臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第2319號原 告 誠紀行有限公司法定代理人 梁桂玲訴訟代理人 歐龍山律師被 告 正研企業有限公司法定代理人 黃進佳訴訟代理人 陳慶瑞律師上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國102 年7 月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾參萬貳仟元，及自民國一Ｏ二年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將如附表所示之支票參張返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾壹萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾參萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時起訴狀原列其公司之法定代理人為「陳文銘」，嗣於民國101年12月17 日具狀更正為「梁桂玲」，核此更正並未變更訴訟標的亦非變更當事人，僅屬原告公司法定代理人姓名之更正，與法並無不符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第262 條第1 項分別定有明文。
查原告起訴時原聲明為：「（一）被告應給付原告新臺幣（下同）656,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告應將附表所示支票10張（見本院101 年度司桃調字第7 頁）返還原告。如無法返還時，應各按附表所示票面金額給付原告及自附表所示該紙發票日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。（三）前開二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於程序進行中，因前開支票已部分遭被告提示兌現，原告先於102年5 月23日具狀變更其聲明為：「（一）被告應給付原告1,496,000 元，及自102 年1 月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告應將如附表所示之支票5 張返還原告。如無法返還時，應按附表所示票面金額給付原告。
（三）前開二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。」，復於102 年5 月30日本院言詞辯論期日當庭以言詞撤回前開（二）項後段請求及該部分假執行宣告之聲請，被告於該日到庭亦表示同意原告此部分訴之撤回（見本院卷第110 頁），又因支票陸續兌現，原告再於102 年7 月18日具狀變更聲明如後述聲明所示。核此原告所為訴之變更及一部撤回，與前開法文規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於101 年6 月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由原告向被告承租坐落桃園縣桃園市○○路○○○ 號之廠房及土地（下稱系爭廠房），租賃期間自101 年11月1 日起至104 年10月31日止，租金為每月168,000 元，每月支付租金一次，原告於立約同時除交付供作押金之
2 張票面金額合計共32萬元之支票予被告兌現，另交付由原告公司股東陳文銘所簽發，以台北富邦銀行北中壢分行為付款人，每張票據面額均為168,000 元，自101 年11月
1 日起至102 年10月1 日止，各以當月之1 日為發票日，共計12張支票予被告，以供作第1 年之租金，由被告於支票到期後按月兌現。又原告向被告承租系爭廠房，係供設置機器以生產肥料，電力係屬必要之條件，但因該廠房於原告承租之前已停水停電，且廠房老舊破損，故被告除有於系爭租賃契約簽立後即將系爭廠房交付原告以為整修外，兩造並於系爭租賃契約上約定自簽約之日起，由原告進行整修及使用，但電力供應部分，則由被告負責復電至總電錶，亦即被告須委請水電商向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）申請先施作外線至總電錶箱之位置，再申請台電公司復電，使原告承租之廠房可設置機器從事生產，是被告自有於系爭廠房提供電力予原告使用之義務。但兩造簽立系爭租賃契約後，被告雖曾委請訴外人即水電商尤榮財進行申請復電事宜，其間尤榮財有先申請台電公司為外線施工，台電公司復於101 年9 月12日通知尤榮財已完成外線接到將裝設總電錶之位置，可申請裝錶復電，但因被告與尤榮財間就申請復電之費用及報酬發生爭執，被告不願支付尤榮財報酬及相關復電費用，以致未能向台電公司完成申請復電至總電錶，故被告自有違民法第421 條第1 項及第423 條第1 項規定，並迭經原告先於101 年10月22日以中壢志廣郵局第317 號存證信函（下稱第一次存證信函）催告被告限期完成廠房復電至總電錶，但未果後，原告再於101 年11月2 日以中壢興國郵局第384 號存證信函（下稱第二次存證信函）表示因被告未能將系爭廠房提供電力予原告使用，而與被告終止系爭租賃契約（該存證信函係於101 年11月4 日送達被告）；另依系爭租賃契約第15條約定，於租賃期限未滿前，原告得於2 個月前通知被告表示終止租約，依上開約定，系爭租賃契約亦應以第二次存證信函送達起算，屆滿2 個月之日即102 年1 月
4 日為系爭租賃契約終止之日。是系爭租賃契約既已終止，原告依民法第179 條、第226 條第1 項、第227 條、第
263 條準用第260 條之規定，被告即應將前已收取原告交付之押金32萬元，以及自101 年11月1 日起至102 年7 月
1 日止已提示兌現之9 張支票面額計1,512,000 元（168,
000 元X9 =1,512,000 元），兩者合計1,832,000 元均返還原告。另被告所收取原告預付租金之支票，其中如附表所示之支票尚未經提示兌現，依民法第454 條規定，被告亦應將該支票返還原告。
（二）對於被告答辯所為之陳述：
1、原告以被告終止系爭租賃契約為有理由：
（1）參兩造所簽署系爭租賃契約最後頁附註欄內所載，兩造已約定電力供應部分，由被告負責復電至總電錶，供電量10
0 馬力、200 伏特，總電錶之後的配電部分則由原告負責。又向台電公司申請供電之方式，分為高壓電力供電及低壓電力供電，高壓供電係指11,000伏特（即電壓）以上為高壓供電，11,000伏特以下為低壓供電。台電公司於用電戶申請供電之計費部分則有工業用電及表燈用電，表燈用電即一般所稱之家庭用電，如申請工業用電時，以用戶須先繳納以每1 馬力2,100 元計算之費用，如申請100 馬力，即須先繳納21萬元，之後每月繳100 馬力×230 元，即為23,000元之固定費用，另外每月仍須繳納每月按實際用電度數之電費；又如用電戶申請以表燈用電，則不論其馬力多少，不繳納每月固定之馬力費，用電戶每月只以實際使用之用電度數計算電費，每度電費較工業用電每度之電費稍高。據上可知被告依租約應申請復電供電量為200 伏特之低壓電力供電，不受馬力多寡影響。
（2）本件委託水電商尤榮財向台電公司申辦復電事宜，前係因被告公司法定代理人黃進佳商請原告公司代理人陳文銘介紹水電商，陳文銘遂介紹尤榮財為被告進行復電，被告則另委任訴外人游樹木為其代理人，代理被告與尤榮財接洽復電事宜。是關於被告復電至總電錶之事務，以及其費用及報酬如何約定，均係尤榮財與游樹木連繫洽商，原告及其代理人陳文銘並未參與。
（3）被告委請尤榮財處理復電至總電錶之工作，尤榮財之作業程序如下：先向台電公司提出復電申請，於申請復電時，須先繪製用電配置草圖提出於台電公司，台電公司於審核後始進行外線施工，於外線施工完竣，台電公司通知尤榮財可申請報竣工裝電錶復電，尤榮財向台電公司報竣工申請裝電錶時，與台電公司約定裝置電錶之日期，尤榮財在台電公司約定裝電錶之日期前，將屋內線路之設計圖及用電設備備妥於台電公司裝電錶之時，一併供台電人員查驗，查驗後即當場裝置電錶供電。但因被告不願給付尤榮財報酬，尤榮財方於外線施工完畢後不願向台電公司申請裝電錶復電，遑論進行在裝電錶復電日之前進行屋內線路配置工作。此外，關於總電錶箱及屋內之總開關箱，亦須由被告委任之訴外人即水電商陳進興施作，然內部總開關箱部分陳進興亦未施作。
（4）依證人尤榮財到庭證稱台電公司通知伊可報竣工掛電錶，但被告已表明不願支付費用及報酬，則尤榮財自無再繼續進行廠房內部配線之工作。證人尤榮財另證稱廠房內部配線工作，一天之內即可完成，亦即在尤榮財與台電公司約定到現場進行查驗掛電錶供電之前即可完成，可見系爭廠房未完成供電，並非內部配線未完成之故，而係被告與尤榮財間因報酬發生爭議，以致尤榮財不願為被告向台電公司申請報竣、掛電錶復電。
（5）從而，被告辯稱係尤榮財未依其要求申辦高壓工業用電，又欲索求高額18萬元之報酬云云，顯與事實不符。退步而言，苟認被告當初係委請尤榮財申請高壓工業用電，但被告亦未完成復電事宜，亦即未完成履行恢復供電予原告使用之約定。縱然此係被告與尤榮財間因報酬發生爭執，以致未完成恢復供電，亦屬於被告違約未完成復電，而供電予原告使用租賃物之義務，非係原告有任何違約之情事。
2、原告依兩造簽署之系爭租賃契約第15條終止租約亦有理由：苟原告以被告有前述違約之事由而終止租約未能成立者，然依系爭租賃契約15條之約定，原告亦得以被告於101年11月4 日收到其所寄發終止租約信函起算屆2 個月之日（即102 年2 月4 日），為兩造租約終止之日。是則，兩造租約既已終止，且係因被告未能提供水電供原告使用租賃物之故，乃可歸責於被告之債務不履行，故不論終止租約前或後之租金，被告均應返還，不得對原告主張賠償2個月之租金。
3、原告並無違約，自無須對被告負損害賠償或給付違約金之責：
（1）依照兩造簽署之系爭租賃契約約定，被告同意原告進行系爭廠房之整修，並於第13條約定租賃屆滿時將租賃房屋清空，以屆時之狀況交還被告，租約經終止時者亦同。是於原告終止租約時，以租賃物現狀交還被告即可；而原告既已向被告表示終止租約，並以系爭廠房之現狀交還被告，並無不合。
（2）至系爭廠房空地旁所堆置之廢棄物，係被告公司代理人蔡垂裕清理廠房時所清出之原有廢棄物，與原告無關。蓋因系爭廠房內原堆置一些廢棄物，原告曾將一支大門新鑰匙交予訴外人蔡垂裕，以供蔡垂裕及被告公司之代理人游樹木等進出廠房，被告亦可向蔡垂裕索取新鑰匙自由進出，顯見系爭廠房本即在被告占有中。此外，原告前於101 年11月2 日寄發終止租約信函中，已通知被告於同年11月8日下午2 時至現場點交系爭廠房，雖被告未派人到場，但因原告已表示終止租約，系爭廠房亦無法使用，原告即不再占有該租賃物。
（3）縱使被告無持有系爭廠房大門之鑰匙，亦非不可請鎖匠打開大門進入。再觀諸被告於102 年2 月18日提出系爭廠房現場照片，該照片均係大門內廠房之照片，拍照時間為10
1 年11月5 日及102 年1 月15日，而原告本件起訴日為10
1 年12月10日，可見被告已然開啟大門進入系爭廠房內拍照，而得自由進出並占有該廠房甚明。
（4）基上而論，依系爭租賃契約約定，原告係以終止租約時之現狀交還，復參諸被告所提出前開照片所示，廠房內並無任何物件，廠房外空地上堆置之廢棄物本係被告公司之代理人蔡垂裕所清出，被告亦已占有取回系爭廠房，則原告自己完成租賃物之交還，矧且被告交付之廠房既無水電，無法供原告使用收益。是被告辯稱原告違約並請求賠償違約金云云，自屬無理。
（三）並聲明：被告應給付原告1,832,000 元，及自102 年7 月
1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應將如附表所示支票返還原告；前開第一項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告主張被告未依約使系爭廠房恢復電力供電，據以主張終止租約，為無理由：
1、兩造於101年6月26日簽訂系爭租賃契約，於最後頁附註欄位約定電力供應部分，復電到總電錶部分由被告負責，總電錶至各配電部分則由原告承擔。而被告負責台電公司復電至總電錶部分，被告已允諾應原告要求由其委託熟識之水電商尤榮財處理，相關費用由被告支付，且復電之外接電線已於101年9月10日完成，足徵被告應負責之部分已完成。然迄今原告迨未通知被告支付復電費用，且被告公司人員與水電商尤榮財互不認識，亦無任何接觸，並非被告與水電商尤榮財因復電之報酬發生爭執，不願支付報酬及相關復電費用。此外，尤榮財未依被告要求向台電公司申辦高壓工業用電，僅申辦一般低壓用電，不符被告之委託，猶堅持索求18萬元之報酬，實無理由。
2、按台電公司桃園區營業處102 年3 月7 日桃園字第0000000000號函覆所檢附台電公司營業規則，其中第9 條第2 項規定，供電契約於用戶繳付各項費用、檢驗用戶用電設備水電合格後始生效力。第25條、第27條規定，申請新增設或變更用電，應事先將屋內線路設計資料送經台電公司審查通過後興工，且須經台電公司檢驗合格，方予接電。本件從系爭廠房總電錶鐵箱內之外電線已接妥觀之，確已向台電公司申請復電，而由台電公司安裝該外接電線。外接電線裝妥後，廠房內之電線配置、開關箱等相關配備，則需水電商施工完竣後，再通知台電公司前來確認並評估其需求，方能安裝總電錶，又廠房內之電線配置等設備應視原告之具體需求及計畫，委由水電商專業施工。然系爭廠房內之電線配置等相關配備迄今未完成原因，乃原告未委請水電商配置機器所需之電線、電源開關等設計資料，送經台電公司審查、興工、竣工、檢驗合格等程序，自無從通知台電公司前來評估需求及安裝總電錶，則總電錶未完成安裝，應係可歸責於原告。是原告以未完成安裝總電錶復電之事由終止租約，即非適法。
（二）原告請求終止租約並返還押金及預付租金支票，為無理由：
1、被告收到原告於101年10月22 日所發催告信函後，已於同年10月25日委託陳慶瑞律師寄發存證信函回覆：囿於廠房內部配電設施尚未完成，而未能向台電公司申裝總電錶，且原告委請之水電商就復電至總電錶之工程款，待其請款經審核無誤即會撥款。詎原告於同年11月2 日又寄發信函表示終止租約並請求返還押金及支票，而被告旋於同年11月6 日再次委託陳慶瑞律師寄發存證信函回覆：系爭廠房於101年7月10日已恢復供水，另101年9月10日復電之外接電線已完成，原告主張催告後仍無水電並非事實，其終止租約不合法；縱依系爭租賃契約第15條約定，亦應於2 個月前通知。是則，原告於101年11月2日寄發信函表示終止租約並請求於同年11月8 日交還廠房，顯不符租約約定，且難據以該信函送達起算屆2 個月之日，為兩造租約終止之日。
2、依系爭租賃契約第13條約定，原告於租約終止應將租賃房屋清空交還被告。然原告承租系爭廠房後，擅自更換該廠房圍牆大門之位置、增建鐵皮屋及鐵門、變更廠房正門及後側門且卸下鐵捲門，並在廠房內之空地開挖、施工未完成，呈凌亂不堪之情況，均未回復原狀。此外，系爭廠房之大門鑰鎖已遭原告更換，鑰匙並未交付被告，原告陳稱系爭廠房之大門鑰匙被告持有一支可自由進出云云，並非事實。是原告既未將系爭廠房清空回復原狀交還被告，原告主張已通知被告於101 年11月8 日到場點交未到，應視同租賃物已交還被告云云，洵不足採。
3、按民法第441 條規定，承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益者，不得免其支付租金之義務。本件原告因其自身原因而未續行公司業務，縱未使用租賃物，然未合法終止租約並將系爭廠房清空交還被告前，因租約繼續存在，固仍應給付租金，是原告請求終止租約並返還押金及支票，均為無理由。
4、縱認原告終止租約有效，除應支付2個月租金及賠償1個月租金外，另應依系爭租賃契約第13條，自租約終止日起，至清空廠房且回復原狀交還被告之日止，每逾1 日應支付日租額2 倍計算之違約金。
（三）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造有於101年6月22日簽立系爭租賃契約，約定由原告向被告承租系爭廠房及土地，租賃期間自101年11月1日至104年10月31日止，第1年租金每月為168,000元。
（二）兩造簽立系爭租賃契約時，原告有交付以股東陳文銘名義所簽發之租金支票共12張予被告，該支票票面金額每張均為168,000元，發票日分別為101年11月1 日起，按月於每月1日所簽發之支票。
（三）原告另有交付兩張共計金額為32萬元之支票予被告，作為押金之用。
（四）被告就系爭廠房於租賃期間開始前之101年7月1 日，被告即有將系爭廠房及土地交予原告使用。
四、得心證之理由：原告主張依兩造所簽立之系爭租賃契約，被告負有將系爭廠房復電至總電錶，以使原告可設置機器從事生產之義務，然被告卻未依約履行上開復電程序，並經原告於101 年10月22日以存證信函催告被告限期履行後仍未履行，被告自有違民法第421 條第1 項、第423 條第1 項之規定，原告自得以第二次存證信函與被告終止系爭租賃契約；另依系爭租賃契約第15條之約定，原告亦得於租賃期限未滿前，而於2 個月前終止租約，而原告已以上開存證信函通知被告，依上開約定，系爭租賃契約亦應以第二次存證信函送達後屆滿2 個月之日為系爭租賃契約終止之日。是系爭租賃契約既已終止，被告自應將原告已支付之金錢及如附表所示支票返還原告等語。然為被告所否認，並以上揭情詞置辯。是就本件爭點審究如下：
（一）按兩造有於101 年6 月22日簽立系爭租賃契約，約定由原告向被告承租系爭廠房，以供原告生產有機肥料之用，租賃期間自101 年11月1 日至104 年10月31日止，第1 年租金每月為168,000 元。兩造簽立系爭租賃契約時，原告有交付以其股東陳文銘名義所簽發，面額均為168,000 元、共12張，發票日分別為101 年11月1 日起，按月於每月1日之支票予被告。又原告另有交付兩張共計金額為32萬元之支票予被告（已兌現），作為押金之用等情，此為兩造所不爭，並有系爭租賃契約、支票存根等在卷可稽（見本院101 年度司桃調字第315 號卷第8 ～11頁、第24～25頁），則上開事實，應堪認定。
（二）被告就系爭廠房出租有無違反民法第421 條、第423 條規定，而有違用益提供及維持之義務？原告因此終止系爭租賃契約是否有理由？
1、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。依此，出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責。查原告承租系爭廠房，係為設置機器以供生產有機肥料，而依系爭租賃契約附註欄約定：「1.電力供應部分，由甲方（即被告）復電至總電錶（供電量100 馬力
200 伏特）。2.簽約之日起，甲方同意乙方（即原告）進行整修及使用。」，復證人即上開附註欄撰寫人朱冠亦於審理中證稱，系爭租賃契約簽立時伊有在場，該電力註記亦係伊所寫，因為原告係伊公司股東，伊希望原告可以在桃園市經營有機肥料的生產，而系爭廠房比較破舊且沒有水電，所以才釐清台電到電錶部分，由被告負責，而廠房內各機器使用，因為機器擺放的位置不同，所以配電的位置也會有所不同，所以約定由原告自行負責等語（見本院卷第51、52頁），及被告於審理中陳稱，就電力部分是依照租約備註欄，供電量為100 馬、220 伏特係原告要求的，被告知道原告一定要靠電才能生產等語，足見前開附註欄約定被告須復電至總電錶，係被告提供系爭廠房與原告使用收益所需具之必要完成事項，自屬被告應履行之用益提供義務。
2、就被告業否依約履行復電至總電錶之事實一節。查前開備註欄既約定被告應復電至總電錶，則因此所生相關費用，自應由被告以為支付，此為被告所不爭，而依證人即水電商尤榮財於審理中證稱，伊有承作系爭廠房之水電工程，當時係原告表示其有承租一個廠房，要復電，請伊去與被告接洽，而對方派了游樹木來與伊接洽電力問題，而系爭廠房原本係高壓供電，高壓供電因為一段時間沒有做，所以被電力公司停止了，伊問他們要不要復電，對方表示因為廠內的開關設備都被拆掉了，回復費用會很高，對方說不要，伊就問說是否要改申請低壓供電，伊說承租人希望用多少電就繳多少費用，不希望再繳基本費，對方表示就按照承租人的意思申請，而問伊說要多少錢，伊說全部辦到好要18萬元，游樹木表示要回去商量，過了幾天，游樹木打電話給原告法定代理人，表示願意支付18萬元，伊說要將相關資料提供給伊，才有辦法辦理復電，而101 年7月17日電力公司開始受理，所以先去拉外線，到了1 01年
9 月10日電力公司打給伊說外線已經施工完畢了，可以準備報竣工來送電，當時因為被告表示電錶箱與總開關要由他們自己的水電商陳進興來施工，故伊有通知陳進興，要他們把電錶箱與總開關先做好，伊準備要提出報竣工手續，因為總電錶、總開關須先做好，之後才能報竣工。就此陳進興有說好，而陳進興問伊要多大的開關，伊都有告訴他，然後伊有打給陳文銘，詢問是否可以通知對方來繳納費用，但後來被告均未繳納，伊沒有拿到錢，所以工程再無進展等語（見本院卷第74、75頁），且參諸系爭廠房現場照片，系爭廠房外之電線確尚未接線到總電錶（見本院
101 年度司桃調字第315 號卷第22頁），又本院就系爭廠房於何時斷電？迄今有無申請復電一事，函詢台灣電力股份有限公司，亦經台灣電力股份有限公司桃園區營業處以
102 年3 月7 日、桃園字第0000000000號函覆：「二、經查本公司電腦檔資料，旨述地址業於100 年11月22日暫停用電，迄今尚未恢復供電，目前停電中」等語（見本院卷第58頁），可見系爭廠房確未完成復電程序，而該復電程序未完成係因被告未支付復電費用18萬元予尤榮財致尤榮財未完成最後竣工手續等情，又證人即代理被告與尤榮財商討系爭廠房復電之人游樹木於審理中證稱，伊有代理被告與尤榮財商討系爭廠房復電的工程，當時尤榮財有向伊表示復電費用為18萬元，而該費用本係被告要支付，故伊有轉達給被告，而被告法定代理人原係同意支付，但要申請工業用電，後來發現尤榮財僅係申請一般家庭用電，並非工業用電，所以才沒有付錢等語（見本院卷第76頁），及證人即兩造間協調人蔡垂裕於審理中證稱，被告未支付該18萬元，係因被告法定代理人發現只有申辦家庭用電，但被告法定代理人希望申辦動力用電，所以不支付等語（見本院卷第78頁反面、79頁），足徵被告不願支付上開費用，係因其認為尤榮財應係辦理工業用電，但尤榮財卻僅辦理一般家庭用電等情，而核以復電程序本屬被告應負責事項，且其拒絕付款事由亦係其與尤榮財間就復電內容、費用之協議問題，尚與原告無涉，則被告於租賃期間開始時即未完成復電程序，自有違反系爭租賃契約之用益提供義務，應堪認定。
3、被告雖辯稱，復電之外接電線已於101 年9 月10日完成，則被告應負責之部分應已完成云云；惟查，依證人朱冠亦於審理中證稱，當時兩造會有上開附註欄註記，係因簽約時系爭廠房比較破舊且沒有水電的，所以才會釐清台電到電錶的部分，由被告負責，而廠房內各個機器的使用，因為機器擺放的位置不同，所以配電的位置也會有所不同，所以約定由原告自行負責等語（見本院卷第51頁反面），可見被告所須負責之復電程序，係指台電公司至系爭廠房電錶之完成復電均應由被告負責，並非僅係完成外接電線而已，且系爭廠房現尚屬斷電，既如前述，則難認被告有完成復電程序。被告復辯稱，其未支付復電費用，係因原告迨未通知被告支付復電費用，且尤榮財未依被告要求向台電公司申辦高壓工業用電，僅申辦一般低壓用電，不符被告之委託，猶堅持索求18萬元之報酬，亦無理由云云；然查，依上開證人尤榮財、游樹木、蔡垂裕前開證述，足見尤榮財已有向被告請領復電費用，並為被告所明確知悉，而被告不願支付上開費用，僅係認該用電非如其所要求，非如被告所辯，係原告未通知被告支付復電費用所致，遑論系爭廠房之復電程序應為被告所負責，原告更無須通知被告付費之責。又就系爭廠房用電究應申請何等用電一事，經參以系爭租賃契約備註欄約定：「1.電力供應部分，由甲方（即被告）復電至總電錶（供電量100 馬力200伏特）。」等語，及互核證人尤榮財於審理中證稱：「（高壓供電、低壓供電、工業用電、一般家庭用電之區別為何？）高壓供電是電力公司以11000 伏特直接輸送到工廠、低壓供電是電力公司經過變電箱，再輸送到工廠，就變成3 向220 伏特的電力，而工業用電說的是有以馬力計費，比如說申請100 馬，就要先繳100 馬的馬力費用，而1馬的單價是2100元。」等語（見本院卷第78頁），則認被告依約定其所為之復電僅須達低壓供電、工業用電即可，而毋庸達到高壓、工業用電，而依證人游樹木於審理中證稱，伊是向尤榮財表示要辦理工業用電，系爭工廠之後還是想要租給別人等語，足見被告就系爭廠房之用電要求均係基於自身日後想再另行出租之考量，而非為盡前開備註欄之義務，是就該復電無法完成，實係因被告之事由所致，則被告辯稱其毋庸負責云云，當不足採。被告又辯稱，依台電公司桃園區營業處前開函覆所附之台電公司營業規則（見本院卷第59頁），可見系爭廠房內之電線配置等相關配備迄今未完成原因，乃原告未委請水電商配置機器所需之電線、電源開關等設計資料，送經台電公司審查、興工、竣工、檢驗合格等程序，自無從通知台電公司前來評估需求及安裝總電錶，則總電錶未完成安裝，應係可歸責於原告云云；但查，承上所述，被告委由尤榮財進行復電，尤榮財業已負責處理系爭廠房復電所需之所有程序，並無被告所稱之原告仍須配合其他情事，而系爭廠房未完成復電亦係因被告未支付費用與尤榮財以致尤榮財未繼續完成後續之復電程序，自難認與原告有何相涉，又參台電公司函覆內容：「三、依本公司奉准實施規則第9 、23～28及78條規定，供電契約於用戶繳付各項費用，檢具依法令規定之證明文件與完成用電設備，及本公司設置之供電線路設備施設完成、檢驗用戶用電設備合格與完成送電等手續始生效力。」等語，可見台電公司僅係就送電之程序以為說明，並未敘明系爭廠房未完成送電，係因被告所稱之事由所致，是被告逕以上開函覆辯稱系爭廠房未完成復電係可歸責於原告云云，自不足採。
4、綜此，被告未依上開備註欄之約定，將系爭廠房復電至總電錶，自有違系爭租賃契約所應負之用益提供義務而有構成債務不履行至明。就該債務不履行之情事，原告已有於租賃期間開始前即101 年10月22日先以第一次存證信函催告被告應限期復電至總電錶，否則原告將因此違約行為，與被告終止系爭租賃契約等語，嗣被告仍未履行，原告再以第二次存證信函與原告終止系爭租賃契約，而按民法第
227 條、第226 條、第256 條、第263 條債務不履行之規定，原告前開催告、終止均屬有據，且該終止之意思表示亦於101 年11月4 日送達被告，此有第一次、第二次存證信函在卷可稽（見本院101 年度司桃調字第315 號卷第14～21頁），則原告依上開規定主張系爭租賃契約應於101年11月4 日以為終止等情，應屬可採。
（三）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，依民法第441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院99年度台上字第526 號、96年度台上字第1692號判決意旨參照）。查系爭租賃契約既已終止。則依民法第259 條第
2 款、第6 款、第263 條規定，被告就其因系爭租賃契約所受領之價金，自應返還原告。又系爭租賃契約雖係於本件租賃期間開始後之101 年11月4 日始為終止，但查被告既自始未依約定履行其租賃物用益提供之義務，而依上開判決意旨，原告就此情事業有為同時履行之抗辯（見第一次存證信函內容及本院102 年7 月18日言詞辯論筆錄），當認原告就系爭租賃契約終止前之101 年11月1 日至同年月3 日，亦無支付租金之義務。從而依上開規定，被告自有返還其自原告處所受領面額均為168,000 元之租金支票共12張予原告之義務。又因上開支票中其中9 張業經被告提示兌現致不能返還，則被告請求被告返還其受領之1,512,000 元（168,000 元X9 =1,512,000 元），及如附表所示之3 張支票返還原告，為有理由，應屬可採。
（四）按被告有因系爭租賃契約而自原告處領有金額共計32萬元之支票2 張（已兌現）等情，此為兩造所不爭，則系爭租賃契約終止後，被告應否將該押租金返還原告乙節。按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例參照）。被告雖辯稱依系爭租賃契約第13條約定，原告於租約終止應將租賃房屋清空交還被告。然原告卻擅自更換廠房圍牆大門位置、增建鐵皮屋及鐵門、變更廠房正門及後側門且卸下鐵捲門，並在廠房內之空地開挖、施工及亂丟廢棄物，而有違反上開約定之情事云云。惟查，系爭租賃契約第13條約定：「租賃期間屆滿前三個月，雙方必須預先告知對方是否續約並另立新約，屆期未訂立新約，視為不續約。若不續約，乙方應於租期屆滿時將租賃房屋清空，以屆期時之狀況交還甲方（即被告），租約經終止者亦同。屆期仍未交還房屋，自租賃期間屆滿日或租約終止日起，每逾壹日應交付房租日租額貳倍計算之違約金。收回房屋時乙方（即原告）如有未清除物件視為廢棄物，任憑甲方處理，處理費用由乙方負擔。」，而查原告並未於系爭廠房內堆放物品，此有兩造提出之系爭廠房現場照片為證（見本院101 年度司桃調字第315 號卷第23頁、本院卷第39～42頁），則原告自無應將系爭廠房清空之問題，至被告所稱原告有擅自更換廠房圍牆大門位置、增建鐵皮屋及鐵門、變更廠房正門及後側門且卸下鐵捲門，並在廠房內之空地開挖、施工之情事，然核被告自承，其會於租賃期間開始前之101 年7 月1 日，即先將系爭廠房交予原告使用，係因系爭廠房已經閒置一陣子，故同意先交由原告進行整修、裝潢等語，可見被告已同意原告就系爭廠房進行裝潢、整修，自難反以原告有為前開整修情事，而謂原告有違反上開約定，又參以被告所提之系爭廠房現場周圍照片，系爭廠房周邊雖有堆置木片等遺棄物（見本院卷第44頁），但單以上開照片並無法證明係原告所堆置，且依上開約定，原告縱有未清除物件，亦係視為廢棄物任憑被告處置，並非原告因此即須負債務不履行賠償之責，從而自難認原告有何債務不履行之情事。再者，經參以游樹木為被告處理系爭廠房事務之代理人，已如前述，而依證人朱冠亦於審理中證稱，蔡垂裕於系爭廠房現場係受游樹木所指示，並自游樹木處受領工資等語（見本院卷第53頁），及證人蔡垂裕於審理中證稱，伊於系爭廠房現場係負責幫被告清除雜物、把風，伊均係聽命行事，伊的費用是伊工頭游樹木支付給伊等語（見本院卷第79頁），可見蔡垂裕亦係遵游樹木指示而屬被告於系爭廠房現場負責事務處理之人，又證人蔡垂裕於審理中證稱，原告將工廠大門整修改建後，有將門鑰匙交給伊等語（見本院卷第79頁），可認原告已有將系爭廠房之鑰匙交付與蔡垂裕，而認原告已有將系爭廠房交還被告。從而依上開判例意旨，本件租賃關係既已消滅，原告又無租賃債務不履行之情事，而原告亦將系爭廠房交還被告，從而其請求被告返還上開押租金32萬元，應為准許。
（五）末承上所述，系爭租賃契約業經終止，係因被告未履行其用益提供義務所致，尚與原告之行為無涉，故原告自無依民法第441 條規定，應給付租金予被告之情事，又原告既已將系爭廠房交還被告，自無被告所稱逾期交還系爭廠房之情事，則被告依系爭租賃契約請求原告應自租約終止日起，至清空廠房且回復原狀交還被告之日止，每逾1 日應支付日租額2 倍計算之違約金，亦不足採。基此，原告請求被告返還1,832,000 元（租金部分：1,512,000 元＋押租金320,000 元=1,832,000元），及應將如附表所示支票返還原告，為有理由，應予准許。另系爭租賃契約業已因被告違反用益提供義務而為終止，就原告主張依系爭租賃契約第15條約定終止契約部分，本院自毋庸再為論究，附此敘明。
五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229 條第1 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；亦為同法第233 條第1 項及第203 條所明定。查系爭租賃契約前於101 年11月4 日業已終止，而原告亦以本件起訴狀之送達請求被告返還其已支付之租金，則原告依民法第259 條、第
263 條規定，請求被告應給付原告1,832,000 元，及自102年7 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應將如附表所示支票3 張返還原告，即有理由，應予准許。另原告訴之聲明第1 項部分，兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經認並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
民事第一庭法 官 華奕超上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 8 月 5 日
書記官 洪啟偉┌────────────────────────────────────────────┐│支票附表： 101年度訴字第2319號│├─┬─────┬───────────┬───────┬───────┬─────┬──┤│編│發 票 人│ 付 款 人 │ 發 票 日 │ 票 面 金 額 │支票號碼 │備考││號│ │ │ （民國） │（新臺幣/ 元）│ │ │├─┼─────┼───────────┼───────┼───────┼─────┼──┤│１│ 陳文銘 │台北富邦銀行北中壢分行│102年8月1日 │168,000 │TP0000000 │ │├─┼─────┼───────────┼───────┼───────┼─────┼──┤│２│ 陳文銘 │台北富邦銀行北中壢分行│102年9月1日 │168,000 │TP0000000 │ │├─┼─────┼───────────┼───────┼───────┼─────┼──┤│３│ 陳文銘 │台北富邦銀行北中壢分行│102年10月1日 │168,000 │TP0000000 │ │└─┴─────┴───────────┴───────┴───────┴─────┴──┘