臺灣桃園地方法院民事判決 101年度簡上字第150號上 訴 人 陳宗志
陳百珠上 一 人訴訟代理人 黃信耶共 同訴訟代理人 劉貹岩律師複 代理人 徐嶸文律師被 上訴人 林麗華訴訟代理人 賴彌鼎律師複 代理人 陳鵬律師
邱英豪律師王道光律師上列當事人間請求移轉所有權登記事件，上訴人對於本院桃園簡易庭民國101年6月15日101年度桃簡字第255號第一審判決提起上訴，本院於102年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人陳宗志、陳百珠先後於民國99年3、4月間，經仲介向被上訴人購得坐落桃園縣○○鄉○○段0000地號地下2 樓平面式編號6號、5號車位，買賣價金各為新臺幣（下同）30萬元（下稱系爭車位契約），依該社區區分所有建物共同使用部分約定，基本公設應有部分為105/10,000，每一車位再移轉權利範圍240/10,000，合計為345/10,000，然被上訴人卻僅各別移轉112/10,000，餘128/10,000迄未給付，為不完全給付，同時並應擔負物之瑕疵擔保責任，依短少比例0.533計算，被上訴人應各給付上訴人15萬9,900元。
又參以本件起造之三立建設股份有限公司（下稱三立建設）製作之分配切結書，每一車位權利範圍確為240/10,000，而社區他區分所有人亦以相同之應有部分轉讓車位，換算後約為9.71坪，此與一般公寓大廈車位相當，足見此即為車位之權利範圍無誤，但被上訴人自法院拍賣取得前屋主蘇益慶之應有部分僅889/10,000，本不足相對應之7 個車位，其逕將之售與上訴人及他人致生社區車位糾紛，被上訴人所為給付顯有瑕疵，原審判決就此部分判命上訴人敗訴，容有違誤。為此，爰依系爭車位契約、不完全給付及物之瑕疵擔保擇一法律關係，訴請將原審判決廢棄，改判命被上訴人各給付上訴人15萬9,900 元，及其法定遲延利息等語。併為聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應各給付上訴人15萬9,900 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人前經法院拍賣取得本件不動產，原所有權人蘇益慶之權利範圍為桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地應有部分934/10,000，同段2687建號建物全部，及共同使用同段2720建號建物應有部分889/10,000，而蘇益慶原向三立公司取得之編號3、4、5、6、13、24、25等7 個車位權利，並由被上訴人依分管契約所繼受，則被上訴人已將編號
5、6車位分管契約，併同對應之權利範圍轉售與上訴人，要無何可歸責之不完全給付及瑕疵存在；況被上訴人自蘇益慶處取得本件不動產及車位專用使用權，因三立公司出售時既未將原始預計之應有部分移轉與蘇益慶，該瑕疵發生早於系爭車位契約成立前，又不可歸責於被上訴人，當無庸擔負物之瑕疵擔保責任，原審判決駁回上訴人之訴並無違誤等語，資為抗辯。併為聲明：上訴駁回。
三、原審判決認定：上訴人起訴主張依系爭車位買賣、不完全給付、物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保及侵權行為損害賠償（後
2 項於本件上訴程序未再主張）等法律關係，訴請被上訴人各給付上訴人15萬9,900 元及法定遲延利息，經核被上訴人已依約交付車位與上訴人受領使用，並移轉土地及建物約定之所有權應有部分，要難認有何瑕疵等情存在，進而為上訴人敗訴之判決；茲上訴人對原審判決不服提起上訴，即如訴之聲明所示。
四、經查：被上訴人前經法院強制執行拍賣程序，取得原屬蘇益慶所有、坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（權利範圍934/10,000）、同段2687建號建物（權利範圍全部，及共同使用同段2720建號建物權利範圍889/10,000），並於98年12月29日獲給權利移轉證書；嗣被上訴人於99年3、4月間，分別與上訴人陳宗志、陳百珠訂立車位買賣契約，買賣價金各為30萬元，並由被上訴人移轉坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地應有部分1/10,000，及同段2720建號建物應有部分112/10,000與上訴人，上訴人則取得該建物地下2 樓平面式編號6號、5號車位等事實，為兩造所不爭執，復有兩造間不動產買賣契約書、建物登記謄本、土地登記申請書、異動索引、不動產權利移轉證書等在卷可參（見原審卷第8 頁至第23頁、第37頁至第89頁、第106頁至第110頁、第117 頁至第
120 頁、第130頁至第133頁、第144頁至第167頁，本院卷第56頁至第79頁），自堪信為真實。
五、是本件爭點在於：兩造間就系爭車位契約買賣之標的物為何？被上訴人有無依債之本旨為給付？應否擔負不完全給付或物之瑕疵擔保責任？茲分述如下：
㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分，公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；前2 項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，公寓大廈管理條例第3條第1款、第4款、第5款、第9 條第1項至第3項定有明文。又區分所有建物，依（修正前）土地登記規則第81條第1 款（現移列為第1 項）：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。另公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約，最高法院96年度台上字第1152號、91年度台上字第242號判決意旨均可資參照。
㈡次按建築法第102條之1規定：「建築物應附建防空避難空間
或停車空間」，其設置須依建築技術規則建築施工編第59條之1 之規定，依此規定而設之停車空間，即一般所謂「法定停車空間」。而「法定停車空間」之登記方式，依其是否兼防空避難室使用，有無使用上獨立性等不同情況，又分為共用部分及專用部分兩種。室內法定停車空間未兼防空避難室使用，且有使用上獨立性者，於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，反之，則依土地登記規則關於共用部分之方式辦理登記依目前實務及學界見解，公寓大廈之共用部分如供特定區分所有權人使用，須經約定，成立方式分別有：⒈全體區分所有權人同意成立分管契約；⒉公寓大廈規約；⒊區分所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分有專用權。申言之，公寓大廈地下室車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受車位後，又因故不需車位者，依上述不需使用共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人，故未為所有權登記之地下室停車空間，如具有獨立使用之經濟價值，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該區分所有建物之各樓層所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分。是「專用部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，惟因車位屬約定專用部分，本質為使用權，係隨分管契約變動而變動，變動結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失車位之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得車位之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專用部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將車位讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失車位之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得車位之使用權。故「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之車位使用權，並不當然隨同移轉。
㈢查基地坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地，經起造人三
立建設於85年6 月26日以集合住宅用途（林口藝術家大廈），於建物辦理第一次所有權登記時，就地下2 樓之同段2720建號建物經登記為「防空避難室兼停車場」用途乙節，有登記案暨人工建物登記簿謄本附卷足憑（見原審卷第144 頁至第167 頁）。又佐以該建物本由三立建設與廖德旺共同出資興建，此情已據證人廖玉蘭於本院101年度訴字第867號審理時證稱：林口藝術家大廈係由伊公公廖德旺與三立建設按比例各自出資興建，因伊為代書，故負責相關移轉登記事宜，而廖德旺與三立建設所分配之房地各自配有車位，詳細數字不記得，但可確定廖德旺與三立建設間就配得之車位有分管契約約定等語明確（見同上卷第122頁至第123頁）。核與證人即林口藝術家大廈管委會主委蕭聖亮於前開訴訟中陳述：該建物原只有兩個所有權人即三立建設與廖進雄（即廖德旺之子）建築師事務所，伊於88年向廖進雄建築師事務所（實為廖德旺）購買該建物53號7 樓，廖進雄建築師事務所即告知伊地下2 樓之車位有約定分管，後三立建設94年將房地賣與蘇益慶時，三立建設有繳納編號3、4、5、6、13、24、25號7個車位之管理費用，蘇益慶接手後亦繳納上揭7個車位費用，嗣於98年11月由被上訴人買受時，伊即告知前手蘇益慶有上揭7 個車位；另伊向廖德旺購買房地及車位時，有約定買受之車位編號，且向其他住戶收管理費時，亦會告知各該車位編號等語相符（見同上卷第82頁反面至第84頁）。更與三立建設、廖德旺首次出售房地及車位與買受人時，於買賣契約書中分別載明車位編號之情相互印證（見本院卷第44頁至第51頁、第117頁至第144頁）；足徵該建物於原始出賣人三立建設與廖德旺間就分得之車位本存有分管合意，並於出售房地及停車位時告知買受人可管領之車位編號，是原始出賣人三立建設與廖德旺於分批出售區分所有權時，即有以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分有專用權，屬共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人及其受讓人之效力，亦即兩造同屬該建物之區分所有權人，皆應受此分管契約之拘束。
㈣再該建物之法定停車空間既以兼防空避難室使用方式登記，
已如前述，雖不得獨立登記為主建物，非具有物之對世效力，然性質上屬「共用部分之應有部分」，因供特定區分所有權人使用，且原始出賣人與買受人間存有分管約定，為約定專用之停車位使用權，又兩造先後輾轉為該建物之區分所有權人，皆應受此分管契約之拘束，是可認兩造間買賣標的物地下2 樓平面式編號6號、5號車位，確為約定專用之車位使用權，渠等間權利義務關係，應基此判斷。復參酌該建物原始出賣人三立建設依分管契約取得編號3、4、5、6、13、24、25號車位之專用使用權，其後並由蘇益慶繼受取得，此節業據證人蕭聖亮證述綦詳，並有林口藝術家大廈管委會出具之蘇益慶管理費明細表在卷可按（見本院卷第182頁至第183頁），又共有人自85年該建物為第一次所有權登記時至99年被上訴人經法院拍賣取得房地期間，亦互相容忍，對他共有人所占有車位之使用、管理，亦未予干涉，歷有年所，益徵蘇益慶確實依分管契約取得上揭7 個車位專用使用權，則被上訴人依法院拍賣程序取得蘇益慶所持房地，併同繼受其分管契約，亦即取得編號3、4、5、6、13、24、25號車位專用使用權；嗣被上訴人與上訴人陳宗志、陳百珠訂立系爭車位契約，復已依約交付該建物地下2 樓平面式編號6號、5號車位與上訴人陳宗志、陳百珠使用，自已合於契約本旨給付，要無疑義。固上訴人仍對蘇益慶曾否取得編號3、4、5、6、
13、24、25號等7 個車位專用使用權有所質疑，且他區分所有權人古佩玲前就上訴人陳百珠取得之編號5 號車位提起訴訟，但此已據本院以100年度訴字第501號判決駁回古佩玲之訴確定在案，查無一物數賣、被他人占用、占用他人土地或其他糾葛等情事，且無第三人就此車位為有效權利主張，上訴人空言否認該建物分管契約之效力，洵屬無據，不足以取。
㈤第按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，為民法第 345條、第348條、第350條前段、第354條第1項前段所明定。另出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。上訴人雖主張該建物就約定專用之車位使用權，合意除各區分所有權人所持房地應有部分外，每一車位再移轉坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號建物權利範圍240/10,000，而被上訴人僅各移轉112/10,000與上訴人，有不完全給付及物之瑕疵存在等語。但查，系爭車位契約之標的物為約定專用之車位使用權，屬權利買賣，惟其併同移轉共用部分之應有部分，兼含有不動產買賣之性質，然被上訴人已依約交付車位與上訴人使用，並無任何不能供停車使用目的或減少其價值之瑕疵存在，即不具備物之效用或價值上之欠缺；況上訴人陳明珠與被上訴人間契約，就此共用部分權利範圍業經載明為112/10,000，另上訴人陳宗志與被上訴人間契約固記載「持分待查」，惟被上訴人俟於99年4 月29日將應有部分移轉112/10,000與上訴人陳宗志，並辦妥所有權移轉登記，渠等對移轉登記之權利範圍俱無異議，足見就此合意約定移轉之權利範圍亦為112/10,000，是難認被上訴人就系爭車位契約共用部分之應有部分權利移轉有何短少情事，有不完全給付或瑕疵存在。
㈥縱本件原始出賣人三立建設與廖德旺於出售該建物車位之初
，有約定每一車位再移轉共用部分之應有部分240/10,000情形，惟所謂約定專用之車位使用權變更，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失車位之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得車位之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，故約定專用之車位使用權並不當然隨同移轉。亦即，蘇益慶於取得房地併同7 個車位之時，固祇獲移轉共用部分之應有部分889/10,000，顯不足最初約定之240/10,000倍數，然蘇益慶乃購自原始出賣人三立建設，併同取得專用部分（桃園縣○○鄉○○段○○○○○號建物），復依該建物分管契約取得上揭7 個車位專用使用權，執令三立建設己身所持權利範圍不足240/10,000之7 倍數，但因三立建設確擁有該7 個車位專用使用權，蘇益慶當然繼受三立建設之分管約定，至其所獲共用部分之應有部分多寡，無從影響成為停車位之新分管主體地位。是被上訴人繼而再將編號6號、5號車位之專用使用權移轉與上訴人，因上訴人亦為該建物區分所有權人之一，得逕依該建物分管契約取得車位專用使用權，無礙其自被上訴人處獲移轉共用部分之應有部分比例，當無上訴人所指因移轉共用部分之應有部分不足240/10,000，而有瑕疵給付情事；況被上訴人與上訴人締約時，其共用部分之應有部分本不及240/10,000之 7倍數，所稱之「瑕疵」於契約成立時既已存在，被上訴人基此依比例移轉權利範圍112/10,000與上訴人，自屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付問題。故上訴人認被上訴人有不完全給付或應負物之瑕疵擔保責任，皆屬無稽，實難採信。
㈦是上訴人主張被上訴人依系爭車位契約，除應交付坐落桃園
縣○○鄉○○段○○○○○號建物地下2 樓平面式編號6號、5號車位與上訴人使用外，尚應移轉該2720建號共用部分之應有部分240/10,000，現被上訴人僅移轉權利範圍112/10,000，而有不完全給付及物之瑕疵存在等情；因該建物原始出賣人三立建設與廖德旺於買賣時，業就停車位之專用使用權成立分管契約，蘇益慶先自三立建設處取得編號3、4、5、6、13、24、25號車位專用使用權，被上訴人再經法院拍賣程序繼受蘇益慶之分管契約，復先後將編號6號、5號車位專用使用權交付上訴人，已依債之本旨給付。且有關被上訴人應併同移轉與上訴人共用部分之應有部分多寡，亦經載明於系爭車位契約或為兩造所合意，渠等均應受此拘束，復此權利範圍之移轉無礙於上訴人之車位專用使用權，更不影響於物之效用，上訴人自無由捨契約約定，反指被上訴人有何不完全給付或應負擔物之瑕疵擔保責任。則上訴人所陳各節，均屬無據，要不可取。
六、綜上所述，上訴人依系爭車位契約、不完全給付及物之瑕疵擔保擇一法律關係，按坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號建物應移轉之應有部分短少比例，請求被上訴人各給付上訴人15萬9,900 元，及其法定遲延利息，欠乏依據，委不足採。
從而，原審判決駁回上訴人請求被上訴人應各給付上訴人15萬9,900 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而為其敗訴之判決，核無不合；上訴人仍執陳詞指摘原審判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。中 華 民 國 102 年 5 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 劉克聖法 官 黃翊哲以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 6 日
書記官 楊郁馨