臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1306號原 告即反訴被告 陳文龍訴訟代理人 范民珠律師被 告即反訴原告 高力翎訴訟代理人 葉民文律師上列當事人間請求確認買賣契約關係不存在事件，本院於民國
102 年8 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間於民國一０一年三月十三日就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（權利範圍各萬分之一三五）及其上同段四十建號建物（門牌號碼為：桃園縣○○鄉○○街○段○○○號四樓之三）之買賣契約關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。本件原告主張兩造房地買賣契約已因其解除契約而不存在，然為被告否認，是兩造間是否存有房地買賣之法律關係即屬不明確，而該狀態能以確認判決將之除去，依上開判例意旨，原告有即受確認判決之法律上利益，自得依上開法條之規定提起本件確認之訴，先此敘明。
二、復按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1 項分別定有明文。被告於本件言詞辯論終結前提起反訴（見本院訴字卷第37頁），反訴之標的又與本訴之標的及攻擊防禦方法相牽連，且非專屬於他法院管轄，依前揭說明，本件反訴之提起即為合法，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：
1.兩造於101年3月13日訂立買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告以新臺幣（下同）168 萬元，向原告購買其所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地（權利範圍各135/10000 ）及其上同段之40建號建物（門牌號碼為：桃園縣○○鄉○○街○ 段○○○ 號4 樓之3 ，下稱系爭房地）。另依系爭契約第2 條約定，買賣價金共分3 期給付（第1 期30萬元、第2 期28萬元、第3 期110 萬元），其中第3 期尾款最遲應於101 年4 月12日支付。又依系爭契約第3 條約定「賣方簽約前以本件不動產共設定最高限額新臺幣95萬元整之抵押權，實欠債務約47萬元（聲明額如有差異，買方得依差額調整付款方式），雙方同意於第尾款前，（或101 年4 月12日前）由買方會同賣方代償貸款，作為部分買賣價款之支付，並塗銷抵押權，其費用由賣方負擔」。又依系爭契約第9條第1 項約定「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約金，同時賣方不得再向買方請求履行本約」。原告備齊全部產權移轉登記文件後，經原告催告多次，被告仍拒不履行系爭契約第2 條「最遲應於101 年4 月12日支付第三期尾款壹佰壹拾萬元整」，及系爭契約第3 條「雙方同意於第尾款前，（或
101 年4 月12日前）由買方會同賣方代償貸款，作為部分買賣價款之支付，並塗銷抵押權，其費用由賣方負擔」，原告遂於101 年6 月18日以被告違約逾期依系爭契約第9 條解除系爭契約，並沒收已支付之價款（見證2 ），並再以本起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示。
2.本件業經星展商業銀行股份有限公司（下稱星展銀行）新竹分公司於101 年4 月26日委由「展基不動產估價師聯合事務所」進行擔保品估價，並拍攝不動產照片，於101 年4 月27日核准貸款，非如被告所稱，因原告無故拒絕貸款銀行拍照、徵信導致銀行無法辦理貸款之情形。又101 年5 月6 日被告透過兄長轉達無薪資扣款憑單不能證明有工作所得，導致無法向銀行申請房貸，原告遂請被告兄長轉達既無法付尾款雙方即解約，被告與其配偶商議半小時後同意解約，於翌日
101 年5 月7 日，被告配偶告知訴外人楊世賢代書及星展銀行雙方已合意解約，101 年5 月8 日楊世賢又告知被告反悔不願取消買賣。雙方業於101 年5 月6 日解約合意，被告提起調解，原告並不同意繼續履行系爭契約。此外，101 年7月2 日、同年7 月3 日、7 月10日、8 月1 日原告業以存證信函通知楊世賢依據系爭契約第10條第2 項返還相關文件，兩造均明確為解約之意思表示。故楊世賢稱原告同意出賣、被告稱兩造就系爭契約於7 月3 日確認繼續履約，顯然不符事實。
3.爰依民事訴訟法第247 條第1 項規定提起本訴等語，並聲明：確認系爭契約不存在。
㈡被告則以：
1.被告於101 年3 月13日，向原告購買系爭房地，且陸續交付原告部份價金58萬元，而原告收受上開價金後，屢屢無故拒絕銀行前往系爭房地拍照、徵信，導致銀行無法辦理貸款事宜，並拒絕出賣系爭房地，被告乃向本院聲請調解請求原告給付116 萬元，經本院以101 年度司調字第133 號受理在案，本定於101 年6 月19日進行調解，後原告向被告表示願繼續履約，乃改於7 月4 日再次進行調解，期間於101 年6 月22日，楊世賢告知被告稱原告願意續售系爭房地，被告以和為貴，乃於6 月29日告知楊世賢繼續辦理移轉登記事宜，並撤回調解之聲請，然於101 年7 月3 日楊世賢前往地政事務所辦理移轉登記事宜時，原告卻臨時反悔不願配合辦理移轉登記，是系爭契約仍然存在。
2.原告於簽約前即已知悉被告須向銀行辦理貸款用以支付尾款，卻屢屢無故拒絕銀行前往系爭房地拍照、徵信，導致銀行無法辦理貸款事宜，故本件係原告違約，被告並無任何可歸責情事，故原告所為解除契約自非合法，且不生效力，故系爭契約仍存在。又系爭房地房客雖證稱有讓銀行進入拍照，惟證人所述時間係在101 年5 月間，顯已超過101 年4 月12日之期限，足證於101 年5 月前確有因可歸責於原告事由，導致銀行無法辦理貸款。退步言之，原告雖主張係依系爭契約第9 條規定，並以101 年6 月18日存證信函解約，惟按系爭契約第9 條之規定，縱被告有所謂違約情事，原告應對被告「限期催告」，若被告逾期仍不履行，始得解除契約，然原告於101 年6 月18日存證信函之內容，除再次重申系爭尾款最遲應於101 年4 月12日支付，以及「逾期仍不履行即予解除契約」文字外，並無任何「限期催告」之用語，足證原告所為之解除契約自非合法，系爭契約仍然存在。
3.再由證人楊世賢之證述，可知原告就系爭房地買賣授權其配偶處理，且原告配偶至少於101 年7 月3 日前均有表達繼續買賣之真意，是系爭契約仍然存在。
4.被告以前揭情詞等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：系爭契約因反訴被告屢屢無故拒絕銀行前往
系爭房地拍照、徵信，導致銀行無法辦理貸款事宜，並拒絕出賣系爭房地，可歸責於反訴被告，反訴被告所為解除契約自非合法，且不生效力；又反訴被告以101 年6 月18日存證信函解約，然依其內容並未依系爭契約第9 條之規定限期催告，反訴被告所為解約亦非合法；再者，由證人楊世賢之證述，可知反訴被告就系爭房地買賣授權其配偶處理，且反訴被告配偶至少於101 年7 月3 日前均有表達繼續買賣之真意。綜上，系爭契約仍然存在（詳如本訴部分被告辯解內容）。爰依系爭契約等法律關係提起本件反訴等語，並聲明：反訴被告應於反訴原告給付110 萬元同時，將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告。
㈡反訴被告則以：倘若如反訴原告所稱調解過程雙方有繼續履
約之意願，兩造應有達成調解，做成調解成立筆錄，然實際上並未如此，況反訴被告於101 年6 月18日委由配偶正式發存證信函表示解約，調解過程亦表達解約之意思，之後反訴原告即撤回調解之聲請，足證兩造確實無繼續履行系爭契約之合意。系爭契約簽立後，反訴原告委託楊世賢申報銀行貸款，楊世賢告知申請銀行貸款僅需1 至2 星期，但為求慎重，因而將尾款付款日延至101 年4 月12日，反訴被告多次知會房客配合銀行看屋拍照，楊世賢亦曾陪同銀行拍照，貸款皆無法申請獲准。101 年5 月4 日反訴原告透過其兄長轉達其申請銀行貸款因無法證明其有工作所得、清償貸款能力，故銀行拒絕反訴原告房貸申請或要求提高利率。101 年5 月
6 日晚間，反訴原告因無法申請貸款遲延系爭契約約定付款期限101 年4 月12日，反訴原告透過其兄長高漢彬轉達解約，反訴原告與配偶商量約30分鐘後以電話回覆同意解約。嗣於101年7月2日、同年7月3日、7月10日、8月1日反訴被告分別以存證信函通知楊世賢兩造契約己解除，並催告楊世賢依據系爭契約第10條第2 項返還相關文件（見證物7 ）。又證人楊世賢證稱「時間到了7 月初，買方（反訴原告）通知銀行貸款可核貸」，然查與此星展銀行星銀台(102) 字第102068函覆，於101 年4 月27日反訴原告向銀行取消貸款，於此日後即無繼續申請星展銀行貸款資料，可證反訴原告並無繼續履行系爭契約之合意，亦無再向星展銀行申請貸款。綜上，系爭契約業已合法解除之效力，故反訴原告不得再訴請履行系爭契約等語資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造協議簡化本件爭點整理如下：㈠不爭執事項：
1.兩造於101 年3 月13日訂立系爭契約，由被告向原告購買系爭房地。
2.被告業已陸續交付58萬元與原告。
3.原告於101 年6 月18日催告被告，限期依系爭契約第2條 支付尾款，逾期即解除契約（見證物2 ）。
㈡爭執事項：
1.本訴部分：原告是否合法解除系爭契約？兩造系爭房地買賣關係是否仍存在？
2.反訴部分：反訴原告是否得請求反訴被告於給付110 萬元時，將系爭房地所有權移轉登記予反訴原告？反訴被告是否於收受反訴原告價金後無故拒絕銀行前往前揭房地拍照、徵信，導致銀行無法辦理貸款事宜？
四、本院得心證理由：㈠本訴部分：原告應已合法解除系爭契約，兩造系爭房地買賣關係不存在。
原告主張：被告未履行系爭契約第2 條「最遲應於101 年4月12日支付第三期尾款壹佰壹拾萬元整」，及系爭契約第3條「雙方同意於第尾款前，（或101 年4 月12日前）由買方會同賣方代償貸款，作為部分買賣價款之支付，並塗銷抵押權，其費用由賣方負擔」，原告遂於101 年6 月18日以被告逾期違約依系爭契約第9 條解除系爭契約，並沒收已支付之價款（見證2 ），並再以本起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示等語。被告並不否認迄未交付系爭契約約定之第三期尾款，然辯稱：原告收受上開價金後，屢屢無故拒絕銀行前往系爭房地拍照、徵信，導致銀行無法辦理貸款事宜，並拒絕出賣系爭房地，故本件係原告違約，被告並無任何可歸責情事，故原告所為解除契約自非合法，且不生效力；又原告以101 年6 月18日存證信函解約，然依其內容並未依系爭契約第9 條之規定限期催告，原告所為解約亦非合法；調解期間之101 年6 月22日，楊世賢告知被告稱原告願意續售系爭房地，被告以和為貴，乃於101 年6 月29日告知楊世賢繼續辦理移轉登記事宜，並撤回調解之聲請，然於101 年7月3 日楊世賢前往地政事務所辦理移轉登記事宜時，原告卻臨時反悔不願配合辦理移轉登記，原告於101 年7 月3 日前有表達繼續買賣之真意，是系爭契約仍然存在云云。經查：
1.據星展銀行102 年2 月27日星銀台(102) 字第102068號函覆內容，被告於101 年4 月25日以系爭房地向星展銀行申請房屋貸款，星展銀行並於101 年4 月26日委由「展基不動產估價師聯合事務所」進行擔保品估價，並拍攝不動產照片，星展銀行於101 年4 月27日核准貸款（見本院卷地第119 頁），亦即星展銀行前曾核准被告以系爭房地申請之貸款，則被告辯稱因原告無故拒絕貸款銀行拍照、徵信導致銀行無法辦理貸款云云，顯非事實。又據證人黃玉琳證稱：伊有承租過系爭房地，忘了租賃期間，伊承租期間，曾有銀行進入拍照，共2 次等語（見本願卷第121 頁背面）；證人謝健清證稱：伊是系爭房地之守衛，曾有銀行前來拍照，大概是5 月左右，共2 次等語（見本院卷第122 頁- 第122 頁背面），益見被告指稱原告無故拒絕貸款銀行拍照云云，並非屬實。被告雖另辯稱：系爭房地房客雖證稱有讓銀行進入拍照，惟證人所述時間係在101 年5 月間，顯已超過101 年4 月12日之期限，足證於101 年5 月前確有因可歸責於原告事由，導致銀行無法辦理貸款云云。然查，前揭星展銀行核准貸款之日期為101 年4 月27日，亦即於該期日前（即5 月前），星展銀行有至系爭房地拍照，而被告並未提出其他佐證資料證明原告於系爭契約所定101 年4 月12日尾款交付期限前有何可歸責原告事由致銀行無法辦理貸款之事，故被告此部分之辯解，亦非可採。
2.被告又辯稱：原告以101 年6 月18日存證信函解約，然依其內容並未依系爭契約第9 條之規定限期催告，原告所為解約並非合法云云。按系爭契約第9 條第1 項約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約金，同時賣方不得再向買方請求履行本約。」（見本院卷第13頁），經核，兩造為此約定，應係於買方違約而賣方欲解除系爭契約前，使買方仍有因催告而履行之可能。又原告於101 年6 月18日寄發存證信函予被告，函文內容記載：「買方不依約履行不動產契約書之約定。尾款新臺幣壹佰壹拾萬元整最遲101 年4 月12日支付，即為買方違約。『逾期仍不履行即予解除契約』，並將已收之價款全數沒收充作違約金。」（見本院卷第16頁），已表示被告若「逾期不履行，即予解除契約」，函文雖未載明履行期限，然對照原告於函文內記載尾款原應於101 年4 月12日支付，而寄送存證信函予被告之時為101 年6 月18日，相距已2 個月，其通知被告「逾期」仍不履行即予解除契約，應有催告被告於收受前揭函文即刻履行之意。況兩造係於10
1 年3 月13日訂立系爭契約，原約定被告交付原告尾款日期為101 年4 月12日，寄送前揭存證信函之時為101 年6 月18日，而被告直至本件起訴之101 年7 月5 日，仍未給付尾款予原告，縱認原告前揭函文催告被告即刻履行契約期間過短，然自原告催告後已經相當期間，被告仍不履行，基於誠實信用原則（參考系爭契約第11頁，見本院卷第15頁），應認原告主張以本起訴狀送達對被告解除系爭契約為有理由。
3.至被告辯稱：調解期間之101 年6 月22日，楊世賢告知被告稱原告願意續售系爭房地，被告以和為貴，乃於101 年6 月29日告知楊世賢繼續辦理移轉登記事宜，並撤回調解之聲請，然於101 年7 月3 日楊世賢前往地政事務所辦理移轉登記事宜時，原告卻臨時反悔不願配合辦理移轉登記，原告於10
1 年7 月3 日前有表達繼續買賣之真意，是系爭契約仍然存在云云。惟據證人楊世賢到庭證稱：系爭房地貸款有問題後，原告配偶有說要繼續買賣，本件除簽約當天，原告都沒有出現過，都是原告配偶在處理，原告配偶說要繼續買賣，是跟被告當場說的等語（見本院卷第142 頁背面），被告與證人楊世賢就原告願意繼續系爭房地之買賣，係由楊世賢告知被告原告願意繼續銷售系爭房地，抑或原告配偶當面告知被告願意繼續買賣，所述並不相符，倘原告確曾表示願意繼續履行系爭契約，則被告與代書所述原告允諾之情節應大致相符，然其等所述卻大相逕庭，難認原告卻曾允諾繼續履行系爭契約。
4.再證人楊世賢雖到庭證稱：伊於7 月初，確曾與原告確認買賣繼續等語（見本院卷第55、143 頁），然證人楊世賢所述原告表示願意繼續履行系爭契約之過程與被告所述不符，業如前述，其所言是否屬實，已非無疑。況原告於7 月3 日曾寄送存證信函予楊世賢，告以被告違約解除契約，並請楊世賢返還系爭房地所有權狀及印鑑證明（見本院卷第103 頁），原告既於101 年7 月3 日寄送前揭函文予楊世賢，亦難認其有繼續履行系爭契約之意。
5.綜上所述，原告因被告未依系爭契約第2 條給付尾款，依系爭契約第9 條以101 年6 月18日存證信函催告，並以本件起訴狀對被告解除系爭契約，系爭契約應不存在。
6.從而，原告依民事訴訟法第247 條第1 項規定請求確認系爭契約不存在，為有理由，應予准許。
㈡反訴部分：反訴原告請求反訴被告於給付110 萬元時，將系
1.爭房地所有權移轉登記予反訴原告。又系爭契約經反訴被告合法解除而不存在，業經本院認定如前，系爭契約既已不存在，則反訴原告自無從依系爭契約請求反訴被告於其「依約」給付尾款之時，移轉系爭房地所有權。
2.從而，反訴原告依系爭契約，請求反訴被告應於反訴原告給付110 萬元同時，將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，本訴、反訴兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件本訴部分，原告之訴為有理由，而反訴部分，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 4 日
民事第三庭 法 官 林宜靜本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 范升福中 華 民 國 102 年 9 月 4 日