臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第2238號原 告 陳志忠訴訟代理人 許朝財律師被 告 李珮瑜訴訟代理人 陳文正律師上列當事人間請求返還房屋事件，於民國102 年11月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款及第2 項分別定有明文。另上開條文所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院10
0 年度台抗字第716 號裁判要旨參照）。查本件原告起訴時原係依兩造間如後所述之系爭契約，以被告未給付原告買賣價金為由，基於所有物返還請求權訴請被告返還買賣標的物，惟因原告業已將該標的物所有權移轉登記予被告，遂於本院民國102 年5 月3 日言詞辯論期日，當庭以言詞變更其請求權基礎為依民法第259 條第1 款解除契約後回復原狀之法律關係而為請求（參見本院卷第112 頁）。核原告上開所為請求權基礎變更，均係基於兩造間如後所述系爭契約之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，復被告對此亦無異議而續為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定及說明，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告前向桃園信用合作社借貸新臺幣（下同）100 萬元，俾以購買坐落桃園縣桃園市○○段○○○號土地暨其上同段101 建號即門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○ 巷○○○○ 號建物（下合稱系爭不動產），惟原告嗣因失業而無力負擔上開貸款，復被告斯時亦表示欲購置不動產，是原告遂以價金200 萬元將系爭不動產出售予被告；詎被告除向桃園信用合作社清償原告上開貸款外，竟未再支付任何價金予原告。基此，原告既已於本院102 年3 月22日言詞辯論期日，當庭以言詞請求被告於該期日後5 日內支付系爭不動產剩餘買賣價金1,179,712 元，倘被告未為履行，即解除系爭不動產買賣契約等語；而被告屆期未為支付，則兩造間系爭不動產買賣契約乃因之解除而失其效力，被告自負有回復原狀之義務。又兩造間確係基於買賣之法律關係而為辦理系爭不動產所有權移轉登記，有兩造所簽立之系爭不動產買賣契約、系爭不動產登記謄本、被告提出之答辯狀及被告於臺灣桃園地方法院檢察署102 年度偵字第9901號偽造文書偵查案件（下稱另案偽造文書案件）所為之陳述為憑；而兩造間就系爭不動產買賣原係以先辦理所有權移轉登記程序後再為清償抵押借款之交易模式，是原告解除系爭不動產買賣契約後，亦主張依照先前之交易模式為之，故無同時履行抗辯之問題，至被告主張其負擔系爭不動產之稅費、規費及水電費等費用，乃其使用系爭不動產本應負擔之費用，要與系爭不動產買賣契約無涉。為此，爰依民法第259 條第1 款之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並遷讓返還予原告。
二、被告則以：兩造間本為男女朋友關係且同居於系爭不動產，而於兩造感情尚未生變時，本係約定由原告繳納系爭不動產之貸款，被告則負責繳納系爭不動產之水、電、瓦斯、房屋稅及地價稅等費用，嗣於95年間因原告表示不欲繼續繳納系爭不動產之貸款，兩造遂約定由被告代為清償原告向桃園信用合作社申辦之系爭不動產貸款餘額820,318 元，而原告則同意將系爭不動產所有權移轉登記於被告名下，嗣被告即以勞工身分向台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱台北富邦銀行）申貸130 萬元，其中820,318 元即用以清償原告上開借款，另兩造並於同年8 月22日以虛偽買賣之方式辦理系爭不動產所有權移轉登記，是系爭不動產所有權移轉之原因關係乃為贈與，而非買賣甚明；而被告於另案偽造文書案件並未曾表示本件非為贈與關係。又倘原告所述兩造間就系爭不動產所有權移轉之原因為買賣關係一情為真，然原告豈可能於尚未收受分文買賣價金，抑或被告尚未支付達一半買賣價金之情況下，即無條件將系爭不動產所有權移轉登記予被告；另原告於兩造感情生變後，旋即反向被告主張解除上開通謀虛偽之買賣契約，並請求被告返還系爭不動產，顯已違反兩造前開約定，亦屬無理；況被告既已履行兩造間所約定之義務，嗣原告於不利被告之時期片面解除系爭不動產買賣契約，並請求回復原狀，對被告顯失公平，亦乏誠信，自應認原告片面解除該契約之意思表示為不合法；再縱認原告得以解除該契約，惟如上所述，被告既已履行給付義務，則於原告尚未為提出對待給付前，被告亦得拒絕自己之給付等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造本為男女朋友關係，於95年7 月25日簽訂「買賣」契約
，約定以200 萬元，將原告所有坐落桃園縣桃園市○○段○○○號土地，應有部分為100,000 分之398 ，暨其上同段101建號即門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○ 巷○○○○號建物，應有部分為全部之不動產即系爭不動產，出售予被告；復約定被告應於簽約是日給付原告50萬元以為定金，餘款則應於同年8 月25日支付予原告收受，而原告應於同年7 月25日前將系爭不動產移交予被告管理或居住（下稱系爭契約，參見本院卷第6 至9 頁）。嗣並委由被告於同年8 月21日向桃園縣桃園地政事務所辦理所有權移轉登記，經該所於同年月22日辦畢移轉登記在案（參見本院卷第16、17、76至89頁）。
㈡被告於申辦上開移轉登記時，業已給付系爭不動產之土地增
值稅5,603 元、96年度房屋稅201 元及契稅12,840元（參見本院卷第78至80頁）。
㈢被告前於95年間向台北富邦銀行申請貸款130 萬元，並以系
爭不動產為擔保，設定最高限額156 萬元之抵押權予上開銀行；嗣經上開銀行核准貸款之申請後，即以其中820,288 元清償原告於桃園信用合作社之貸款（參見本院卷第16、17、95至97、110 頁）。
㈣原告於系爭不動產所有權移轉予被告後，仍居住於內迄至10
1 年間始遷離，惟其內因尚有原告所屬物品，是原告目前仍保有系爭不動產之鑰匙。
四、兩造於本院102 年8 月8 日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點如下：
㈠兩造於95年8 月22日就系爭不動產所為之所有權移轉登記，
其原因究係買賣抑或贈與行為？㈡倘為買賣行為，原告主張被告逾期未為給付買賣價金而解除
契約，並依民法第259 條第1 款規定請求回復原狀，有無理由？㈢如是，則被告主張依民法第261 條準用同法第264 條第1 項
規定，拒絕自己之給付，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造於95年8 月22日就系爭不動產所為之所有權移轉登記，其原因應係贈與行為：
⒈按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法
律行為之規定，民法第87條第2 項，固定有明文。惟是否隱藏他項法律行為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。
是主張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度台上字第2114號裁判意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號裁判意旨參照）。
⒉本件原告主張兩造間就系爭不動產所為之所有權移轉登記
，其原因為買賣關係等語，並以系爭契約及系爭不動產移轉登記原因均記載為「買賣」，且被告於答辯狀及另案偽造文書案件亦自承系爭契約係買賣關係等語為證；被告則否認此情，並辯以兩造間就系爭不動產所為之所有權移轉登記，其原因乃為贈與行為，至系爭契約及系爭不動產移轉登記原因均記載為「買賣」，實係因被告誤解相關法律規定所致等語。經查：
⑴兩造間就系爭不動產所為之所有權移轉登記，其原因應
係贈與行為乙情，業據證人即被告之子李品佑於本院審理中結證稱：伊知悉兩造間就系爭不動產過戶乙事，大概是在95年間，伊在客廳玩電腦，因原告不想繳貸款，所以將系爭不動產過戶給被告，讓被告來繳貸款，當時兩造約定稅金部分由被告來繳，並由被告負擔貸款，後來被告有以自身名義去申辦勞工貸款；原告有提及系爭不動產過戶是贈與，伊當時雖然是國小5 、6 年級，但有聽過買賣與贈與等用語，所以伊清楚買賣與贈與的區別，買賣是有金錢交易，但贈與沒有；被告當時原本是要請代書辦理過戶登記，但因沒有錢，所以後來是自己去辦理；被告只有跟伊說要來開庭，要為系爭不動產的事情作證，但並沒有教伊應如何說，也沒有與伊回憶事情發生的經過等語明確（參見本院卷第130 至132 頁）；雖證人李品佑為被告之子，然證人李品佑亦證稱原告與其及被告同住於系爭不動產至前年或去年間始搬離，其與原告同住時均稱呼原告為「阿爸」等語（參見本院卷第131 頁、第132 頁背面），而原告於本院審理中亦未曾表示與證人李品佑間有何仇隙嫌怨，復證人李品佑於本院係就其所親見親聞之事實到庭具結作證，尚難認其有何干冒涉犯刑事偽證罪責而故為虛偽陳述之理，故證人李品佑上開結詞應堪採信屬實，則原告主張兩造間就系爭不動產所為之所有權移轉登記，其原因為買賣關係云云，已難逕予採信。
⑵至原告雖舉系爭契約及系爭不動產移轉登記原因均記載
為「買賣」，且被告於答辯狀及另案偽造文書案件亦自承系爭契約係買賣關係等情為據。惟查，兩造於辦理系爭不動產所有權移轉登記時，係由被告給付相關土地增值稅、房屋稅及契稅，且於辦畢所有權移轉登記後，被告旋即向台北富邦銀行申請貸款130 萬元，並以其中820,288 元清償原告於桃園信用合作社之貸款，其後被告並有持續繳納貸款各期款項等情，如前述兩造不爭執之事實㈡㈢所示，並有繳款憑單在卷可稽（參見本院卷第95至97頁），與被告抗辯係因原告不欲繼續繳納系爭不動產之貸款，兩造遂約定由被告代為清償原告向桃園信用合作社申辦之系爭不動產貸款，原告則同意將系爭不動產所有權移轉登記於被告名下，而所衍生相關稅費均由被告負擔等語情節互核相符；反係與系爭契約中所記載被告應於簽約當日即95年7 月25日給付原告50萬元定金，及於同年8 月25日給付原告買賣價金尾款150 萬元等語顯然迥異，更遑論自兩造於95年7 月25日簽立系爭契約迄今，被告至多僅代原告清償桃園信用合作社貸款820,288 元，至其餘買賣價金1,179,712 元則分文未付，然原告竟於簽約當日即將系爭不動產所有權移轉登記予被告，甚且逾6 年時間從未向被告請求給付前述巨額買賣價金尾款，以原告於本院審理中迭稱其經濟狀況不佳之情形下，原告此舉實與常情顯然有違，足徵被告抗辯係因誤解不具婚姻關係者亦得為贈與之相關法律規定，然為辦理系爭不動產所有權移轉登記，始偽以買賣方式為之，系爭契約僅係為應付地政機關辦理過戶登記程序使用，惟兩造間就系爭不動產所為之所有權移轉登記，其原因為贈與行為等語，確屬非虛。再者，兩造間關於系爭不動產所有權移轉登記之原因記載，本即為表徵記載，而被告既係誤解非僅具婚姻關係者始得贈與之相關法律規定，始就系爭不動產所有權移轉登記偽以買賣方式為之，業如前述，則其於尚未委任律師為訴訟代理人前，因系爭契約及系爭不動產所有權移轉登記原因均記載為「買賣」，乃於答辯狀內記載提及「買賣」等語，尚難憑此即得遽認系爭不動產所有權移轉登記之原因關係即為買賣而非贈與，此由原告於尚未委任律師為訴訟代理人前，明知自身非系爭不動產之所有權人，惟仍因誤解法律規定而錯誤引用所有物返還請求權為其請求權基礎，嗣始由訴訟代理人當庭以言詞變更等情，亦足以為佐。復本院依原告聲請調取另案偽造文書案件卷宗，經遍觀全卷並未見被告於該偵查案件曾有隻字片語敘及本件所有權移轉登記之原因關係係買賣而非贈與，且亦查無任何證據資料與系爭不動產所有權移轉登記之原因有涉，足見原告主張被告於另案偽造文書案件曾自承本件移轉之原因關係係買賣云云，顯與事實不符，自亦無足採為有利原告之認定。
⒊綜上所述，兩造間於系爭契約及系爭不動產所有權移轉登
記原因雖均記載為「買賣」，然兩造之真意及所隱藏之法律行為實係贈與行為；揆諸前揭法律規定及說明，被告抗辯兩造就系爭不動產所為之所有權移轉登記，其原因應係贈與行為等語，洵屬有據，應足採信。
㈡原告主張被告逾期未為給付買賣價金而解除契約，並依民法第259 條第1 款規定請求回復原狀，為無理由：
查兩造間就系爭不動產所為之所有權移轉登記，其原因係贈與行為，業如前述，則原告主張其已依法解除系爭不動產之買賣契約，並依民法第259 條之規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並遷讓返還予原告云云，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 3 日
書記官 林順成