臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1844號原 告 黃姿瑜訴訟代理人 邱鎮北律師複 代理人 陳偉芳律師被 告 巫新淞訴訟代理人 邱國旺律師複 代理人 薛惠雯上列當事人間給付違約金事件，於民國102 年1 月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零一年十月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告於民國101 年6 月29日委託訴外人福信不動產有限公司（下稱福信不動產公司）銷售其所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），並與福信不動產公司簽訂土地專任委託委售契約書（下稱系爭委銷契約書），該契約書第2 條、第10條分別約定委託價額為新臺幣（下同）1,672 萬元、專任委託期間自101 年6 月29日起至同年7 月14日止。嗣原告經福信不動產公司介紹，認系爭土地符合原告需求，原告遂於101 年7 月10日與福信不動產公司簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），約定以1,67
2 萬元向賣方承買系爭土地，並依約交付100 萬元即期支票作為斡旋金。福信不動產公司告知其已發函通知被告於101年7 月20日在其公司簽約，但因被告之因素又改期於101 年
7 月13日在其公司簽約，然被告均未依約出面與原告簽約。惟原告之出價已達被告委託價額1,672 萬元，且福信不動產公司已代理被告收受原告交付之100 萬元即期支票，依系爭契約書第6 條第2 項約定，兩造間買賣契約於福信不動產公司收受100 萬元即期支票定金時成立生效。又福信不動產公司一再發函通知被告簽約，被告卻不願出面與原告簽約，被告此舉已違反契約約定，兩造無法簽訂土地買賣契約書實可歸責於被告所致，為此，爰依系爭意願書第4 條後段約定請求被告給付違約金。
二、對被告抗辯所為之陳述：依系爭委銷契約書第7 條規定，乙方（即福信不動產公司）之義務內容所示，並未約定應告知買方年籍資料，且該合約書係著重於不動產之買賣，買家身分為何，不影響土地買賣關係。又原告出價已達被告與福信不動產公司約定之底價，並簽發面額100 萬元之支票乙紙，若被告認原告顯無履約能力，當可要求指定履保機構，待至原告付清價款後，再辦理移轉登記即可，足見被告所辯實屬無稽。另依系爭委銷契約書第6 條第2 款所示：「買方出價達到委託價額時，甲方同意乙方毋須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜」，而原告所出價格1,672 萬元，明顯已達被告與福信不動產公司約定之底價，足以證明福信不動產公司係有權代理被告簽訂買賣合約，並收受定金，被告自應受系爭意願書拘束，且第4 條之約定係為確保兩造履約所設，並非獨厚原告，同理可證若係原告出價後反悔拒簽，所交付100 萬元定金勢必遭沒收。再者，依系爭契約書第3 條、第6 條等條款察知，上開條款內容係攸關「定金之收取」、「買賣價金給付」等約定，並無不利、或加重被告責任，或有其他顯失公平情事，是被告不得據以認為上開條文違反消費者保護法第12條、民法第247 條之1規定而無效。
三、並聲明：（一）被告應給付原告100 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、福信不動產公司於101 年7 月11日至15日期間僅以存證信函通知被告已覓得「符合仲介條件之買受人」，通知被告與買受人「商議買賣契約」之時間，惟並未告知媒介之買方為何人。直至101 年7 月16日晚間9 時30分許，被告至福信不動產公司與所仲介之買方見面商議土地買賣事宜，始見到原告，然因原告年紀尚輕顯無履行土地買賣契約之能力，故兩造無法達成契約之合意，故未能簽訂成立土地買賣契約。嗣後兩造均未再繼續洽商系爭土地買賣之事宜，兩造未曾達成土地買賣契約之合意，依民法第153 條第1 項、第345 條第1項規定，兩造間不存在土地買賣契約之法律關係。
二、被告與福信不動產公司於101 年6 月29日簽訂之系爭委銷契約書，基於債權之相對性，僅有拘束契約當事人之效力，對第三人不生契約效力。原告援引被告與福信不動產公司之契約，主張兩造契約於福信不動產公司收受100 萬元即期支票時成立云云，顯有違誤。況原告於101 年7 月10日與福信不動產公司簽訂之系爭意願書，渠等合意成立之文件，僅有拘束契約當事人之效力，對第三人不生契約效力，是被告並非當事人，並無拘束被告之效力，原告援引該意願書為請求權基礎，請求被告給付違約金，顯無理由。且「原告與福信不動產公司間之居間契約」及「被告與福信不動產公司間之居間契約」，均非兩造間土地買賣契約之約定。又系爭委銷契約書第3 條、第6 條等諸多條文，違反衡平原則、平等互惠原則，依消費者保護法第12條、民法第247 條之1 規定，應屬無效，是被告否認福信不動產公司有權代理被告收取定金或收受100 萬元支票。
三、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，被告願供擔保請准免於假執行。
參、兩造不爭執之事項：
（一）101 年6 月29日被告委託福信不動產有限公司銷售系爭土地，並簽訂系爭委銷契約書。
（二）福信不動產公司於101 年7 月11日至15日期間，先後以存證信函通知被告有買方願意購買系爭土地。
（三）原告與福信不動產公司於101 年7 月10日簽訂系爭意願書。
（四）原告已交付票面金額100 萬元之即期支票作為定金，並由福信不動產公司收受。
肆、原告主張其向福信不動產公司表示願以1,672 萬元購買系爭土地，並於交付票面金額100 萬元之即期支票予福信不動產公司收受，兩造買賣契約已經成立，惟被告藉故不願出面與原告簽立書面契約，致兩造間之系爭買賣契約不能履行，原告依系爭意願書第4 條後段向被告請求加倍返還定金等語，惟為被告所否認並以前詞置辯。本院判斷如下：
（一）兩造間就系爭土地之買賣契約是否已成立生效？
1.按定金因其作用之不同，通常可分為：(1) 證約定金：為證明契約之成立所交付之定金是。(2) 成約定金：以交付定金為契約成立之要件。即定金所確保之契約，除由當事人間互相表示意思一致以外，尚須交付定金，始可成立而發生效力。(3) 違約定金：以定金為契約不履行之損害賠償擔保。如因付定金當事人不履行契約，受定金當事人得沒收定。受定金當事人如不履行契約，即應加倍返還定金。(4) 解約定金：為保留解除權而交付之定金，即以定金為保留解除權之代價。(5) 立約定金：亦名猶豫定金，即在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立。交付定金之作用為何，應依當事人之合意定之。惟上述各種定金並非各自獨立，互不相干，此由民法第248 條規定：「訂約當事人之一方由他方受有定金時，推定其契約成立。」可知，訂約當事人間苟有定金之交付，即推定以確保契約之履行為目的，因而有受確保之主契約存在，此際定金契約即具有從契約之性質，其種類或為證約定金，或為成約定金、違約定金或解約定金。經查，被告於101 年6 月29日委託福信不動產有限公司銷售系爭土地，並簽立系爭委銷契約書，依該契約書第2 條約定系爭土地委託價額為1,672 萬元，且第6 條第1 項明文約定：「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人。」，再依第6 條第2 項前段約定：「…買方出價達到委託價額時，甲方（即被告）同意乙方（即福信不動產公司）無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。」（見本院卷第9頁），準此，一旦買方出價達到被告之委託價額1,672 萬元，福信不動產公司於委託銷售期間當屬有權代理上訴人收受買方支付之定金乙節，亦堪認定，被告抗辯其與福信不動產公司間之居間契約，福信不動產公司之任務僅在於尋找適當之買受人一節，洵非可採。次查，依據系爭委銷契約書第6 條第2 項中段約定「…甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。…」是以，福信不動產公司有權代理被告收受定金，且買賣契約於福信不動產公司收受定金時成立生效，由此益徵該由福信不動產公司代被告與買受人即原告成立之定金契約，其性質乃係以交付定金為契約成立要件，而屬成約定金甚明。準此，福信不動產公司與被告間之系爭委銷契約書，既對被告及福信不動產公司均發生拘束效力，且福信不動產公司又基於系爭委銷契約書第6 條第2 項，有權代理被告收取100 萬元即期支票之定金，此有原告與福信不動產公司所簽立之系爭委銷契約書及支票影本在卷可參（見本院卷第12頁），足見原告於委託銷售時間內之100 年7 月10日交付定金與福信不動產公司收受，應已對被告發生效力無訛，且依據系爭委銷契約書第6 條第2 項之約定，並堪認兩造間之買賣契約業已有效成立生效甚明，被告抗辯買賣契約尚未成立，顯無可取。
2.次按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：①違反平等互惠原則者。②條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。③契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」消費者保護法第12條訂有明文。再按，「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：①免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。②加重他方當事人之責任者。③使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。④其他於他方當事人有重大不利益者。」民法第247 條之1 亦有明文。是以，採用定型化契約締約並非當然無效，仍須依據契約之性質及締約之目的判斷預定用以締約之契約條款是否有顯失公平之情事。經查，被告雖抗辯系爭委銷契約書第3 條、第6 條等諸多條文違反衡平原則、平等互惠原則，依消費者保護法第12條及民法第24
7 條之1 規定應屬無效，故否認福信不動產公司有權代理被告收取100 萬元即期支票之定金等語。然查，系爭委銷契約書係福信不動產公司預定用於同類契約之條款而訂定之契約，堪認屬定型化契約，惟系爭委銷契約書第3 條之約定付款方式係以留有空格之方式供締約雙方磋商後填寫，而非預先印刷約定付款方式，況本件係以手寫方式填寫「依代書流程」，顯見此一付款方式係留待雙方磋商後填載，難認有何顯失公平之情狀。再查，系爭委銷契約書第
6 條係約定關於代理權之授與、雙方代理之同意、定金之收取、買賣契約之成立與後續履約事宜，就代理權之約定係為委由福信不動產公司代本人即被告處理委託銷售系爭土地所必須，而雙方代理並非法所不許，僅須依民法第
106 條之規定得本人之同意，故系爭委銷契約書有第6 條第1 項之約款，且為一般委託不動產仲介公司銷售不動產常見之約款，又系爭委銷契約書已載明買賣標的以及委託價額等買賣不動產之契約必要之點，故特別約定於乙方（即福信不動產公司）收取定金時成立生效，尚難據此認有違前揭規範之情事。況依據該條第3 項及第4 項係約定後續履約事宜，倘若可歸責於買方（即原告）之事由未能簽立土地買賣契約書時，則定金沒收，若係可歸責於甲方（即被告）之事由未能簽立土地買賣契約書時，甲方應加倍返還定金予買方，顯見此係保障買賣雙方於契約成立後，簽訂書面契約之履行，並非獨厚買賣契約之一方或不動產仲介公司之約定，約款內容亦難認有何顯失公平，或違反平等互惠原則之情事。復查，系爭委銷契約書第8 條第3項原約定福信不動產公司之服務報酬為委託銷售價「百分之四」，然經兩造磋商後降為「百分之二」，並由兩造簽名後以手寫之方式修改之，又服務報酬為福信不動產公司簽訂此一系爭委銷契約書最重視之約款，若被告就福信不動產公司本件所可獲取之服務報酬都有磋商變更之能力，顯見系爭委銷契約書雖係定型化契約，然被告仍有磋商變更契約條款之可能，被告自非處於弱勢地位訂立系爭委銷契約書，故被告之上開抗辯，不足採信。
（二）原告請求被告給付違約金100萬元有無理由？
1.原告主張依系爭意願書第4 條，因可歸責於被告之事由致無法簽立買賣契約，被告應加倍返還已收全部之定金，惟為被告所否認，並以福信不動產公司與原告所簽立之系爭意願書不能拘束被告等語置辯。經查，承前所述，依據系爭委銷契約書第6 條第1 項及第2 項規定，已堪認被告確有授權福信不動產公司於買方出價達委託價額1,672 萬元時得全權代理收受定金並安排買賣雙方簽約事宜，自應認被告有授權福信不動產公司一定之代理權，方屬合理。又福信不動產公司收取定金後，係以被告代理人身份與原告簽立系爭意願書，其中第4 條係屬對於兩造間定金效力之特別約定，觀其約定之內容，與系爭委銷契約書第6 條第
3 項及第4 項之規定雷同，均係約明因可歸責於買賣雙方之事由致無法簽立買賣契約時定金之效力（見本院卷第9、11頁），由此可知，系爭意願書第4 條約定，已為被告所明知，況此約款係為保障買賣雙方之權益，而重申民法第249 條定金效力之約定，堪認係於被告授權福信不動產公司收取定金之權限範圍內，被告即本人抗辯福信不動產公司代理本人與原告所簽立之系爭意願書不得拘束被告等語，顯屬無據，殊非可採。準此，被告於福信不動產公司多次以存證信函通知被告有買方願意購買系爭土地，並安排簽訂書面買賣契約（見本院卷第13至25頁），被告無正當理由拒絕簽立契約，顯係因可歸責被告之事由，致無法簽訂買賣契約，依系爭意願書第4 條之約定，被告應加倍返還已收之全部定金，原告主張自屬有據。
2.被告雖抗辯福信不動產公司未告知原告買方為何人，且原告顯然無履約能力等語。惟查，觀諸系爭委銷契約書第 7條，福信不動產公司並不負有告知被告買方身份之義務，況被告亦未就買方身分條件設有資格限制，則買方為何人在系爭土地之買賣並非重要。再查，若被告對於買方之履約能力有所疑慮，應可採取指定履約保證機構或不動產買賣價金信託等方式確保買賣價金之收取，其後再行辦理所有權移轉登記，而非逕自拒絕簽訂書面買賣契約，故被告抗辯於法無據，自難採信。是以，被告並未提出得證明本件契約之不能履行確非可歸責於己之事證供本院斟酌，則被告抗辯本件契約之不能履行非可歸責於己云云，自非可採。
伍、綜上所述，原告主張系爭土地買賣契約成立後，因可歸責於被告之事由拒不簽訂買賣契約，依系爭意願書第4 條後段，請求被告加倍返還定金100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年10月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
陸、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，經核與判決之結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 陳添喜法 官 陳寶貴如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
書記官 張彩霞