臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第2191號原 告 李牡丹訴訟代理人 李明哲律師被 告 寗穎梅訴訟代理人 張茂炎受告知人 鼎信不動產經紀有限公司法定代理人 倪泳橙受告知人 范霆威上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國102 年11月1日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○段○○○○○地號土地應有部分一○○○○分之一九○，及其上一四二八、一四二九建號房屋（門牌號碼分別為桃園縣中壢市○○路○○○號六樓之
一、之二）移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬貳仟伍佰柒拾元由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明：
⑴被告應將附表所示不動產移轉登記予原告；⑵被告應給付
原告新臺幣（下同）51萬7,405 元，及自民國102 年6 月19日民事辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣追加為如後開之聲明，核屬應受判決事項聲明之擴張，揆諸前開說明，其追加合法，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告經受告知人中信房屋中壢環北加盟店即鼎信不動產經紀有限公司（下稱鼎信公司）居間仲介，於民國101 年7月17日，就被告所有如附表所示房屋及土地（下合稱系爭不動產），與被告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定價金287 萬元，並由訴外人中國信託商業銀行（下稱中信銀行）永吉分行擔任房屋交易安全保證銀行，原告依約應將買賣價金存入該銀行「中信房屋房屋交易安全專戶」（下稱中信專戶，兩造間之買賣契約，下稱系爭買賣契約），迄已給付217 萬元。詎被告竟於101 年8 月間毀約，並稱不想出售云云，幾經催告，均不獲置理。
（二）另被告前於85年6 月23日以系爭不動產設定180 萬元最高限額抵押權以向中信銀行借款，其借款債務尚有126 萬6,861 元未清償，被告依約負有塗銷該抵押權登記之義務，然其迄未辦理，則原告於繼受取得系爭不動產所有權後，將承擔該抵押債務，該抵押債務已使系爭不動產承受上開物上負擔，此不利益係因被告拒絕辦理塗銷登記所致，則原告因被告拒絕辦理塗銷登記所受損害，自得依民法第
353 條、第227 條準用同法第226 條第1 項之規定，請求賠償。
（三）被告雖否認系爭買賣契約之效力，惟被告所辯：伊僅有出租系爭不動產之意思，並無出售之意願，係遭詐欺始出售系爭不動產，伊於簽約當時精神狀態不佳等節，均非事實。實則，兩造已於101 年7 月17日就系爭不動產之買賣達成合意，而簽訂系爭契約書，被告事後卻又以家電、傢俱貼補或管理費代繳等名義要求原告加價，又拒不交出所有權狀俾便辦理所有權移轉登記，亦不塗銷抵押權登記，被告刻意違約之情，彰彰甚明。爰依買賣契約之法律關係，訴請被告為所有權移轉登記，並給付損害賠償等語。
（四）聲明：⑴被告應將附表所示不動產移轉登記予原告；⑵被告應給付原告126 萬6,861 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑶聲明第2 項部分如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告長期委託鼎信公司處理房屋租賃事務，但未委託其出售系爭不動產；卷附委託銷售契約書係被告於101 年3 月間，請其女兒至鼎信公司簽立租賃契約相關文書時，在被告不知情之情況下所簽立，然被告實無出售系爭不動產之意，且系爭契約書之簽訂，並未依法給予被告7 日審閱期間，應屬無效。
（二）被告於簽約前2 日，因參加登山活動，未及返家即匆忙趕至鼎信公司處，而致身心疲憊、精神耗弱，無法正常思考，且當天磋商係從夜間9 時進行至11時許，長達2 個多鐘頭，時程過久，被告已精神不濟，此自被告於系爭契約書上竟連自己的住址都會寫錯即可見；雖然被告已於簽約當下數次聲明不賣之意願，但被告前有飲酒，已頭昏腦脹，復遭范霆威等人連番遊說，產生極大之精神壓力，陷於疲憊及想回家休息之心態，系爭契約書之簽訂，並非出於被告之自由意志，而係原告及訴外人即鼎信公司之員工范霆威、特約地政士林英茹均利用被告精神耗弱、疲憊渙散，主導交易過程始致之，完全背離公平正義之原則，依民法第75條之規定，應屬無效。
（三）范霆威於簽約當時，告知被告系爭不動產之市價為每坪12萬元，增值稅僅有18萬元等不實資訊，致被告就此等交易上重要之事項發生錯誤之認識，並做出錯誤之判斷，被告以287 萬元之價格簽立系爭買賣契約書，乃受詐欺而為出賣系爭不動產之意思表示，得依民法第92條第1 項之規定撤銷之，被告返家後思緒清楚後，上網至「591 房屋交易網」查詢行情，始知被騙，隨即反悔而通知范霆威，並請其告知林英茹。
（四）被告於簽約當日因臨時受通知，匆忙趕赴鼎信公司處，而未攜帶身份證、印章、所有權狀等資料，鼎信公司亦未告知被告攜帶，被告確實以為只是談談而已，不知道要簽約；又依系爭契約書第3 條之約定，簽約時賣方即被告應交付土地及建物權狀正本予特約地政士保管，並備齊證件及在過戶書表上蓋妥印鑑章。然林英茹並未要求準備該等證件資料，亦未查核所有權狀及身分資料，即匆忙簽約，依據常理，當時應無法簽訂合約；且林英茹亦不知被告之住所寫錯，此種簽約匆忙、錯誤百出，且無任何證件即訂立契約，顯係趁被告急迫、輕率而為給付之約定，被告得依民法第74條之規定，請求法院撤銷系爭買賣契約。
（五）不動產之買賣，於簽約之後，一方違約而未履行者，時有所見，因不動產之買賣屬重大資產之交易，倘有錯誤，將損失不斐，故契約上皆會訂立違約之罰則及處理方式，以補償他方當事人所受損失，此亦為多數人所認同，如認一旦簽約，即需履行辦理所有權移轉登記之義務，契約又何必載明違約處理方式？且違約情節是否重大，亦多視契約履行之進度及當事人受損害之程度而定。本件兩造只有簽約，則被告違約不賣，實看不出原告受有何等損害，若判決命被告履行辦理所有權移轉登記之義務，雙方認知當然不同，原告自然欣喜賺很多，但被告卻只能難過損失，豈屬公義？系爭契約書第11條第1 項約定：「一、乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任…若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍履行者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約之賠償。」足見兩造已同意於違約之情形，以此解約之方式處理。原告不解除契約，反而訴請被告履行，並將大筆款項匯入中信專戶，造成被告負擔大量違約金，實已違反民法第148 條所規定之誠實信用原則。
（六）依系爭契約書第3 條之約定，系爭不動產之買賣價金應分
3 期給付，第1 期為簽約備證款，買方即原告應支付30萬元，賣方即被告應同時簽立尾款同額本票及交付土地及建物權狀正本予特約地政士保管，並備齊證件及在過戶書表上蓋妥印鑑章。但於簽約當時，被告僅實際收受價金2 萬元，且兩造均未履行簽約備證之約定。被告返家後發現遭受詐欺，旋將不賣之意思告知鼎信房屋、范霆威、林英茹等人，並未履行簽約備證，孰料原告竟利用所謂履約保證契約制度，將217 萬元分次匯入中信專戶，惡意致使被告負擔龐大違約金，更與林英茹口徑一致稱「反正賣方又拿不到錢」，顯居心不良，違反民法第148 條所規定之誠實信用原則。
（七）被告於本件起訴前，已向原告明確表示撤銷出賣系爭不動產之意思表示，且多次請求鼎信公司聯繫原告，表示反悔、不想賣之意思，但因原告持續拖延，並將更多價金匯入中信專戶，造成被告面臨巨大的違約金風險，才與被告聯繫，顯失誠信，則原告訴請辦理所有權移轉登記及給付違約金，即屬無據等語，資為抗辯。
（八）聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）原告前經鼎信公司居間，於民國101 年7 月17日，與被告就系爭不動產簽訂系爭契約書，約定總價金為287 萬元。
（二）原告已將217 萬元之買賣價金存入中信專戶；被告於101年8 月間表示不想出售，經原告於101 年9 月27日委請律師催告其履行，均不獲置理。
（三）被告於85年6 月23日，以系爭不動產設定最高限額抵押權與中信銀行，約定最高限額為180 萬元，擔保被告對中國銀行之借款債權。被告實際借款100 萬元，現尚有126 萬6,861元未清償。
四、本件主要爭點：
（一）兩造間之買賣契約是否已經成立生效？或因有下列事項，而未能成立生效：
1.原告未依契約書第3 條第2 項第1 款「簽約備證」之記載交付證件並蓋妥印鑑章。
2.原告存入中信專戶之金額，高於其依約應存入之金額。
（二）被告於簽定系爭契約書時，是否陷於無意識或精神錯亂，依民法第75條之規定為無效？或得否依民法第92條或第74條之規定，撤銷兩造間之買賣契約？
（三）被告有無塗銷抵押權之義務？其怠為塗銷，其損害賠償之金額為多少？
五、得心證之理由：
（一）兩造間之買賣契約已經成立生效：
1.稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第345 條、第166 條定有明文。蓋契約方式之自由為私法自治之內涵之一，除法律另有規定或當事人另有約定者外，債權契約均以不要式為原則，不以一定方式作成為必要，雙方當事人意思合致，即告成立。本件系爭契約書上有標的物（系爭不動產）及價金（287 萬元）之記載，關於價款支付方式、標的物所有權之移轉與交付、危險負擔、稅捐及其他費用之負擔、違約金、管轄法院等事項，亦有詳載，並經兩造簽名，且有蓋章或蓋指印，此觀該契約書記載甚明（見本院卷第14至28頁），亦為兩造所不爭執；又該契約書第3 條第2 項關於簽約備證之約定，按其文義並參酌交易習慣，乃關於給付義務之約定，而非契約要式性之約定，則兩造按系爭契約書之內容成立買賣契約，至為灼然。原告主張該買賣契約已經成立生效，為有理由。
2.被告以：鼎信公司僅接受被告委託出租系爭不動產，被告實無出售之意，而未委託出售云云，以資抗辯。惟買賣契約之成立生效，本不以居間仲介為其要件，縱標的物為不動產者，亦然。本件被告是否前有無出賣之委託，對系爭買賣契約之效力，不生影響。此部分抗辯於法無據，並無可採。
3.被告另以：系爭契約書之簽訂，未依法給予被告7 日審閱期間云云，以資抗辯。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法第11條之1 第1 項定有明文，其適用以企業經營者與消費者訂立定型化契約為前提要件，此觀法條文義甚明。本件系爭買賣契約存在於兩造之間，而兩造顯然均非企業經營者，無上開條文之適用。此部分抗辯於法無據，並無可採。
4.被告另以：按被告於簽約當時之精神狀況，依民法第75條之規定，系爭買賣契約應屬無效云云，以資抗辯。按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條。本件被告稱其於簽訂系爭契約書時精神狀況不佳云云，尚乏證據可佐，況依林英茹證述：被告簽約當時精神很好，身上有背包，好像前面有參加活動回來等語（見102年3 月27日言詞辯論筆錄，本院卷第108 頁），足見被告當時並非處於無意識或精神錯亂；又被告辯稱其於系爭契約上之住所寫錯云云，倘確有錯誤，逕予更正即可，對兩造之合意乃至於買賣契約之成立生效，不生影響。被告此部分抗辯於法無據，並無可採。
5.被告另以：被告乃受原告及范霆威詐欺，始簽訂系爭契約，被告得撤銷該契約云云，以資抗辯。惟查：⑴因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。本件被告雖提出「591 租屋網」之網頁列印1 份（見本院卷第50頁），但此僅係某筆房地之標價，難認其為市場行情；⑵不動產之交易價格，除市場行情等客觀因素外，亦因當事人掌握市場資訊、締約磋商之能力等主觀因素而異，此等因素對交易之影響，乃自由市場之正常功能，屬私法自治應予保障之範疇，難認非以市場行情之價格為要約者，即屬詐欺；⑶退步言之，縱范霆威所告知者確非行情，然范霆威是否其明知所告知之內容不實、並欲以此不實之告知而使被告陷於錯誤、復使被告因限於錯誤而為出賣系爭不動產之意思表示等情，被告並未舉證以實其說；⑷況且，范霆威並非系爭買賣契約之當事人，亦非原告之代理人或輔助人，而屬民法第92條第1項但書所稱第三人，縱其有何使被告受詐欺而意思表示之行為，被告亦未就原告明知或可得而知此等情事乙節，舉證以實其說，即難作有利被告之認定。綜此，足認被告簽訂系爭買賣契約書，非因受詐欺而為出賣之意思表示，而不得據以撤銷之。被告此部分抗辯於法無據，並無可採。
6.被告另以：系爭契約書之簽訂，乃原告利用被告急迫、輕率或無經驗所致，被告得撤銷系爭買賣契約云云，以資抗辯，惟法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1 年內為之，民法第74條定有明文。依其規定，此撤銷權之行使須以訴訟為之，本件被告雖為前揭抗辯，而未訴請撤銷系爭買賣契約，其抗辯即與該條規定不符，於法無據，並無可採。
7.被告另以：原告應依系爭契約書第11條之規定解約，而非訴請履行云云，以資抗辯，惟給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條第1 項、第231條、第254 條定有明文，本件系爭契約書第11條亦有相關約定。此等解除權及損害賠償請求權乃債權人之權利，其目的在填補債權人所受損害，並避免契約之存續造成損害之擴大，而非使債務人脫免契約上之責任。本件被告作為系爭買賣契約之出賣人，所負移轉系爭房地所有權之給付義務尚屬可能，則原告訴請被告履行，自為適法。被告怠於履行，更指摘原告不解除契約云云，其抗辯於法無據，而不可採。
8.被告另以：原告將217 萬元之大筆款項存入中信專戶，其意在使被告負擔高額違約金，違背誠信原則云云，以資抗辯，惟：⑴定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償，民法第
316 條定有明文。本件系爭買賣契約既已成立，原告匯款而履行交付價金之義務，並無違誤，又依前開條文之規定，原告本得在約定期限之前，拋棄期限利益而提前給付價金，其匯款並無違約；⑵原告及林英茹所述存入中信專戶的價金被告領不走等語，應係指價金縱已存入該專戶，於合乎約定付款條件前，被告不能領取，原告不因提前匯款而喪失同時履行抗辯權、致生價金危險而言，非謂存入後即可免除給付價金之義務；⑶原告拋棄期限利益而提前匯入中信專戶之金額，是否均應列入已給付之價金金額，依系爭契約書第11條之約定計算違約金，或有疑義，然違約金為系爭買賣契約效力之一環、違約金之計算為契約解釋之問題，並不影響該契約之成立生效；⑷被告如果不想負擔違約金債務，則依約履行即是，其於簽約之後恣意反悔違約，更以前揭不實在或不相干的藉口，多作無益之抗辯，自陷於給付遲延之狀態，卻指摘原告給付價金為違法云云，顯有倒因為果之謬。被告此部分抗辯於法無據，並無可採。
9.被告另以：被告於簽約當下數次已聲明不賣，返家後並通知范霆威、林英茹其反悔之意思云云，以資抗辯。按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199 條定有明文。蓋契約應予履行（PACTA SUNT SERVANDA ）乃財產法制之基石，倘一方當事人僅因事後反悔、任意毀約，即可不受契約拘束，私法自治乃至於財產秩序亦將瓦解。本件被告稱其於簽約當下數次已聲明不賣、旋即表示反悔云云，然未舉證以實其說，無可採認；況兩造對系爭不動產之買賣確有合意，已成立買賣契約等情，已述如前，則縱使被告曾有該等表示，均不影響契約之效力。被告此部分抗辯顯屬無稽，並不可採。
10.小結：兩造間於101 年7 月17日，已就系爭不動產，按系爭契約書之內容，成立買賣契約；該契約未有無效或得撤銷之事由，而屬有效。
（二）關於原告之請求：
1.物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第348 條第1 項、第758 條第1 項定有明文。本件兩造之間既有前揭買賣契約，原告作為買受人，請求作為出賣人之被告辦理移轉登記，使原告取得系爭不動產之所有權，為有理由，應予准許。
2.因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227 條、第226 條定有明文。本件依系爭契約書第3 條第2 項第3 款但書：「但塗銷原抵押設定所需金額高於甲方應支付之尾款時，差額部分應由乙方於完稅前以現金壹次補足。」第6 條第1 項約定：「甲方如需申辦貸款作為尾款時，應於簽訂本買賣契約後二十天內完成對保、開戶，並負責於抵押權登記完畢三日內撥款代清償乙方原有銀行貸款，餘額於原抵押權塗銷登記完畢三日內匯入保管銀行之房屋交易安全專戶內，否則甲方應負遲延責任。」依其約定，被告確有塗銷系爭不動產上抵押權之義務，被告雖拒不履行，然其履行尚屬可能，原告稱被告有不完全履行、依給付不能之規定請求賠償云云，為無理由，應予駁回。
（三）原告起訴時另謂：依系爭契約書第11條之約定，原告得請求被告給付自其違反所有權移轉登記義務，迄其給付止，按日以已支付價款千分之一計算之違約金，與原告給付買賣價金尾款之債務抵銷等語，被告對此雖有爭議，認原告提前匯入之款項不應列入違約金之計算，然其未主張同時履行抗辯權，更未以反訴訴請原告給付價金或確認價金債權存在，則原告抵銷之主張有無理由，實不在本院審理範圍內，爰不予論斷，附此敘明。
六、綜上所述，兩造已就系爭不動產成立買賣契約，被告拒不依約履行而陷於給付遲延，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許；其主張被告給付不能、應賠償126 萬6,861 元，及自102 年11月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，因被告並無給付不能，此部分請求為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、原告陳明就主文第2 項願供擔保，聲請宣告假執行，該部分請求既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第78條、第79條分別定有明文。本件訴訟費用42,570元（包括第一審裁判費41,986元、證人旅費
584 元），應依比例由兩造分別負擔，爰裁判如主文第3 項。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 27 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 27 日
書記官 楊美慧附表：
┌────────────────────────────────────┐│土地標示： │├─────────────────┬───┬──┬────┬──────┤│土地坐落 │地 號│地目│面積 │權利範圍 │├───┬────┬───┬────┤ │ ├────┤ ││縣市 ○鄉鎮市區○ 段 ○ ○段 │ │ │平方公尺│ │├───┼────┼───┼────┼───┼──┼────┼──────┤│桃園縣│中壢市 │興南 │中壢老 │219-8 │建 │441 │10000分之190│└───┴────┴───┴────┴───┴──┴────┴──────┘┌────────────────────────────────────┐│建物標示： │├──┬────────┬───────────┬────┬────┬──┤│建號│ 建 物 門 牌 │ 基 地 坐 落 │建物面積│附屬建物│權利││ │ │ │ │雨遮 │範圍│├──┼────────┼───┬───┬───┼────┼────┼──┤│1428│桃園縣中壢市○○○ 段 │小段 │地號 │31.79 │1.28 │全部││ │路498號6樓之2 ├───┼───┼───┤平方公尺│平方公尺│ ││ │ │興南 │中壢老│219-8 │ │ │ │├──┼────────┼───┼───┼───┼────┼────┼──┤│1429│桃園縣中壢市延平│興南 │中壢老│219-8 │28.50 │1.59 │全部││ │路498號6樓之1 │ │ │ │平方公尺│平方公尺│ │└──┴────────┴───┴───┴───┴────┴────┴──┘