責任、賠償範圍、權利行使之期間等可相互影響。故如認原告得主張不完全給付，亦應認原告基於不完全給付而為請求之權利行使期間，應受民法第365 條規定之限制，即原告之權利已逾5 年以上而消滅，而不得再行主張。
（六）損害賠償範圍及過失相抵之抗辯：
1、民法第355 條第2 項規定，買受人因重大過失，而不知有物之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵，不負擔保之責。查土地登記謄本屬公示資料，任何人均得查閱，縱原告有與吳采霞買賣系爭農地之事實，然此資料非不得查閱，渠等未行查閱，嗣後再為解除契約或損害賠償，則依民法第
355 條第2 項規定，原告似無對吳采霞負擔損害賠償責任，如此原告亦不得轉向被告請求損害賠償。
2、參酌證人陳素秋於本院審理中之證述，其稱並未參與吳采霞與原告不動產買賣定金收據之商議及簽訂過程，收據上關於陳素秋之簽名，亦非其所親簽，且吳采霞與原告已解約退訂，吳采霞並未向原告索賠，顯見原告並未因與吳采霞之買賣，造成任何損害。既然原告之總財產並未減少，故原告應無從請求200 萬元之損害賠償。
3、退步言之，如認原告請求損害賠償為有理由。因土地登記資料是公示資料，原告可在出售前先行瞭解，然原告卻疏未瞭解，顯有重大過失，參酌民法第217 條規定，原告亦有過失相抵之適用。
（七）同時履行之抗辯：如認本件原告有權解除契約，參酌民法第259 條、第261條、第264 條規定，被告得主張原告應將系爭農地所有權移轉登記予被告，並與被告應返還原告之價金有同時履行抗辯之適用。
（八）違約金酌減，且違約金不得與損害賠償同時請求：
1、如認被告應依系爭買賣契約第16條規定再賠同額之金額予原告，則此金額應屬違約金，請參酌兩造契約履行之相關情事，及被告亦非惡意，並斟酌原告之損害等節，依民法第251 條、第252 條規定酌減違約金。
2、本項違約金如經認定屬損害賠償性質違約金，則殊無再許原告併行主張損害賠償之請求，否則原告將有重覆請求之嫌。
（九）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告前於94年5 月2 日在已故配偶羅順章代理下與原告簽訂系爭買賣契約，約定原告以830 萬元購買系爭農地，原告已付清買賣全部價金，被告亦已配合原告申請地政主管機關於94年6 月6 日以買賣為由將系爭農地移轉登記予原告。
（二）系爭農地係87年6 月20日由訴外人許榮治向彭聖正、彭月榮、彭聖良所買受，而於87年7 月31日以買賣為由移轉登記予被告。
（三）被告曾於100 年8 月25日收受原告寄發之桃園永安郵局第
435 號存證信函及100 年9 月5 日收受原告寄發之桃園永安郵局第457 號存證信函。
（四）系爭農地係依95年10月5 日收件字號楊地字第169250號同段538 建號建物第一次登記於標示部一併辦理註記（95年收件楊地字第183290號案，並於同日註記完竣），有『已提供興建農舍基地坐落○○○鄉○○段埔頂小段2039地號』字樣。兩造在94年5 月2 日買賣系爭農地時，相關土地登記謄本尚無註記前揭字樣。
（五）系爭農地重劃前地號為桃園縣○○鄉○○段埔頂小段第21地號，經彭明志變更為建築基地，而在68年10月19日請領桃園縣政府建設局實施都市計劃以外地區自用農舍建造執照，並於69年7 月5 日建築完成取得（69）新鄉建（農）字第246 號使用執照。
四、得心證之理由：原告主張系爭農地因已遭彭明志興建農舍而遭套繪管制，無法作為興建農舍之用，被告實有違反系爭買賣契約第5 條、第16條約定，並有構成物之瑕疵擔保及不完全給付之情事，原告自得解除系爭買賣契約請求返還已付之830 萬價金外，另得依系爭買賣契約第16條請求被告賠償830 萬元違約金及
200 萬元之損害賠償云云；惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯。是就本件爭點分述如下：
（一）原告依民法第359 條規定主張之契約解除權是否已逾除斥期間而消滅：
按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後
6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。」，民法第365 條第1 項定有明文。查原告前於94年5 月2 日即與原告簽署系爭買賣契約而買受系爭農地，系爭農地並於94年6 月6 日移轉登記予原告等情，此為兩造所不爭，並有系爭農地土地登記謄本在卷可稽，則認原告取得系爭農地所有權後，自已受有系爭農地之交付，然本件原告係以本件起訴狀之送達，而依民法第359 條規定主張解除契約，經核本件起訴書係於100 年9 月29日始送達被告，此有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第24頁），此較原告系爭農地交付之時，已逾5 年之久，故原告依民法第359條規定主張之契約解除權自已罹於時效。
（二）原告依民法第360 條規定請求被告負擔損害賠償，有無理由：
按民法第360 條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，或出賣人有故意不告知物之瑕疵情形，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359 條解除契約或請求減少其價金，最高法院71年度台上字第208 號、86年度台上字第1777號判決意旨可參。本件原告雖主張兩造簽署系爭買賣契約之時有約定系爭農地要供作興建農舍之用，但就被告曾否保證系爭農地定可供興建農舍之用乙節，原告均未主張及舉證說明，又原告亦未舉證證明被告有何故意不告知系爭農地不得興建農舍之情事，則依前開規定，出賣人即被告自不須負物之瑕疵擔保之損害賠償之責甚明。
（三）系爭買賣契約有無特別約定系爭農地須得供作興建農舍之用：
1、原告主張兩造簽署系爭買賣契約之時，有約定系爭農地應得供作興建農舍之用云云；惟查，綜觀系爭買賣契約（見本院卷第8 頁），其上就出賣標的僅記載：「本件買賣坐○○○鄉○○段埔頂小段1966地號田地目、面積0.參伍參
0 公頃及同段1968之1 地號田地目、面積0.壹0 七肆公頃土地貳筆全部賣出」等語，均未就系爭農地之使用用途特為約定，復互核證人陳江順於審理中證稱：「（就你的印象中，當時簽訂系爭買賣契約時，原告是否有提到要蓋農舍的情事？）按照這個契約，應該是沒有。」、「（依你從事土地代書的相關經驗，如果農地買受人有要求買受之農地興建農舍之使用，是否會於契約書上註記？）會的。」、「（本件沒有註記，是否因為買方沒有如此要求買受之農地作為農舍之使用？）是的。」、「（依你從事土地代書的經驗，買方有要求農地能興建農舍，你是否會作農地興建農舍套繪的查詢？）是的。」、「（本件既未作上開查詢，是否即表示買方買受之系爭土地當時並無要求能興建農舍？）應該沒有要求。」等語（見本院卷第214 、
215 頁），可證兩造於簽署系爭買賣契約之時，確未就系爭農地得否作為農舍使用以為特約，又核以農業發展條例第18條第3 項：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。」、第4 項：「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」及農業用地興建農舍辦法第7 條：「個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」等規定，可見在農業用地上興建農舍，涉及諸多法令規範限制，而系爭買賣契約簽署之時，證人陳江順又在場，而陳江順身為代書即地政士，對農地興建農舍及農舍套繪等相關情事具相當之專業與瞭解，原告購買系爭農地倘係為供興建農舍之用，其定會作相關之詢問及準備，斷無如證人陳江順前開證述般，兩造於簽署系爭買賣契約前後，均未作農舍套繪查詢，系爭買賣契約亦未撰載興建農舍等相關字語。甚者，原告更無如其所自承般，其係直至100 年初，要將系爭農地出售予吳采霞時，方知悉系爭農地不得作為興建農舍之理。從而就系爭農地之買賣，尚難認兩造有約定系爭農地須得供作興建農舍之用等情。
2、證人陳昌盛於審理中雖證稱，原告在跟被告丈夫談買賣時，有提到要蓋農舍等語（見本院卷第163 頁反面），惟單純提及要蓋農舍等語，或僅涉及購買動機，此與買賣契約中有無約定系爭農地得供作興建農舍之用，仍屬有別，復證人陳昌盛於審理中亦證述：「（有無去現場看過？）買主有去現場看過，簽約之前就有去看過，時間為何我忘記了。」、「（原告是否有瞭解買那塊地可以蓋多大的農舍？）買賣之間沒有談這塊地可以蓋多大。」等語（見本院卷第164 頁），則衡以兩造如已將系爭農地得供作興建農舍之用以為特約，又豈會於買賣前後均未論及上開情事，此舉業與常情有所未合，證人陳昌盛證述之憑信性，亦屬有疑，是難僅以證人陳昌盛前開證述，即謂兩造有就系爭農地得否作為興建農舍之用以為約定云云。
（四）原告得否依民法第227 條第1 項不完全給付之規定，而依民法第226 條、第256 條規定解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金：
1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第第227 條第1 項定有明文。債務人構成不完全給付損害賠償之責，自應以該不完全給付係因可歸責於債務人之之事由所致者，始足當之。經查，系爭農地之地目：田、使用分區：特定農業區，是系爭農地既屬農地，自以農用為原則，而所謂農地農用係指耕作、種植等直接對農地所為之使用，並不包括興建農舍，且農地興建農舍受有諸多法令之限制，非謂一旦購置農地，該農地均可當然興建農舍，故難認農地興建農舍係屬農地之「通常效用」，再原告亦無法證明兩造有特約約定系爭農地得供作農舍興建之用等情，則系爭農地縱有遭他人農舍套繪而無法再作興建農舍之用，業難以此即謂被告就系爭農地買賣，有未依債之本旨而提出給付之情事。另系爭農地無法供作興建農舍之用，係因系爭農地經彭明志變更為建築基地，而在68年10月19日請領桃園縣政府建設局實施都市計劃以外地區自用農舍建造執照，並於69年7 月5 日建築完成取得使用執照所致，此為兩造所不爭執，並有系爭農地土地登記謄本在卷可稽，則系爭農地無法供作興建農舍之用既非因被告之行為所致，被告自無具可歸責之事由，是原告依上開規定，主張解除契約云云，自無所據，並不足採。
2、原告復主張系爭農地10公里範圍內如有農舍，依法即有可能作為農舍建築基地，被告就此應可得而知，卻未為農地套繪查詢而具過失云云；然查，原告究否可得而知系爭農地已遭農舍套繪，與系爭農地得否供作興建農舍之用，實屬二事，則不論被告是否可得而知系爭農地已遭農舍套繪，亦與被告究否具未可歸責之事由之認定無涉，是原告主張，亦不足採。
3、綜此，原告依民法第227 條第1 項不完全給付之規定，而依民法第256 條解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金，並無理由，應予駁回。
（五）原告得否依系爭買賣契約第5 條、第16條解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金，及給付違約金830 萬元、損害賠償200 萬元：
1、原告雖主張被告有違反系爭買賣契約第5 條、第16條之情事，原告自得解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金，及請求給付違約金、損害賠償云云；然查，參以系爭買賣契約第5 條：「乙方（即被告）保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押權等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清，不得因此阻礙甲方（即原告）之權利取得。」，核該約款文意，其係針對原告取得系爭農地所有權部分以為約定，而所謂一切糾葛，亦係指明被告應確保不得有他人以積極之行為對原告主張權利之意，然查本件原告既已取得系爭農地所有權，且無他人就系爭農地主張權利，而系爭農地不得興建農舍，至多業屬系爭農地之部分權能消極得無法行使，尚難以此即認被告已有違反上開約款所列之情事。又參以系爭買賣契約第16條：「乙方如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣，則應將受取價款額盡還甲方收回再賠同額同額予甲方收入籍償損失並解除本契約不得異議。」，該約款亦係針對系爭農地所有權移轉前（如：有悔約情事）或所有權移轉過程中有發生無法履行系爭買賣契約之情事以為約定，並未涉及原告取得系爭農地所有權後之權利行使問題，則原告以系爭農地無法興建農舍而主張被告有違反上開約款云云，亦無理由，應予駁回。
2、綜此，被告並無違反系爭買賣契約第5 條、第16條約款所列情事，原告依上開約款解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金，及給付違約金830 萬元、損害賠償200 萬元，並無理由，應予駁回。
（六）綜上，本件原告以兩造有就系爭農地興建農舍一事以為約定，而依前開規定及約款主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還系爭買賣價金830 萬元，並給付原告違約金830萬元、損害賠償200 萬元，均認屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第227 條第1 項、第226 條、第256條、第259 條、第359 條、第360 條等規定，及依系爭買賣契約第5 條、第16條之約定主張解除系爭買賣契約，並請求被告給付1860 萬元（包括：買賣價金830 萬元、違約金830萬元、損害賠償200 萬元），暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認均與前開結論不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 8 月 30 日
民事第一庭 法 官 華奕超上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 8 月 30 日
書記官 洪啟偉