臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1205號原 告 黃文秋
劉瀞鎂共 同訴訟代理人 葉建偉律師被 告 羅秉坤訴訟代理人 李明哲律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國102 年5 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告就其所有門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號十樓房屋占有原告所有如附表所示土地，自民國九十九年起至前開房屋得使用期限內，租金如附表各年度「租金數額」欄所示。
被告應給付原告各新臺幣貳拾萬肆仟陸佰捌拾元，及均自民國一百零一年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零一年起至系爭房屋得使用期限內，於每年度翌年一月一日各給付原告如主文第一項所示核定「租金數額」租金，及其中民國一百零一年租金自民國一百零二年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告各以新臺幣陸萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣貳拾萬肆仟陸佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於各期到期後，原告分別以新臺幣參萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如每期各以新臺幣壹拾萬貳仟參佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國83年11月21日因繼承取得坐落桃園縣桃園市○○
段埔子小段2032之7 、2032之10、2032之11、2032之16、2035之29、2035之30、2035之31、2035之34、2037、2037之1、2037之14、2037之31、2037之32、2037之33、2038之54、2038之55地號等16筆土地（下稱系爭土地），應有部分均各為20000 分之827 。系爭土地於81年7 月31日至83年7 月26日以買賣為原因登記為訴外人龍雲建設股份有限公司（下稱龍雲公司）所有，嗣其中應有部分10000 分之827 於83年7月27日以買賣為原因移轉登記予原告之被繼承人劉志勳所有，系爭房屋則為龍雲公司起造興建而取得所有權，被告並於82年8 月10日以第一次登記為原因登記為坐落桃園縣桃園市○○段○○○段0000○號建物（門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○ 號10樓，下稱系爭房屋，其坐落基地乃系爭土地）之所有權人，堪認系爭土地及房屋本同屬龍雲公司所有，龍雲公司並分別將其所有權讓與兩造，兩造依民法第425 條之1條規定應推定成立租賃契約關係，此租賃關係存在並經原告前對被告提起返還不當得利訴訟（本院100 年度訴字第785號，下稱另案不當得利訴訟）之確定判決所肯認。雖民法第
425 條之1 規定係於88年4 月21日始增訂，並於89年5 月5日施行，且無溯及適用之規定，然原告非不得依最高法院48年台上字第1457號判例或民法第425 條之1 規定之法理為基礎而為本件請求。
㈡又被告係82年4 月20日與龍雲公司簽訂不動產買賣契約，同
年月28日變更為系爭房屋之起造人，嗣82年8 月10日辦理建物第一次保存登記。依公寓大廈管理條例第58條第1 項規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售，龍雲公司於81年5 月1 日取得建造執照即可使用、處分、收益系爭房屋，且此種合建或買賣預售屋之交易模式，房屋與土地均由建商掌控過戶程序，與最高法院48年台上字第1457號判例所指「土地與房屋原同屬一人」情節，應為同一處理，是被告所有系爭房屋乃於82年4 月28日受讓自龍雲公司而來，被告於受讓後於82年8 月10日逕行辦理第一次所有權登記，核係補正行政上取得所有權之程序，不影響被告自其前手龍雲公司受讓所有權之事實。依被告於82年4 月20日與龍雲公司簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約）第1 條、第2 條約定，買賣標示包含土地、建物，且其土地面積係依建物面積比例持分，足見系爭房屋屬買賣性質，而參酌系爭不動產買賣契約書第5 條交款辦法約定：
「㈠本契約成立日甲方（即被告）交付乙方（即龍雲公司）新台幣壹仟萬元正；作為定頭金乙方親收足訖（不另立收據）其餘價款給付方法如下：二、起造人名義變更完成付款貳仟萬元正。三、尾款於保存登記完成時十五日內給付。由銀行融資給付。」等文字，係就土地、房屋價款合併約定分期給付，並未區分為土地買賣價金與建物承攬建築報酬，益見該契約當事人間就系爭房屋部分，係成立預售屋買賣契約，應屬買賣契約，並因系爭房屋於訂約時尚未建造完成，係屬預售性質，而為預售買賣，並非承攬契約，故被告就系爭房屋僅係預售屋之購買人，未能認係原始出資興建之人，自無從認系爭房屋係由被告出資興建而原始取得所有權。
㈢另本件事實緣由乃訴外人劉其財（即劉志勳之父親）早年向
他人購買2035之29、2037之31、2037之32、2037之33、2037之1 等5 筆土地登記於劉志勳名下，並以前開5 筆土地及其所有土地與龍雲公司合建分屋，其條件為劉其財、劉志勳均應分得一定比例之房屋，惟劉志勳極力反對，詎龍雲公司嗣後非但經營不佳，劉志勳亦未分得任何建物，龍雲公司因而於83年間再將2035之29等11筆土地等登記予劉志勳，是劉志勳並無同意龍雲公司使用系爭2035之29、2037之31、20 37之32、2037之33、2037之1 等5 筆土地之意，遑論系爭房地建造完竣後，龍雲公司亦未分與劉志勳任何房屋，縱原告之被繼承人劉志勳同意龍雲公司占有使用系爭土地，其目的亦乃在事後分得房屋，此為附條件同意，龍雲公司唯在建造房屋期間有權占有系爭土地，劉志勳直至往生前並未分得任何房屋，系爭土地同意使用之合建條件根本未成就，則龍雲公司及其後手被告自不得據以引用享有無償使用土地之權利，劉志勳殊無可能未分得房屋又同意於龍雲公司無限期、未付代價而長久占有使用系爭土地之理，是龍雲公司自不能將大於自己之權利讓與後手之被告。況系爭土地使用權同意書、拆屋同意書上「劉志勳」之簽名、蓋印根本非其本人所簽署、蓋印，其簽名筆跡非劉志勳之筆跡，而桃園縣政府工務局卷附資料又查無劉志勳授權簽署系爭土地使用權同意書、拆屋同意書之委託書，被告自不得以土地使用權同意書、拆屋同意書為龍雲公司有權占有，及其得基於占有連鎖主張有權占有之依據。
㈣是兩造間既推定在系爭建物得使用期限內有租賃關係，原告
自得請求依民法第425 條之1 第2 項規定核定租金，並於租金核定後，請求被告給付租金。而系爭土地所在之位置，生活機能尚佳，地處桃園市中心，附近交通便利，商店林立，車水馬龍，系爭房屋共10層樓，被告就系爭房屋且為商業使用，土地價值匪淺，原告請求依土地法第97條第1 項、土地法施行法第25條、土地法第148 條規定，以申報地價總額年息10% 為核定租金金額，方為公允，故被告應分別給付原告99年之年租金新臺幣（下同）10萬2,341 元、100 年之年租金10萬2,341 元，至於101 年以後之年租金則應至少依系爭土地之每年申報地價年息10% 計算年租金。惟倘認兩造間就系爭土地並無成立租賃關係，依社會一般通念，被告所有之系爭房屋占用原告所有系爭土地，長年未繳納租金，被告顯受有利益，致原告受有損害，原告爰併依民法第179 條規定請求被告給付上開數額之相當於租金之不當得利。另若原告依不當得利所為請求有違一事不再理原則，衡諸不當得利請求權之基礎在於公平正義，原地主劉志勳固有與龍雲公司簽訂合建契約，而被告亦與龍雲公司簽約預購系爭房地之不動產契約，惟龍雲公司並未履行其與劉志勳合建契約之分屋義務，劉志勳已受有其一損害，被告自其龍雲公司處取得房屋後，長期占有使用系爭土地受有利益，致使原告及劉志勳長期無法使用系爭土地，此乃二重損害，反觀被告竟於系爭房屋竣工辦理建物所有權第一次登記後迄今無需繳納近20年之地價稅，即可使用系爭土地之利益，此與公平正義法則有違，原告爰依不當得利之公平原則請求被告給付上開相當於租金之不當得利數額予原告等語。
㈤並聲明：⒈如主文第1 至3 項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠民法第425 條之1 規定係於88年4 月21日經總統公布施行，
而原告主張系爭土地自81年7 月31日起至83年7 月26日屬於龍雲公司所有，龍雲公司於82年8 月10日將系爭房屋讓與被告之事實，乃發生於民法第425 條之1 增訂之前，而民法債編施行法並無該條文溯及適用之規定，足見本件並無民法第
425 條之1 規定之適用。又系爭不動產買賣契約雖名為「不動產買賣契約書」，惟依該契約第2 條約定：「土地：坐落於桃園市○○段埔子小段2037之1 等326 坪土地（甲方（即被告）取得土地面積於取得建築物面積比例持分）」、「建物：本案建築基地建築物第十層面積三百壹拾陸坪（依地政機關登錄為準）買賣價每坪壹拾肆萬元為準」，而第5 條約定，「本契約成立日甲方交付乙方（龍雲公司）新台幣壹仟萬元正，作為定頭金乙方親收足訖（不另立收據）其餘價款給付方法如下：起造人名義變更完成付貳仟萬元正。尾款於保存登記完成時十五日內給付。由銀行融資給付。」、第11條約定：「甲方應付之尾款作為乙方買回之訂金」、「乙方於八十二年八月卅日前以每坪壹拾捌萬元正買回，總價新台幣伍仟陸佰捌拾捌萬元正。( 以地政機關登記為準) 」等語，以及被告於82年4 月20日簽約當日業已給付定金1,000 萬元予龍雲公司，嗣因龍雲公司向桃園縣政府工務局申請變更建築執照起造人名義，經桃園縣政府於82年4 月28日准予備查，被告隨即分別於82年4 月30日、82年5 月5 日各給付1,
000 萬元予龍雲公司等情觀之，被告於系爭房屋82年6 月25日竣工前，業已付清頭期款及第二期款，且被告係以系爭土地及系爭房屋買賣契約負欠龍雲公司之尾款1,424 萬元債務，與龍雲公司基於買回契約所負欠被告之價金給付債務互為抵銷方式而給付之，足認被告於系爭房屋興建完工前，即已付清買賣價金，且又以變更建築執照起造人名義，於建築完成後，旋即於82年8 月10日以建物第一次保存登記方式而登記為系爭房屋之所有權人，顯然系爭房屋所有權從未歸屬於龍雲公司，被告係以原始出資建築方式而取得系爭房屋之所有權。遑論依據一般預售屋買賣之付款歷程以觀，大抵係簽約時給付定金，正式開工再給付若干自備款，定金及開工款大約佔總價款1 成，結構體完成後再給付總價款1 成價金，俟驗收交屋後，再給付大約8 成尾款，以此對照被告買受系爭房屋及其坐落基地之付款方式，被告業已將全部買賣價金於簽約後不到1 個月的時間內全數給付完畢，而斯時系爭房屋尚未竣工，被告與龍雲公司間並無先由龍雲公司先取得系爭房屋所有權，再移轉所有權予被告之意。況被告購買者，乃系爭大樓最高之第10層樓，依照建物興建順序，當然是最後完工，而經桃園縣政府核備准予變更第10層樓建造執照起造人名義之時間點乃在82年4 月28日，顯係系爭房屋竣工日期（82年6 月25日）之前，則82年4 月28日當時，系爭第10層樓建物，是否已建築至足以遮蔽風雨、達經濟上使用目的之狀態，而屬於不動產乙節，未見原告舉證證明之，益徵本件無民法第425 條之1 規定之適用，兩造間並無租賃契約關係。至另案不當得利訴訟之判決理由認本件事實符合民法第
425 條之1 所定之要件，顯然未詳察被告付款期程、被告付訖買賣價款及變更建築執照起造人等事實，被告既然已提出新訴訟資料用以該訴訟判決理由中之認定，則該訴訟判決理由所認「推定原告與被告間在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係」乙節，自無爭點效，不足以拘束本件訴訟。
㈡又原告併依民法第179 條規定為本件請求，已違一事不再理
原則而不得提起，縱認並無該原則適用，系爭土地原所有權人（包括原告之被繼承人劉志勳及其他共有人）與龍雲公司訂有合建契約，龍雲公司有權於系爭土地上興建建築物，則劉志勳既然針對同段2035之29、2037之31、2037之32、2037之33、2037之1 等5 筆土地出具土地使用權同意書供龍雲公司興建系爭房屋，顯有同意建物所有權人於系爭房屋坐落基地使用、收益之意思；而龍雲公司既然已與被告簽訂不動產買賣契約書，由被告原始出資建築取得建物所有權，並將坐落基地出售予被告，則龍雲公司即負有讓被告取得系爭房屋坐落基地使用、收益權限之契約義務，則原告之被繼承人劉志勳於83年7 月27日自龍雲公司受讓取得系爭土地之應有部分後，亦應承擔龍雲公司將系爭房屋坐落基地提供予被告使用、收益之義務，龍雲公司復無權向被告收取租金，原告當亦無向被告收取租金之權利，被告得基於占有連鎖之法律關係，向原告主張有權占有，且毋庸給付租金或返還不當得利予原告。
㈢另系爭土地既早已鳩工興建建物，而在房子不夠分之情形下
，劉志勳同意僅分得土地持分，而不取得建物所有權，當係同意建物所有權人（即被告）以系爭房屋之使用年限為期限而無償使用系爭土地，否則劉志勳之系爭土地持分本應由龍雲公司移轉登記予被告，劉志勳卻與龍雲公司共謀而將土地應有部分移轉登記予伊，顯係故意侵害被告與龍雲公司間，基於買賣契約而生之移轉登記請求權，始生本件爭議，原告今向被告請求給付租金顯屬權利濫用。退步言之，縱認兩造確有民法第425 條之1 推定租賃關係規定之適用，且原告提起本件請求並無權利濫用情事，系爭土地坐落位置乃桃園縣桃園市中正夜市附近，屬於較早發展區域，僅有單線道且交通混亂，消費者停車不便，不利商業之經營及發展，被告所有系爭房屋也2 年多無法出租他人使用，被告所受利益不高，原告以土地法第97條關於城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限之規定，主張以申報地價年息10% 為計算標準乙節，顯屬過高，被告認應以年息5%計算為適當等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地於81年7 月31日至83年7 月26日以買賣為原因登記
為龍雲公司所有，嗣其中應有部分10000 分之827 於83年7月27日以買賣為原因移轉登記予原告之被繼承人劉志勳所有。
㈡原告於83年11月21日因繼承取得系爭土地，應有部分均為20
000 分之827 。㈢被告於82年8 月10日以第一次登記為系爭房屋之所有權人。
又被告曾與龍雲公司簽訂系爭房屋及其坐落基地應有部分之系爭不動產買賣契約，其中第5 條第2 項約定：「起訴人名義變更完成付貳仟萬元正。」、第11條第1 項約定：「甲方（即被告）應付之尾款，作為乙方（即龍雲公司）買回之訂金。」。
㈣系爭房屋所在大樓係由龍雲公司向桃園縣政府工務局申請建
照執照（81桃縣00000000000號）獲准後興建，於82年4 月28日變更原始起造人為被告，龍雲公司後於82年6 月29日向桃園縣政府工務局申請使用執照，於該申請書上記載開工日期為82年1 月30日、竣工日期為82年6 月25日。
㈤原告前以被告無權占有系爭土地為由，起訴請求被告返還不
當得利，業經本院以另案不當得利訴訟（100 年度訴字第78
5 號）判決駁回確定。
四、本院之判斷：原告主張其為系爭土地應有部分各10000 分之827 之所有權人，被告為系爭房屋之所有權人，而兩造就系爭土地及房屋之所有權乃先後繼受自龍雲公司，故而依民法第425 條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例意旨，應推定有租賃關係存在，原告得請求依申報地價年息10% 計算核定租金，被告並應按該核定數額給付99年至100 年度租金，及自10
1 年度起按申報地價年息10% 計算之租金等語。被告固就龍雲公司將系爭土地應有部分讓與原告之被繼承人劉志勳，且龍雲公司與系爭土地所有權人間有合建契約關係存在等事實並未爭執，然就兩造是否有民法第425 條之1 規定推定之租賃關係存在，及應否給付原告租金或相當於租金之不當得利，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠兩造就系爭土地是否依民法第425 條之1 規定及最高法院48年台上字第1457號判例意旨推定成立租賃契約關係？㈡原告請求被告給付租金有無權利濫用？㈢原告得請求核定及給付之租金為多少？㈣倘㈠為否，原告得否依民法第179 條規定及不當得利之公平原則請求被告給付相當於租金之不當得利？其數額為多少？經查：
㈠兩造就系爭土地依民法第425 條之1 規定及最高法院48年台上字第1457號判例意旨推定成立租賃契約關係：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，88年4 月21日增訂之民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權，民法第425 條之1 之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地，最高法院99年度台上字第2344號判決意旨可參。又按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定；民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，民法債編施行法第
1 條、第24條第1 項定有明文。是原告主張系爭土地於81年
7 月31日至83年7 月26日登記為龍雲公司所有，且系爭房屋乃由龍雲公司出資興建而原始取得所有權，嗣龍雲公司將系爭房屋事實上處分權讓與被告，被告並於82年8 月10日以第一次登記為原因取得所有權，兩造應推定成立租賃契約關係等語，核其主張租賃契約成立時點乃在民法第425 條之1 規定增訂之前，則揆諸前揭判決意旨，倘原告主張前揭事實合於民法第425 條之1 規定之法理及最高法院48年台上字第1457號判例意旨，仍得推定兩造於原告之被繼承人劉志勳於83年7 月27日自龍雲公司受讓登記取得系爭土地應有部分後，即推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在，該租賃契約之效力，並依民法債編施行法第24條第1 項前段規定，應適用現行民法第425 條之1 之規定，於兩造就租金數額無法協議時，原告即得請求法院核定之。
⒉而查：
⑴系爭土地於81年7 月31日至83年7 月26日登記為龍雲公司所
有，由龍雲公司取得所有權，後龍雲公司將系爭土地應有部分各10000 分之827 讓與原告之被繼承人劉志勳，原告於83年11月21日因繼承而各取得系爭土地應有部分20000 分之82
7 ，有原告提出系爭土地登記謄本各1 份在卷可憑（見本院
101 年度桃簡字第651 號卷第9 至53頁、本院卷第85頁），並經本院調取另案請求返還不當得利訴訟卷宗所附土地登記謄本各1 份在卷可考（見該案卷宗100 年度桃簡字第331 號第402 至855 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
⑵又被告與龍雲公司就系爭房屋及其坐落基地簽訂系爭不動產
買賣契約，觀諸該契約名稱為「不動產買賣契約書」，且契約第1 條、第2 條、第4 條、第5 條分別明訂：「乙方（即龍雲公司）願將其所有後列標示不動產出賣與甲方（即被告）而甲方願意依本契約付價承買之。」、「不動產標示：土地：坐落於桃園市○○段埔子小段2037之1 等326 坪土地（甲方取得土地面積於取得建築物面積比例持分）」、「建物：本案建築基地建築物第十層面積三百壹拾陸坪（依地政機關登錄為準）買賣價每坪壹拾肆萬元為準。」、「買賣總價款新臺幣：肆仟肆佰貳拾肆萬元正。」、「交款辦法：㈠本契約成立日甲方交付乙方新臺幣壹仟萬元正；作為定頭金乙方親收足訖（不另立收據）其餘價款給付方法如下：二、起造人名義變更完成付貳仟萬正。三、尾款於保存登記完成時十五日內給付。由銀行融資給付。」等文字（見本院卷第30頁），尚無法具體化系爭土地之應有部分及房屋建號，且部分付款日期在系爭房屋辦理保存登記之前，可知被告與龍雲公司簽訂買賣契約時，系爭房屋尚未完成興建，龍雲公司係以「預售屋」之方式出售予被告，則衡之預售屋買賣之法律性質仍屬「買賣」，僅買賣雙方簽訂契約時點在買賣標的物即房屋興建完成之前，預售屋之出賣人仍負有使買受人取得房屋所有權之義務，而買受人負有按約定期限給付買賣價金之義務，是難認被告於系爭房屋興建完成前付清買賣價金，即認該房屋乃由買受人所出資興建，否則被告自承系爭不動產買賣契約之買賣總價金即係其出資興建系爭房屋之數額（見本院卷第75頁），並未包括系爭房屋坐落基地在內，被告猶主張龍雲公司負有移轉系爭土地所有權之義務，顯與被告前開所辯有違，益徵被告與龍雲公司就系爭房屋及其坐落基地係成立買賣關係，而非由原告出資興建系爭房屋，被告後雖於82年8 月10日以第一次登記為原因登記取得系爭房屋所有權人，惟僅係省略由龍雲公司先登記取得所有權，復將所有權移轉登記予被告之過程，被告就系爭房屋之所有權仍係受讓自龍雲公司而來，尚不因被告與龍雲公司約定簡化所有權登記程序，而認由被告原始出資取得系爭房屋所有權。
⑶是龍雲公司於81年7 月31日至83年7 月26日為系爭土地所有
權人，而於被告82年8 月10日登記取得系爭房屋所有權前，亦為系爭房屋之所有權人，其嗣後分別將系爭土地應有部分10000 分之827 讓與原告之被繼承人劉志勳，將系爭房屋所有權讓與被告，衡之系爭房屋不能與系爭土地使用權分離而存在，龍雲公司將系爭土地及房屋分開先後出賣，被告所有系爭房屋既得之使用權有受保護之必要，與土地法第425 條之1 規定法理及最高法院48年台上字第1457號判例意旨相符，應依該法理及意旨推斷系爭土地受讓人即劉志勳默許系爭房屋受讓人即被告繼續使用系爭土地土地，劉志勳與被告間於系爭房屋得使用期限內有租賃關係之存在，此租賃關係並於民法第425 條之1 規定增訂後，就增訂後仍存續之租賃關係，有民法第425 條之1 規定之適用，是原告主張兩造間依民法第425 條之1 規定及最高法院48年台上字第1457號判例意旨推定有租賃關係存在，為屬有據。
⒊被告雖辯稱：民法第425 條之1 規定並無溯及既往之適用，
且被告於系爭房屋82年6 月25日竣工前，業已付清買賣價金，並於82年4 月28日變更為系爭房屋之原始起造人，原告未舉證龍雲公司於82年4 月28日前已完成系爭房屋之興建，系爭房屋已得為所有權移轉之客體，顯然系爭房屋所有權從未歸屬於龍雲公司云云。然原告主張兩造間成立租賃契約關係，其法律上依據包括最高法院48年度台上字第1457號判例，且原告本件請求被告給付租金時點為99年起算，斯時民法第
425 條之1 規定已經增訂，依民法債篇施行法第24條第1 項規定得直接適用現行民法第425 條之1 規定，並無溯及既往之情形。又按解釋契約，故需探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人，最高法院17年上字第1118號判例、96年度台上字第2851號判決意旨可參，是系爭不動產買賣契約已明確使用「買賣」等文字，且被告就其與龍雲公司間簽訂之買賣契約與預售屋買賣契約並無不同乙節並未爭執（見本院卷第74頁反面），則被告受讓系爭房屋所有權之時點，自係龍雲公司將系爭房屋興建完成為所有權客體「之後」，與被告何時付清系爭房屋買賣價金無涉，亦與系爭房屋於龍雲公司申請建築執照後，復變更申請原始起造人為被告之行政程序無關，均難認系爭房屋為被告原始出資興建而取得所有權，被告前揭所辯，顯非可採。
㈡原告請求被告給付租金並無權利濫用：
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院92年度台上字第1446號判決意旨可參。被告雖辯稱：原告之被繼承人劉志勳同意在房屋不夠分之情形下僅分得土地持分，當係同意建物所有權人無償使用系爭土地，否則劉志勳之系爭土地持分本應由龍雲公司移轉登記予被告，劉志勳卻與龍雲公司共謀而將土地應有部分移轉登記予伊，顯係故意侵害被告就系爭土地應有部分之移轉登記請求權，原告今向被告請求給付租金顯屬權利濫用云云。惟證人即劉志勳之父親劉其財業到庭具結證稱：「（問：證人有無跟龍雲公司談合建事宜？）有，當初有跟龍雲公司協議，等房子興建好後龍雲公司要分部分建物給我，但房子蓋好後因為分不夠，所以龍雲公司最後只分給我土地，但卻又將土地拿去設定抵押。」、「（問：劉志勳為何沒有分到？）…我剛才所述分不夠部分就是指劉志勳的部分，劉志勳後來只有分到土地。」、「（問：後來龍雲公司就劉志勳部分只給土地，是否有同意只分土地？）因為房子後來不夠分，也只能拿到土地。」等語（見本院卷第87頁反面），可知係因龍雲公司並未依合建契約履行，始導致劉志勳無法分得房屋，自不得以劉志勳未分得房屋之結果，而逕推論劉志勳乃自願僅分得房屋，難認劉志勳有與龍雲公司共謀侵害被告就系爭土地之移轉登記請求權之情事，況倘劉志勳得向龍雲公司請求移轉房屋所有權，衡以房屋坐落基地僅房屋所有權人得直接使用受益，劉志勳顯無放棄取得房屋所有權，而僅取得坐落基地所有權之可能，則揆諸民法第425 條之1 規定之立法意旨乃在保護房屋合法使用其坐落基地之目的，並免於房屋拆除損害社會經濟，被告乃該規定所欲保護之對象，其辯稱原告依該規定請求租金係屬權利濫用云云，核與該規定意旨相違，顯無可採。
㈢原告得請求以申報地價年息10% 計算核定租金，並各請求被告給付如附表所示各年度「租金數額」欄內之租金：
⒈按依民法第425 條之1 規定於房屋得使用期限內，土地受讓
人與房屋受讓人間有租賃關係存在，倘其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，為民法第425 條之1 第2 項所明定。原告主張其於提起本件訴訟前，業已委請律師寄發信函與被告協調租金數額等語，有原告提出101 年4 月26日律師函1 份在卷可稽（見101 年度桃簡字第651 號卷第57至60頁），且為被告所不否認，是原告依上開規定請求核定自99年起算至系爭房屋得使用期限內之租金數額，為屬有據，其請求核定至被告取得系爭土地應有部分時止之租金數額，與民法第425 條之1 規定不符，並非可採。
⒉次按承租人應依約定日期，支付租金，無約定者，依習慣，
無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439 條前段定有明文。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條定有明文。
另按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要，最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨可參。系爭房屋並非供被告居住使用，其所在大樓係商業大樓，目前1 、3 、5 、6 及地下1 樓係富邦銀行及富邦證券使用，2 、3 樓係SPA 生活館，7 樓係護理之家，且位於桃園縣桃園市○○路上，附近商店林立，距離桃園火車站、高速公路交流道約20分鐘車程，交通方便，距離桃園觀光夜市○○○路上果菜市場及成功國小約5 分鐘車程經本院現場履勘屬實，有勘驗筆錄1 份在卷可佐（見本院卷第112 頁），可知系爭土地租金並不受土地法第97條規定之限制，本院審酌前開所述系爭土地之交通便利性、商業繁榮程度、土地利用價值及使用現況等情，認原告請求以系爭土地申報地價年息10% 計算租金，應屬適當，是系爭土地之99年、100 年申報地價如附表「申報地價」欄所示，有系爭土地之地價第二類謄本在卷可憑（見101 年度桃簡字第651 號第63至78頁）所示，爰定系爭土地之年租金如附表「年租金數額」欄所示，據此原告各請求被告給付99年度、100 年度租金分別共計為10萬2,340 元，及自101 年度起至系爭房屋得使用期限內為止，於每年度期滿翌日即翌年1 月1 日，按申報地價年息10% 計算之年租金，為屬有據。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經查，原告請求被告給付99年度至101 年度之年租金，於各該年度期滿時已屆清償期，被告應對原告負給付遲延之責，而本件起訴狀繕本係於101 年6 月5 日送達被告，有送達證書1 紙在卷可佐，是原告請求99年度、100 年度租金自起訴狀繕本送達被告翌日即101 年6 月6 日起算，請求101 年度租金利息自
102 年1 月1 日起算，應堪認定，原告請求101 年度租金應自101 年1 月1 日起算利息，並非有據。至原告另就102 年度起至系爭房屋不能使用之日為止，均自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%支付利息云云，既被告於本院言詞辯論終結前，被告應給付上開期間年租金之期限尚未屆至，被告尚未負遲延責任，則原告請求被告自應給付日之翌日起至清償日止給付年租金之法定利息，尚屬無據。
六、綜上所述，系爭土地及房屋所有權原屬龍雲公司所有，嗣經龍雲公司分別將系爭土地應有部分讓與原告之被繼承人劉志勳，且將系爭房屋所有權讓與被告，兩造依民法第425 條之
1 規定法理及最高法院48年台上字第1457號判例意旨，推定於系爭房屋使用期限內有租賃關係存在，原告各依其應有部分，請求依民法第425 條之1 規定核定99年度、100 年度租金各為10萬2,340 元，及自101 年度起按申報地價年息10%計算之年租金，暨請求被告各給付原告99年度、100 年度租金總額20萬4,680 元，及自101 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及其中101 年租金自102 年1 月
1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為屬可採，逾此部分，並非有據。又原告依民法第425 條之1 規定而為本件請求，既經認屬可採，其併依民法第179 條不當得利而為本件請求部分，即無再予論述之必要，附此敘明。從而，原告請求如主文第1 至3 項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。另兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 陳清怡
法 官 徐培元法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 24 日
書記官 黃豔秋附表：
┌──┬──────┬───┬──────┬───────────┬───────────┬─────────────┐│ 編 │ 土地地號 │ 面積 │ 每一原告之 │ 99年度 │ 100年度 │ 101 年度起至 ││ │（均桃園縣桃│（㎡）│ 應有部分 │ │ │ 系爭房屋使用期限內 ││ │園市○○段埔│ │ ├─────┬─────┼─────┬─────┼─────────────┤│ 號 │子小段） │ │ │ 申報地價 │ 租金數額 │ 申報地價 │ 租金數額 │ 租金數額 ││ │ │ │ │（元/ ㎡）│（新臺幣）│（元/ ㎡）│（新臺幣）│ （新臺幣） │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 1. │ 2032之7 │ 42 │2000分之827 │ 9,680 │ 1,681 │ 9,680 │ 1,681 │面積×每一原告之應有部分×││ │ │ │ │ │ │ │ │該年度申報地價×10% │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 2. │ 2032之10 │ 106 │ 同上 │ 37,525 │ 16,448 │ 37,525 │ 16,448 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 3. │ 2032之11 │ 12 │ 同上 │ 9,680 │ 480 │ 9,680 │ 480 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 4. │ 2032之16 │ 162 │ 同上 │ 同上 │ 6,484 │ 同上 │ 6,484 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 5. │ 2035之29 │ 115 │ 同上 │ 35,644 │ 16,950 │ 35,644 │ 16,950 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 6. │ 2035之30 │ 99 │ 同上 │ 40,186.4│ 16,451 │ 40,186.4│ 16,451 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 7. │ 2035之31 │ 112 │ 同上 │ 36,339.2│ 16,829 │ 36,339.2│ 16,829 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 8. │ 2035之34 │ 128 │ 同上 │ 33,275.2│ 17,612 │ 33,275.2│ 17,612 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│ 9. │ 2037 │ 66 │ 同上 │ 9,680 │ 2,642 │ 9,680 │ 2,642 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│10. │ 2037之1 │ 4 │ 同上 │ 同上 │ 160 │ 同上 │ 160 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│11. │ 2037之14 │ 39 │ 同上 │ 同上 │ 1,561 │ 同上 │ 1,561 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│12. │ 2037之31 │ 15 │ 同上 │ 同上 │ 600 │ 同上 │ 600 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│13. │ 2037之32 │ 14 │ 同上 │ 同上 │ 560 │ 同上 │ 560 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│14. │ 2037之33 │ 10 │ 同上 │ 同上 │ 400 │ 同上 │ 400 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│15. │ 2038之54 │ 48 │ 同上 │ 同上 │ 1,921 │ 同上 │ 1,921 │ 同上 │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│16 │ 2038之55 │ 39 │ 同上 │ 同上 │ 1,561 │ 同上 │ 1,561 │ 同上 │├──┼──────┴───┴──────┴─────┼─────┼─────┼─────┼─────────────┤│小計│ │ 102,340 │ │ 102,340 │ │├──┼───────────────────────┴─────┴─────┴─────┴─────────────┤│備註│⑴租金數額計算式：面積×每一原告之應有部分×申報地價×10%。 ││ │⑵每一地號土地之各年度租金數額均四捨五入至整數。 │└──┴───────────────────────────────────────────────────────┘