臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1878號原 告 耀獅不動產仲介經紀有限公司桃園分公司法定代理人 林華治訴訟代理人 陳宗佑律師被 告 巫貴枝訴訟代理人 張國權律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造前於民國101年5月26日簽訂「雄獅地產專任委託銷售契
約書」（下稱系爭契約書），約定委託原告銷售被告所有座落桃園縣中壢市○○○段○○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地），委託銷售期間自101 年5 月26日起至101 年6月9 日止，被告並於同日簽具「不動產銷售授權書」予原告（下稱系爭授權書），依該授權書第2 條之約定，被告同意在買方出價達新臺幣（下同）12,800,000元以上即屬成交。
嗣有買方即訴外人邱仁煌允以上開價格購買系爭土地，原告承辦人員李翰明即於101 年5 月28日電告被告，經被告同意，並約定於次日（同年月29日）下午5 時30分至原告公司簽訂買賣契約書，惟被告於約定時間並未到場，經電話聯繫得知被告因其女兒小產，現正趕往醫院中，原告因被告突遭此變故不便再予催促，故與買方等候至下午6 時後，即由買方邱仁煌先行與原告簽立「購買要約書」、「買方給付服務費承諾書」，並由李翰明於下午7 時13分以簡訊通知被告成交訊息，惟翌日起被告即百般推諉或拒接電話，致該買賣契約迄今無法簽訂，原告迫於無奈，乃於6 月11日以存證信函催告，概未獲置理。原告既已在被告同意之銷售金額12,800,000元為其覓得買主，被告自應依系爭契約書第3 條、第6 條第1 、3 項約定，給付報酬512,000 元（計算式：12,800,000×4 ％）予原告；另邱仁烜亦與原告簽立買方給付服務費承諾書，約定於契約成立時，給付買賣總價款2 ％之服務報酬與原告，故原告原可向邱仁烜請求給付報酬256,000 元（計算式：12,800,000×2 ％），卻因可歸責於被告之事由拒絕簽約，致使原告損失256,000 元之利益。另邱仁烜雖尚未交付定金，然依雙方意思表示合致後，契約即已成立。而土地買賣契約，以買賣價金、標的座落與面積、付款方式等為契約之要素，則如原告所覓妥之買主就價金、標的與付款方式等符合被告當初委賣之條件，則契約自屬成立，不以收受定金與否做為契約成立之要件。
㈡被告雖抗辯係原告於受託前以詐術欺騙被告，然本件係原告
被動受被告要約而受託仲介系爭土地之買賣。被告先於101年5 月15日委託永慶不動產加盟店智信房屋仲介有限公司（下稱永慶房屋）後，於同年5 月25日左右，原告業務經理李翰明因另筆土地買賣仲介，於被告鄰居處為仲介說明時，該鄰居亦有意仲介被告系爭土地之買賣而收取高額報酬，被告因不欲給付該鄰居報酬，乃於事後主動與李翰明聯繫洽詢出售系爭土地之事宜，李翰明乃告知，如再行委託原告處理，該成交時點非在永慶房屋之專任委託銷售期間，則尚不致有違約問題，即使永慶房屋向被告求償，因原告受託出賣價格為12,800,000元，永慶房屋受託出售價為12,500,000元，其溢價300,000 元足以彌補被告應付之違約金，況永慶房屋是否能順利售出尚屬未定，而原告方已有確定買主，原告既就相關違約風險及違約責任之客觀事實均充分告知被告，由被告經其計算與評估而決定與原告締約，被告實不得於嗣後以其智識不足、原告有施用詐術之情形而撤銷契約。況被告與永慶房屋最後以150,000 元和解，確亦符合原告當初評估之委託原告出售所生溢價足以支付違約金之前提，可見被告意圖僥倖之心，僅求自身獲利之最大化，卻對應付之違約責任藉辭推卸。
㈢爰依系爭契約及民法第245 條之1 第1 項第3 款等法律關係
提起本訴，請求被告給付768,000 元（計算式：512,000 元＋256,000 元），並聲明：1.被告應給付原告768,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於101年5月15日與永慶房屋簽署土地專任委託銷售契約
書委託銷售系爭土地，該契約書第2 條約定委託價額為13,800,000元，第8 條第3 項第1 款約定如被告在委託期間內自行將本契約土地出售或另行委託第三人居間仲介者，視為永慶房屋已完成居間之義務，被告仍應支付委託銷售價4 ％服務報酬，第10條約定專任委託契約期間自101 年5 月15日起至同年8 月15日止，嗣於同日另簽署委託事項變更契約書，委託價額變更為12,500,000元至13,800,000元，第4 條特約條款另約定買方出價達12,500,000元時，賣方即同意出售。
被告與永慶房屋簽約完畢後，李翰明即接洽表示願意為被告出售系爭土地，被告則告以系爭土地已專任委託永慶房屋代為銷售，如再委託原告專任銷售恐有不妥。詎李翰明及原告林姓副總佯稱，可以委由原告銷售，並保證原告覓得買主成交後可以隱瞞交易實情超過101 年8 月15日，永慶房屋於前揭期間內不可能會知悉，且原告出售系爭土地後若仍繼續居住於系爭土地上建物內，原告及被告自己不透露，永慶房屋即不知被告有出售，不會構成違反與永慶房屋間所簽立之契約，並建議被告委託原告價格為12,800,000元，只要高過委託永慶房屋之最低價額，將來縱使永慶房屋查悉，多賣得之價金也足以填補應給付永慶房屋之仲介報酬，甚至可利用消保官，檢舉永慶房屋造成被告精神壓力云云，並於101 年5月26日前某日，至被告家中之機會，審閱被告與永慶房屋簽訂之土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書，甚至影印後將影本攜回，此有手機通聯譯文可佐。原告為求順利使被告委託銷售，以賺取日後服務報酬，竟以前詞教唆被告故意違反與永慶房屋簽署之專任契約，而被告學歷僅為高職畢業，為在大賣場聘僱之勞工，從未接觸法律，面對原告所屬專業人員，反覆保證並無違約之情事，無法正確辨識構成違約之要件及風險，錯誤信賴原告上開遊說為真，意思表示形成過程受原告誘使因而陷於錯誤。永慶房仲既受被告委託，衡情必會調閱系爭土地之土地謄本、異動索引，作為監看被告是否私下自行銷售之憑據，果不其然，系爭土地委託原告專任銷售事實業為永慶房屋查悉，並要求被告依委託價額12,500,000元之4 ％給付服務報酬500,000 元作為違約損害賠償，幾經被告交涉，最終以150,000 元和解。又原告雖主張上開溢價可補償永慶房屋違約金之論述，惟該溢價部分仍須乘以成交價額4 ％計算，倘以原告主張溢價為500,000 元，原告縱使出售金額為13,000,000元，被告應給付原告仲介費用520,000 元，如永慶房屋另有向交易之相對人收取定金之情形，尚應加計2 ％違約金250,000 元，意即原告實際出售系爭土地要超過13,000,000元，甚至是13,250,000元時，始生原告所稱抵銷平衡之結論。準此，被告撤銷委託原告專任銷售系爭土地之意思表示。
㈡邱仁烜所為出價承買之意思表示僅對原告發生效力，原告充
其量僅告知被告有要約書之存在，但並未將要約書內之意思表示合法送達被告，尚不生邱仁烜為承買之要約對被告產生拘束力之效果。此外，系爭契約書與原證四要約書客觀上關於付款方式內容（分期付款之方式）已有不符，根本尚未達買賣契約即將成立之階段。另原告雖主張系爭契約書第6 條第1 項，被告同意原告可為買賣雙方代理人，而買方承購出價之條件，若與本委託書相當或較有利於被告時，被告同意原告無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於原告收受訂金時成立生效等語；並於同條第3 項約定收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於被告者，被告應加倍返還定金予買方，且原告受託任務視為履行完成，被告同時應給付該成交價額的4 ％服務報酬予原告。從而，被告究否構成系爭契約書違約事由，自應視被告是否於原告收受邱仁烜給付之定金後，有因可歸責於被告之事由致買賣契約無法簽訂之情事。然被告否認有承諾到場簽署買賣契約書，原告亦未舉證證明有何收受邱仁烜定金之事實，且被告不願履行簽訂買賣契約係受被告詐欺致簽署系爭契約書，又恐遭永慶房屋求償所致，自難認符合系爭契約書第6 條第3 項之約定。㈢另否認原證四要約書、原證五買方給付服務費承諾書、原證六簡訊照片之形式證據力。
㈣被告以前揭情詞，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。
三、兩造協議簡化本件爭點整理如下：㈠不爭執事項：
1.被告於101 年5 月26日與原告簽立系爭契約書，委託原告專任銷售其所有系爭土地，委託銷售期間自101 年5 月26日至
101 年6 月9 日，並簽立系爭授權書，同意買方出價達12,800,000元即可成交。
2.邱仁烜同意以上開價格購買系爭土地，李翰明於101 年5 月28日電告被告，原告尚未收取定金。
3.被告另於101 年5 月15日與永慶房屋簽署土地專任委託銷售契約書，委託銷售前揭土地，銷售期間自101 年5 月15日至同年8 月15日。
㈡爭執事項：
1.被告得否依民法第92條規定撤銷其委託原告銷售系爭土地之意思表示？
2.原告依前揭系爭契約書第3 條、第6 條約定請求銷售金額12,800,000元之4 ％即512,000 元，有無理由？另請求買方原應給付原告銷售金額2 ％即256,000 元，有無理由？
四、本院得心證理由：㈠原告就被告簽立系爭契約書並無詐欺，被告依民法第92條撤銷委託原告銷售系爭土地之意思表示，並無理由。
1.按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年臺上第3380號判例參照）。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。本件被告辯稱其簽立系爭契約書係因原告詐欺所致，自應由被告就其被詐欺之事實負舉證之責任。
2.經查，被告辯稱：李翰明及原告林姓副總佯稱，可以委由原告銷售，並保證原告覓得買主成交後可以隱瞞交易實情超過
101 年8 月15日，永慶房屋於前揭期間內不可能會知悉，且原告出售系爭土地後若仍繼續居住於系爭土地上建物內，原告及被告自己不透露，永慶房屋即不知被告有出售，不會構成違反與永慶房屋間所簽立之契約，並建議被告委託原告價格為12,800,000元，只要高過委託永慶房屋之最低價額，將來縱使永慶房屋查悉，多賣得之價金也足以填補應給付永慶房屋之仲介報酬，甚至可利用消保官，檢舉永慶房屋造成被告精神壓力，而被告僅為高職畢業，為在大賣場聘僱之勞工，從未接觸法律，面對原告所屬專業人員，反覆保證並無違約之情事，無法正確辨識構成違約之要件及風險，錯誤信賴原告上開遊說為真，意思表示形成過程受原告誘使因而陷於錯誤云云，並提出手機通聯譯文佐證（見本院卷第37頁以下）。經核，被告與永慶房屋簽立之土地專任委託銷售契約書第8 條第3 項第1 款載明：「委託期間，甲方（即被告）自行將本契約土地出售或另行委託第三人居間仲介者，均視為乙方（即永慶房屋）已完成居間仲介之義務... 甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬」；「委託人於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容，因此自願放棄三日以上之審閱權利」（見本院卷第32、33頁），被告為高職畢業，為具有一般智識程度且並非不識字之人（見本院卷第85頁），其簽立前揭委託銷售契約書並已充分瞭解契約內容，應當知悉倘另與原告簽立系爭契約書，縱使原告出售系爭土地，其依前揭與永慶房屋簽立之委託銷售契約書，仍應給付服務報酬予永慶房屋，被告既為識字且具有一定智識程度之人，其當就其簽立之契約內容負責，縱因原告遊說而另與原告簽立系爭契約書，仍難謂因被告詐欺而簽立系爭契約書。況依被告前揭所指原告詐欺之內容可知，被告確知悉其若與原告另行簽立系爭契約書會造成其對永慶房屋違約之情，僅可以隱瞞交易等方式，不讓永慶房屋知悉，且倘若永慶房屋知悉，自原告方售出系爭土地之價格亦能填補給付永慶房屋，原告既仍告以「倘若永慶房屋知悉」，則亦未排除永慶房屋知悉而被告應給付永慶房屋服務報酬之可能，被告知悉另行簽約可能對永慶房屋造成違約，然其仍另行與原告簽立系爭契約書，其自應依其簽約之內容對原告及永慶房屋負責，難認係因受原告詐欺而簽立系爭契約書。
㈡原告依系爭契約書第3 條、第6 條約定請求被告給付512,00
0 元，另依民法第245 條之1 第1 項第3 款之規定，請求被告給付256,000 元，均無理由。
1.又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號、17年上字第1118號判例意旨，98年度臺上字第1925號裁判意旨參照）。
2.經核，系爭授權書第2 條約定：「... 本人（即被告）同意貴公司（即原告）在買方出價壹仟貳佰捌拾萬元以上時，予以成交。」（見本院卷第7 頁）；又系爭契約書第3 條約定：「甲方（即被告）同意於買賣成交後至遲於簽約同時，乙方（即原告）得向賣方一次收取成交價額4 ％作為服務報酬。」；第6 條第1 項、第3 項約定：「⑴甲方同意乙方可為買賣雙方代理人，而買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並『同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效』。... ⑶『收定後』，買賣契約未簽訂係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方，『且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的4 ％服務報酬全額予乙方』。」（見本院卷第6 頁）；另原告與邱仁烜簽立之要約書及買方給付服務費承諾書（見本院卷第8-9 頁，被告雖否其形式真正，然業經邱仁烜到院證述該等文件為其所簽立，堪信為真，見本院卷第104 頁），其中要約書第6 條第3 項約定：「買方於賣方承諾要約書內容後，應於二十四小時內補足定金。」（見本院卷第8 頁）；給付服務費承諾書約定：「立書人（即邱仁烜）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之貳之服務報酬予受託人（即原告）並以現金給付。」（見本院卷第9 頁）。經查，系爭授權書第2 條、系爭契約書第3 條雖約定邱仁烜於出價12,800,000元以上成交，且成交後至遲於簽約同時，原告得收取買賣價金4 ％之服務報酬，然參酌原告與邱仁烜簽立之要約書第6 條第3 項，要約書內容仍待被告承諾，故即使邱仁烜業已出價達12,800,0
00 元 ，買賣契約應仍未成立。又參以系爭契約書第6 條第
1 項、第3 項約定，買賣契約係於原告收受定金後成立生效，原告應於收定後，委託任務視為履行完成，被告應給付成交價額4 ％服務報酬，惟據據證人李翰明到庭證稱：本件伊等並未收受定金等語（見本院卷第103 頁）；證人邱仁烜到庭證稱：本件伊尚未給付定金等語（見本院卷第104 頁背面），本件原告既尚未自邱仁烜收受定金，買賣契約尚未成立生效，依系爭契約書之約定，原告自未能向被告收取成交價額4 ％之服務報酬。又依給付服務費承諾書約定，邱仁烜亦係於買賣契約成立後始有給付買賣總價2 ％服務報酬予原告之義務，買賣契約既尚未成立生效，原告於本件亦尚未能請求邱仁烜給付買賣總價2 ％之服務報酬，故亦難認其有何損害而依民法第245 條之1 為請求。
3.綜上，原告依系爭契約書、民法第245 條之1 第1 項第3 款請求被告給付報酬512,000 元（計算式：12,800,000×4 ％）予原告及其原得向邱仁烜請求之報酬256,000 元（計算式：12,800,000×2 ％），均無理由。
五、從而，原告主張依系爭契約書、民法第245 條之1 第1 項第
3 款請求被告給付768,000 元，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
民事第三庭 法 官 林宜靜本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 范升福中 華 民 國 102 年 3 月 1 日