臺灣桃園地方法院民事判決 101年度簡上字第219號上 訴 人 陳玉樹被 上訴人 賴建仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101 年9 月28日本院桃園簡易庭101 年度桃簡字第862 號第一審判決提起上訴，於民國102 年4 月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人不得於第二審提出新攻擊或防禦方法；但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用同法第447 條第1 項第3 款定有明文。查上訴人於原審即已抗辯因被上訴人不完全給付致其受有損害為由拒絕遷出（參見原審卷第49頁），嗣於本院審理時始主張依民法第423 條及第227 條第2 項之規定向被上訴人請求債務不履行之損害賠償，並為抵銷之抗辯，應屬在原審已提出攻擊防禦方法之補充，參諸前揭說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國100 年6 月1 日與被上訴人簽訂租賃契約（下
稱系爭契約），向被上訴人承租門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○○號之房屋全部（下稱系爭房屋），約定租期自100年6 月1 日起至101 年5 月31日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，並應於每月1 日前繳納；上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋原狀遷空交還被上訴人，如不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金5 倍計算之違約金至遷讓完畢為止。詎上訴人於101 年2 月間因違規營業致遭斷水斷電，竟藉詞不再支付租金，嗣經被上訴人催告仍置之不理，兩造遂於
101 年5 月31日終止系爭契約。爰依系爭契約提起本件訴訟，並聲明：⒈上訴人應自系爭房屋遷出並返還原告。⒉上訴人應給付被上訴人4,5000元。⒊上訴人應自101 年6 月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付被上訴人75,000元。
㈡繼於上訴時答辯稱：上訴人因違規營業致遭桃園縣政府裁處
後，不僅迄至其遷出系爭房屋前猶未改善違規事項，甚且企圖續為營業，被上訴人豈肯率為上訴人切結致自身受害，況上訴人倘合法使用系爭房屋，亦非不可自行申請復水復電。又上訴人100 年度之全年收入僅134,784 元，則上訴人主張其於101 年2 月至5 月之營業損失共計463,870 元，並據以為抵銷抗辯云云，顯然不實等語。
二、上訴人則以：上訴人於101 年2 月9 日遭桃園縣政府無預警斷水斷電，經詢問相關單位後業已改善營業缺失，惟桃園縣政府告知須由被上訴人協助辦理申請復水復電事宜，詎被上訴人本應提供合於所約定使用收益之租賃物，卻藉故拖延不肯協助，且亦未於半年前通知上訴人不再續約，足見本件係可歸責於被上訴人之事由致上訴人無法使用系爭房屋，被上訴人自應依系爭房屋之現況調整租金，始為合理；據此，原審判決認定上訴人敗訴部分，確有不當之處。又被上訴人應賠償上訴人自101 年2 月9 日起至同年5 月31日止因無法營業所受之損害共計463,870 元，爰主張以之與本件租金、違約金請求權債務抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即上訴人應自系爭房屋遷出並返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人45,000元；上訴人應自101 年6 月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付被上訴人15,000元，並駁回被上訴人其餘之訴（關於被上訴人於原審敗訴部分，因被上訴人未聲明不服，該部分已經確定，不在本院審理範圍內）。嗣上訴人不服原判決提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋為被上訴人所有。兩造前於100 年6 月1 日就系爭
房屋簽訂系爭契約，約定租期自100 年6 月1 日起至101 年
5 月31日止，每月租金15,000元，並應於每月1 日前繳納。另系爭契約第6 條及第10條分別存有「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」，及「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」等約定。又上訴人自101 年3 月起，即無繳納上開房屋租金迄今，且俟被上訴人執原審判決向本院聲請假執行，方於101 年12月間自系爭房屋遷出。
㈡被上訴人前分別於101 年3 月21日及同年4 月16日，各以桃
園水汴頭郵局第38號存證信函及桃園府前（21支）郵局第48
5 號存證信函，催告上訴人略以「因上訴人經營福音園卡拉OK小吃部違反建築法規，桃園縣政府業已多次函告上訴人限期改善，然上訴人均置之不理並隱匿未告知被上訴人，以致桃園縣政府於101 年2 月9 日會同臺灣電力股份有限公司及臺灣自來水股份有限公司執行斷水斷電處分，且上訴人尚於
101 年3 月以無法營業為由，拒絕繳納房租，造成被上訴人之損失及困擾。爰為此通知上訴人終止兩造系爭契約，並要求上訴人於101 年4 月30日前將系爭房屋搬空遷出，否則將視留置物為廢棄物處置」等語。
㈢被上訴人曾於101 年6 月25日向桃園縣政府就系爭房屋違反
建築法相關規定遭斷水斷電乙案，提出相關公文之申請，經桃園縣政府於同年月26日以府工使字第0000000000號函檢附桃園縣政府100 年11月28日府工使字第00000000000 號裁處書及101 年2 月17日府工使字第0000000000號函等書件（均為影本）函覆被上訴人。而上開檢附之公文影本分別載有：「主旨：為本府實施聯合查報小組稽查現場時，發現台端在桃園市○○路○○○○號1 樓（店名：福音園小吃店）建築物提供他人經營視聽歌唱（B1類），未維護建築物合法使用，已違反建築法第73條第2 項規定，依同法第91條規定，請於文到立即停止其使用，屆期未停止而繼續使用者，本府將執行停止供水供電處分，…。說明：受處分人：賴建仁…。違法事實：本府100 年11月15日聯合查報小組稽查現場時違規使用建築物。違規事項：㈠建築物擅自變更違規作營視聽歌唱（B1類）使用（住宅區）。㈡室內裝修材料為易燃物及未具室內裝修證明。㈢未辦理建築物公共安全檢查暨申報。㈣未辦理留容人數管制申報及張貼告示牌。㈤登記一般行業從事特定行業。㈥避難層出入口寬度不符規定。㈦現場未見消防檢修申報書、部分滅火器失壓。理由及法令依據：㈠本案遭本府查獲建築物違規使用，本府100 年11月15日聯合查報小組稽查現場時違規使用建築物，應於文到立即停止使用。並請自行拆除恢復原核准使用用途後向本府工務局使用管理科提出申請複查、報驗合格後始得繼續使用，未提出申請或報驗複檢仍不合格本府將執行停止供水供電處分。」，及「為本府實施公共安全檢查發現系爭房屋1 樓建築物已違反建築法第73條第2 項規定，依同法第91條第1 項規定已於101 年2 月9 日執行停止供水供電在案，嗣後若未經主管機關審查許可，不得擅自使用…。」等語。
㈣被上訴人所提之上訴人100 年度財政部臺灣省北區國稅局綜
合所得稅各類所得資料清單，存有上訴人於100 年度經營福音園小吃店之營收為134,784 元之記載。此外，被上訴人所提之列管編號為：034570號、檢查日期為：102 年1 月21日之桃園縣政府就系爭房屋之建築物安全之構造及設備檢（複）查紀錄表，於檢（複）查結果及綜合結論之「其他」欄位部分，存有「復水復電案，廣告招牌及前隔間未拆除，另天花板屋主稱係原有，請補附拆除後照片報府再議。」之註記。
五、兩造於本院102 年4 月16日言詞辯論期日，協議簡化爭點如下：
㈠上訴人主張被上訴人未於其所繕具之復水復電申請書之所有
權人欄位簽名用印，致其無法申請復水復電；是依民法第42
3 條及第227 條第2 項之規範意旨，被上訴人應就其自101年2 月9 日系爭房屋受斷水斷電處分起至系爭契約屆期日即
10 1年5 月31日止之未能營業損失負損害賠償責任，並以此主張抵銷，是否可採？㈡若上訴人前開主張為有理由，則其陳以應按其94年度之每月
平均營業額即126,510 元為計，乘以上開未能營業之期間即
3 個月又20日，故被上訴人應對其負463,870 元（計算式：126,510 3 ＋126,510 2/3 ＝463,870 ）之損害賠償責任，是否有理？㈢若上訴人前揭主張均屬有據，則其復據此主張應與本件被上
訴人之請求抵銷，是否可採？
六、本院之判斷：㈠請求遷讓房屋部分：
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項及第455 條前段分別定有明文。查兩造於系爭契約第2 條及第6 條前段既約定「租賃期限經甲乙雙方洽訂為1 年0 個月即自民國100 年6 月1 日起至民國101 年5 月31日止」、「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」等語，有系爭契約在卷可稽（參見原審卷第10、11頁），且如兩造不爭執事實㈠所確認，顯見系爭契約為定有期限之租賃契約，揆諸前揭規定，承租人即上訴人於租賃關係終止後，即負有返還租賃物即系爭房屋之義務，則被上訴人於本件租賃期限屆滿後起訴請求上訴人應自系爭房屋遷出並返還被上訴人，於法自屬有據，應予准許；至上訴人辯稱被上訴人未於半年前通知不再續約云云，因涉及出租人主觀上是否有續定租約意願之問題，自不得強令無續租意願之出租人應於半年前預先通知，故上訴人此部分所辯，不足採信。
㈡請求給付租金部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定
有明文。又按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277 條之規定自明（最高法院28年上字第1920號判例意旨參照）。查兩造於系爭契約第3 條及第4 條約定上訴人承租系爭房屋之每月租金為15,000元，上開租金應於每月1 日前繳納，而上訴人自10
1 年3 月起即未繳納上開房屋租金迄今，且俟被上訴人執原審判決向本院聲請假執行時，方於101 年12月間自系爭房屋遷出等情，有系爭契約在卷可據（參見原審卷第10、11頁），且如兩造不爭執事實㈠所確認，參諸前揭法律規定，被上訴人本件請求上訴人給付系爭房屋自101 年3 月至5 月之租金，自屬於法有據。
⒉至上訴人雖以其於101 年2 月9 日遭桃園縣政府無預警斷
水斷電，經詢問相關單位後已改善營業缺失，詎被上訴人藉故拖延不肯協助等語置辯，並據此主張被上訴人應依系爭房屋現況調整租金云云。惟查，系爭房屋係因桃園縣政府實施公共安全檢查，發現上訴人所經營之小吃店內有建築物擅自變更違規作營視聽歌唱使用、室內裝修材料為易燃物及未具室內裝修證明、未辦理建築物公共安全檢查暨申報、未辦理留容人數管制申報及張貼告示牌、登記一般行業從事特定行業、避難層出入口寬度不符規定、現場未見消防檢修申報書、部分滅火器失壓等違規事項，且未於期限內改善，乃依建築法第73條第2 項及第91條第1 項之規定，執行停止供水、供電處分等情，有如兩造不爭執事實㈢所示之桃園縣政府函文在卷可考（參見原審卷第45至47頁），足見系爭房屋遭桃園縣政府無預警斷水斷電，純係因上訴人自身之營業違規行為所致，尚非可歸責於被上訴人，則上訴人據此要求被上訴人調整系爭房屋租金，已明顯無據。又被上訴人於本院審理中雖亦不否認其嗣後確不願配合上訴人切結辦理復水復電等語；然就此觀諸上訴人所提出申請復水復電應檢附之資料（參見原審卷第61頁），其上明載如係使用人（即上訴人）申請，應檢負所有權人（即被上訴人）親自簽名切結之切結書；而觀之該切結書之內容（參見原審卷第62頁），記載「所有權人（即被上訴人）…自願切結爾後若有未善盡善良管理之責，肇致本人或租予他人非法使用本建築（即系爭房屋）情事，甘願接受處分，依法負起所需負擔之責任，立書人絕無異議」等語，顯然被上訴人如逕為上訴人切結復水復電，其後上訴人如再有任何違規使用情形，被上訴人即應接受處分及擔負相關責任，則被上訴人既僅係出租系爭房屋予上訴人使用，自可衡量各種主客觀情狀及利弊得失以決定是否為上訴人為上開切結，斷無被上訴人因出租系爭房屋予上訴人使用，即必須無條件配合辦理切結；況被上訴人於上訴人自系爭房屋遷出後辦理復水復電，仍經桃園縣政府以「廣告招牌及前隔間未拆除，另天花板屋主稱係原有，請補附拆除後照片報府再議」等語駁回，有如兩造不爭執事實㈣所載之桃園縣政府建築物安全之構造及設備檢（複）查紀錄表及現場照片附卷可查（參見本院卷第47至50頁），益徵上訴人自系爭房屋遷出前，始終未就前述遭裁處違規事項加以改善，其又豈有強行要求被上訴人應配合辦理切結復水復電之理。是上訴人上開主張顯係事後推託卸責之詞，要無足採。
⒊此外，上訴人始終未能提出相關證據以證明被上訴人之租
金請求權有何權利障礙、消滅或排除之事由，自不得空言以被上訴人未配合辦理切結復水復電為由，而拒絕給付系爭房屋租金。從而，原告請求系爭房屋自101 年3 月1 日起至同年5 月31日止之租金，合計45,000元（計算式：15,0003 ＝45,000），洵屬有據，應予准許。
㈢請求給付違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。
⒉經查，兩造於系爭契約第6 條約定，承租人（即上訴人）
於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人（即被上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止等語，有系爭契約在卷可參（參見本院卷第11頁）；而上訴人於本件租賃期限屆滿時，確未即自系爭房屋遷出並返還被上訴人，業如前述，則被上訴人據此請求上訴人支付違約金，自屬有據；惟被上訴人因上訴人未於租賃期限屆滿時立即搬遷，其所受損害應為無法就系爭房屋所為之使用受益，亦即相當於租金之損害，是以，被上訴人依系爭契約第6 條之約定，請求上訴人給付按租金5 倍計算即75,000元之違約金，其數額尚屬過高，應酌減為租金1 倍之違約金即15,000元為適當。從而，被上訴人請求上訴人自101 年6 月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付被上訴人15,000元部分，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈣上訴人抵銷抗辯部分：
按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第42
3 條及第227 條固定有明文。而本件上訴人雖主張被上訴人未配合辦理切結，致其無法申請復水復電，應就其自101 年
2 月9 日起至同年5 月31日止之未能營業損失負損害賠償責任，並以之與被上訴人本件租金、違約金債權抵銷云云，及就此提出其所經營之小吃店94年間帳冊資料為憑（參見本院卷第35至46頁）。惟查，系爭房屋係因上訴人違規使用始遭桃園縣政府執行停止供水、供電處分，業如前述，此已顯非可歸責於被上訴人，更遑論系爭契約第10條業已約定「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」等語（參見原審卷第11頁），則上訴人既已違反系爭契約約定在先，又焉能要求被上訴人賠償其遭斷水斷電後所受之營業損失。再被上訴人嗣後不願配合上訴人切結辦理復水復電，乃係因其切結後如上訴人復有任何違規使用情形，被上訴人即應無條件接受處分及負擔相關責任，已如前述，而遍觀系爭契約條文（參見原審卷第10至12頁），亦無見兩造間有何被上訴人應於上訴人因違規使用遭斷水斷電後即應無條件配合辦理切結之約定，顯見此配合辦理切結復水復電事宜，尚非被上訴人就租賃物所應負擔之保持義務範圍，即難認本件有何因可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付之情形，則上訴人請求被上訴人應就此負擔債務不履行之損害賠償責任，顯屬無據，其據此主張與被上訴人本件租金、違約金債權抵銷，尤屬無理，不應准許。
七、綜上所述，被上訴人依據系爭契約之約定，請求上訴人自系爭房屋遷出並返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人45,000元；上訴人應自101 年6 月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付被上訴人15,000元，洵屬正當，應予准許。原審為被上訴人上開部分勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第一庭審判長法 官 陳清怡
法 官 許雅婷法 官 陳振嘉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 1 日
書記官 林順成