臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1805號原 告 林明德訴訟代理人 劉君豪律師被 告 徐智謀訴訟代理人 鄭世脩律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102 年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落於桃園縣八德市○○段○○○○號土地之門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○巷○○○號之建物遷出，並將前開建物及土地騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟捌佰貳拾貳元，及自民國一百零一年九月七日起至返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟貳佰柒拾肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾叁萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰貳拾萬柒仟陸佰貳拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣貳萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬陸仟捌佰貳拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項後段，於各該給付期屆至時，原告依各期給付提供新臺幣柒仟伍佰元供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣貳萬貳仟貳佰柒拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款及第2 項訂有明文。經查，原告訴之聲明第一項原係依民法第767 條規定起訴請求：被告應自坐落桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地上門牌號碼為桃園縣八德市○○路○○○ 巷○○○ 號之建物遷出，並將該建物騰空返還原告。嗣於102 年11月21日言詞辯論期日，追加民法第 962條及類推適用民法第767 條之請求權基礎，並變更訴之聲明第一項為：被告應將坐落於桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地及其上之門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○ 巷○○○ 號之建物騰空，並將上開土地及建物返還原告。茲核原告追加民法第962 條及類推適用民法第767 條之規定，並變更訴之聲明如上，此經被告表示無異議而為本案之言詞辯論，且與原起訴之事實為基礎同一之事實，揆諸前開規定，原告所為訴之追加及變更訴之聲明，於法並無不合，自應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告於民國101 年5 月23日以總價新臺幣（下同）500 萬元，向訴外人王愿姝購買登記其名下之坐落桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼為桃園縣八德市○○路○○○ 巷○○○ 號之建物（下稱系爭土地及系爭房屋，合稱系爭房地），並於101 年6 月6 日辦畢系爭土地所有權移轉登記，並自王愿姝受讓系爭房屋之事實上處分權。詎被告無權占有系爭房地，經原告催告其返還，均置之不理，爰依民法第962 條、類推適用民法第767 條請求被告將占用之系爭房地遷出並騰空返還予原告，請法院擇一為有利之判決。又被告無權占有系爭房地，為無法律上原因而受有利益，原告不能使用系爭房地以獲取利益因此受有損害，爰依侵權行為及不當得利之法律關係請求被告依土地法第97條規定按系爭土地申報地價10％計算相當於租金之利益及自起訴翌日即101 年9 月7 日起至返還房地之日止，按月給付相當於租金之利益22,274元【計算式：（696.37㎡×760 元＋2,143,600 元）×10％÷12個月＝22,274元】。而原告自101 年6 月6 日取得系爭土地所有權之日起至101 年9 月6 日止計3 個月期間，原告自得請求被告給付上開期間之不當得利66,822元，及自101 年9 月7 日起至返還房地之日止，按月給付22,274元。
（二）被告辯以原告與王愿姝間就系爭房地之買賣屬通謀虛偽意思表示，被告就此應負舉證之責。且由原告分別於101 年
5 月24日、同年月31日匯入100 萬元、400 萬元至第一商業銀行安和分行，即知原告確有依買賣契約履約付款，本件買賣並非通謀虛偽意思表示。又縱王愿姝確有違反其與被告間之借名登記約定，將系爭土地之所有權移轉予原告，然原告就被告與王愿姝間之借名登記關係並不知情，為善意受讓人，被告不能執此作為有權占有，且依本院90年度執字第2250號執行事件（下稱系爭執行事件），亦僅能得知系爭土地係由王愿姝所拍定，無法得出投標保證金暨得標尾款是否由被告繳納，縱由被告繳納，原告亦無從得知。
（三）並聲明：
1.被告應自坐落桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地上門牌號碼為桃園縣八德市○○路○○○ 巷○○○ 號之建物遷出，並將該建物騰空返還原告。
2.被告應給付原告66,822元及自101 年9 月7 日起至返還前開建物之日止，按月給付原告22,274元。
3.第1、2項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地於系爭執行事件中之投標保證金暨尾款均係由被告實際出資，僅係借王愿姝之名義向鈞院拍定買受取得，詎王愿姝竟於被告請求返還時，將系爭土地通謀虛偽登記予原告，故原告並非善意受讓信賴土地登記之第三人。
且原告於買受系爭土地時，必定知悉現場使用之狀況，係由被告管理占有使用中。原告就此外觀，至少應行確認王愿姝與被告間有無租賃或借用關係之事實，然均捨此不為。且當年拍定之價格竟與王愿姝與原告間之買受價格相差無幾，然歷經十年來，桃園縣八德市房地飆漲，乃眾所週知之事實，原告以不相當於市價之價格買受，難認為善意取得。又原告既非善意取得，不得對被告主張無權占有，自不得主張被告應按月給付相當於租金之不當得利等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於101 年5 月23日以總價500 萬元，向訴外人王愿姝購買登記其名下之坐落桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼為桃園縣八德市○○路○○○ 巷○○○ 號之建物，並於101 年6 月6 日辦畢系爭土地所有權移轉登記。
被告自101 年6 月6 日起，迄今仍持續占有使用系爭房地。
（二）若原告請求被告給付相當於租金之不當得利為有理由，則被告按月應給付原告之數額為22,274元【計算式：（696.37㎡×760 元＋2,143,600 元）×10％÷12個月＝22,274元】。
四、本院之判斷：
（一）按，查違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。最高法院69年台上字第696 號裁判意旨可資參照。
次按，當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，此觀諸民事訴訟法第277 條之規定自明。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院100 年台上字第415 號裁判意旨參照）。是以，本件被告既主張原告與訴外人王愿妹間就系爭房地之買賣契約並非真實，則被告自應就通謀虛偽意思表示乙節負舉證責任。經查：
1.原告向王愿姝買受系爭房地，有原告提出之不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證書影本各1 件在卷可按（見本院卷第19至29頁），又原告已將系爭房地之買賣價金為500 萬元分別於101 年5 月24日及同年月31日匯入 100萬元及400 萬元至僑馥價金履約保證之專戶即第一商業銀行安和分行專屬帳號00000000000000帳戶，僑馥建築經理股份有有限公司並於101 年6 月14日結算專戶款項並匯款予賣方王愿姝等情，業有第一商業銀行安和分行101 年12月21日一安和字第00115 號函附專戶交易明細、僑馥建築經理股份有限公司102 年7 月24日僑馥（101 ）字第09 7號函在卷可憑（見本院卷第38、86頁），則原告與王愿妹間確實訂有系爭房地買賣，參諸前揭裁判意旨，既原告業已給付價金完訖，並辦畢系爭土地之移轉登記，則原告已自王愿姝受讓系爭房屋之事實上處分權，應堪認定。
2.次查，被告雖辯稱原告與王愿姝之買賣係於伊向王愿姝請求返還登記之後發生，且原告未看屋即為本件買賣，應認原告與王愿姝間之買賣契約為通謀虛偽意思表示云云，惟被告所指之情詞，尚無從遽認原告所為系爭房地買賣並非真實，又被告對於原告與王愿妹間系爭房地之買賣契約係出於通謀虛偽意思表示乙節，既未提出相關事證證明，本院自無從為不利原告之認定，被告所辯，洵非可採。
（二）次按，不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1 月23日修正公布同年7 月23日施行之民法第759 條之1 第1 項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年台上字第592 號裁判意旨參照）。又按，稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第118 條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益（最高法院98年台上字第76號裁判意旨參照）。是以，借名登記法律關係中，縱出名者違反借名登記契約而將登記之財產無權處分予第三人，第三人仍得以其為善意，而受善意受讓或信賴登記之保護。經查：
1.系爭土地原係登記於王愿姝名下，此為兩造所不爭執，依民事訴訟法第277 條，被告自應就系爭土地乃被告借名登記於王愿姝名下負舉證之責。查，被告雖辯稱王愿姝於系爭執行事件中拍定系爭土地及坐落其上之未辦保存登記建物之投標保證金暨尾款均係由被告實際出資，然此經本院調取系爭執行事件卷宗，該投標保證金暨尾款依收據上之記載，均係由王愿姝所繳訖（見本院90年度執字第2250號執行事件第125 頁），則被告就前開投標保證金暨尾款實際係由被告所出資一節，並未舉證以實其說，尚難認被告抗辯系爭土地係由被告出資等情與事實相符，則被告抗辯與王愿姝間就系爭土地有借名登記關係，殊非可採。
2.況查，縱認被告與王愿妹確有借名登記關係，王愿姝違反與被告間借名登記之約定，將系爭土地無權處分予原告，然王愿姝將系爭土地移轉登記予原告之時，既為登記之所有權人，原告信賴系爭土地之登記外觀而受讓系爭土地，而不知其登記狀態與真實狀態有所不符，自屬善意受讓人。至被告雖辯以桃園縣八德市十年來房地飆漲，然原告與王愿姝間就系爭房地之買賣價金竟與王愿姝當時拍定之價格相差無幾為由，認原告非為善意取得云云。惟不動產買賣價金之高低，實涉及多種變數，縱屬同地段之房屋，亦會因建案評價、屋齡、屋況、所處相對位置、樓層、屋內裝修狀況、房屋類型、買賣雙方個人因素之不同而有極大之差異，實難逕以王愿姝當時拍定價格與原告買受價格相距不大即認原告顯然知悉系爭房地實質所有人為被告而屬惡意。是以，被告未能舉證證明原告於系爭土地移轉時業已知悉被告與王愿妹之借名登記約定而屬惡意，參諸前揭規定及裁判意旨，原告既受善意受讓之保護，被告自不得以其與王愿姝間之內部借名登記關係作為占有系爭土地之合法權源。
3.綜上，原告基於其與王愿妹間之系爭買賣契約取得系爭土地之所有權並辦畢系爭土地之移轉登記，應為系爭土地之所有權人甚明，被告抗辯原告與王愿姝間之買賣契約為通謀虛偽意思表示以及其為系爭土地之實質所有權人等情均未舉證以實其說，本院自無從為有利原告之認定。又縱被告與王愿姝間就系爭土地有借名登記關係，被告亦未提出相關事證證明原告明知借名登記人王愿妹無權處分被告所有之系爭土地係屬惡意，原告仍得主張其善意受讓系爭土地之所有權，故被告不得向原告主張有權占有，被告抗辯於法無據。
（三）末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；，民法第767 條前段、第962 條前段訂有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。經查：
1.原告向王愿姝買受系爭房地，經辦畢系爭土地之所有權移轉登記並自王愿姝受讓系爭房屋之事實上處分權，又被告占有系爭房地並無合法權源，已如前述，則原告依首開規定，以系爭土地所有權人及系爭房屋事實上處分權人身份，請求無權占有人被告自系爭房屋中遷出，並將系爭房地騰空返還原告為有理由，應予准許。
2.又被告無權占有系爭房地，參諸前開規定，被告自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，應將該利益返還予原告，被告按月應給付原告不當得利之數額為22,274元，復為被告所不爭執，故原告請求被告應給付原告自101 年6 月6 日取得系爭土地所有權之日起至10
1 年9 月6 日止計3 個月期間之不當得利合計66,822元（計算式：22,274元×3 個月＝66,822元），及自101 年9月7 日起至返還前開建物之日止，按月給付22,274元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條前段、第962 條前段及第17
9 條之規定，請求被告自坐落桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地上門牌號碼為桃園縣八德市○○路○○○ 巷○○○ 號之建物遷出，並將系爭房地騰空返還原告；並應給付原告66,822元及自101 年9 月7 日起至返還前開建物之日止，按月給付原告22,274元，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 黃翊哲法 官 陳寶貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
書記官 張彩霞