臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1364號原 告 楊金星
楊文銘楊文樺楊文豪共 同訴訟代理人 呂瑞貞律師被 告 紀美純
楊凱麟上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，於民國101年11月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查本件原告訴之聲明第3 項原為：桃園縣政府發放坐落桃園縣桃園市○○段埔子小段11350 建號之建物徵收補償費，應由原告收取，如經被告受領，被告返還予原告。
嗣於民國101 年11月1 日本院言詞辯論期日，原告當庭撤回此部分之起訴，並經被告表示同意撤回在案（見本院卷第10
1 頁），依前開規定，已生撤回之效力。
二、原告起訴主張：
（一）坐落桃園縣桃園市○○段埔子小段1355-3、1355-8、1356-2、1356-3地號土地為原告所共有，多年前原告基於親戚情份，將上開土地出租予被告紀美純，被告紀美純承租後即在土地上建造同地段11350 建號之建物（門牌號碼：桃園縣桃園市○○路○ 段○○○ 號，下稱系爭建物），作為國際幼稚園辦公室、廁所、教室、茶水間及儲藏室之用。嗣雙方於95年間續訂租地契約，約定租賃期限5 年，自95年
3 月1 日起至100 年2 月28日止，並於土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第5 條㈣載記：「租賃期滿遷出時，乙方（即被告紀美純）於其上之所有建築物歸甲方（即原告）所有，乙方決不異議。」之約定，而今系爭租賃契約已屆期而消滅，系爭建物所有權已歸屬原告，被告紀美純應依約將系爭建物所有權移轉登記予原告。豈料，被告紀美純竟未經原告同意，亦未告知原告情形下，早於94年4月12日逕以贈與為原因，將系爭建物移轉所有權登記予其子即被告楊凱麟名下，足見被告二人間之贈與行為應屬通謀虛偽意思表示而為無效，且依照系爭租賃契約第5 條㈠約定該移轉行為亦屬無效，爰起訴請求被告楊凱麟塗銷系爭建物之贈與登記後，被告紀美純應移轉所有權登記予原告。
（二）被告辯稱系爭租賃契約已經原告同意變更延至102 年8 月31日止，故租賃期限尚未屆滿云云。然原告與被告紀美純於95年續訂租約後，被告紀美純突於97年間無意繼續經營幼稚園，遂對原告表示會另找他人承租上開土地，並要求原告簽具授權書。其後，被告紀美純於97年8 月間通知已覓妥新承租人即訴外人蔡秀琴，並約原告於97年8 月14日與蔡秀琴簽訂土地租賃契約書及辦理公證。惟待原告細繹擬妥之契約內容後，遂當場向被告紀美純表示其既已搬離，且系爭租賃契約與新租約有衝突而應予終止，並被告紀美純應依約將系爭建物移轉予原告所有，被告紀美純當場允諾，並表示待新租約簽訂並公證後，將請所有人一同辦理系爭建物移轉登記，當時現場有證人楊士標、陳淑美在場見聞。是原告與被告紀美純間之系爭租賃契約業已於97年8 月14日終止，被告應將系爭建物移轉予原告所有。
（三）又因原告之上開土地及系爭建物業經桃園縣政府以桃園縣中路地區區段徵收開發案徵收，且承租人蔡秀琴亦已終止與原告於97年8 月14日簽訂之租約，縱使兩造間有被告所辯之轉租關係，亦因蔡秀琴終止租約後已不存在。況依系爭租賃契約第5 條㈣、第6 條㈣及第7 條㈠之約定，原告上開土地及系爭建物業因經桃園縣政府徵收，被告紀美純與蔡秀琴亦已未再給付任何租金，雙方間之租地契約即為終止，則依約系爭建物當歸原告所有。
（四）並聲明：被告楊凱麟應將系爭建物之贈與登記塗銷，並回復所有權登記為被告紀美純；系爭建物贈與登記塗銷後，被告紀美純應移轉系爭建物之所有權登記予原告。
三、被告則以：
（一）被告紀美純與原告於95年續訂租地契約後，於97年7 月16日原告已授權被告紀美純代為出租上開土地供幼稚園使用事宜，有授權同意書在卷可證，被告紀美純旋於97年8 月間將該土地轉租予蔡秀琴，同時為配合被告楊凱麟將系爭建物出租予蔡秀琴之5 年租賃期限，始經原告同意將原租約之租賃期限延至102 年8 月31日止，意使土地與建物之租期一致。此外，原告尚有於97年8 月14日與被告紀美純及蔡秀琴共同簽訂另份土地租賃契約書，約定租賃期限自97年9 月1 日起至102 年8 月31日止共計5 年，並經民間公證人蔡佳燕於97年8 月14日作成公證書，是原告既簽立授權書同意被告紀美純為轉租之意思表示，雙方間之原租約尚不因轉租而終止，自無系爭建物應移轉予原告之問題。甚者，蔡秀琴承租上開土地及系爭建物，每月總租金共計新臺幣（下同）4 萬元（即土地22,480元、建物17,520元），扣減稅金2,000 元，自97年9 月開始繳付38,000元予被告楊凱麟，被告紀美純再依系爭租賃契約第3 條租金計算方式，將土地租金按四大房分4 等份交付予原告（或訴外人楊金龍），直至101 年7 月為止，原告均僅收取土地之租金，顯見原告承認系爭租賃契約仍然存在，而系爭建物所有權人則為被告楊凱麟。
（二）原告與蔡秀琴間所為之終止租約，與系爭建物所有權歸屬無涉。參系爭租賃契約第6 條㈣之約定內容，乃因事變終止契約之特別約定，為一便宜土地所有權即原告之條款，與同契約第5 條㈣、第7 條㈠之性質及目的皆大為不同，不可一概論之。又系爭租賃契約第5 條㈣、第7 條㈠為有關租賃期滿被告紀美純遷出系爭建物及移轉該建物所有權之約定，其性質與目的皆與民法第840 條規定相似，參其99年2 月3 日修正理由六：「至地上權非因存續期間屆滿而消滅者，因建築物屬工作物之一種，應回歸修正條文第
839 條之適用，要屬當然，併予指明。」等語，已明確表示倘地上權非因期間屆滿而消滅者，土地所有權人不得因民法第840 條之規定，取得由地上權人所建工作物之所有權。被告紀美純與原告間之系爭租賃契約，於租賃存續期間因政府徵收致租約終止，屬不可歸責於被告紀美純之事由，且與上揭租約約定於租賃期滿應移轉系爭建物所有權與原告之要件不合，故系爭建物仍屬被告紀美純所有，其依民法第765 條規定處分系爭建物，並以贈與原因移轉登記予被告楊凱麟名下，與法尚非未合，難謂有何通謀虛偽意思表示，是原告提起本件訴訟實無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭建物業於94年4 月12日，經被告紀美純以贈與為原因，移轉登記予被告楊凱麟。
（二）被告紀美純有簽立本院卷第23、24頁之系爭租賃契約。
五、得心證之理由：
（一）被告紀美純將系爭建物移轉登記予被告楊凱麟，該贈與是否屬於通謀虛偽意思表示而為無效？按民法第87條第1 項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言（最高法院62年台上字第316 號判例參照）；亦即必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之；又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。查原告主張被告紀美純贈與系爭建物與被告楊凱麟係屬通謀虛偽意思表示無非係以其與原告間有簽立系爭租賃契約為據；惟參以系爭租賃契約係於95年3 月始簽立，此據原告自承在卷，而被告紀美純卻前於94年4 月12日即已將系爭建物贈與予被告楊凱麟，亦有系爭建物之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第26頁），則原告遽以系爭建物贈與之後所簽立之系爭租賃契約而主張前開贈與係屬通謀虛偽意思表示云云，已屬有疑，復系爭租賃契約第5 條㈣雖約定：「租賃期滿遷出時，乙方（即被告紀美純）於其上之所有建築務歸甲方（即原告）所有，乙方決不異議。」等語（見本院卷第24頁），然核以系爭租賃契約之出租人為楊金龍、原告楊金星、黃楊秀琴、武楊秀蘭、楊金鑾、被告紀美純、原告楊文樺；承租人為被告紀美純。原告楊文豪、楊文銘及被告楊凱麟均非系爭租賃契約之當事人，原告楊文豪、楊文銘自無享有系爭租賃契約所生之任何權利，而被告楊凱麟亦不因系爭租賃契約而負有任何義務，且上開約款僅係對被告紀美純所為之單方拘束、負擔，並無法以此證明被告紀美純贈與系爭建物予被告楊凱麟之時，被告紀美純與被告楊凱麟均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，又原告亦未提出其他證據證明前開贈與係屬通謀虛偽意思表示，是原告依系爭租賃契約主張被告二人之前開贈與係屬通謀虛偽意思表示云云，自不足採。
（二）依系爭租賃契約第5 條約定，被告紀美純將系爭建物移轉登記予被告楊凱麟，是否無效？按被告紀美純贈與系爭建物與被告楊凱麟時，其為系爭建物之所有權人，此為兩造所不爭執，而所有權人，本得自由處分其所有物，並不受他人之干涉，則被告紀美純縱有簽立系爭租賃契約，然核系爭租賃契約之性質為債權契約，依系爭租賃契約被告紀美純僅對契約之相對人負有履行契約所約定義務之責，如有違反契約，業僅涉及債務不履行等損害賠償之問題，非謂被告紀美純不得自由處分其所有物，況承上所述，系爭租賃契約係前開贈與之後所簽立，則難逕以系爭租賃契約，即謂被告紀美純將系爭建物贈與予被告楊凱麟係屬無效云云，是原告主張自屬無據，應予駁回。
（三）原告依系爭租賃契約，請求被告紀美純將系爭建物移轉登記予原告，是否有理由？承上所述，被告紀美純既已於前揭時間將系爭建物贈與予被告楊凱麟，且該贈與並非無效，則被告紀美純並非系爭建物之所有權人，其自無移轉系爭建物予原告之可能。是原告逕以系爭租賃契約請求被告紀美純將系爭建物移轉登記予原告，自屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，被告紀美純於上揭時間將系爭建物贈與予被告楊凱麟，既非無效，而被告楊凱麟又未與原告有任何約定下，原告依系爭租賃契約請求被告楊凱麟應將系爭建物之贈與登記塗銷，並回復所有權登記為被告紀美純；系爭建物贈與登記塗銷後，被告紀美純應移轉系爭建物之所有權登記予原告，洵屬無據，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生任何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。
八、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 11 月 16 日
民事第一庭法 官 華奕超上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 11 月 19 日
書記官 洪啟偉