臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第2215號原 告 蘇小玲訴訟代理人 袁健峰律師複 代理人 陽文瑜律師被 告 沈欣儒訴訟代理人 簡長順律師上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國102年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號地下二層，編號十九、二十、二十一、
三十三、四十七號之五個停車位騰空返還與原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國100年3月14日經法院強制執行拍賣程序，取得原為楊民裕所有、坐落桃園縣桃園市○○段 ○○○○號、543建號、570建號、571 建號（權利範圍各為全部、全部、185/10,000、517/10,000）建物，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○ 號14樓之1、14樓之2房屋，及同縣市○○街○○○號地下1層、地下2層應有部分；而楊民裕早於85年4月29日經向聯興建設股份有限公司（下稱聯興建設）購得前開「富豪天下」社區房屋時，併同買受地下2 層編號19、20、
21、33、47號之5個停車位（下稱系爭停車位），且於同年5月間辦理上述570建號、571建號之所有權移轉登記，足見楊民裕基於共有人間分管契約擁有系爭停車位，則原告依買賣關係應繼受楊民裕之權利。詎被告無使用權源竟占用系爭停車位，侵害原告之所有權，又違反共有人間分管契約，為此，爰依所有權排除、返還作用及分管契約之法律關係，訴請被告將系爭停車位騰空返還與原告等語。併為聲明：㈠被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○號，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號地下2層，編號19、20、21、33、47號之
5 個停車位騰空返還與原告；㈡原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：楊民裕與聯興建設於85年3月7日所為建物所有權登記，並不及於系爭停車位，固渠等嗣於同年4 月29日另就系爭停車位簽訂契約，然楊民裕未依約給付價款，故不曾取得系爭停車位所有權；俟聯興建設於92年間將系爭停車位出售與被告，復於93年7 月31日補具統一發票，益徵楊民裕確無占有系爭停車位。況法院於強制執行拍賣程序時，公告中並未表明系爭停車位，其執行債權人亦無反對之意見，更不曾經有權機關點交系爭停車位，自始即無取得占有權源，當無以對被告主張排除侵害等語，資為抗辯。併為聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：原告前經本院以99年度司執字第34093 號強制執行拍賣程序，取得屬楊民裕所有、坐落桃園縣桃園市○○段 ○○○○號、205 地號（權利範圍各為131/10,000、174/10,000）土地，及同段542建號、543建號、570建號、571建號（權利範圍各為全部、全部、185/10,000、517/10,000）建物，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○ 號14樓之1、14樓之2房屋，及同縣市○○街○○○ 號地下1層、地下2層「防空避難室兼停車場」應有部分，並於100年3月25日獲給權利移轉證書；而楊民裕與聯興建設另於85年4 月29日簽訂不動產預定買賣契約書，約定由楊民裕買受「富豪天下」社區、門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號14樓之1、14樓之2房屋，及地下2層編號19、20、21、33、47號之5 個停車位等事實，為兩造所不爭執，復有不動產權利移轉證書、建物所有權狀、不動產預定買賣契約書、土地建物查詢資料等在卷可參（見本院卷第7 頁至第18頁、第37頁至第38頁），另經本院核閱上揭強制執行卷宗無訛，自堪信為真實。
四、是本件爭點在於：「富豪天下」社區之區分所有權人有無就地下層停車位成立分管契約？楊民裕並因此自聯興建設處取得系爭停車位之使用權？原告可否依買賣之法律關係繼受楊民裕關於系爭停車位之權源，得對被告主張權利？茲分述如下：
㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分，公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；前2 項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，公寓大廈管理條例第3條第1款、第4款、第5款、第9 條第1項至第3項定有明文。又區分所有建物，依（修正前）土地登記規則第81條第1 款（現移列為第1 項）：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。另公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在，最高法院96年度台上字第1152號、91年度台上字第242 號判決意旨均可資參照。
㈡次按建築法第102條之1規定：「建築物應附建防空避難空間
或停車空間」，其設置須依建築技術規則建築施工編第59條之1 之規定，依此規定而設之停車空間，即一般所謂「法定停車空間」。而「法定停車空間」之登記方式，依其是否兼防空避難室使用，有無使用上獨立性等不同情況，又分為共用部分及專用部分兩種。室內法定停車空間未兼防空避難室使用，且有使用上獨立性者，於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，反之，則依土地登記規則關於共用部分之方式辦理登記依目前實務及學界見解，公寓大廈之共用部分如供特定區分所有權人使用，須經約定，成立方式分別有：⒈全體區分所有權人同意成立分管契約；⒉公寓大廈規約；⒊區分所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分有專用權。是停車位屬約定專用部分，本質為使用權，係隨分管契約變動而變動，變動結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專用部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。故「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權，並不當然隨同移轉。
㈢查楊民裕與聯興建設前於85年4 月29日簽訂不動產預定買賣
契約書，約定由楊民裕買受「富豪天下」社區、門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號14樓之1、14樓之2房屋，及地下2層編號19、20、21、33、47號之5 個停車位乙節，為兩造所不爭執，已如前述；又楊民裕於同年5月2日，以同年3月7日買賣之原因，經登記為基地坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○號、205 地號，同段542建號、543建號建物所有權人，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○ 號14樓之1、14樓之2房屋等情，亦有卷附桃園縣桃園市地政事務所85年桃字第22690 號買賣登記案為證（見本院卷第19頁至第27頁），足徵楊民裕於85年間已成為「富豪天下」社區所有權人之一，就有關同屬該社區570建號、571建號之建物，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○ 號地下1層、地下2層「防空避難室兼停車場」應有部分之法律關係，應視渠等間內部約定而定。再參酌聯興建設為「富豪天下」社區之建設公司，而系爭停車位坐落建物乃屬「防空避難室兼停車場」，固具有獨立之建號，然依上揭說明，因該地下層兼作為防空避難室使用，為共用部分之約定專有部分性質，如供特定區分所有權人使用，須經約定始得為之；互核聯興建設之定型化契約第5 條記載「甲方（即買方）承購乙方（即賣方）所建之大樓別墅，甲方之使用範圍限於所購買之房屋與車位，以及本約第6 條之公共部份列舉之項目。其他如屋頂突出之樓層及大樓地下室等及其空間，除在本約有註明買賣行為者外，甲方不得主張任何權利，乙方讓與第三者使用時，甲方概無異議」等語（見本院卷第13頁至第18頁），亦經載明地下層停車場約定由特定區分所有權人使用意旨；足見聯興建設於於分批出售「富豪天下」社區區分所有權時，業經定明停車位之使用權者及其範圍，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人及其受讓人之效力。故原告本於楊民裕受讓人地位，另被告為址設桃園縣桃園市○○街○○號房屋所有權人，同為該社區之區分所有權人，皆受分管契約之拘束，亦即就系爭停車位專用使用權之有無，應基此而為判斷。
㈣再「富豪天下」社區之區分所有權人間，就地下層停車位經
成立分管契約乙情，業據本院論述綦詳，雖聯興建設以該停車位有獨立建號為由對外販售，但仍屬「共用部分之應有部分」，因供特定區分所有權人使用，且原始出賣人與買受人間存有分管約定，為約定專用之停車位使用權，僅具有債權性質，不具物權效力，當不得逕以登記應有部份多寡為判斷依據，而應以分管契約「約定專用或分管主體」地位與否，作為系爭停車位專用使用權有無之認定；由此觀之，楊民裕與聯興建設間早於85年4 月29日，經以不動產預定買賣契約書約定由楊民裕買受「富豪天下」社區、門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號14樓之1、14樓之2房屋，及地下2層編號19、20、21、33、47號之5 個停車位，聯興建設復將系爭停車位交付與楊民裕占有使用，應認楊民裕已取得該約定專用部分之使用權，各區分所有權人間均受分管契約之拘束，不得另為其他歧異主張。復勾稽楊民裕與富豪天下社區管理委員會曾因給付管理費事件涉訟，並經本院以88年度桃簡調字第
224 號受理，於該事件中楊民裕之代理人即時任聯興建設職員游慧玲於調解時陳稱：楊民裕擁有編號19、20、21、33、47號之5 個停車位，惟富豪天下社區管理委員會未得楊民裕同意，逕將系爭停車位出租用以抵繳管理費等語（見本院卷第174頁至第176頁）；核與渠等間爭訟之本院90年度訴字第1601號判決中，審認楊民裕確實擁有系爭停車位之使用權，但遭富豪天下社區管理委員會片面出租，應返還所得利益之意旨相符（見本院卷第54頁至第63頁）；綜合上情，楊民裕於85年間已適法取得系爭停車位之專用使用權，縱事後有遭富豪天下社區管理委員會逕自出租他人情事，惟富豪天下社區管理委員會既非等同於「富豪天下」社區之區分所有權人全體，亦非原始出賣人聯興建設本身，其不法侵奪楊民裕對系爭停車位之使用權利，自不因此變更原有分管契約，是仍認楊民裕就該約定專用部分有專用使用權，要無疑義。
㈤固證人游慧玲於本院審理時另證述：「富豪天下」社區停車
位得獨立買賣，而楊民裕先向聯興建設購買房屋，嗣又買受系爭停車位，但因未繳納停車位價款，故聯興建設未移轉系爭停車位所有權並另行出賣與被告，且辦理所有權移轉登記等語（見本院卷第146頁至第148頁）；然依楊民裕與聯興建設間關於系爭停車位之買賣契約，其買賣標的物為約定專用之停車位使用權，屬權利買賣，縱其併同移轉共用部分之應有部分，兼含有不動產買賣之性質，惟聯興建設既已依約交付系爭停車位與楊民裕使用，「富豪天下」社區之區分所有權人間並已成立分管契約，楊民裕即得適法取得系爭停車位之專用使用權，其有無依約給付停車位買賣價金，僅存於與聯興建設間債務履行否，現既無事證可認聯興建設業經合法解除該停車位買賣契約，當無從使被告取得系爭停車位之專用使用權，自不因聯興建設嗣後與被告另訂買賣契約而有異。是執令本件出賣人聯興建設出售系爭停車位與楊民裕之初，有約定除已取得坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號、571建號（權利範圍各為185/10,000、517/10,000）地下層應有部分外，尚需移轉一定比例之應有部分時，因所謂約定專用之車位使用權變更，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，故約定專用之停車位使用權並不當然隨同移轉；亦即，楊民裕為「富豪天下」社區之區分所有權人，且擁有坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號、571建號之地下層應有部分，業已取得停車位之新分管主體地位；除聯興建設嗣後與楊民裕解除契約，而使分管契約之當事人併同變更，自不得遽以排除其對系爭停車位專用使用權，無關乎楊民裕或被告實際取得地下層應有部分比例多寡。故被告抗辯楊民裕未曾取得系爭停車位之專用使用權，反係其自聯興建設處獲得停車位所有權，得據以占有、使用乙節，委屬無據，不足以取。
㈥是原告經本院強制執行拍賣程序，買受原屬楊民裕所有之房
屋，雖拍賣公告未經載明併同有系爭停車位意旨，但「富豪天下」社區之區分所有權人間確就共用部分設置停車場之約定專用部分有分管之特約，其分管契約對於受讓人繼續存在，原告依買賣關係即得繼受楊民裕關於系爭停車位之專用使用權，取得新分管主體地位，與同屬區分所有權人之被告，均受該分管契約之拘束。縱楊民裕於取得系爭停車位專用使用權之初，因欠繳買賣價款及無移轉相對應之地下層應有部分，以致買賣契約效力有所影響，然聯興建設既未適法解除該停車位買賣契約，對「富豪天下」社區之區分所有權人而言，楊民裕仍具有分管契約主體地位，聯興建設已無權以系爭停車位之專用使用權人身分自居，亦不得另使被告取得系爭停車位之專用使用權。故依「富豪天下」社區之區分所有權人分管契約約定，原告對系爭停車位擁有專用使用權，現被告違反分管契約侵害原告之專用使用權，原告即得據以請求被告履行分管契約之約定，將系爭停車位騰空返還與原告；其於本件主張，核屬有據，足以為憑。
五、綜上所述，原告本於「富豪天下」社區之區分所有權人，依其繼受楊民裕關於系爭停車位之分管契約主體地位，向同屬區分所有權人之被告請求履行分管契約，因被告未能適法取得系爭停車位之專用使用權，不得占有、使用，自應騰空返還與原告。從而，原告依系爭停車位分管契約之法律關係，訴請被告將坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○號，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號地下2層，編號19、20、21、33、47號之5 個停車位騰空返還與原告，即如訴之聲明所示，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，於法核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 17 日
民事第三庭 法 官 黃翊哲以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
書記官 楊郁馨